مزاد علنى او تسوية ورث

الموضوع في 'قسم الإستشارات القانونيه' بواسطة modina, بتاريخ ‏10 مايو 2009.

  1. modina

    modina عضو جديد

    التسجيل:
    ‏2 أغسطس 2006
    المشاركات:
    173
    عدد الإعجابات:
    0
    ممكن استفسار بسيط
    اذا ابى ابيع عقارات ورثة بالمزاد او المحكمة تبيعهم من خلال محامى توكلة المحكمة لتسوية التركة علما ان الورث تحول باسامى الورثة ان الورثة فى جزء رافض شنو الافضل؟ وطريقة عملة؟
     
  2. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    جم واحد رافض وجم يمثل نصيب الرافضين من النصيب كله وهل العقار قابل للفرز والتقسيم او لا
     
  3. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    حبيبنا ... اتوقع انك تتكلم عن بيت او عمارة
    حتى لو واحد رافض راح تنتهي القضية البيع بالمزاد

    لان اكيد البيت او العمارة ما ينفرزون الى حصص .. وبالتالي لابد من البيع بالمزاد
    تحال الى ادارة الخبراء ... يحطون سعر مبدأي للعقار .. يبدأ المزاد من هذا السعر
    اذا ما تقدم احد ... تؤجل الجلسة ويخفض السعر بواقع العشر (10%) ويعرض مرة اخرى ... وهكذا الى ان يتم البيع

    توكلك محامي ... يرفع دعوى فرز وتجنيب الحصص ويطلب في حال تعذر الفرز البيع بالمزاد العلني


    .................... تبقى نصيحة بجمل

    اتفقوا انكم تبيعون عقاركم عن طريق وسيط بينكم احسن ما يكسرون بحلالكم الشريطية بالمزاد ...

    ادري مو متفقين بس هذي مصلحة الكل .. او ناس تشتري حصص ناس


    بالتوفيق
     
  4. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    لا رحالي مو شرط اذا الاغلبية تبي تبيع يرفعون دعوى ووينحكم لصالحهم اذا العقار غير قابل للفرز والمصلحة تستدعي البيع خاصة اذا كانو اللي رافضين نصيبهم قليل بالنسبة للي يبون يبيعون ومرة دار نقاش بالمنتدى على هالحالة وحطيت جزء من حكم كنت قاريته كله بس حطيت المقطع المهم منه
    لازم نعرف تفاصيل الحالة عشان نجاوب بدقة
     
  5. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    ومثل ماقلت ناس تشتري حصص ناس هم احسن بعد التخارج
     
  6. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    في حالات لها استثناءات يا فيونة

    بس المادة 836 مدني تقول اذا كانت القسمة غير ممكنة حكمت المحكمة ببيع العقار بالمزاد ..

    وبحكم تجربتي ... (عالاقل انا شخصيا ) ما شفت ولا سمعت عن قضية رفضت المحكمة فيها البيع بالمزاد اذا ما كان العقار يقبل القسمة

    واكيد اذا في شروط تنطبق لعدم البيع قد تكون في احكام رفضت البيع

    بس العقارات(اللي فيها بنيان) معظمها غير قابلة للفرز ....... وتحكم المحكمة ببيعها
    حتى لو تمثل حصة المدعي 1% ;)
     
  7. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    وشرايك ان اعرف واحد شخصيا وقريت حكمه بنفسي كان يملك نسبة قليلة جدا وكان عقار عمارة تقريبا وتصدق ان حكم القاضي بالبيع حتى حطيت جزء من الحكم بالمنتدى لحالة مشابهة يعني مثل ماقلت كل حالة لها خصوصيتها
     
  8. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    كان طلب المدعين ضد الشخص بيع العقار لانه كان رافض وكان في واحد مشتري وكانت البيعة معلقة على هالواحد ودزوله انذارات ماكو فايدة وبالنهاية طلع الحكم لصالحهم بيع عادي مو مزاد
     
  9. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    اااهاااااا ...

    ماشي ... توي فهمت قصدج

    بس ترا هالقضية وايد اصعب ....
    ولازم الاكثرية هي اللي ترفعها

    واذا هو طلب البيع بالمزاد وهم ما طلبوا البيع العادي القاضي راح يحكم البيع بالمزاد

    وجاوبي لانه هو يقول ما يبون يبيعون ولا يتفاهمون ... يعني الحل البيع بالمزاد

    وانا قلتله بيعوا بالتراضي احسن لكم ( بس اذا هم مقفلين شلون ؟؟ :) )


    يعني ما في اختلاف باجاباتنا .............. الحمد ااااااللله

    اول مره نتفق :)
     
  10. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    شوف رحالي هذي مشاركتي السابقة على موضوع مشابه بالمنتدى
    الحل الأول التخارج وله 3 طرق
    1. أن يشتري أحد الورثة نصيب الوارث المعترض نظير مبلغ من المال
    2. أن يتصالح الوريث المعترض مع باقي الورثة على أن يترك حصته، ويأخذ بدلها جزءًا معينًا من التركة.
    3.أن يتخارج الوريث المعترض مع باقيهم على شيء من المال يدفعونه إلى من غير التركة، فيكون ذلك بيعًا، يأخذ أحكام البيع، إذ أن المتخارج قد باع نصيبه من التركة، نظير ثمن يدفعه باقي الورثة له من أموالهم الخاصة، لتخلص لهم التركة كلها، وقد يدفع كل وارث للمتخارج بنسبة سهامه في الميراث، أو بالتساوي فيما بينهم .

    وهذا السند القانوني للكلام اللي كتبته بالنسبة للحل الأول
    مادة 336 من قانون الاحوال الشخصية تنص على أنه

    أ- التخارج هو ان يتصالح الورثة على اخراج بعضهم من الميراث على شئ معلوم.
    ب- اذا تخارج احد الورثة مع آخر منهم استحق نصيبه ، وحل محله في التركة.
    ج- واذا تخارج احد الورثة مع باقيهم ، فان كان المدفوع له من التركة ، قسم نصيبه بينهم بنسبة انصبائهم فيها ، وان كان المدفوع من مالهم ، ولم ينص في عقد التخارج على طريقة قسمة نصيب الخارج ، قسم عليهم بنسبة ما دفعه كل منهم.


    اذا الوريث العنيد مارضى بهالحل نلجأ للحل الثاني وهو القسمة :
    مادة 833 مدني

    ترفع دعوى القسمة امام المحكمة الكلية وللمحكمة ان تندب خبيرا او اكثر لافراز الانصبة ان كان المال يقبل القسمة عينا دون نقص كبير في قيمته.
    مادة 835
    بعد الانتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الانصبة والمنازعات الاخرى ، فإن كانت الانصبة قد كونت بطريق التجنيب اصدرت المحكمة حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز ، وان كانت قد كونت على اساس اصغر حصة تجري القسمة بالاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في المحضر وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز.

    المادة 836

    1- اذا كانت قسمة المال عينا غير ممكنة او كان من شأنها احداث نقص كبير في قيمته ، حكمت المحمة ببيعه بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون المرافعات.
    - ويجوز للمحكمة ان تأمر بقصر المزايدة على الشركاء اذا طلبوا ذلك بالاجماع ما لم يكن بينهم غير كامل الاهلية وليس له ولي او كان بينهم من ثبتت غيبته او فقده.

    المادة 838

    يعتبر المتقاسم مالكا وحده للنصيب المفرز الذي اختص به في القسمة. وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء ما لم يكن الحق قد تقرر بإجماع الشركاء او بأغلبيتهم وفقا للقانون.


    وبناء على المواد السابقة اذا صدر الحكم بالقسمة وصار لكل شريك قسم مفرز يكون له حق بيعه بس عشان مايرجع عليكم المعترض بدعوى الشفعة اول شي عرضو عليه بيع انصبتكم بشهادة شهود او بكتاب رسمي من المحكمة او باي طريقة تثبت ان تم عرض البيع عليه واذا رفض كل واحد يبيع نصيبه
    السند القانوني : المادة 892 مدني

    1- يثبت الحق في الشفعة للشريك في الشيوع اذا بيعت حصة من المال الشائع لغير الشركاء.
    - واذا تعدد الشفعاء كان استحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه.

    واذا كان المال الشائع او العقار غير قابل للفرز والقسمة ولازال احد الورثة معترض على البيع نلجأ للحل الذي يليه :
    اذا كان المالك يملك نصيب قليل جدا بالنسبة لباقي الورثة مثلا 1% يبيعون ويرفعون دعوى نفاذ بيع وانشالله راح اتاكد من منطوق الحكم واذا حصلته لك باجر احط لك تفاصيله بالمنتدى

    ( أنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن مفاد نص المادة 827 من القانون المدني- وعلى ماأفصحت عنه المذكرة الايضاحية أنه يجب على المحكمة وهي بصدد الفصل في الاعتراض على قرار الأغلبية في التصرف في العقار الشائع ان تتحقق من توافر شرطين الاول هو قوة الاسباب التي تستند اليها الاغلبية في تقدير التصرف ومتى اقتنعت بذلك تنظر في الشرط الثاني وهو مااذا كان من الممكن قسمة العقار قسمة عينية دون ضرر بمصالح الشركاء فاذا ثبت ذلك فلايجوز التصرف بقرار الاغلبية وعلى من يرغب في التخلص من العقار أن يطلب القسمة .
    ( الطعن رقم 43/2005 مدني جلسة 10/2/2006)
     
  11. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    فيونة ما تغير شئ بالكلام اللي نقلتيه ...

    الاحوال الشخصية ليست محل تطبيق في حالتنا ...

    المدني ...
    الان لسنا في قضية ان الغالبية تريد ان تبيع ومنهم من يملك الاقل ...

    بل احد الورثة يريد ان يبيع والباقي لا يقبلون البيع ...
    والنص واضح انه لا يجوز اجباره على البقاء في الشيوع ..

    طيب ... واذا هم رافضين شراء حصته
    ورافضين البيع للغير ... شنو الحل ؟؟؟

    النصوص القانونية ما نقدر نختلف عليها

    بس رجعي للحالة ... ثم .... طبقي عليها النصوص ;)
     
  12. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    بس رحالي انت ماتدري جم واحد يبي يبيع وجم واحد معترض او بالاحرى جم نصيب يبون يبيعون مو مبين بالحالة المعروضة
    يعني اذا كانو اغلبية يبون يبيعون تنطبق احكام المادة 827 بتوافر الشرطين المذكورين فوق
     
  13. modina

    modina عضو جديد

    التسجيل:
    ‏2 أغسطس 2006
    المشاركات:
    173
    عدد الإعجابات:
    0
    شكرا عالاثراء الطيب
    11شخص راضيين يبيعون و3لأ
    عقارات حيل متنوعة
    مختلفة الاسعار
    ما اعتقد تتحمل القسمة
    اغلب الورثة ما كو كاش او حتى تمويل خارجى
    شنو الحل؟
    افيدونا لو تكرمتكم
     
  14. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    شفت رحالي تحققت الاغلبية الراغبة بالتصرف بالعقار
    يعني الحكم اللي حطيته مشابه لحالتهم بنسبة كبيرة

    ( أنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن مفاد نص المادة 827 من القانون المدني- وعلى ماأفصحت عنه المذكرة الايضاحية أنه يجب على المحكمة وهي بصدد الفصل في الاعتراض على قرار الأغلبية في التصرف في العقار الشائع ان تتحقق من توافر شرطين الاول هو قوة الاسباب التي تستند اليها الاغلبية في تقدير التصرف ومتى اقتنعت بذلك تنظر في الشرط الثاني وهو مااذا كان من الممكن قسمة العقار قسمة عينية دون ضرر بمصالح الشركاء فاذا ثبت ذلك فلايجوز التصرف بقرار الاغلبية وعلى من يرغب في التخلص من العقار أن يطلب القسمة .
    ( الطعن رقم 43/2005 مدني جلسة 10/2/2006)
     
  15. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    والله صراحة مرت علي عدة قضايا دائما تنتهي بالبيع بالمزاد ...

    مو مار علي موافقة المحكمة على البيع

    عندنا اشكالات ...

    ما هي الاسباب القوية التي ستقبلها المحكمة لاعطاء الاكثرية حق البيع ؟؟
    ( قسمة العقار اكيد ما تصير القسمة )

    طبعا القضية راح تروح خبير يقدر العقارات ...
    ولازم يبيعون بسعر التقدير او افضل

    يمكن ما يحصلون السعر.... مشكلة !!!

    اضافة الى ان المسألة تقديرية للمحكمة ... قد لا تقبل بالبيع !!!

    وفي مدة ( مو جدامي النص) يعرض الشريك على الباقين البيع والا يلجأ الى المحكمة ...

    نرجع نقول نظريا في نص ...

    عمليا ... البيع بالمزاد افضل ...... من الدخول باجراءات وخطابات وموافقة المحكمة ليست مؤكدة !!!

    اما البيع بالمزاد مؤكد ... ما يقدر القاضي يرفضه

    اذا .... ليش الجأ لاستصدار اذن من المحكمة بالتصرف وهو غير مضمون ... ومضيعة للوقت ؟؟
     
  16. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    كلامك معقول رحالي والعملية خاضعة للسلطة التقديرية للقاضي بالنسبة لي انا شايفة حكم يديد مو قديم اللي حطيت مقطعة فوق حكم القاضي بالبيع العادي
    انا رأيي التمسك بالافضل وهو البيع العادي لان المزاد حرام يخسف بالسعر واذا حكم القاضي بالمزاد لاحول ولا قوة عالاقل يكونون جربو لان الجزء الاول متحقق وهو اغلبية الانصبة يبقى الشرطين عاد
     
  17. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    .... فيونة

    ما يصير ( يا تنتن يا تنتن :) ) ..
    كل طلب له اجراءات مختلفة عن الاخر ..
    يعين لازم يقرر اي طريق يريد ان يسلكه

    رأيي الشخصي اللجوء الى البيع بالمزاد .. وهو الاضمن وليس الافضل

    وهالايام الشريطية والمنتفعين تارسين المحكمة ..
    يعني السعر ما راح ينزل وايد ( اول .. الناس ما تقبل تشتري بالمزاد .. السعر ينزل 30% .. الحين ما شاء الله الناس ما عندها حلال حرام .... كلووو ماشي يا باشا :) )
     
  18. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    رحالي هده خله يتحده :)
    الطريقتين قانونيتين بس وجهة نظرك ان يلجأ للاضمن لان الثانية فيها بحث تحقق شروط وفيها سلطة تقديرية يمكن تصيب ويمكن تخيب ويبقى الخيار لصاحب المشكلة
     
  19. modina

    modina عضو جديد

    التسجيل:
    ‏2 أغسطس 2006
    المشاركات:
    173
    عدد الإعجابات:
    0
    الله يعطيكم العافية
    شكرا
     
  20. الـمـحـامـي

    الـمـحـامـي مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏10 مارس 2009
    المشاركات:
    290
    عدد الإعجابات:
    1
    * تنص المادة / 827 من القانون المدني على ان " للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ان يقرروا التصرف فيه اذا استندوا في ذلك الى أسباب قوية وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء وعليهم ان يخطروا باقي الشركاء بقرارهم كتابة ولمن خالف من هؤلاء ان يتقدم الى المحكمة باعتراضه خلال ستين يوماً من وقت الاخطار وللمحكمة تبعاً للظروف التصريح بالتصرف او رفضه "

    * كما تنص المادة / 828 مدني " في الحالات التى ينص فيها القانون على حق أغلبية الشركاء في الإدارة غير المعتادة او التصرف لا تتوافر الاغلبية في شريك واحد مهما بلغت حصته في المال "

    * كما تنص المادة / 829 مدني " إذا تصرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع فلا يكون للتصرف أثر فيما يتعلق بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى إلا إذا وقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب الشركة المتصرف ..
    * كما تنص المادة / 830 مدني " لكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف .. ولا يجوز الإجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني الى أجل يجاوز خمس سنين فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة سرى الإجبار في حق الشريك ومن يخلفه "

    * والمادة / 833 مدني " " ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة ندب خبير لاجراء القسمة "
    * المادة / 836 مدني " " إذا كانت قسمة المال عيناً غير ممكنة حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد حسب قانون المرافعات "

    حيث ان المقرر " انه يحق لك اقامة دعوى بقسمة العقار قسمة قضائية لبيع العقار بالمزاد العلني ليأخذ كل وارث حقه في التركة "
    والمزاد اخوي هو الاضمن وان شاء الله السعر ماراح ينزل واجد
    المحامي عوض ماطر المطيري
    99420979