المتفائلون
عضو نشط
- التسجيل
- 31 أكتوبر 2006
- المشاركات
- 2,046
تراجع في أسعار السكني والاستثماري وتباين في التجاري وفقا للمحافظات»
تقرير «بيتك» العقاري الفصلي / تداولات العقار تنكمش 60 في المئة خلال الربع الأخير
لاحظ بيت التمويل الكويتي أن تباطؤا ملحوظا في التداول العقاري بنسبة 37 في المئة خلال العام الماضي، مقارنة بنسبة نمو بلغت 58.4 في المئة خلال العام السابق، مشيراً إلى أن «انخفاض النمو في التداولات صاحبه تراجع في معدلات الأسعار في بعض المناطق والعقارات السكنية والاستثمارية في حين تباين أداء أسعار العقارات التجارية بين الارتفاع والانخفاض وفقا للمحافظات».
وأظهرت حسابات أجرتها «الراي» بناء على الأرقام الواردة في التقرير الفصلي لـ«بيتك» عن سوق العقار، أن تداولات القطاع تراجعت في الربع الرابع من العام الماضي بنسبة 59.73 في المئة. إذ سجلت 496 مليون دينار في الربع الرابع من 2008، مقارنة بـ 1.23 مليار دينار في الفترة المماثلة من 2007.
وأشار في تقريره إلى أن «التوسع في النشاط العقاري عام 2008، بدأ يفقد وتيرته السريعة في النمو متأثرا بجملة من العوامل تمثلت في القانونين رقم 8 و9 لعام 2008 واللذين صدرا في نهاية فبراير وحظرا على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة للغير، كما منع البنوك الإسلامية من تمويل العقاري السكني الأمر الذي أدى إلى انخفاض التداولات وحال دون حصول العديد من شرائح المجتمع على سكن مناسب في ضوء متوسطات الدخول مقارنة بمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات، فضلا عن تأثر القطاع العقاري بأكبر الأزمات المالية منذ الحرب العالمية الثانية والتي ألمت بالأسواق في شهر سبتمبر من العام 2008».
كما رافق هذا الانخفاض في الأسعار تراجع في الطلب على العقارات وسادت الأسواق حالة من الترقب والانتظار في ظل الضبابية التي ما زالت تحيط بمصير وتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتوترات المالية الأكثر حدة في الأسواق المالية والنقدية العالمية، وأزمة الثقة الموجودة في معظم الأسواق ومن بينها الأسواق الخليجية والمحلية والتي شهدت حالة من التراجعات غير مسبوقة.
وكان القطاع العقاري المحلي قد شهد تطورات مهمة في الأعوام الماضية، فقد ساهم ارتفاع أسعار النفط العالمية، وتزايد الإيرادات النفطية في طفرة سيولة نقدية وجهت معظمها إلى سوق الأسهم وسوق العقارات المحلية ما أدى إلى تضخم في أسعار الأصول بالإضافة إلى توجه المستثمرين إلى التوسع في الاستثمار العقاري لا سيما التجاري منه حيث شهدت البلاد خلال الثلاث سنوات الماضية نهضة عمرانية غير مسبوقة وارتفع ناتج قطاع التشييد من 1.172 مليار دولار عام 2003 إلى 2.047 مليار دولار أميركي بنسبة ارتفاع قدرها 74 في المئة.
وصاحب الطلب على الاستثمار العقاري ارتفاعا موازيا في الطلب على مواد البناء ما أدى إلى ارتفاع كبير في أسعارها، وأمام معطيات الأزمة المالية وتوقف بعض المشروعات المحلية والعالمية وإحجام البعض الآخر عن الاستثمار العقاري تحسبا من تداعيات الأزمة عادت أسعار مواد البناء لتسجل انخفاضا ملحوظا، بالإضافة إلى توجه العديد من المستثمرين لتقليص نفقاتهم وترشيد مدفوعاتهم وهذا من شأنه أن يؤدي إلى تخفيض الطلب على العقارات التجارية والاستثمارية وخصوصا الجديد منها ما قد يدفع الملاك لإجراء تخفيضات في الأسعار سعيا نحو رفع نسب الأشغال في أملاكهم.
ومع ذلك يبقى العقار أحد أهم القنوات الاستثمارية والأكثر تنافسية في ظل ثبات معدلات العائد الاستثماري حيث يتراوح العائد ما بين 6 و15 في المئة بالإضافة إلى انخفاض تكلفة تشغيل العقارات، وتصدق المقولة «العقار يمرض ولا يموت»، وبالتالي فإن معظم ملاك العقار ما زالوا يتمسكون بعقاراتهم باعتبارها ملاذا آمنا ومدرا ويحتفظ إلى حد بعيد بقيمة ثرواتهم.
ولا شك أن هناك علاقة ارتباط واضحة بين ما يجري في سوق الأسهم والسوق العقاري فمن ناحية كان الكثيرون يعتمدون على العوائد من سوق الأسهم في توسيع دائرة استثماراتهم العقارية وزيادة ثرواتهم بفعل الأداء الإيجابي الذي شهده سوق الأسهم خلال السنوات الثلاث الماضية.
ومن ناحية أخرى، تأثرت أسهم الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية حيث سجلت القيمة السوقية لقطاع العقارات انخفاضا من 4.060 مليار دينار إلى 2.592 مليار دينار بنسبة انخفاض 36.1 في المئة عن العام 2007، كما انخفض مؤشر السوق للقطاع العقاري بنسبة 39.75 في المئة بالمقارنة بالعام الماضي هو اقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق والبالغ 36.93 في المئة خلال الفترة نفسها.
ويبقى الدور الحكومي المفقود دورا رئيسيا ومطلوبا في هذه المرحلة من خلال العمل مع زيادة الإنفاق الحكومي وطرح مزيد من الأراضي واستكمال مشروعات البنية التحتية ومساندة المشروعات العقارية تحت التنفيذ من خلال تأسيس صندوق إنقاذ لتوفير السيولة لبعض من الوقت، حتى يخرج السوق العقاري من كبوته.
ومن المتوقع أن يؤدي حكم القضاء التاريخي للمحكمة الكلية في 21 ديسمبر 2008 إلى تنشيط السوق العقاري وخصوصا السكني منه، وقد قضى الحكم بعدم خضوع «بيتك» والبنوك الإسلامية لأحكام القانون رقم 8 و9 لسنة 2008، وذلك استنادا إلى أن البنوك الإسلامية هي مؤسسات ذات طبيعة خاصة، تنظم أعمالها تشريعات خصوصاً، وأن قانون البنوك الإسلامية رقم ( 30 ) لسنة 2003 قد استثنى البنوك الإسلامية مما ورد في القانون رقم 8 و9 لسنة 2008.
كما يقضي الحكم بإلغاء قرار وزارة العدل بالامتناع عن اتخاذ الإجراءات والأمر بمواصلة تسجيل وقيد التصرفات الواردة على عقارات السكن الخاص في البيع والرهن وهذا الحكم من شأنه إعادة فتح المجال مرة أخرى لعودة التمويل العقاري وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية وتسهيل توفير السكن الخاص للمواطنين وإلغاء قرار وزارة العدل بالامتناع عن اتخاذ الإجراءات.
وقد جاء هذا الحكم في وقته وهو وقت صعب ينبغي أن تتضافر فيه الجهود جميعا للعمل نحو استعادة الثقة في أسواقنا والحفاظ على وتيرة أداء الاقتصاد المحلي وتوسيع دائرة القطاع الخاص في القيام بأنشطة استثمارية وعقارية بحيث نخرج من أحادية المورد الاقتصادي وهو النفط، والذي شهدت أسعاره تراجعا ملموسا منذ الأزمة المالية العالمية بفعل اتساع دائرة الركود في الغرب وبالتالي فالكويت ليست بمنأى عن الأزمة المالية وتداعياتها وأهم تداعياتها هو انخفاض الطلب على النفط وبالتالي انخفاض أسعاره فقد شهدت أسعار النفط انخفاضا بنسبة تجاوزت 50 في المئة منذ آخر ذروة بلغتها أخيراً، حيث سجلت مستويات غير مسبوقة منذ أوائل عام 2007 متأثرة بالهبوط الملحوظ في الاقتصاد العالمي وتقلص النمو في الدول المتقدمة وارتفاع سعر الدولار ووقوع الأزمة المالية بالرغم من قرار تخفيض الإنتاج الذي اتخذته منظمة البلدان المصدرة للنفط (أوبك) وتمشيا مع تطورات السوق خفض صندوق النقد الدولي من آفاق النمو العالمي وسعر النفط المتوقع عما كان عليه من 100 دولار إلى 68 دولار للبرميل عام 2009.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2008 انخفاضا قيمته 49.335 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 8.3 في المئة مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 والبالغ قيمته 545.767 مليون دينار.
وارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 39.5 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة 496.431 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 196.140 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2008، مرتفعة عن الربع الثالث بنسبة 6.2 في المئة، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 998 صفقة للربع الرابع من عام 2008 مقارنة بـ 907 عن الربع الثالث من عام 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع 2008 ليصل إلى 424 ألف دينار مقارنة بـ 234 ألف دينار خلال الربع الثالث من عام 2008، وذلك لارتفاع عدد الصفقات بنسبة 10 في المئة، وانخفاض أسعار السكن الخاص في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر ديسمبر 2008 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 47 في المئة بقيمة 92.568 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 196.140 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2008 في حين جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثانية بقيمة 67.385 مليون دينار وبحصة قدرها 34 في المئة وجاء شهر أكتوبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 36.189 مليون دينار وبحصة قدرها 18 في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
وارتفع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل طفيف خلال الربع الرابع من عام 2008 ليصل إلى 189.613 مليون دينار مقارنة بـ 184.773 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2008 بنسبة ارتفاع بلغت 2.6 في المئة، وجاء شهر نوفمبر في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2008 مسجلا ما قيمته 84.873 مليون دينار، وجاء شهر أكتوبر في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 73.874 مليون دينار بينما جاء شهر ديسمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 30.865 مليون دينار.
وشهد النصف الثاني من العام انخفاضا ملحوظا في التداولات الاستثمارية ترقبا لتعديل القانون رقم 8 و9 والخوف من تداعيات الأزمة المالية العالمية، حيث إن أجواء عدم الثقة في الأسواق قد أثرت في تسجيل انخفاض ملحوظ في مستويات الأسعار وخصوصا أسعار العقارات التجارية والاستثمارية نتيجة لدخول أجواء ركود وبروز مؤشرات تدل على انخفاض مبيعات المحلات التجارية وتجارة التجزئة في الربع الأخير من العام بنسبة تتراوح ما بين 30 إلى 40 في المئة حسب تقديرات بعض التجار في السوق المحلي.
وانخفض إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الرابع من عام 2008 نظرا لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها وبالتالي انخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي وخصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للسكن تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 35.7 في المئة مسجلة ما قيمته 109.127 مليون دينار مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 والبالغ 169.633 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 22 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 40 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 38 في المئة، وقد احتل شهر نوفمبر المرتبة الأولى حيـث وصل إلى 47.978 مليون دينار، بينما سجل شهر أكتوبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 40.047 مليون دينار، وسجل أيضا شهر ديسمبر المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى 21.101 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2008 ما قيمته 2.321 مليون دينار مقارنة بـ 3.029 مليون دينار للربع الثالث من عام 2008، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة إلى ارتفاع عدد الصفقات، ووصول أسعارها في بعض المناطق إلى معدلات منخفضة.
العقار تحت تأثير الأزمة المالية:
تسييل الأصول المرهونة زاد العرض
قال تقرير «بيتك» إن الأزمة المالية العالمية أضافت بعداً جديداً له تأثير على حركة التداول وأسعار العقار الاستثماري بالكويت، فعلى الرغم من كون العقار يمرض ولا يموت إلا أن الأزمة قد بدأت في التأثير بالفعل على مؤشرات العقار حيث شهدت التداولات العقارية خلال الربع الأخير ارتفاعا ملموسا على الرغم من انخفاض الأسعار. وفي ما يلي أبرز تأثيرات الأزمة:
1. بيع بعض العقارات المرهونة لدى بعض البنوك مقابل قروض موجه لسوق الأسهم والذي مني بخسائر كبيرة ما قد يعرض تلك العقارات للبيع وفاء للديون وهو ما أدى إلى زيادة حجم المعروض في السوق من العقارات الاستثمارية ودفع الأسعار للانخفاض.
2. اتساع تأثير الأزمة وعدم وجود حلول سريعة لاستعادة الثقة بالأسواق واستمرار الأجواء الضبابية ما يدفع البعض للترقب من ناحية أو الخوف من ناحية أخرى حيث سادت حالة من عدم وضوح القرار الاستثماري في مجال العقار.
3. أدت الأزمة المالية العالمية إلى ركود الأسواق العالمية وتخفيض الطلب على مواد البناء ما يدفعها للانخفاض وهو ما سوف يعيد تنشيط سوق الإنشاءات ويزيد المعروض- بشرط استعادة الثقة- بعد أن توقف العديد من المستثمرين في وقت سابق نتيجة لزيادة أسعار مواد البناء.
4. تأثير الإجراءات المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي على العقار الاستثماري والمتمثلة بخفض سعر الفائدة واعتبار العقار أداة رهن للديون من شأنه أن يقلل تكلفة الاقتراض ويزيد الطلب على القروض العقارية الموجه للقطاع الاستثماري العقاري.
5. يتوقع انتعاش العقار المحلي بعد أن تهدأ عواصف الأزمة نتيجة لتوقع تدفق أموال المستثمرين هروباً من الأسواق العالمية وبحثاً عن استثمار أكثر أمانا وربحية وهو ما يتوافر في الاستثمار العقاري، كما ان دولة الكويت مرشحة ضمن عدة دول لتكون مركزا للنمو العالمي.
6. تزايد الطلب على العقارات الاستثمارية من شريحة بعض مستثمرين باحثين عن عائد جيد وشهري وهو ما شهد تحسنا نتيجة لانخفاض أسعار العقارات الاستثمارية من ناحية
وتخفيض سعر الفائدة من ناحية أخرى بهدف تحقيق دخل ثابت شهرياً وخروجاً من المضاربات السابقة في العقار أو سوق الأوراق المالية.
مؤشرات الاسعار / الأراضي الاستثمارية:
انخفاض ملحوظ متوسطه 8.6 في المئة... تقوده الفروانية
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية انخفاضا ملحوظا خلال عام 2008 وبالمقارنة بعام 2007 بلغ متوسطه 8.6 في المئة وقد تباينت نسب الانخفاض بين المحافظات حيث احتلت محافظة الفروانية المرتبة الأولى للانخفاض مسجلة ما نسبته 13.5 في المئة.
وقد شهد الربع الأخير من العام 2008 بمفرده حالة من الانخفاض بلغ متوسطه 15.3 في المئة وذلك بعد أن شهد هدوءا في الربع الثالث والثاني وسجل ارتفاعا في الربع الأول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤا كبيرا تأثرا بالقانون رقم 8 و9.
حيث ان هناك عدة عوامل تدفع الأسعار نحو الانخفاض مثل توقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص، وخصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعاً متوالياً في أسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية، وكان لتقلص التمويل الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الأنشطة الاستثمارية وخصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30 في المئة إلى 50 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق، وانتقاء للعملاء أصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
وقد طالت حالة الانخفاض معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا بنسبة 11.7 في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 2028 ديناراً، وقد سجلت منطقة دسمان أعلى انخفاض والذي اقترب من حاجز 14 في المئة أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا وصل إلى 10 في المئة، في حين انخفضت المناطق الأخرى في منطقة دسمان وشرق.
أما محافظة حولي فقد شهدت انخفاضا ملموسا يتراوح ما بين 9 و14 في المئة خلال الربع الرابع من عام 2008 مقارنة بالربع السابق، في حين سجلت منطقة السالمية انخفاضا في الأسعار حيث انخفضت بعض المناطق الداخلية بنسبة ملحوظة في حين طال الانخفاض أسعار مواقع أخرى مثل شارع بغداد والبدع وشارع عبد الكريم الخطابي.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 11 في المئة و14 في المئة في حين شهدت أسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة على طريق الفحيحيل السريع انخفاضا وصل إلى 11 في المئة بينما انخفضت بعض الشوارع الداخلية لتقارب حاجز 14 في المئة.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت انخفاضا مقارنة بالربع السابق من العام الحالي حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 653 دينارا كويتيا للمتر المربع من الأرض بمعدل انخفاض 10.8 في المئة عن الربع السابق.
العقارات التجارية: 10 في المئة
نسبة التراجع في الربع الرابع
على خلاف الفترة السابقة شهدت أسعار العقارات التجارية انخفاضا ملحوظا في بعض المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث انخفضت بنسبة 10 في المئة خلال الربع الرابع من العام الحالي مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه، وقد سجل شارع فهد السالم أعلى نسب الانخفاض ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 10500 و11000 دينار، تلاه سوق المباركية والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 45000 دينار إلى 6000 دينار وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تشهد انخفاضا بعد وصول أسعارها إلى أرقام فلكية خلال الثلاث سنوات الماضية.
بينما سجلت انخفاضا في مناطق أخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والإداري تداولا ملحوظا بانخفاض يصل الى 13.8 في المئة.
في حين سجلت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا بلغت نسبته 10 في المئة واستمر شارع بيروت في المقدمة بالنسبة للانخفاض حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3750 و4000 دينار في المتوسط.
وسجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة.13.7 في المئة وقد سجل أعلى انخفاض في شارع مناور 15.7 في المئة وشهدت معظم المناطق التجارية انخفاضا ملحوظا.
انخفاض كبير للقسائم الصناعية
واستقرار المزارع والجواخير والشاليهات
شهدت القسائم الصناعية انخفاضا مماثلا في الأسعار في معظم المحافظات وقد سجلت منطقة الشويخ الصناعية شوارع داخلية أعلى نسبة في الانخفاض 16.3 في المئة تلاها شارع مركز السلطان بالفحيحل وبنسبة 16 في المئة بينما واصلت بعض مناطق الحرفيات مثل ابوفطيرة الانخفاض لتسجل 18.4 في المئة والعارضية الحرفية بنسبة انخفاض 16 في المئة.
لم يحدث تغير يذكر في أسعار المزارع خلال الربع الرابع من عام 2008 بالمقارنة بالربع السابق على الرغم من قدوم فصل الشتاء حيث تخصص الجواخير لاستخدامها كمنتجعات واستراحات من معظم الأسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 8000 دينار للجاخور المبني والمجهز.
انخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الرابع من العام الحالي بمعدل يتراوح ما بين 1 5 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:
أسعار أراضي السكن الخاص: انخفاض في معظم المحافظات
سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2008 انخفاضاً في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا نسبته 3.4 في المئة في المتوسط بينما كان هذا الانخفاض لا يتعدى 2 في المئة في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 3 و6 في المئة في مناطق مثل الروضة والقادسية والدسمة.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 411 ديناراً لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الرابع من عام 2008 بمعدل انخفاض يصل إلى 2.9 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
وسجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 291 ديناراً للمتر المربع في الربع الرابع من العام الحالي بنسبة انخفاض قدرها 7.3 في المئة مقارنة بالربع السابق لعام 2008. أما محافظة الأحمدي فقد انخفضت فيها الأسعار بشكل ملحوظ يصل إلى 5.8 في المئة ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 313 ديناراً، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل والرقة معدلات انخفاض تتراوح ما بين 2 9 في المئة وخصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية ومنطقة الخيران السكنية وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الأفراد والشركات العاملة في سوق العقار.
وشهدت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا في الأسعار خلال الربع الرابع من العام الحالي مقارنة بالربع الثالث 2008 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 603 دنانير للمتر المربع، بمتوسط انخفاض 5.9 في المئة، في حين سجلت أسعار بعض المناطق مثل منطقة سلوى انخفاضا اعلى من المتوسط وصل إلى6.9 في المئة كما شهدت منطقة البدع (شارع التعاون والقسائم الداخلية والشريط الساحلي على البحر معدلات انخفاض تراوحت بين 8 13 في المئة.
وسجلت محافظة الجهراء انخفاضا طفيفا ليصل متوسط السعر إلى 234 ديناراً للمتر المربع من الأرض منخفضة بنسبة 1.2 في المئة نتيجة لانخفاض الطلب على بعض المناطق مثل الجهراء القديمة والتي انخفضت أسعارها بنسبة 3.2 في المئة ومنطقة العيون والتي انخفضت بنسبة 2.4 في المئة، في حين استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
شقق التمليك: استقرار الأسعار بين 350 إلى 650 ديناراً للمتر
انخفض مستوى الطلب على شقق التمليك في الربع الرابع من العام الحالي،حيث تزايد المعروض من الشقق وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس، وقد استقر متوسط أسعار شقق التمليك في الربع الرابع 2008 عن الربع الرابع من العام نفسه لتصل ما بين 350 إلى 650 ديناراً للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الأحمدي نظرا لانخفاض قيمة الأراضي الاستثمارية نسبياً مقارنة مع المناطق الداخلية.
وتجدر الإشارة إلا أنه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 900-1200 دينار، مع توفير سرداب لمواقف السيارات، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور وإطلالة الشقة، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق، بالإضافة إلى الخدمات المتوفرة في الشقة (حمام سباحة، أمن وسلامة، صيانة 24 ساعة، إدارة للعقار، جيم صحي) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس، حيث يشهد هذا المنتج إقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او إعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الإجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالإضافة الى كبار السن الذين تزوج أبناؤهم وأصبح بيت العائلة أكبر من حاجتهم. ومازال موضوع التملك للأجانب يحتاج إلى تشريع في ضوء بروزعدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
الاشغال بين 95 و96 في المئة وإيجارات الشقق مستقرة
انخفضت نسب الإشغال عند نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 95 و96 في المئة حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 100 في المئة.
وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 170 و220 ديناراً لغرفة وصالة، و180-260 ديناراً غرفتين وصالة، و200 300 دينار غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فتتراوح إيجارها ما بين 220 ـ400 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 10 و35 ديناراً للمتر المربع ويصل 40 ديناراً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 8 و10 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 12 ديناراً لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل إلى 7 دنانير في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة.
تقرير «بيتك» العقاري الفصلي / تداولات العقار تنكمش 60 في المئة خلال الربع الأخير
لاحظ بيت التمويل الكويتي أن تباطؤا ملحوظا في التداول العقاري بنسبة 37 في المئة خلال العام الماضي، مقارنة بنسبة نمو بلغت 58.4 في المئة خلال العام السابق، مشيراً إلى أن «انخفاض النمو في التداولات صاحبه تراجع في معدلات الأسعار في بعض المناطق والعقارات السكنية والاستثمارية في حين تباين أداء أسعار العقارات التجارية بين الارتفاع والانخفاض وفقا للمحافظات».
وأظهرت حسابات أجرتها «الراي» بناء على الأرقام الواردة في التقرير الفصلي لـ«بيتك» عن سوق العقار، أن تداولات القطاع تراجعت في الربع الرابع من العام الماضي بنسبة 59.73 في المئة. إذ سجلت 496 مليون دينار في الربع الرابع من 2008، مقارنة بـ 1.23 مليار دينار في الفترة المماثلة من 2007.
وأشار في تقريره إلى أن «التوسع في النشاط العقاري عام 2008، بدأ يفقد وتيرته السريعة في النمو متأثرا بجملة من العوامل تمثلت في القانونين رقم 8 و9 لعام 2008 واللذين صدرا في نهاية فبراير وحظرا على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة للغير، كما منع البنوك الإسلامية من تمويل العقاري السكني الأمر الذي أدى إلى انخفاض التداولات وحال دون حصول العديد من شرائح المجتمع على سكن مناسب في ضوء متوسطات الدخول مقارنة بمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات، فضلا عن تأثر القطاع العقاري بأكبر الأزمات المالية منذ الحرب العالمية الثانية والتي ألمت بالأسواق في شهر سبتمبر من العام 2008».
كما رافق هذا الانخفاض في الأسعار تراجع في الطلب على العقارات وسادت الأسواق حالة من الترقب والانتظار في ظل الضبابية التي ما زالت تحيط بمصير وتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتوترات المالية الأكثر حدة في الأسواق المالية والنقدية العالمية، وأزمة الثقة الموجودة في معظم الأسواق ومن بينها الأسواق الخليجية والمحلية والتي شهدت حالة من التراجعات غير مسبوقة.
وكان القطاع العقاري المحلي قد شهد تطورات مهمة في الأعوام الماضية، فقد ساهم ارتفاع أسعار النفط العالمية، وتزايد الإيرادات النفطية في طفرة سيولة نقدية وجهت معظمها إلى سوق الأسهم وسوق العقارات المحلية ما أدى إلى تضخم في أسعار الأصول بالإضافة إلى توجه المستثمرين إلى التوسع في الاستثمار العقاري لا سيما التجاري منه حيث شهدت البلاد خلال الثلاث سنوات الماضية نهضة عمرانية غير مسبوقة وارتفع ناتج قطاع التشييد من 1.172 مليار دولار عام 2003 إلى 2.047 مليار دولار أميركي بنسبة ارتفاع قدرها 74 في المئة.
وصاحب الطلب على الاستثمار العقاري ارتفاعا موازيا في الطلب على مواد البناء ما أدى إلى ارتفاع كبير في أسعارها، وأمام معطيات الأزمة المالية وتوقف بعض المشروعات المحلية والعالمية وإحجام البعض الآخر عن الاستثمار العقاري تحسبا من تداعيات الأزمة عادت أسعار مواد البناء لتسجل انخفاضا ملحوظا، بالإضافة إلى توجه العديد من المستثمرين لتقليص نفقاتهم وترشيد مدفوعاتهم وهذا من شأنه أن يؤدي إلى تخفيض الطلب على العقارات التجارية والاستثمارية وخصوصا الجديد منها ما قد يدفع الملاك لإجراء تخفيضات في الأسعار سعيا نحو رفع نسب الأشغال في أملاكهم.
ومع ذلك يبقى العقار أحد أهم القنوات الاستثمارية والأكثر تنافسية في ظل ثبات معدلات العائد الاستثماري حيث يتراوح العائد ما بين 6 و15 في المئة بالإضافة إلى انخفاض تكلفة تشغيل العقارات، وتصدق المقولة «العقار يمرض ولا يموت»، وبالتالي فإن معظم ملاك العقار ما زالوا يتمسكون بعقاراتهم باعتبارها ملاذا آمنا ومدرا ويحتفظ إلى حد بعيد بقيمة ثرواتهم.
ولا شك أن هناك علاقة ارتباط واضحة بين ما يجري في سوق الأسهم والسوق العقاري فمن ناحية كان الكثيرون يعتمدون على العوائد من سوق الأسهم في توسيع دائرة استثماراتهم العقارية وزيادة ثرواتهم بفعل الأداء الإيجابي الذي شهده سوق الأسهم خلال السنوات الثلاث الماضية.
ومن ناحية أخرى، تأثرت أسهم الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية حيث سجلت القيمة السوقية لقطاع العقارات انخفاضا من 4.060 مليار دينار إلى 2.592 مليار دينار بنسبة انخفاض 36.1 في المئة عن العام 2007، كما انخفض مؤشر السوق للقطاع العقاري بنسبة 39.75 في المئة بالمقارنة بالعام الماضي هو اقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق والبالغ 36.93 في المئة خلال الفترة نفسها.
ويبقى الدور الحكومي المفقود دورا رئيسيا ومطلوبا في هذه المرحلة من خلال العمل مع زيادة الإنفاق الحكومي وطرح مزيد من الأراضي واستكمال مشروعات البنية التحتية ومساندة المشروعات العقارية تحت التنفيذ من خلال تأسيس صندوق إنقاذ لتوفير السيولة لبعض من الوقت، حتى يخرج السوق العقاري من كبوته.
ومن المتوقع أن يؤدي حكم القضاء التاريخي للمحكمة الكلية في 21 ديسمبر 2008 إلى تنشيط السوق العقاري وخصوصا السكني منه، وقد قضى الحكم بعدم خضوع «بيتك» والبنوك الإسلامية لأحكام القانون رقم 8 و9 لسنة 2008، وذلك استنادا إلى أن البنوك الإسلامية هي مؤسسات ذات طبيعة خاصة، تنظم أعمالها تشريعات خصوصاً، وأن قانون البنوك الإسلامية رقم ( 30 ) لسنة 2003 قد استثنى البنوك الإسلامية مما ورد في القانون رقم 8 و9 لسنة 2008.
كما يقضي الحكم بإلغاء قرار وزارة العدل بالامتناع عن اتخاذ الإجراءات والأمر بمواصلة تسجيل وقيد التصرفات الواردة على عقارات السكن الخاص في البيع والرهن وهذا الحكم من شأنه إعادة فتح المجال مرة أخرى لعودة التمويل العقاري وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية وتسهيل توفير السكن الخاص للمواطنين وإلغاء قرار وزارة العدل بالامتناع عن اتخاذ الإجراءات.
وقد جاء هذا الحكم في وقته وهو وقت صعب ينبغي أن تتضافر فيه الجهود جميعا للعمل نحو استعادة الثقة في أسواقنا والحفاظ على وتيرة أداء الاقتصاد المحلي وتوسيع دائرة القطاع الخاص في القيام بأنشطة استثمارية وعقارية بحيث نخرج من أحادية المورد الاقتصادي وهو النفط، والذي شهدت أسعاره تراجعا ملموسا منذ الأزمة المالية العالمية بفعل اتساع دائرة الركود في الغرب وبالتالي فالكويت ليست بمنأى عن الأزمة المالية وتداعياتها وأهم تداعياتها هو انخفاض الطلب على النفط وبالتالي انخفاض أسعاره فقد شهدت أسعار النفط انخفاضا بنسبة تجاوزت 50 في المئة منذ آخر ذروة بلغتها أخيراً، حيث سجلت مستويات غير مسبوقة منذ أوائل عام 2007 متأثرة بالهبوط الملحوظ في الاقتصاد العالمي وتقلص النمو في الدول المتقدمة وارتفاع سعر الدولار ووقوع الأزمة المالية بالرغم من قرار تخفيض الإنتاج الذي اتخذته منظمة البلدان المصدرة للنفط (أوبك) وتمشيا مع تطورات السوق خفض صندوق النقد الدولي من آفاق النمو العالمي وسعر النفط المتوقع عما كان عليه من 100 دولار إلى 68 دولار للبرميل عام 2009.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2008 انخفاضا قيمته 49.335 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 8.3 في المئة مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 والبالغ قيمته 545.767 مليون دينار.
وارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 39.5 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة 496.431 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 196.140 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2008، مرتفعة عن الربع الثالث بنسبة 6.2 في المئة، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 998 صفقة للربع الرابع من عام 2008 مقارنة بـ 907 عن الربع الثالث من عام 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع 2008 ليصل إلى 424 ألف دينار مقارنة بـ 234 ألف دينار خلال الربع الثالث من عام 2008، وذلك لارتفاع عدد الصفقات بنسبة 10 في المئة، وانخفاض أسعار السكن الخاص في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر ديسمبر 2008 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 47 في المئة بقيمة 92.568 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 196.140 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2008 في حين جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثانية بقيمة 67.385 مليون دينار وبحصة قدرها 34 في المئة وجاء شهر أكتوبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 36.189 مليون دينار وبحصة قدرها 18 في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
وارتفع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل طفيف خلال الربع الرابع من عام 2008 ليصل إلى 189.613 مليون دينار مقارنة بـ 184.773 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2008 بنسبة ارتفاع بلغت 2.6 في المئة، وجاء شهر نوفمبر في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2008 مسجلا ما قيمته 84.873 مليون دينار، وجاء شهر أكتوبر في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 73.874 مليون دينار بينما جاء شهر ديسمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 30.865 مليون دينار.
وشهد النصف الثاني من العام انخفاضا ملحوظا في التداولات الاستثمارية ترقبا لتعديل القانون رقم 8 و9 والخوف من تداعيات الأزمة المالية العالمية، حيث إن أجواء عدم الثقة في الأسواق قد أثرت في تسجيل انخفاض ملحوظ في مستويات الأسعار وخصوصا أسعار العقارات التجارية والاستثمارية نتيجة لدخول أجواء ركود وبروز مؤشرات تدل على انخفاض مبيعات المحلات التجارية وتجارة التجزئة في الربع الأخير من العام بنسبة تتراوح ما بين 30 إلى 40 في المئة حسب تقديرات بعض التجار في السوق المحلي.
وانخفض إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الرابع من عام 2008 نظرا لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها وبالتالي انخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي وخصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للسكن تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 35.7 في المئة مسجلة ما قيمته 109.127 مليون دينار مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 والبالغ 169.633 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 22 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 40 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 38 في المئة، وقد احتل شهر نوفمبر المرتبة الأولى حيـث وصل إلى 47.978 مليون دينار، بينما سجل شهر أكتوبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 40.047 مليون دينار، وسجل أيضا شهر ديسمبر المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى 21.101 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2008 ما قيمته 2.321 مليون دينار مقارنة بـ 3.029 مليون دينار للربع الثالث من عام 2008، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة إلى ارتفاع عدد الصفقات، ووصول أسعارها في بعض المناطق إلى معدلات منخفضة.
العقار تحت تأثير الأزمة المالية:
تسييل الأصول المرهونة زاد العرض
قال تقرير «بيتك» إن الأزمة المالية العالمية أضافت بعداً جديداً له تأثير على حركة التداول وأسعار العقار الاستثماري بالكويت، فعلى الرغم من كون العقار يمرض ولا يموت إلا أن الأزمة قد بدأت في التأثير بالفعل على مؤشرات العقار حيث شهدت التداولات العقارية خلال الربع الأخير ارتفاعا ملموسا على الرغم من انخفاض الأسعار. وفي ما يلي أبرز تأثيرات الأزمة:
1. بيع بعض العقارات المرهونة لدى بعض البنوك مقابل قروض موجه لسوق الأسهم والذي مني بخسائر كبيرة ما قد يعرض تلك العقارات للبيع وفاء للديون وهو ما أدى إلى زيادة حجم المعروض في السوق من العقارات الاستثمارية ودفع الأسعار للانخفاض.
2. اتساع تأثير الأزمة وعدم وجود حلول سريعة لاستعادة الثقة بالأسواق واستمرار الأجواء الضبابية ما يدفع البعض للترقب من ناحية أو الخوف من ناحية أخرى حيث سادت حالة من عدم وضوح القرار الاستثماري في مجال العقار.
3. أدت الأزمة المالية العالمية إلى ركود الأسواق العالمية وتخفيض الطلب على مواد البناء ما يدفعها للانخفاض وهو ما سوف يعيد تنشيط سوق الإنشاءات ويزيد المعروض- بشرط استعادة الثقة- بعد أن توقف العديد من المستثمرين في وقت سابق نتيجة لزيادة أسعار مواد البناء.
4. تأثير الإجراءات المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي على العقار الاستثماري والمتمثلة بخفض سعر الفائدة واعتبار العقار أداة رهن للديون من شأنه أن يقلل تكلفة الاقتراض ويزيد الطلب على القروض العقارية الموجه للقطاع الاستثماري العقاري.
5. يتوقع انتعاش العقار المحلي بعد أن تهدأ عواصف الأزمة نتيجة لتوقع تدفق أموال المستثمرين هروباً من الأسواق العالمية وبحثاً عن استثمار أكثر أمانا وربحية وهو ما يتوافر في الاستثمار العقاري، كما ان دولة الكويت مرشحة ضمن عدة دول لتكون مركزا للنمو العالمي.
6. تزايد الطلب على العقارات الاستثمارية من شريحة بعض مستثمرين باحثين عن عائد جيد وشهري وهو ما شهد تحسنا نتيجة لانخفاض أسعار العقارات الاستثمارية من ناحية
وتخفيض سعر الفائدة من ناحية أخرى بهدف تحقيق دخل ثابت شهرياً وخروجاً من المضاربات السابقة في العقار أو سوق الأوراق المالية.
مؤشرات الاسعار / الأراضي الاستثمارية:
انخفاض ملحوظ متوسطه 8.6 في المئة... تقوده الفروانية
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية انخفاضا ملحوظا خلال عام 2008 وبالمقارنة بعام 2007 بلغ متوسطه 8.6 في المئة وقد تباينت نسب الانخفاض بين المحافظات حيث احتلت محافظة الفروانية المرتبة الأولى للانخفاض مسجلة ما نسبته 13.5 في المئة.
وقد شهد الربع الأخير من العام 2008 بمفرده حالة من الانخفاض بلغ متوسطه 15.3 في المئة وذلك بعد أن شهد هدوءا في الربع الثالث والثاني وسجل ارتفاعا في الربع الأول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤا كبيرا تأثرا بالقانون رقم 8 و9.
حيث ان هناك عدة عوامل تدفع الأسعار نحو الانخفاض مثل توقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص، وخصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعاً متوالياً في أسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية، وكان لتقلص التمويل الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الأنشطة الاستثمارية وخصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30 في المئة إلى 50 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق، وانتقاء للعملاء أصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
وقد طالت حالة الانخفاض معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا بنسبة 11.7 في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 2028 ديناراً، وقد سجلت منطقة دسمان أعلى انخفاض والذي اقترب من حاجز 14 في المئة أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا وصل إلى 10 في المئة، في حين انخفضت المناطق الأخرى في منطقة دسمان وشرق.
أما محافظة حولي فقد شهدت انخفاضا ملموسا يتراوح ما بين 9 و14 في المئة خلال الربع الرابع من عام 2008 مقارنة بالربع السابق، في حين سجلت منطقة السالمية انخفاضا في الأسعار حيث انخفضت بعض المناطق الداخلية بنسبة ملحوظة في حين طال الانخفاض أسعار مواقع أخرى مثل شارع بغداد والبدع وشارع عبد الكريم الخطابي.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 11 في المئة و14 في المئة في حين شهدت أسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة على طريق الفحيحيل السريع انخفاضا وصل إلى 11 في المئة بينما انخفضت بعض الشوارع الداخلية لتقارب حاجز 14 في المئة.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت انخفاضا مقارنة بالربع السابق من العام الحالي حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 653 دينارا كويتيا للمتر المربع من الأرض بمعدل انخفاض 10.8 في المئة عن الربع السابق.
العقارات التجارية: 10 في المئة
نسبة التراجع في الربع الرابع
على خلاف الفترة السابقة شهدت أسعار العقارات التجارية انخفاضا ملحوظا في بعض المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث انخفضت بنسبة 10 في المئة خلال الربع الرابع من العام الحالي مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه، وقد سجل شارع فهد السالم أعلى نسب الانخفاض ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 10500 و11000 دينار، تلاه سوق المباركية والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 45000 دينار إلى 6000 دينار وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تشهد انخفاضا بعد وصول أسعارها إلى أرقام فلكية خلال الثلاث سنوات الماضية.
بينما سجلت انخفاضا في مناطق أخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الثالث من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والإداري تداولا ملحوظا بانخفاض يصل الى 13.8 في المئة.
في حين سجلت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا بلغت نسبته 10 في المئة واستمر شارع بيروت في المقدمة بالنسبة للانخفاض حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3750 و4000 دينار في المتوسط.
وسجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة.13.7 في المئة وقد سجل أعلى انخفاض في شارع مناور 15.7 في المئة وشهدت معظم المناطق التجارية انخفاضا ملحوظا.
انخفاض كبير للقسائم الصناعية
واستقرار المزارع والجواخير والشاليهات
شهدت القسائم الصناعية انخفاضا مماثلا في الأسعار في معظم المحافظات وقد سجلت منطقة الشويخ الصناعية شوارع داخلية أعلى نسبة في الانخفاض 16.3 في المئة تلاها شارع مركز السلطان بالفحيحل وبنسبة 16 في المئة بينما واصلت بعض مناطق الحرفيات مثل ابوفطيرة الانخفاض لتسجل 18.4 في المئة والعارضية الحرفية بنسبة انخفاض 16 في المئة.
لم يحدث تغير يذكر في أسعار المزارع خلال الربع الرابع من عام 2008 بالمقارنة بالربع السابق على الرغم من قدوم فصل الشتاء حيث تخصص الجواخير لاستخدامها كمنتجعات واستراحات من معظم الأسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 8000 دينار للجاخور المبني والمجهز.
انخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الرابع من العام الحالي بمعدل يتراوح ما بين 1 5 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:
أسعار أراضي السكن الخاص: انخفاض في معظم المحافظات
سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2008 انخفاضاً في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا نسبته 3.4 في المئة في المتوسط بينما كان هذا الانخفاض لا يتعدى 2 في المئة في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 3 و6 في المئة في مناطق مثل الروضة والقادسية والدسمة.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 411 ديناراً لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الرابع من عام 2008 بمعدل انخفاض يصل إلى 2.9 في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
وسجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 291 ديناراً للمتر المربع في الربع الرابع من العام الحالي بنسبة انخفاض قدرها 7.3 في المئة مقارنة بالربع السابق لعام 2008. أما محافظة الأحمدي فقد انخفضت فيها الأسعار بشكل ملحوظ يصل إلى 5.8 في المئة ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 313 ديناراً، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل والرقة معدلات انخفاض تتراوح ما بين 2 9 في المئة وخصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية ومنطقة الخيران السكنية وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الأفراد والشركات العاملة في سوق العقار.
وشهدت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا في الأسعار خلال الربع الرابع من العام الحالي مقارنة بالربع الثالث 2008 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 603 دنانير للمتر المربع، بمتوسط انخفاض 5.9 في المئة، في حين سجلت أسعار بعض المناطق مثل منطقة سلوى انخفاضا اعلى من المتوسط وصل إلى6.9 في المئة كما شهدت منطقة البدع (شارع التعاون والقسائم الداخلية والشريط الساحلي على البحر معدلات انخفاض تراوحت بين 8 13 في المئة.
وسجلت محافظة الجهراء انخفاضا طفيفا ليصل متوسط السعر إلى 234 ديناراً للمتر المربع من الأرض منخفضة بنسبة 1.2 في المئة نتيجة لانخفاض الطلب على بعض المناطق مثل الجهراء القديمة والتي انخفضت أسعارها بنسبة 3.2 في المئة ومنطقة العيون والتي انخفضت بنسبة 2.4 في المئة، في حين استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
شقق التمليك: استقرار الأسعار بين 350 إلى 650 ديناراً للمتر
انخفض مستوى الطلب على شقق التمليك في الربع الرابع من العام الحالي،حيث تزايد المعروض من الشقق وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس، وقد استقر متوسط أسعار شقق التمليك في الربع الرابع 2008 عن الربع الرابع من العام نفسه لتصل ما بين 350 إلى 650 ديناراً للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الأحمدي نظرا لانخفاض قيمة الأراضي الاستثمارية نسبياً مقارنة مع المناطق الداخلية.
وتجدر الإشارة إلا أنه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 900-1200 دينار، مع توفير سرداب لمواقف السيارات، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور وإطلالة الشقة، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق، بالإضافة إلى الخدمات المتوفرة في الشقة (حمام سباحة، أمن وسلامة، صيانة 24 ساعة، إدارة للعقار، جيم صحي) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس، حيث يشهد هذا المنتج إقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او إعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الإجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالإضافة الى كبار السن الذين تزوج أبناؤهم وأصبح بيت العائلة أكبر من حاجتهم. ومازال موضوع التملك للأجانب يحتاج إلى تشريع في ضوء بروزعدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
الاشغال بين 95 و96 في المئة وإيجارات الشقق مستقرة
انخفضت نسب الإشغال عند نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 95 و96 في المئة حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 100 في المئة.
وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 170 و220 ديناراً لغرفة وصالة، و180-260 ديناراً غرفتين وصالة، و200 300 دينار غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فتتراوح إيجارها ما بين 220 ـ400 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 10 و35 ديناراً للمتر المربع ويصل 40 ديناراً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 8 و10 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 12 ديناراً لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل إلى 7 دنانير في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة.
