لحظ بيت التمويل الكويتي تراجعاً كبيراً في حركة تداولات السكن الخاص خلال الربع الثاني بنسبة 55 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008، مشيراً الى تراجع الأسعار بمعدل يقترب من الخمس.
وأشار «بيتك» في تقريره الفصلي عن سوق العقار المحلي الى أن انخفاض التداولات العقارية خلال الربع الثاني جاء نتيجة «معطيات القانونين رقم 8 و9 لسنة 2008 بخصوص منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار والذي انعكس بدوره على منح الائتمان العقاري للافراد الراغبين في السكن الخاصة في البنوك الاسلامية».
وقال التقرير «يبدو أن سوق العقار يشهد حالة من التباطؤ الواضح سواء على مستوى حركة التداولات أو على مستوى الأسعار حيث انخفض اجمالي التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 بمعدل يقترب من الخمس، وكان الانخفاض واضحاً في السكن الخاص والذي انخفضت تداولاته بنسبة تفوق النصف أي بنسبة 55 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008، في الوقت الذي انخفضت فيه حصته من اجمالي التداولات وللمرة الأولى منذ سنوات الى ما يقارب الثلث منخفضاً عن الربع الأول من العام الحالي، والذي كان يشكل ما يزيد قليلاً عن النصف من اجمالي التداولات».
وبذلك يمكن القول ان القوانين المطروحة أخيراً وخصوصاً قانوني 8 و9 قد أجهضت حالة الانتعاش الأخيرة والتي شهدها السوق العقاري خلال الفترة من 2005 حتى بداية عام 2008 من ناحية والاستثمارات السكنية والعقارية من ناحية أخرى وأحدثت ارتباكا كبيراً في معطيات أسعار العقارات في السوق المحلي.
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري وللربع الثاني على التوالي، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2008 انخفاضا قيمته 184.780 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 19 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ قيمته 957.268 مليون دينار كويتي.
1 - الصفقات العقارية للسكن الخاص
وانخفض الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل الى ما نسبته 30 في المئة من اجمالي التداولات العقارية البالغة 772.488 مليون دينار كويتي، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 228.050 مليون دينار كويتي في الربع الثاني من عام 2008، كما انخفضت قيمة تداولات السكن الخاص بشكل كبير ليصل الى 55 في المئة عن الربع الأول من عام 2008، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 971 صفقة للربع الثاني من عام 2008 مقارنة بـ2409 صفقة عن الربع الأول من عام 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2008 ليصل الى 234 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 209 ألف دينار كويتي خلال الربع الأول من عام 2008، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 60 في المئة، وثبات أسعار السكن الخاص الى حد بعيد في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر ابريل 2008 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 48 في المئة بقيمة 109.484 مليون دينار كويتي من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 228.050 مليون دينار كويتي خلال الربع الثاني من عام 2008 في حين جاء شهر يونيو في المرتبة الثانية بقيمة 63.318 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 28 في المئة وجاء شهر مايو في المرتبة الأخيرة بقيمة 55.248 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 24 في المئة بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.
2 - الصفقات العقارية الاستثمارية
ارتفع اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثاني من عام 2008 ليصل الى 372.038 مليون دينار كويتي مقارنة بـ 357.986 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2008 بنسبة ارتفاع بلغت 4 في المئة، وقد جاء شهر ابريل في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 مسجلا ما قيمته 121.519 مليون دينار كويتي، وجاء شهر مايو في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته113.907 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر يونيو في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 53.368 مليون دينار كويتي.
وجاء هذا الارتفاع في تداول الصفقات الاستثمارية تأثرا بالقانون رقم 8 و9 /2008 حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية، كما يعود الارتفاع في جزء منه الى شح المعروض من العقارات الاستثمارية نتيجة لاستمرار النشاط في السوق الاستثماري لتدني نسب الاخلاء وزيادة الايجارات وزيادة الطلب على بعض المناطق والعقارات وارتفاع معدلات النمو السكني وارتفاع تكلفة مواد البناء بما ينعكس على ارتفاع تكلفة المباني.
3 - الصفقات العقارية التجارية:
ارتفع اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الثاني من عام 2008 نظرا لندرة المعروض حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 47 في المئة مسجلة ما قيمته 137.547 مليون دينار كويتي مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ 93.471 مليون دينار كويتي وهو ما أدى الى ارتفاع نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 20 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل الى 30 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 47 في المئة، وصفقات المخازن والصناعي 4 في المئة، وقد احتل شهر يونيو المرتبة الأولى حيـث وصـل الى 70.890 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر ابريل المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 39.861 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر مايو المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى26.796 مليون دينار كويتي في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني من عام 2008 ما قيمته 1.265 مليون دينار كويتي مقارنة بـ2.526 مليون دينار كويتي للربع الأول من عام 2008، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة الى ارتفاع عدد الصفقات التجارية وارتفاع سعرها، نتيجة لندرة العقارات التجارية ووصول أسعارها الى معدلات قياسية وندرة المعروض وزيادة قيم ايجاراتها، في ظل حالة الاستقرار الاقتصادي وزيادة عدد الشركات الاستثمارية الجديدة فضلا عن دخول بنوك وشركات استثمار أجنبية، وزيادة الانفاق الحكومي والخاص على المشروعات، وانفتاح السوق التجاري المحلي على المنتجات العالمية ومن ثم البحث عن أسواق وأفرع لتسويق منتجاتها.
مؤشرات
/ أسعار أراضي السكن الخاص:
الانخفاض الأبرز في الصليبخات
أظهرت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2008 ثباتا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات خصوصا في محافظة العاصمة وتحديدا في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والنزهة والمنصورية في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 1 و5 في المئة في مناطق مثل الدسمة والسره وغرناطة وقرطبة وسجل اعلى انخفاض في منطقة الصليبخات حيث بلغت نسبته 5.3 في المئة وذلك بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 431 ديناراً كويتياً لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثاني من عام 2008 بمعدل ارتفاع يصل الى 0.2 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 331 ديناراً كويتياً للمتر المربع في الربع الثاني من العام الحالي.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقرارا وثباتا في الأسعار ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 332 ديناراً كويتياً، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل معدلات متشابهة الى حد بعيد مع مؤشرات أسعار الربع الأول من العام الحالي، في حين شهدت بعض المناطق ارتفاعا ملموسا خلال الربع الثاني من العام الحالي خصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية ولآلئ الخيران على البحر وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الشركات العاملة في سوق العقار وتوقع صدور تعديل للقانون رقم 8 و9.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا في الأسعار خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 650 ديناراً للمتر المربع، وقد يعود هذا الارتفاع نتيجة للتداول على بعض المناطق السكنية مثل منطقة الجابرية وسلوى والتي تستخدمان في البناء بأغراض التأجير، كما شهدت منطقة الرميثية ارتفاعا ملموسا بلغ 5.6 في المئة نتيجة لاستكمال مشروع الدائري الخامس ودوار الجوازات والذي أفاد المنطقة، أما معظم المناطق الرئيسية الأخرى فلم تسجل أي تغير يذكر في أسعارها.
وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر 244 ديناراً كويتياً للمتر المربع من الأرض مرتفعة بشكل طفيف لا يتعدى نسبة واحد في المئة نتيجة لوجود طلب على بعض المناطق مثل منطقة القصر ومنطقة الواحة، في حين استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
الأراضي الاستثمارية: تأثيرات متباينة
واستقرار في معظم المحافظات
شهد الربع الثاني من العام الحالي حالة من الهدوء النسبي في نسب ارتفاع أسعار العقارات الاستثمارية بعد أن سجل ارتفاعا في الربع الأول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤاً كبيراً تأثرا بالقانون رقم 8 و9.
وعلى الرغم من صدور مسودة التعديلات الجديدة على قوانين البناء والتي رفعت الحد الأدنى لمساحات الشقق وخفضت من مساحة الغرف وفرضت قيودا على تخصيص مساحة اكبر من مساحة السرداب بالنسبة للسيارات فان هذه التعديلات من شأنها استيعاب بعض المخالفات القائمة في السوق، وذلك على الرغم من تأثيرها الايجابي لمصلحة المؤجر الا أنها يمكن أن ترفع القيمة الايجارية للشقق المبنية حديثا وتزيد من مساحتها، وهو ما سوف يؤدي الى فقد شريحة كبيرة من المقيمين كانت تقبل على المساحات الصغيرة والتي تتسم بانخفاض تكلفتها وملاءمتها لمتوسطات دخول تلك الشريحة.
وبالاضافة الى تلك القرارات، هناك عوامل أخرى عدة تدفع الأسعار نحو الانخفاض وتقلل من جدوى الاستثمار في العقارات الاستثمارية نتيجة لتوقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص، خصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعاً متوالياً في أسعار مواد البناء حيث ارتفعت أسعار السلع الأساسية اللازمة للبناء مثل الحديد والاسمنت بشكل عالمي نتيجة للطلب المتزايد على تلك المواد في الاقتصاديات الصاعدة وارتفاع معدلات التضخم بفعل أرتفاع أسعار النفط، بالاضافة الى اتساع دائرة المضاربات فيها.
وكان لصدور بعض القرارات التنظيمية من قبل بنك الكويت المركزي والتي تهدف للحد من الائتمان الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الأنشطة الاستثمارية خصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30 في المئة الى 40 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق، وانتقاء للعملاء أصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
وقد طالت حالة الهدوء والاستقرار معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة ارتفاعا بنسبة 2 في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 1871 ديناراً كويتياً الى 2710 دنانير كويتية، وقد سجلت منطقة بنيد القار أعلى ارتفاع والذي اقترب من حاجز 11 في المئة أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا ارتفاعا ملموسا وصل الى 4 في المئة، في حين استقرت المناطق الأخرى في منطقة دسمان وشرق توقعا لقرار تحويل المنطقة من منطقة استثمارية الى مكاتب تجارية.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا طفيفا بلغ 1.2 في المئة في المتوسط حيث شهدت منطقة حولي حالة من الهدوء والاستقرار بحيث لم تسجل أي تغير ملحوظ عن الربع السابق للربع الثاني من عام 2008، في حين سجلت منطقة السالمية تباينا في الأسعار حيث انخفضت بعض المناطق بنسبة ملحوظة في حين ارتفعت مناطق أخرى مثل شارع بغداد، والذي أصبح منطقة تركز للعيادات الطبية، كما شهد أيضا شارع عبد الكريم الخطابي طفرة في الأسعار نتيجة للانتهاء من انجاز مشروع تحديث الدائري الخامس ودوار الجوازات كما أن هناك توجها لمنح تراخيص لفتح محلات في هذا الشارع، والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 1150 ديناراً كويتياً الى 1300 دينار كويتي بمعدل ارتفاع قدره 6.6 في المئة عن الربع الأول من عام 2008.
أما منطقة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 2 في المئة و5 في المئة في حين شهدت أسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة على شارع الفحيحيل السريع ارتفاعا ملحوظا نظرا لتميز هذه المناطق واتساع دائرة المضاربة فيها.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فلم تسجل تغيراً يذكر خلال الربع الثاني من العام الحالي بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008 حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 751.5 دينار كويتي للمتر المربع.
العقارات التجارية: الندرة الشديدة
تدفع الأسعار صعوداً... عكس السوق
على خلاف مؤشرات العقارات السكنية والاستثمارية واصلت أسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظ مدفوعة بمزيد من الطلب على تلك النوعية من العقارات التي تتصف بالندرة الشديدة وعدم قدرة الشركات المحلية والقطاع الخاص على تلبية الاحتياجات التجارية في ظل توافر السيولة لدى العديد من الأفراد والمستثمرين على حد سواء، وتحول بعض المستثمرين للاستثمار في تلك التوعية الآخذة في النمو بعد صدور القرار رقم 8 و9 ووصول أسعار العقارات الاستثمارية الى أعلى حد.
فقد شهدت أسعار العقارات التجارية ارتفاعا ملحوظا في منطقة العاصمة حيث ارتفعت بنسبة 4.3 في المئة خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول من العام نفسه، وقد سجل شارع السور أعلى نسب الارتفاع ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 5500 و7000 دينار كويتي، تلاه شارع الغربللي والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 5000 دينار كويتي الى 7000 دينار كويتي وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تواصل ارتفاعا على الرغم من وصول أسعارها الى أرقام فلكية.
وقد سجلت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 5.1 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والاداري تداولا ملحوظا وارتفاعا ملموسا في الأسعار اقتربت من 8.2 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وقد سجلت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا بلغت نسبته 1.3 في المئة واستمر شارع بن خلدون في المقدمة بالنسبة للارتفاع حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3250 4300 دينار كويتي في المتوسط.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا بنسبة 3.0 في المئة وشهدت منطقة العارضية تخصيص مخازن ارتفاعاً حيث سجل سعر المتر المربع في المتوسط فيها 1525 ديناراً كويتياً بمعدل ارتفاع قدره 20.6 في المئة.
وقد شهدت محافظة الأحمدي تداولا قويا في العقارات التجارية لاسيما في منطقة الفحيحيل المطلة على البحر ومنطقة لآلي الخيران والذي تراوح سعر المتر فيها ما بين 1100 - 1300 دينار كويتي.
القسائم الصناعية: ارتفاع ملحوظ
شهدت القسائم الصناعية ارتفاعا ملحوظا في مختلف المحافظات حيث تراوحت نسب الارتفاع ما بين 4 و12 في المئة بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008 خصوصا في منطقة ابوفطيره الحرفية والشويخ الصناعية والتي شهدت ارتفاعا ملحوظا بلغ ما نسبته 33 في المئة للمنطقة الأولى و19 في المئة للمنطقة الثانية على التوالي، كما ارتفعت منطقة الشعيبة بنسبة تصل الى 13.1 في المئة وقد شهدت المناطق الصناعية اقبالا نتيجة لافتتاح مجمع الافينيوز وتحول المساحات الكبيرة منها الى معارض تجارية.
المزارع والجواخير: استقرار الأسعار
استقرت أسعار المزارع خلال الربع الثاني من عام 2008 نتيجة لفترة الصيف حيث ينشط الطلب على المزارع في فصل الشتاء لاستخدامها كمنتجعات من معظم الأسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 و80000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز في حين سجلت اسطبلات الفروسية وجواخير الوفرة ارتفاعا طفيفاً.
الشاليهات: صيف ساخن
مع دخول أجواء الصيف شهدت أسعار الشاليهات ارتفاعاً خلال الربع الثاني من العام الحالي.
شقق التمليك:
استقرار الأسعار
استقر مستوى الطلب على شقق التمليك من بعض فئات المجتمع، وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس، وقد استقر متوسط أسعار شقق التمليك في الربع الثاني عن الربع الأول عام 2008 لتصل ما بين الى 380 و650 ديناراً للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الأحمدي نظرا لانخفاض قيمة الأراضي الاستثمارية نسبياً مقارنة مع المناطق الداخلية.
وتجدر الاشارة الى أنه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 935 و1220 ديناراً، مع توفير سرداب لمواقف السيارات، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور واطلالة الشقة، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق، بالاضافة الى الخدمات المتوافرة في الشقة (حمام سباحة، أمن وسلامة، صيانة 24 ساعة، ادارة للعقار، جيم صحي ) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس، حيث تشهد اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج أبناؤهم وأصبح بيت العائلة أكبر من حاجتهم.
ومازال موضوع التملك للأجانب يحتاج الى تشريع في ضوء بروز عدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
الإشغال يقارب 100 في المئة
ولا شيء يخفض الإيجارات
استمرت نسب الاشغال على نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 97 و98 في المئة حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية الى 100 في المئة.
وقد سجل متوسط سـعر ايجار الشقة ما بين 170 و220 ديناراً كويتياً لغرفة وصالة، و180 الى 260 ديناراً كويتياً غرفتين وصالة، و200 الى 300 دينار كويتي غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح ايجارها ما بين 220 و400 دينار كويتي، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والمواقع المتميزة.
أما بالنسبة لمعدل ايجار المتر التجاري للدور الأرضي فيتراوح متوسط الايجار بين 25 و35 ديناراً كويتياً للمتر ويصل 45 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل ايجار المتر في المكاتب بين 8-15 ديناراً كويتياً لمختلف المناطق في الكويت لتصل الى 18 ديناراً كويتياً لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما ارتفع متوسط سعر متر التأجير في المنطقة الحرة ليصل الى 8.5 دينار كويتي في ظل حدوث ارتفاع مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة.
وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة وقد يصل سعر المتر التأجيري لهذه المكاتب ما بين 16 و18 ديناراً كويتياً للمتر وقد يزيد على ذلك.
وبالنسبة للقيم الايجارية للقسائم الصناعية فلم يشهد سعرها تغيرا ملحوظا عن الربع الأول من عام 2008 وتراوح متوسط سعر المتر الصناعي للدور الأرضي ما بين 5 – 12.5 دينار كويتي في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مبان فجاءت في المرتبة الثانية بمتوسط سعر يصل الى 12.5 دينار كويتي للمتر المربع بينما يرتفع سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل الى 12-17 ديناراً كويتياً للمتر المربع.
وأشار «بيتك» في تقريره الفصلي عن سوق العقار المحلي الى أن انخفاض التداولات العقارية خلال الربع الثاني جاء نتيجة «معطيات القانونين رقم 8 و9 لسنة 2008 بخصوص منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار والذي انعكس بدوره على منح الائتمان العقاري للافراد الراغبين في السكن الخاصة في البنوك الاسلامية».
وقال التقرير «يبدو أن سوق العقار يشهد حالة من التباطؤ الواضح سواء على مستوى حركة التداولات أو على مستوى الأسعار حيث انخفض اجمالي التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 بمعدل يقترب من الخمس، وكان الانخفاض واضحاً في السكن الخاص والذي انخفضت تداولاته بنسبة تفوق النصف أي بنسبة 55 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008، في الوقت الذي انخفضت فيه حصته من اجمالي التداولات وللمرة الأولى منذ سنوات الى ما يقارب الثلث منخفضاً عن الربع الأول من العام الحالي، والذي كان يشكل ما يزيد قليلاً عن النصف من اجمالي التداولات».
وبذلك يمكن القول ان القوانين المطروحة أخيراً وخصوصاً قانوني 8 و9 قد أجهضت حالة الانتعاش الأخيرة والتي شهدها السوق العقاري خلال الفترة من 2005 حتى بداية عام 2008 من ناحية والاستثمارات السكنية والعقارية من ناحية أخرى وأحدثت ارتباكا كبيراً في معطيات أسعار العقارات في السوق المحلي.
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري وللربع الثاني على التوالي، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2008 انخفاضا قيمته 184.780 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 19 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ قيمته 957.268 مليون دينار كويتي.
1 - الصفقات العقارية للسكن الخاص
وانخفض الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل الى ما نسبته 30 في المئة من اجمالي التداولات العقارية البالغة 772.488 مليون دينار كويتي، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 228.050 مليون دينار كويتي في الربع الثاني من عام 2008، كما انخفضت قيمة تداولات السكن الخاص بشكل كبير ليصل الى 55 في المئة عن الربع الأول من عام 2008، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 971 صفقة للربع الثاني من عام 2008 مقارنة بـ2409 صفقة عن الربع الأول من عام 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2008 ليصل الى 234 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 209 ألف دينار كويتي خلال الربع الأول من عام 2008، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 60 في المئة، وثبات أسعار السكن الخاص الى حد بعيد في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر ابريل 2008 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 48 في المئة بقيمة 109.484 مليون دينار كويتي من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 228.050 مليون دينار كويتي خلال الربع الثاني من عام 2008 في حين جاء شهر يونيو في المرتبة الثانية بقيمة 63.318 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 28 في المئة وجاء شهر مايو في المرتبة الأخيرة بقيمة 55.248 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 24 في المئة بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.
2 - الصفقات العقارية الاستثمارية
ارتفع اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثاني من عام 2008 ليصل الى 372.038 مليون دينار كويتي مقارنة بـ 357.986 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2008 بنسبة ارتفاع بلغت 4 في المئة، وقد جاء شهر ابريل في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 مسجلا ما قيمته 121.519 مليون دينار كويتي، وجاء شهر مايو في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته113.907 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر يونيو في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 53.368 مليون دينار كويتي.
وجاء هذا الارتفاع في تداول الصفقات الاستثمارية تأثرا بالقانون رقم 8 و9 /2008 حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية، كما يعود الارتفاع في جزء منه الى شح المعروض من العقارات الاستثمارية نتيجة لاستمرار النشاط في السوق الاستثماري لتدني نسب الاخلاء وزيادة الايجارات وزيادة الطلب على بعض المناطق والعقارات وارتفاع معدلات النمو السكني وارتفاع تكلفة مواد البناء بما ينعكس على ارتفاع تكلفة المباني.
3 - الصفقات العقارية التجارية:
ارتفع اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الثاني من عام 2008 نظرا لندرة المعروض حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 47 في المئة مسجلة ما قيمته 137.547 مليون دينار كويتي مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ 93.471 مليون دينار كويتي وهو ما أدى الى ارتفاع نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 20 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل الى 30 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 47 في المئة، وصفقات المخازن والصناعي 4 في المئة، وقد احتل شهر يونيو المرتبة الأولى حيـث وصـل الى 70.890 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر ابريل المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 39.861 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر مايو المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى26.796 مليون دينار كويتي في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني من عام 2008 ما قيمته 1.265 مليون دينار كويتي مقارنة بـ2.526 مليون دينار كويتي للربع الأول من عام 2008، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة الى ارتفاع عدد الصفقات التجارية وارتفاع سعرها، نتيجة لندرة العقارات التجارية ووصول أسعارها الى معدلات قياسية وندرة المعروض وزيادة قيم ايجاراتها، في ظل حالة الاستقرار الاقتصادي وزيادة عدد الشركات الاستثمارية الجديدة فضلا عن دخول بنوك وشركات استثمار أجنبية، وزيادة الانفاق الحكومي والخاص على المشروعات، وانفتاح السوق التجاري المحلي على المنتجات العالمية ومن ثم البحث عن أسواق وأفرع لتسويق منتجاتها.
مؤشرات
/ أسعار أراضي السكن الخاص:
الانخفاض الأبرز في الصليبخات
أظهرت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2008 ثباتا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات خصوصا في محافظة العاصمة وتحديدا في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والنزهة والمنصورية في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 1 و5 في المئة في مناطق مثل الدسمة والسره وغرناطة وقرطبة وسجل اعلى انخفاض في منطقة الصليبخات حيث بلغت نسبته 5.3 في المئة وذلك بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 431 ديناراً كويتياً لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثاني من عام 2008 بمعدل ارتفاع يصل الى 0.2 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 331 ديناراً كويتياً للمتر المربع في الربع الثاني من العام الحالي.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقرارا وثباتا في الأسعار ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 332 ديناراً كويتياً، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل معدلات متشابهة الى حد بعيد مع مؤشرات أسعار الربع الأول من العام الحالي، في حين شهدت بعض المناطق ارتفاعا ملموسا خلال الربع الثاني من العام الحالي خصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية ولآلئ الخيران على البحر وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الشركات العاملة في سوق العقار وتوقع صدور تعديل للقانون رقم 8 و9.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا في الأسعار خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 650 ديناراً للمتر المربع، وقد يعود هذا الارتفاع نتيجة للتداول على بعض المناطق السكنية مثل منطقة الجابرية وسلوى والتي تستخدمان في البناء بأغراض التأجير، كما شهدت منطقة الرميثية ارتفاعا ملموسا بلغ 5.6 في المئة نتيجة لاستكمال مشروع الدائري الخامس ودوار الجوازات والذي أفاد المنطقة، أما معظم المناطق الرئيسية الأخرى فلم تسجل أي تغير يذكر في أسعارها.
وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر 244 ديناراً كويتياً للمتر المربع من الأرض مرتفعة بشكل طفيف لا يتعدى نسبة واحد في المئة نتيجة لوجود طلب على بعض المناطق مثل منطقة القصر ومنطقة الواحة، في حين استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
الأراضي الاستثمارية: تأثيرات متباينة
واستقرار في معظم المحافظات
شهد الربع الثاني من العام الحالي حالة من الهدوء النسبي في نسب ارتفاع أسعار العقارات الاستثمارية بعد أن سجل ارتفاعا في الربع الأول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤاً كبيراً تأثرا بالقانون رقم 8 و9.
وعلى الرغم من صدور مسودة التعديلات الجديدة على قوانين البناء والتي رفعت الحد الأدنى لمساحات الشقق وخفضت من مساحة الغرف وفرضت قيودا على تخصيص مساحة اكبر من مساحة السرداب بالنسبة للسيارات فان هذه التعديلات من شأنها استيعاب بعض المخالفات القائمة في السوق، وذلك على الرغم من تأثيرها الايجابي لمصلحة المؤجر الا أنها يمكن أن ترفع القيمة الايجارية للشقق المبنية حديثا وتزيد من مساحتها، وهو ما سوف يؤدي الى فقد شريحة كبيرة من المقيمين كانت تقبل على المساحات الصغيرة والتي تتسم بانخفاض تكلفتها وملاءمتها لمتوسطات دخول تلك الشريحة.
وبالاضافة الى تلك القرارات، هناك عوامل أخرى عدة تدفع الأسعار نحو الانخفاض وتقلل من جدوى الاستثمار في العقارات الاستثمارية نتيجة لتوقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص، خصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعاً متوالياً في أسعار مواد البناء حيث ارتفعت أسعار السلع الأساسية اللازمة للبناء مثل الحديد والاسمنت بشكل عالمي نتيجة للطلب المتزايد على تلك المواد في الاقتصاديات الصاعدة وارتفاع معدلات التضخم بفعل أرتفاع أسعار النفط، بالاضافة الى اتساع دائرة المضاربات فيها.
وكان لصدور بعض القرارات التنظيمية من قبل بنك الكويت المركزي والتي تهدف للحد من الائتمان الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الأنشطة الاستثمارية خصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30 في المئة الى 40 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق، وانتقاء للعملاء أصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
وقد طالت حالة الهدوء والاستقرار معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة ارتفاعا بنسبة 2 في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 1871 ديناراً كويتياً الى 2710 دنانير كويتية، وقد سجلت منطقة بنيد القار أعلى ارتفاع والذي اقترب من حاجز 11 في المئة أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا ارتفاعا ملموسا وصل الى 4 في المئة، في حين استقرت المناطق الأخرى في منطقة دسمان وشرق توقعا لقرار تحويل المنطقة من منطقة استثمارية الى مكاتب تجارية.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا طفيفا بلغ 1.2 في المئة في المتوسط حيث شهدت منطقة حولي حالة من الهدوء والاستقرار بحيث لم تسجل أي تغير ملحوظ عن الربع السابق للربع الثاني من عام 2008، في حين سجلت منطقة السالمية تباينا في الأسعار حيث انخفضت بعض المناطق بنسبة ملحوظة في حين ارتفعت مناطق أخرى مثل شارع بغداد، والذي أصبح منطقة تركز للعيادات الطبية، كما شهد أيضا شارع عبد الكريم الخطابي طفرة في الأسعار نتيجة للانتهاء من انجاز مشروع تحديث الدائري الخامس ودوار الجوازات كما أن هناك توجها لمنح تراخيص لفتح محلات في هذا الشارع، والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 1150 ديناراً كويتياً الى 1300 دينار كويتي بمعدل ارتفاع قدره 6.6 في المئة عن الربع الأول من عام 2008.
أما منطقة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 2 في المئة و5 في المئة في حين شهدت أسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة على شارع الفحيحيل السريع ارتفاعا ملحوظا نظرا لتميز هذه المناطق واتساع دائرة المضاربة فيها.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فلم تسجل تغيراً يذكر خلال الربع الثاني من العام الحالي بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008 حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 751.5 دينار كويتي للمتر المربع.
العقارات التجارية: الندرة الشديدة
تدفع الأسعار صعوداً... عكس السوق
على خلاف مؤشرات العقارات السكنية والاستثمارية واصلت أسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظ مدفوعة بمزيد من الطلب على تلك النوعية من العقارات التي تتصف بالندرة الشديدة وعدم قدرة الشركات المحلية والقطاع الخاص على تلبية الاحتياجات التجارية في ظل توافر السيولة لدى العديد من الأفراد والمستثمرين على حد سواء، وتحول بعض المستثمرين للاستثمار في تلك التوعية الآخذة في النمو بعد صدور القرار رقم 8 و9 ووصول أسعار العقارات الاستثمارية الى أعلى حد.
فقد شهدت أسعار العقارات التجارية ارتفاعا ملحوظا في منطقة العاصمة حيث ارتفعت بنسبة 4.3 في المئة خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول من العام نفسه، وقد سجل شارع السور أعلى نسب الارتفاع ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 5500 و7000 دينار كويتي، تلاه شارع الغربللي والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 5000 دينار كويتي الى 7000 دينار كويتي وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تواصل ارتفاعا على الرغم من وصول أسعارها الى أرقام فلكية.
وقد سجلت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 5.1 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والاداري تداولا ملحوظا وارتفاعا ملموسا في الأسعار اقتربت من 8.2 في المئة مقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وقد سجلت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا بلغت نسبته 1.3 في المئة واستمر شارع بن خلدون في المقدمة بالنسبة للارتفاع حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3250 4300 دينار كويتي في المتوسط.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا بنسبة 3.0 في المئة وشهدت منطقة العارضية تخصيص مخازن ارتفاعاً حيث سجل سعر المتر المربع في المتوسط فيها 1525 ديناراً كويتياً بمعدل ارتفاع قدره 20.6 في المئة.
وقد شهدت محافظة الأحمدي تداولا قويا في العقارات التجارية لاسيما في منطقة الفحيحيل المطلة على البحر ومنطقة لآلي الخيران والذي تراوح سعر المتر فيها ما بين 1100 - 1300 دينار كويتي.
القسائم الصناعية: ارتفاع ملحوظ
شهدت القسائم الصناعية ارتفاعا ملحوظا في مختلف المحافظات حيث تراوحت نسب الارتفاع ما بين 4 و12 في المئة بالمقارنة بالربع الأول من عام 2008 خصوصا في منطقة ابوفطيره الحرفية والشويخ الصناعية والتي شهدت ارتفاعا ملحوظا بلغ ما نسبته 33 في المئة للمنطقة الأولى و19 في المئة للمنطقة الثانية على التوالي، كما ارتفعت منطقة الشعيبة بنسبة تصل الى 13.1 في المئة وقد شهدت المناطق الصناعية اقبالا نتيجة لافتتاح مجمع الافينيوز وتحول المساحات الكبيرة منها الى معارض تجارية.
المزارع والجواخير: استقرار الأسعار
استقرت أسعار المزارع خلال الربع الثاني من عام 2008 نتيجة لفترة الصيف حيث ينشط الطلب على المزارع في فصل الشتاء لاستخدامها كمنتجعات من معظم الأسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 و80000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز في حين سجلت اسطبلات الفروسية وجواخير الوفرة ارتفاعا طفيفاً.
الشاليهات: صيف ساخن
مع دخول أجواء الصيف شهدت أسعار الشاليهات ارتفاعاً خلال الربع الثاني من العام الحالي.
شقق التمليك:
استقرار الأسعار
استقر مستوى الطلب على شقق التمليك من بعض فئات المجتمع، وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس، وقد استقر متوسط أسعار شقق التمليك في الربع الثاني عن الربع الأول عام 2008 لتصل ما بين الى 380 و650 ديناراً للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الأحمدي نظرا لانخفاض قيمة الأراضي الاستثمارية نسبياً مقارنة مع المناطق الداخلية.
وتجدر الاشارة الى أنه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 935 و1220 ديناراً، مع توفير سرداب لمواقف السيارات، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور واطلالة الشقة، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق، بالاضافة الى الخدمات المتوافرة في الشقة (حمام سباحة، أمن وسلامة، صيانة 24 ساعة، ادارة للعقار، جيم صحي ) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس، حيث تشهد اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج أبناؤهم وأصبح بيت العائلة أكبر من حاجتهم.
ومازال موضوع التملك للأجانب يحتاج الى تشريع في ضوء بروز عدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
الإشغال يقارب 100 في المئة
ولا شيء يخفض الإيجارات
استمرت نسب الاشغال على نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 97 و98 في المئة حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية الى 100 في المئة.
وقد سجل متوسط سـعر ايجار الشقة ما بين 170 و220 ديناراً كويتياً لغرفة وصالة، و180 الى 260 ديناراً كويتياً غرفتين وصالة، و200 الى 300 دينار كويتي غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح ايجارها ما بين 220 و400 دينار كويتي، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والمواقع المتميزة.
أما بالنسبة لمعدل ايجار المتر التجاري للدور الأرضي فيتراوح متوسط الايجار بين 25 و35 ديناراً كويتياً للمتر ويصل 45 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل ايجار المتر في المكاتب بين 8-15 ديناراً كويتياً لمختلف المناطق في الكويت لتصل الى 18 ديناراً كويتياً لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما ارتفع متوسط سعر متر التأجير في المنطقة الحرة ليصل الى 8.5 دينار كويتي في ظل حدوث ارتفاع مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة.
وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة وقد يصل سعر المتر التأجيري لهذه المكاتب ما بين 16 و18 ديناراً كويتياً للمتر وقد يزيد على ذلك.
وبالنسبة للقيم الايجارية للقسائم الصناعية فلم يشهد سعرها تغيرا ملحوظا عن الربع الأول من عام 2008 وتراوح متوسط سعر المتر الصناعي للدور الأرضي ما بين 5 – 12.5 دينار كويتي في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مبان فجاءت في المرتبة الثانية بمتوسط سعر يصل الى 12.5 دينار كويتي للمتر المربع بينما يرتفع سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل الى 12-17 ديناراً كويتياً للمتر المربع.