اساسيات الوساطة العقارية

الموضوع في 'اعلانات العقار' بواسطة Humax, بتاريخ ‏23 مارس 2009.

حالة الموضوع:
مغلق
  1. Humax

    Humax موقوف

    التسجيل:
    ‏5 مارس 2009
    المشاركات:
    275
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    دولة الكويت
    السلام عليكم

    الاخوة الكرام نرجو من عنده فكرة عن وجود دورات في اساسيات ومباديء مهنة الوساطة العقارية اسوة بالاسهم والبورصة ، او يتكرم الاخوان بمداخلاتهم عن هذه المهنة وكيفية ادارة المكتب العقاري ودفتر السمسرة .

    مع جزيل الشكر وجزاكم الله خير
     
  2. KUWAIT- STOCK

    KUWAIT- STOCK عضو جديد

    التسجيل:
    ‏19 سبتمبر 2008
    المشاركات:
    998
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    Kuwait
  3. Humax

    Humax موقوف

    التسجيل:
    ‏5 مارس 2009
    المشاركات:
    275
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    دولة الكويت
    الاخ الكريم kwt-stock شكرا جزيلا لك ، بس الصراحة اتصلت فيهم قالوا ماكو دورات الحين ، الاخوان نبي المختص يعطينا نبذه عن الشغلة ومشكورين
     
  4. KUWAIT- STOCK

    KUWAIT- STOCK عضو جديد

    التسجيل:
    ‏19 سبتمبر 2008
    المشاركات:
    998
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    Kuwait
    يعتبر الوسيط العقاري هو المرجعية الأولى للعملاء عند رغبتهم في الدخول إلى السوق العقاري، إما بداعي التملك أو بداعي الإجارة أو الاستثمار، حيث إن معرفة الوسيط العقاري المحترف بالعقارات المتداولة في السوق وأوضاعها الخاصة ربما هي أهم ما يبحث عنه العميل العقاري دائماً لبناء خطة ناجحة للحصول على مبتغاه العقاري.

    ومن هنا فإن الوسيط العقاري المحترف الذي أمضى وقته وجهده وماله لبناء خبرة مميزة يقدمها إلى العميل العقاري مقابل أتعاب مادية لا بد له من حماية هذه الخبرات وحماية نتائجها.

    إن هذه الحماية لحقوق الوسطاء العقاريين يحفظها القانون أو الأعراف المحلية المعمول بها في كثير من بلدان العالم، أو التي تشرعها الجمعيات والنقابات العقارية وتضع النماذج المكتوبة لاتفاقيات التمثيل والعقود المبدئية للشراء والإجارة بمساندة مستشاريها القانونيين، وتنظر حتى يتم تداولها بين الوسطاء العقاريين وشركاتهم وزبائنهم كي تكون كل الاتفاقيات واضحة ومكتوبة ومؤرخة.

    إن مهمة الوسيط العقاري المحترف لا تقتصر على عرض العقارات المتداولة في السوق العقاري على العملاء بل تتجاوز خدماته بحسب خبراته العملية للمساعدة في عملية تبادل عقاري سليمة وواضحة وخالية من الشوائب.


    الصناعة العقارية تعبر عن حضارة ونمو وتنمية شاملة للعديد من الصناعات الأخرى كالسياحة والصرافة والتمويل والبناء والتشييد.

    ومقومات الصناعات هي الأنظمة واللوائح التنفيذية الخاصة بالصناعة العقارية والأنظمة المرتبطة والمدعمة لتطوير وتقدم لتك الصناعات التي تؤثر مباشرة في المؤشرات الاقتصادية كالتي لمست في مدينة الملك عبد الله الاقتصادية وترابط صناعة المال والعقار.

    ومن المنظمات لصناعة العقار قانون الوساطة العقارية وأهميته لتنظيم العاملين وتوجيه مسار واتجاه الصناعة وربط حلقاتها المالية والأدائية.

    إذ إنه من المهم في هذه المرحلة من تطور الصناعة في المملكة النظر والبحث في تفاصيل وشموليات الأنظمة المحلية والدولية المنظمة لجزئيات وفقرات صناعة العقار.

    وعليه تكّون التقرير عن الصناعة العقارية (الوساطة العقارية) المحلية والدولية ليكون مسانداً في قراءات خاصة لأصحاب الرؤى والمشورة ويكون كذلك ثقافة للعاملين في المجال والصناعة المرتبطة به.


    أهمية نظام الوساطة العقارية

    إن قانون تنظيم الوساطة العقارية هو قانون تنظيم العلاقة بين جميع الأطراف المتعاملين في أي مجال من مجالات القطاع العقاري خاصة:

    (بين العميل العقاري والوسيط العقاري المحترف، بين الوسطاء العقاريين فيما بينهم ضمن الحقوق التي يحفظها لهم القانون لحماية وقتهم وجهدهم ومالهم، تنظيم العلاقة بين الزبون وبين الوسطاء وشركات الوساطة العقارية، حماية حقوق الزبون من أي معاملات يقوم بها الوسيط العقاري مخالفة للقوانين والأخلاق المهنية، حيث يتعرض المخالف لملاحقات قانونية الجميع يسعى لتجنبها). وبالتالي يتحمل الوسيط العقاري مسؤولية كبيرة تجاه العميل من خلال اتفاقيات التمثيل الموقعة بينهما، والتي تنص على كافة الأعمال التي سيقدمها إلى العميل، وكافة الالتزامات التي تعهد بها الوسيط المحترف، مقابل أتعاب مادية ولفترة زمنية محدودة ضمن القوانين العقارية السائدة والأنظمة المحلية المتعارف عليها.

    تتناول هذه القوانين تنظيم العلاقة بين الوسيط العقاري والعميل العقاري، وبين الوسيط العقاري وشركته، بين الشركات العقارية ووسطائها.


    حماية الأطراف والفرقاء

    1. إن الأطراف هم الزبائن أصحاب العلاقة المباشرة في عملية التبادل العقاري (البائع، المشتري، المالك، المستأجر).

    2. الفرقاء هم فريق عمل كل زبون من وسطاء ومحامين وممولين .

    إن مهمة الوسطاء العقاريين المحترفين هي مساعدة وحماية العملاء في عمليات التبادل العقاري من بيع وإجارة وإدارة أملاك.

    ويعتبر الوسيط العقاري هو المرجعية الأولى للعملاء عند رغبتهم في الدخول إلى السوق العقاري، إما بداعي التملك وإما بداعي الإجارة أو الاستثمار، حيث إن معرفة الوسيط العقاري المحترف بالعقارات المتداولة في السوق وأوضاعها الخاصة ربما هي أهم ما يبحث عنه العميل العقاري دائماً لبناء خطة ناجحة للحصول على مبتغاه العقاري.

    ومن هنا فإن الوسيط العقاري المحترف الذي أمضى وقته وجهده وماله لبناء خبرة مميزة يقدمها إلى العميل العقاري مقابل أتعاب مادية لا بد له من حماية هذه الخبرات وحماية نتائجها.

    إن هذه الحماية لحقوق الوسطاء العقاريين يحفظها القانون أو الأعراف المحلية المعمول بها في كثير من بلدان العالم، أو التي تشرعها الجمعيات والنقابات العقارية وتضع النماذج المكتوبة لاتفاقيات التمثيل والعقود المبدئية للشراء والإجارة بمساندة مستشاريها القانونيين، وتنظر حتى يتم تداولها بين الوسطاء العقاريين وشركاتهم وزبائنهم كي تكون كل الاتفاقيات واضحة ومكتوبة ومؤرخة.

    إن مهمة الوسيط العقاري المحترف لا تقتصر على عرض العقارات المتداولة في السوق العقاري على العملاء بل تتجاوز خدماته بحسب خبراته العملية للمساعدة في عملية تبادل عقاري سليمة وواضحة وخالية من الشوائب.

    وبالتالي فإن الوسيط العقاري المحترف يبذل الكثير من الجهد بحسب تنوع خبراته فتشمل الإلمام بأمور التسجيل العقاري وقوانين التمليك وشروط ومتطلبات البلديات ومتطلبات القروض المالية والتمويل العقاري والنظام الضريبي ومعرفة بعض المستشارين والمهندسين والفنيين والمقيمين والقانونيين العاملين في القطاع العقاري لتسهيل عمليات التبادل العقاري لزبائنه ويجعلها خالية من الأخطاء والمشاكل والعقبات, فبعض المشاكل قد تكون مؤثرة مادياً ومعنوياً وقد تؤثر إلى حد إلغاء عملية التبادل العقاري والتجاري.

    أنواع الوسطاء العقاريين

    قد يفاجأ البعض من تنوع الوسطاء العاملين في القطاع العقاري واختلاف وظيفة كل منهم بحسب المجال والخبرة التي يمتلكها، ويمكن تصنيف الوسطاء العقاريين إلى عدة أقسام:

    وسيط عقاري غير متفرغ

    وهو لا يرتبط بأي شركة ويعمل على أوقاته بدون أي اتفاقية أو مكتب يدعمه إذا ما سمح قانون الدولة لهذا النوع من الوسطاء بالعمل ويعرف بالوسيط الهاوي، ويعمل الوسيط غير المتفرغ دون اتفاقيات تمثيل وبالتالي لا يضمن أتعابه ويخشى معظم الزبائن التعامل مع هذا النوع من الوسطاء غير المحترفين لانعدام المرجعية والمراقبة الإدارية ومحاسبة أعماله.

    الوسيط المحترف

    هو الوسيط الذي اكتسب العلم العقاري وخبرة السوق وحصل على اعتراف مهني معين ويبنى علاقته التجارية مع عملائه وزبائنه على أساس اتفاقيات تمثيل ليحفظ حقه في الأتعاب، بعد بذل الجهد والوقت اللازمين لمساعدة عملائه للوصول إلى مبتغاهم العقاري وهو يتمثل بحرفية وقانونية البائع أو المشتري أو المالك أو المستأجر.

    مساعد الوسيط المحترف:

    هو وسيط متمرّن يمثل ويعاون الوسيط العقاري المحترف في خدمة عملائه وزبائنه العقاريين, وبالتالي تربطه فقط اتفاقية عمل أو توظيف لدى الوسيط المحترف ويلتزم بتنفيذ كافة بنود الاتفاقيات الأساسية المبرمة بين الوسيط المحترف وزبائنه.

    وسيط المشتري المحترف:

    هو الوسيط المحترف الذي يمثل المشتري فقط ويعمل لصالح المشتري حصرياً 100 في المائة بما يسمح به القانون ودون إلحاق أذى أو ضرر بالبائع أو أي كان.

    وسيط البائع المحترف

    هو الوسيط المحترف الذي يعمل لصالح البائع حصرياً 100 في المائة ويعرض العقار على أكبر عدد من المستثمرين والمشترين للحصول على أعلى سعر ممكن في السوق دون إلحاق أذى أو ضرر بالمشتري أو أي كان.

    الوسيط المحترف المزدوج

    هو الوسيط المحترف الذي يمثل طرفي المبادلة العقارية معاً (بائع ومشتر) في عملية تبادل عقاري واحدة ، وبعد موافقة الطرفين (كتابياً) إذا سمح قانون الوساطة العقارية أو الأعراف المهنية السائدة بذلك, لأن عمل الوسيط العقاري المزدوج لا يمكن أن يكون حصرياً لأي من الأطراف 100 في المائة، خاصة في مرحلة المفاوضات اللازمة خلال عملية التبادل العقاري ، لكنه يمثل الطرفين بنزاهة وشفافية دون إخفاء أي معلومات ملحقة بالضرر لأي طرف على حساب الطرف الآخر والتي تمكن المتضرر من ملاحقة الوسيط العقاري عند إثبات المخالفة أمام المراجع القضائية المتخصصة.

    البائع أو المشتري كوسيط عقاري

    الكثير من القوانين العقارية في دول مختلفة تحفظ حق المالكين (البائعين) والزبائن (المشترين) في القيام بدور الوسيط العقاري إلا إن ذلك قد يهمل حق الأطراف الأخرى وبالتالي فقد يخطئ البائع أو المشتري من قلة الخبرة في الأنظمة, الأمر الذي قد تكون عواقبه مكلفة مادياً أكثر من تكلفة أتعاب الوسيط العقاري المحترف. وبالتالي فإن الحرص وتوخي الحذر - اللذين لا بد منهما- أمران ضروريان عند القيام بعمليات التبادل العقاري. (أعط الخبز لخبازه ....).

    أنواع العملاء العقاريين

    لا غرابة إذا ما عرفنا أن هناك أنواعا متعددة من الزبائن العقاريين أيضاً حسب الخطة العقارية التي ينوون تحقيقها، وليس المقصود بالعميل السهل أو الصعب شخصياً في التعامل معه بل إن مطالب الزبائن هي السهلة أو الصعبة (مطالب الزبائن وليس الزبائن في حد ذاتهم) فيبذل الوسطاء العقاريون الجهد والوقت لتحقيق مطالب زبائنهم الصعبة أو السهلة وبالتالي يمكن تقسيم الزبائن العقاريين إلى قسمين:

    عميل عقاري غير ملتزم

    يطلب العميل العقاري مساعدة الوسيط (أو شركة عقارية) دون الارتباط معه بأي اتفاقية تمثيل وبالتالي على الوسيط العقاري أن يقرر العمل مع هذا النوع من الزبائن أو يعتذر، لأنه قد يقوم يتثقيف العميل عن السوق وأسعاره وطلباته مجاناً وبدون مقابل فقد لا يدفع العميل للوسيط أي أتعاب أو ربما يتفاوضان بعد إتمام عملية التبادل العقاري أو خلالها، وهو ما يجعل وضع الوسيط صعباً جداً.

    عميل عقاري ملتزم

    يعمل العميل في هذه الحالة مع شركة عقارية أو وسيط عقاري واحد فقط من خلال اتفاقية تمثيل تربط بينهما لينفذ الوسيط كافة متطلبات العميل، ويتفرغ الوسيط لتحقيق أهداف الاتقاقية وهدف العميل العقاري ضمن القوانين المعمول بها في الدولة.

    دور الوسيط العقاري

    ليس للوسيط العقاري المحترف أي دور قانوني أو مالي في عملية التبادل العقاري، لكن ينحصر دوره على عرض رأيه فقط من باب الاستشارة والتوضيح، بناء على معلوماته وخبراته السابقة، دون التأثير على أي كان، خاصة طرفي التبادل العقاري (البائع والمشتري) في اتخاذ أي قرار مهما قل شأنه والذي هو فقط مهمة الأطراف وفرق عملهم.

    تقوم مهمة الوسيط العقاري المحترف تجاه زبائنه الملتزمة معه على أسس أخلاقية ومهنية عالية جداً تعرف بقواعد الوساطة الأخلاقية والتي تقوم على المبادئ التالية: الاهتمام والعناية بمصالح العميل أولاً وآخراً، والطاعة في تنفيذ طلبات العميل تحت سقف النظام والقانون، ونزاهة كاملة وهي أن يعتمد العميل على الوسيط العقاري وألاّ يقبض أي مال أو عمولة من أي كان دون علم العميل، وإخلاص وولاء كامل للعميل العقاري وليس لأي كان حتى للشركة العقارية، وشفافية ووضوح في الإفصاح للعميل عن معلومات يعرفها عن العقار أو الفريق الآخر أو المجال العقاري الذي يعمل فيه.

    وبالتالي فإن مهمة الوسيط العقاري المحترف هي التفاني في خدمة العميل العقاري ضمن القوانين المسموح بها.


    منقول
     
  5. Humax

    Humax موقوف

    التسجيل:
    ‏5 مارس 2009
    المشاركات:
    275
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    دولة الكويت
    الاخ الكريم kwt-stock الله يحميك ويرزقك ويجزيك الخير
     
  6. KUWAIT- STOCK

    KUWAIT- STOCK عضو جديد

    التسجيل:
    ‏19 سبتمبر 2008
    المشاركات:
    998
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    Kuwait
    مشكووووور على هل دعوة الحلوة واجمعين ان شاء الله
     
حالة الموضوع:
مغلق