عقد ايجار وعقد استثمار....ماهو الفرق ؟

الموضوع في 'قسم الإستشارات القانونيه' بواسطة TeamLeader, بتاريخ ‏24 مايو 2009.

  1. TeamLeader

    TeamLeader عضو جديد

    التسجيل:
    ‏21 مايو 2009
    المشاركات:
    11
    عدد الإعجابات:
    0
    شخص::verymad:: مستأجر قسيمة صناعية من صاحب حق الانتفاع وله حق التأجير من الباطن للغير وانا :cool:ارغب بالتأجير منه ولكنه يصر على ان يكون عقدي معه عقد استثمار وليس عقد ايجار:confused: ؟!

    ياريت توضيح ياهل الاختصاص ويا العارفين وشكرا جزيلا
     
  2. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,456
    عدد الإعجابات:
    5
    مكان الإقامة:
    الكويت
    اخي الكريم ...
    اولا يجب ان تطلع على عقد الايجار الاصلي وحدود المستأجر في التأجير وشروط المنتفع من الدولة ..

    اما الفرق ...
    فان عقد الاستثمار هو عقد تجاري .. اهم ما فيه انه ينتهي بانتهاء المدة المتعاقد عليها ....

    يعني ....
    في عقد الايجار اذا ذكر ان مدة العقد هي سنة ... فا نالعقد يمتد امتداد قانوني ..\
    ولا يحق للمؤجر اخلاء المستأجر بعد سنة ..
    ولكن في عقد الاستثمار ... فان السنة اذا انتهت .. فان المؤجر يحق له طلب الاخلاء ...



    اما كيف يكون عقد استثمار ..

    فان الكثيرين يخطئون اذ يظنون بانهم مجرد ان يعنونوا العقد ( بعقد استثمار ) فانه يكون عقد استثمار .... وايضا العكس .. حين يعنونوه (بعقد ايجار)

    ............ فالعبرة
    بان يرد في عقد الاستثمار من الشروط والبنود مما لا يرد عادة في عقود الايجار ..

    مثلا ...
    يشترط المؤجر على المستأجر ان يحصل على نسبة مئوية من قيمة المبيعات (مثلا)

    وهكذا ....

    وقد يكون لعقد الاستثمار ميزة للمستأجر ايضا .. افضل من عقد الايجار

    فلو تأخر عن سداد الاجرة عن يوم عشرين من الشهر ... مثلا .. فان المحكمة غير ملزمة باخلاء العين بحكم القانون(في حال عدم وجود عذر قوي) ...
    كما ان المستأجر ايضا له نفس حق المؤجر في انهاء العقد بموعده ...

    .................... ولكن
    بشكل عام ... عقد الايجار افضل
    ولكن لا تجزع اخي من عقد الاستثمار ... اما بخصوص المدة .. فاشترط انت عليه المدة التي تراها مناسبة ... كما اشترط عليه انه في حال التجديد ليس له ان يطالب باكثر من الزيادة الفلانية ( حددها افضل)


    موفق
     
  3. TeamLeader

    TeamLeader عضو جديد

    التسجيل:
    ‏21 مايو 2009
    المشاركات:
    11
    عدد الإعجابات:
    0
    الرحالي العزيز:D

    نورتنا الله ينور عليك.. جزاك الله خير الجزاء على نصائحك الطيبة

    واشكرك من كل قلبي:rolleyes:
     
  4. الـمـحـامـي

    الـمـحـامـي مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏10 مارس 2009
    المشاركات:
    290
    عدد الإعجابات:
    1
    بارك الله فيك أ . رحالي شرحك وافي ... اضيف بعض البنود المهم لقعد الاستثمار
    الاطلاع على عقد الايجار الاصلي فهو مهم جدأ فقد يكون العقد قد تضمن شروطاً جوهرية تخرجه عن نطاق تطبيق أحكام قانون الإيجارات ...فقد يكون الاتفاق على زيادة الأجرة بمقدار 10,20,30 % سنوياً مثلأأ من قيمة الأجرة فهذا شرط من الشروط الجوهرية ... وكذلك اذا كان عند التعاقد مبلغ / 000د.ك ترد عند الإخلاء ....وبالتأمين على العين المؤجرة ولكن الاهم هو 00% سنويا تخسرك القضية .وان تلك الحالات هي التي تخرج العقد عن نطاق تطبيــق أحكــام قانون الإيجارات ويشترط ايضا الانذار بعدم الرغبة في التجديد في الموعد المحدد
    فكثير من المحامين يدفعون ان التأمين على العين المؤجرة لأمر طبيعي وتقتضيه طبيعة النشاط الذي تمارسه بالعين المؤجرة وكذلك فليس معنى ان تزاد الأجرة بمقار 10 % سنوياً ان العقد اشتمل على شروط جوهرية .....
    فهذا الخطأ الذي يقع به اغلبية المحامين . وبعضهم يرى العقد هو نفس عقد الايجار ولكن تضاف له هذه ثلاثة بنود مما يحولة الى شروط جوهرية
    وفي النهاية تكون القضية خسرانة 100%
     
  5. Turtle

    Turtle عضو جديد

    التسجيل:
    ‏3 سبتمبر 2007
    المشاركات:
    7
    عدد الإعجابات:
    0
    أخي المحامي بارك الله فيك
    هل أفهم من كلامك أنه في حالة أن العقد اشترط على المستأجر أن يأمن على العين المؤجرة يخرج العقد من الايجار إلى الاستثمار؟؟؟
     
  6. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    وايد عقود ايجار يشترط المالك أن ياخذ تأمين كضمان يرده بعد التحقق من عدم وجود تلفيات بالعين بعد انتهاء العقد
     
  7. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,456
    عدد الإعجابات:
    5
    مكان الإقامة:
    الكويت
    لا فيونة
    الاستاذ يقصد تأمين عن المخاطر عند احدى شركات التأمين ..
     
  8. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    الاستاذ يقصد تأمين عن المخاطر عند احدى شركات التأمين ..




    اول شي سؤال لما تحطون اقتباس شلون يصير الكلام داخل مربع

    ثاني شي يريت تثرينا رحالي بمعلوماتك الثمينة بشكل مفصل عن العقد الاستثماري وطريقة تمييزه عن عقد الايجار وليش مايعتد باتفاق الطرفين اذا اكتبو ان العقد استثماري
     
  9. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,456
    عدد الإعجابات:
    5
    مكان الإقامة:
    الكويت

    اولا .. الاقتباس بعد ما تضغطين على علامة (اقتباس) تحت المشاركة
    بعد الكلام وبعد هالعلامة ([/quote]) حطي كلامج .. يطلع كلام العضو في المربع :)

    ثانيا .. بخصوص الفرق بين العقدين .. اذكر بعض الملاحظات

    * عقد الاستثمار يحكمه القانون التجاري .. او القانون المدني بحسب الاحوال ..
    وتعلمين ان قانون ايجار العقارات هو قانون خاص ...
    ففي قانون الايجارات يكون القاضي اكثر تقيدا بالقانون

    واكثر ما يواجه المتخاصمين في الخصومة الايجارية .. التأخر في سداد الاجرة عن يوم 20 الشهر ... فكثيرا ما ان يعجز المستأجر عن اثبات توافر عذر قوي تقبله المحكمة للتأخر عن سداد الاجرة ... فيتم اخلائه
    اما في العقد التجاري(الاستثمار) فالامر متروك لتقدير القاضي ..
    وعادة لا يخلي القاضي العين مدام التأخر في فتره معقولة بل وحتى لو امتدت شهرين او ثلاثة مثلا ..

    * كثيرا ما يكتب المتعاقدين اعلى العقد " عقد ايجار " .. وعندما تبحثه المحكمة ... تجد فيه من الشروط التي لا تأتي عادة في عقد الايجار .. فتحكم بعدم الاختصاص .. وقد تحيل الدعوى للدائرة التجارية
    او العكس اذا كتبوا انه عقد استثمار .. وتبين انه عقد ايجار

    والفكرة انك تعلمين انه من صلاحية القاضي تبين نية المتعاقدين وتكييف العقد التكييف القانوني الصحيح .. ولا ينظر لعبارات العقد اللفظية ..
    فلو افترضنا انهم كتبوا " عقد مقاولة " ثم تبين انه عقد ايجار .. فحتما سيأخذ القاضي بالتكييف السليم
    وهكذا يكون تكييف عقد الايجار من عقد الاستثمار

    * لا يفوتك ان عقد الايجار ينظر امام محكمة موضوع واحدة .. على اعتبار ان محكمة الاستئناف في الايجارات تعتبر كمحكمة التمييز فهي محكمة قانون ..
    في حين ان عقد الاستثمار متى نظر امام محكمة تجارية فانه ينظر امام درجتين اضافة للتمييز

    * عقد الاستثمار يكون ملزم في مدته للطرفين .
    فاذا نص على ان مدته سنه ... يتوجب على المنتفع ان يخلي بعد سنة
    اما في عقد الايجار فان الامتداد يكون قانوني بالنسبة للمحلات .. فلا ينتهي ابدا مادام العقار قائما ... ويمتد خمس سنوات بالنسبة للسكن ..
    فحتى لو نص العقد على مدة سنة مثلا .. فلا يستطيع المؤجر ان يخلي العقار الا بعد 5 سنوات في السكن .. ولا يستطيع ان يخليه في التجاري ..


    ** وطبعا لكي يعتبر العقد استثماريا يجب ان يشتمل على شروط وبنود جوهرية لا ترد عادة في عقود الايجار ...
    وهذه البنود الغير عادية في عقود الايجار .. قد استقرت على الكثير منها محكمة الاستئناف ... ومنها ما ذكره اخونا المحامي ... اذا اشترط العقد على المستأجر التأمين على العين(مع ان بعض الدوائر حكمت بان هذا الشرط لا يعتبر غير عادي ولا يخرج العقد من عقود الايجار) ..
    واكثر ما يلجأ له الملاك حاليا ... ان يشترطوا نسبة من ارباح المحل ... حتى لو كانت واحد بالالف ... وذلك في الاماكن المهمة التي لا يريدون ان يتقيدوا فيها بعقد ايجار ... وحتى لو انهم فعليا لا يتقاضون اية نسبة ...



    وهذه المادة الاولى من قانون الايجارات ...

    المادة 1

    تسري احكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الاراضي الفضاء المؤجرة للسكن او لغير ذلك من الاغراض وتستثني من ذلك الاراضي الزراعية.
    واذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي او كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي او وقع العقد على عين وما تحتويه من اموال تفوق في اهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار فتسري احكام قانون التجارة او غيرها على حسب الاحوال.


    **** هذه بعض الملاحظات والفروقات بين عقدي الايجار والاستثمار
    وتوجد فروقات اقل اهمية ...

    وارجو انني اكون قد وفقت في هذا البيان ... وشكرا على الثقة