ماذا لواستمر العمل بقانون 8لسنة 2008 ؟؟؟

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة حمدان, بتاريخ ‏2 يونيو 2008.

  1. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    خسائر لأسواق الأسهم والتمويل والتطوير العقاري
    ماذا لو استمر العمل بقانون 8 لسنة 2008؟!



    02/06/2008 كتبت نهى فتحي:
    كثرت الانتقادات بشأن قانون رقم 8 لسنة 2008 الخاص بمنع الشركات والمؤسسات من التعامل مع قطاع العقارات السكنية سواء بالبيع والشراء او الرهن والتوكيل وغيرها من التصرفات القانونية، خصوصا مع ترقب البعض لتعديل بعض مواد القانون التي اعاقت شراء وتطوير هذه العقارات بشكل عام.
    مدير عام شركة العنايد العقارية حسين الغيص تساءل في لقاء مع «القبس» عن ماذا لو استمر العمل بهذا القانون، وما التأثيرات التي قد تقع على مختلف القطاعات الاقتصادية من جراء استمرار العمل به؟

    يجيب الغيص، ان آثار قانون رقم 8 لسنة 2008 لم تتوقف عند قطاع العقار السكني، وإنما امتدت الى مختلف القطاعات العقارية، بل طالت ايضا العديد من المجالات الاقتصادية الاخرى.
    وأكد ان هذا القانون ترك تأثيره في سوق الكويت للاوراق المالية (البورصة) وسيمتد الى الشركات المدرجة، وهو ما سيتضح مع نهاية السنة المالية الحالية عندما تقوم الشركات بإعادة تقييم اصولها العقارية وفقا للاسعار التي ستكون سائدة في نهاية العام، والتي من المؤكد انها ستكون منخفضة في ظل استمرار العمل بهذا القانون، وعندها ستحقق الشركات خسائر، ستظهر واضحة وجلية في ميزانياتها بناء على جمود وتوقف السوق العقاري بكل قطاعاته.

    سوق التمويل والعجز
    من جهة اخرى، تابع الغيص، سيتأثر سوق التمويل، حيث سينخفض نشاط الشركات الممولة للقروض العقارية وستتأثر ايضا نتيجة لعدم قيام المستثمرين بسداد ديونهم وستصبح هناك شريحة متعثرين، في حين ستنعكس هذه الآثار خسارة مباشرة على اعمال الشركات وستظهر ايضا في ميزانياتها مع نهاية العام، خصوصا ان «بند ديون» يصعب تحصيلها سيتفاقم لديها.
    وأكد الغيص ان اغلب الميزانيات لهذه الشركات ستظهر عجزا في شريحة التمويل العقاري، مما سينعكس على اوضاع الشركات التمويلية، خصوصا التي تمنح منتج الاجارة، وعليه سيمتد تأثير قانون 8 لسنة 2008 الى كثير من الشركات المدرجة في السوق، مما سيؤثر بشكل واضح على اداء سوق الاسهم بشكل عام.

    تناقض
    وأشار الغيص إلى ان هناك تناقضاً كبيراً بين قانون 8 لسنة 2008 وبين توجه الحكومة ومجلس الأمة والرغبة في اشراك القطاع الخاص لانهاء المشكلة الإسكانية في البلاد، فكيف لنا ان نطلب من هذا القطاع المساهمة في حل الأزمة، مع وجود هذا القانون، خاصة ان قدرة الدولة على توفير المساكن وتجهيز وتطوير الأراضي ضعيفة، نسبة إلى الاعداد المكدسة لديها من الطلبات الإسكانية التي تجاوزت حتى الآن ما يفوق 70 الف طلب إسكاني.

    .. وشبهة
    وتطرق الغيص إلى الشبهة الدستورية التي تشوب هذا القرار الذي يسعى إلى تقييد الاقتصاد المحلي، على الرغم من ان الدستور يؤكد ان الاقتصاد الكويتي حر، إلى جانب ذلك، فإن القانون لم يفرق بين الشركات المضاربة والشركات المطورة للسكن الخاص، حيث كان يفترض على المشرع ان يراعي الشركات ويسعى إلى تنميتها، ولكن على العكس من ذلك فانه أوقف تلك الشركات عن عملها، على الرغم من انها ساهمت في تشييد آلاف المساكن وساعدت الكثير من المواطنين على تملك السكن الخاص طيلة الأعوام الماضية.

    مطلب شعبي
    واضاف الغيص قائلاً إن القروض العقارية السكنية تعتبر مطلبا شعبيا، وحاجة للمواطن وهي مطبقة في جميع انحاء العالم، سواء المتقدم منه أو المتأخر، فكيف يتم ايقافها هنا في الكويت؟ خاصة نحن نسير وفقا لتوجهات سمو أمير البلاد في تحويل البلاد إلى مركز مالي وتجاري.
    وبين ان كل هذه العقبات ستدفع المستثمر الكويتي إلى الخروج باستثماراته من الكويت، باحثا عن فرص استثمارية أفضل في الأسواق سواء الخليجية أو العربية والأجنبية، وهذا ما حدث فعلا.

    نظرة المشرع
    وتساءل الغيص كيف لنا الطلب من المستثمر الأجنبي ان يأتي باستثماراته إلى الكويت، وهو يرى المستثمر الكويتي نفسه يخرج من السوق هاربا من القيود والقوانين والاجراءات التي تقف سدا منيعا في وجه نمو الاستثمارات في البلاد.
    وأكد ان هذا القانون لم يأخذ نصيبا كافيا من الدراسة من قبل ذوي الخبرة والاختصاص، قبل ان يتم اصداره، خصوصاً ان المشرع كان يظن ان هذا القانون سيؤثر في قطاع العقار السكني فقط، ولم تكن نظرته شمولية، من حيث امتداد ذلك التأثير إلى كل قطاعات العقار ومن ثم إلى الاقتصاد الوطني.

    وقف المضاربة عملية بسيطة
    واقترح الغيص ان يتم تعديل القانون بما يعيد للسوق العقاري حريته في التمويل والرهن والمتاجرة مع وقف المضاربة، مؤكدا ان عملية ايقافها بسيطة للغاية، عن طريق وضع قيد على طرق بيع القسائم بألا يتم تحويل وثيقة الارض او اصدار توكيل بشأنها الا بعد ثلاث سنوات من تاريخ الشراء، الامر الذي سيوقف المضاربة كونها تعتمد اعتمادا كليا على قصر المدة في البيع والشراء، ودعا الى اجراء دراسة لكيفية دعم المؤسسات والشركات العقارية لكيفية مساهمتها في تطوير الاراضي وانشاء مساكن وتمكين المواطن من الشراء بأسعار مناسبة.

    خطر.. ضمان المخاطر
    واوضح الغيص انه اذا كان قانون رقم 8 لسنة 2008 قد اوقف التداول في قطاع العقار، وهو الذي يمثل بين 50 و60% من حجم التداولات العقارية، فإن اجراءات البنك المركزي الاخيرة المتعلقة برفع ضمان المخاطر الى 150% في القطاعين الاستثماري والتجاري سوف تساهم في وقف وجمود الحركة العقارية بشكل عام وبكل القطاعات.
    واضاف : هذا يعني تعطل القطاع العقاري بأكمله، أي جمود 50% من اقتصاد البلاد الخاص، مما يعطل عجلة التطوير، مؤكدا ان المشكلة اصبحت تزداد بشكل يومي وان خبراء السوق يتوقعون مع استمرار الوضع الحالي ان يمر السوق بأزمة عقارية يقدر حجمها بمليارات الدنانير، خصوصا ان ملاك العقارات يعانون الآن ازمة تجاه سداد مديونياتهم للجهات الممولة، في حين يصعب على الجهات الممولة ذاتها التصرف في العقارات المرهونة لديها.

    مصلحة مشتركة
    اكد الغيص ان المطور للاراضي غير مستفيد من عمليات ارتفاع اسعار الاراضي الناتجة عن المضاربات، لاسيما ان ارتفاع اسعار الاراضي يعد معوقا امام الشركات المطورة للسكن الخاص، لذا فإن المطور والمواطن يتفقان على ضرورة تخفيض الاسعار، ولكل منهما اسبابه، فالمواطن يرغب في تخفيض السعر حتى يتمكن من الحصول على السكن المناسب، والمطور يرغب ايضا في تخفيض اسعار الاراضي حتى يتمكن من سرعة دوران رأسماله.

     
  2. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    افضل وقت للاستثمار في العقار ...

    دائرة عقارية
    أفضل وقت للاستثمار في العقار

    02/06/2008 تحتاج كل عملية استثمارية ناجحة الى توافر عوامل اقتصادية مكتملة النمو حتى تستطيع تحقيق نتائج قياسية، الاستثمار في القطاع العقاري كذلك يحتاج الى توافر عوامل مهمة حتى يستطيع الوصول الى النتائج القياسية في فترات زمنية اقل سنتحدث عن بعض ابرز تلك العوامل بشكل عام:
    العامل الاول: اختيار الاسواق التي تعتمد في نموها على عمليات التطوير الاقتصادي والتجاري والصناعي والسياحي بمعنى ترجمة التطور الى وقائع ملموسة بالتطور بشكل ملموس على اكثر من صعيد، وليس الاعتماد على موجة المضاربات التي تجتاح بعض الاسواق من فترة لاخرى نتيجة عمليات وهمية يقودها البعض لتحقيق اهداف معينة.
    العامل الثاني: اختيار الاسواق والقطاعات العقارية التي تنمو بشكل متدرج ومتوازن بين العرض والطلب وهي غالبا ما تشكل القطاع التجاري والصناعي، وهنا لا بد من التنبه الى خصوصية القطاعين من الناحية القانونية فغالبا ما تكون الاشتراطات والضوابط للقطاعين مختلفة ما بين دولة واخرى، لذا تحتاج المزيد من الاطلاع والدراسة.
    العامل الثالث: هو التوازن المالي بين قطاع الاسواق المالية والقطاع العقاري الذي يشمل باختيار التوقيت الذي يكون فيه القطاع العقاري بمرحلة الهدوء او السبات او الكساد، كما يشاء للبعض تسميتها، وغالبا ما تكون الاسواق المالية فيها نشطة كنتيجة طبيعية لتبادل الادوار في ميزان القوى بين القطاع العقاري والمالي.
    العامل الرابع: الاستقرار في اسعار العملات وعدم تعرضها لانخفاضات شديدة تؤثر على القيمة الفعلية للعقار واختيار الاسواق التي تكون فيها العملات اقل تعرضا للانخفاض وهنا طبعا لا نقصد المعدلات الطبيعية.
    العامل الخامس: مراعاة الدخول في اسواق مرنة، القوانين تشجع على الاستثمار بشكل عام وغير منفرة له بحيث يصبح القانون عاملا مساعدا للمستثمر وليس العكس.
    العامل السادس: دراسة القوانين المتعلقة بالضرائب والالتزامات على المستثمر تجاه تلك الاسواق بمعنى عدم اقفال هذا الجانب المهم جدا، حيث يستطيع المستثمر ان يستفيد من بعض الاسواق المعمول بها تلك القوانين باعفائه من الضرائب لفترات زمنية معينة.
    والعامل السابع: استهداف الاسواق والمناطق الناشئة التي غالبا ما تتميز بتوافر الدوافع الاقتصادية المشجعة للاستثمار، والعامل الثامن: الحرص على اختيار المواقع التي تكون قريبة من المشاريع الاستراتيجية في تلك المناطق لانعكاساتها الاقتصادية الايجابية على الاستثمار على المدى المتوسط والقريب، اما العامل التاسع فهو الاستقرار السياسي الذي يعتبر محركا اساسيا لاي عملية استثمارية ناجحة وفعالة وبعض العوامل الاخرى التي تحدد حسب الزمان والمكان.
     
  3. abualbanen

    abualbanen عضو جديد

    التسجيل:
    ‏3 يوليو 2007
    المشاركات:
    171
    عدد الإعجابات:
    0
    أسعار غير واقعية في إحصائية «العدل» الأسبوعية

    جريدة القبس

    02/06/2008 اشتكى عدد من المتعاملين في السوق العقاري ممن يستعينون بالاحصائية الاسبوعية التي تصدرها وزارة العدل - ادارة التسجيل العقاري والتوثيق، موضحين ان الاحصائية تشمل بعض الاسعار غير الواقعية للعقارات التي يتم تسجيلها.
    واكدوا ان هناك عددا كبيرا من الاخطاء التي تشوب الاحصائية، لا سيما ما يخص متوسط سعر المتر الذي تعتمده فيما يتعلق بأسعار السكن الخاص.
    وتضمنت الشكاوى التي وردت الى «القبس» ضرورة ان يكون المقيّ.م دقيقا، حيث اظهرت بعض الاخطاء ان هناك عدم تمييز بين سعر القسيمة السكنية الفضاء، وسعر المنزل، وانه يتم في بعض الحالات تسعير البيت بسعر الارض الفضاء نفسه، وبالتالي يخفض من سعره، واحيانا اخرى يتم العكس، الامر الذي يتسبب في وقوع العديد من المشاكل.
    واشارت الشكاوى الى ان هناك بطأ من قبل ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل بشأن متابعة اسعار السوق العقاري المحلي، خاصة ان السوق يشهد تغييرا سريعا للاسعار سواء بالصعود او الهبوط. واوضحوا ان ادارة التسجيل العقاري تقوم بتسجيل الصفقات في بعض الحالات بعد شهرين او ثلاثة اشهر من موعد ابرامها، ولذلك لا يكون صحيحا ان يتم استخدام سعر مثل هذه الصفقات التي ابرمت قبل فترة كبيرة كأساس لمتوسط سعر المتر في السوق، حيث لن يكون التقييم من خلالها مقياسا للتعامل في تاريخ اصدار الاحصائية.