العقاريون يجتمعون لتنشيط السوق: إلغاء القانونين 8 و9 أولوية

الموضوع في 'اعلانات العقار' بواسطة المنظور الشامل, بتاريخ ‏23 يونيو 2009.

حالة الموضوع:
مغلق
  1. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    |كتب حسين كمال|

    عقد ملتقى «رواج العقاري» الأول تحت عنوان «تأثيرات الأزمة الاقتصادية على أنشطة التسويق العقاري» بمشاركة نحو 80 متخصصا في العقار والاستثمار العقاري من 53 شركة كويتية.
    وناقش جوانب عديدة من وضع سوق العقار المحلي وطرح أفكار لمواجهة تحديات الأزمة، حيث كانت شركة رواج للتسويق العقاري قد دعت إلى عقد هذا الملتقى لمناقشة تأثيرات الأزمة على أربعة محاور هي المنتجات العقارية، والتسعير، وقنوات البيع، ووسائل الترويج، وقد شارك اتحاد العقاريين ممثلاً برئيس مجلس إدارته توفيق أحمد الجراح الذي ألقى خطابا رئيسيا تناول فيه توضيح أهمية سوق العقار وشرح أبعاد الأزمة واقترح حلولاً عديدة للخروج من الوضع المأزوم.
    كما شارك في الملتقى كبير الباحثين في شركة آراء للدراسات أليكساندر اسكندر عبر عرض أرقام وإحصاءات كشفت عن وجود فوضى في التسعير وأزمة معلومات، وعرض أيضاً التحولات والتغيرات التي طرأت على سوق العقار منذ منتصف تسعينيات القرن الماضي وإلى اليوم.
    وقال مدير عام شركة «رواج للتسويق العقاري» أيمن عبدالله الهرمي إن أوضاع السوق المأزومة في هذه الفترة لها انعكاسات وتأثيرات سلبية على قدرة الشركات على تسويق مشروعاتها العقارية على المستثمر وهو المستفيد النهائي، وقدرتها على تسويق أدوات استثمار عقاري من محافظ وصناديق.
    وأضاف «بالرغم من تراجع الطلب عموماً، كشفت الأزمة أو تولد بسببها تغير في طبيعة المنتجات المطلوبة، بالإضافة إلى فجوات سعرية وتقلبات في مدى فاعلية قنوات التخارج والتشغيل على صعيديْ المبيعات والتأجير، وتراجع في مدى فاعلية آليات الترويج للمنتجات العقارية.
    وأكد الهرمي أن هذا اللقاء هدفه الأساسي التواصل وتوثيق العلاقات التي نعتز بها، بالإضافة إلى الفائدة المرجوة من تبادل الأفكار والآراء القيِّمة التي تُطرح.
    من جانبه، تحدث رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح قائلاً «إن الحديث عن التسويق العقاري لا ينفك عن الحديث عن العقار، فالعقار هو المنتج الذي يتم تسويقه في أنشطة التسويق العقاري، وإذا كان المنتج متأثراً فلا شك أن تسويقه سيتأثر».
    وبين الجراح أن قطاع العقار من أهم القطاعات الفاعلة في الكويت والمنطقة، ومساهمته في الناتج المحلي الكلي واضحة وملموسة، إذ تشكل مساهمة قطاع العقار في دولة الكويت والمملكة العربية السعودية 7 في المئة وفي سلطنة عمان 6 في المئة وفي دولة قطر 10 في المئة، منوها أن المراقب يعرف أن نسبة مساهمة القطاع العقاري في نمو ملحوظ.
    وأشار الجراح إلى أن طلبات الإسكان القائمة والمتوقعة خلال الفترة القليلة المقبلة تصل إلى 100 ألف طلب، وهذا ما يزيد من أهمية هذا القطاع وضرورة الاهتمام به وتنميته وتوفير البيئة المناسبة والقوانين التي تضمن نموه.
    وعن الأزمة المالية العالمية قال الجراح «أتت الأزمة المالية العالمية لتؤثر على سوق العقار في الكويت، إذ انخفض التداول العقاري في 2008 بنسبة 33 في المئة مقارنة مع 2007، ومجال التسويق العقاري يعتبر من المجالات التي تأثرت بالأزمة المالية العالمية لارتباطه بالعقار الذي تضرر من الأزمة.
    وأضاف «اننا نأتي اليوم إلى هذا الملتقى المميز لنحدد مكمن المشكلة أولاً، ثم لنبتكر ما يخرجنا من الوضع الحالي إلى الوضع المنشود».
    وشخَّص الجراح أزمة العقار والتسويق العقاري بقوله «ما يحدث الآن في سوق العقار الخليجي والكويتي تحديداً من كساد هو بسبب انتظار الراغب بالشراء انخفاض الأسعار أكثر فيما ينتظر الراغب في البيع صعود الأسعار مما خلق حالة من الجمود في الصفقات.
    ولفت إلى أن شح السيولة لدى الراغب في الشراء بسبب تشدد البنوك والمصارف بالإقراض أدى إلى شبه توقف الحركة العقارية، وهذا بالتالي عاد بالأثر السلبي على عمليات التسويق العقاري.
    واقترح الجراح ست خطوات وحلول لتحريك سوق العقار وأنشطة التسويق العقاري في الكويت أولها تغيير استراتيجيات التسويق العقاري من خلال تصحيح أسعار العقارات وفقاً للأرقام الحالية وتسعير العقارات بما يناسب فئات وشرائح مختلفة، وتقديم العديد من التسهيلات لمن يستهدفهم التسويق العقاري بالإضافة إلى خدمات مجانية تؤدي إلى تخفيض سعر المنتج العقاري، وتقديم المنتج المناسب للمرحلة.
    وثاني الخطوات والحلول التي اقترحها الجراح هو ابتكار أدوات تمويلية جديدة ومتنوعة تعين جميع الفئات والشرائح على تملك العقار، وثالثها تدريب المديرين والمسوقين والموظفين العاملين في مجال التسويق العقاري ومواكبة أحدث النظريات والأفكار في هذا المجال، وكذلك تجديد المفهوم التقليدي للتسويق الذي اعتاد عليه السوق.
    ورابع الخطوات والحلول تطوير المنتجات العقارية والإبداع والتجديد فيها بدلاً من الاكتفاء بما يسمى العقار التقليدي، وخامساً استهداف شرائح جديدة عن طريق الضغط لسن قوانين تسمح بتملك المقيم الأجنبي بضوابط مع مراعاة خصوصية الكويت، كالسماح للوافد بتملك 250 مترا مربعا أو شقَّتين، وهذا من شأنه أن يؤدي إلى إبقاء جزء كبير من دخل الأسر الوافدة وأموالهم داخل الكويت بدلاً من تحويلها إلى الخارج.
    أما الخطوة السادسة فهي إلغاء قانون رقم (8) وقانون رقم (9) اللذين قضيا على حلم المواطن بامتلاك بيت العمر بسبب منعه من رهن السكن وبالتالي منعه من الحصول على تمويل بالضمان، ولم يفرق هذان القانونان بين المطوِّرين والمضاربين ومنعا جميع الشركات من تملك قسائم السكن الخاص.
    مشكلة التسعير
    من جانبه، قال كبير الباحثين في شركة «آراء أليكساندر» إسكندر كلمة تمحورت حول راهنية مشكلة التسعير في سوق العقار نتيجة الأزمة المالية-الاقتصادية العالمية، حيث تمت مقاربة الموضوع انطلاقاً من الدلالة الرمزية لانفجار فقاعة الرهون العقارية في الولايات المتحدة، مروراً بتحليل بنية الاقتصاد الكويتي وموقع القطاع العقاري فيه، كمدخل لتحديد العوامل الرئيسية المؤثرة على علاقة العرض والطلب في السوق العقاري، في مجالاته كافة من سكن خاص وعقار استثماري وتجاري.
    وقال اسكندر «إذا كان القانونان 8 و9 للعام 2008 اللذين منعا القطاع الخاص من تبادل العقار السكني ورهنه وتمويله، قد أديا إلى انخفاض متسارع للأسعار، فإن الأبحاث التي أجرتها شركة آراء قد أظهرت في المقابل تراجع الطلب على العقارين الاستثماري والتجاري، الذي أدى بدوره، إلى مراجعة جذرية للإيجارات، فعلى سبيل المثال تبين أن وتيرة تأسيس الشركات الجديدة قد انخفضت بنسبة 26في المئة في العام الماضي، في الوقت الذي توجد فيه مساحات تأجيرية من المكاتب الخالية في العاصمة تقدر بـ83 في المئة من تلك التي تم تشغيلها هذا العام، يضاف إليها توقع توفير51 ألف متر مربع إضافي حتى نهاية 2009، فتراجعت معدلات الإيجار إلى مستواها المسجل في عام 2005، وقد جاء في الخلاصة «أنه في ضوء دراسة تطور القطاع العقاري في الكويت، فإن الوقت قد حان لاعتماد الشركات العقارية على استراتيجيات جديدة في تطوير المشاريع المستقبلية، ولوضع أسس مختلفة للتعاون بين القطاعين الخاص والعام».
    الحلقات النقاشية
    وفي الحلقات النقاشية المصغرة تم تطبيق مبدأ الـ(4Ps) التسويقي الذي يغطي المنتج والتسعير والتصريف والترويج، وتم تطبيق هذا المنظور التسويقي العلمي على محاور الملتقى التي طرحها سليمان الجاسم نائب مدير عام رواج.
    وجرت في المحور الأول «تأثيرات الأزمة على المنتجات العقارية والتعامل معها» مناقشة تزايد متطلبات المستثمرين في الآونة الأخيرة باتجاه تقديم ضمانات أكثر وخفض تكاليف الاستثمار، وأيضاً رغبتهم في تجنب الأسواق الأكثر خطورة من وجهة نظرهم، وناقش الحضور أفضل سبل العامل مع هذا التغير الذي جاء بسبب الأزمة المالية، وكانت آراء المشاركين تميل إلى تلبية متطلبات العملاء من حيث ضمانات رأس المال إذا كان ذلك ممكناً، وأيضاً تلبية متطلبات الاستثمار في الأسواق الأقل مخاطر، وأكدوا على أن إقناع المستثمرين مهمة باتت أصعب في الوقت الحاضر بسبب ظروف السوق.
    كما تمت مناقشة شقق التمليك بشكلها الحالي التي قد لا تتناسب مع متطلبات الكثير من الأسر الكويتية، من هذه المتطلبات زيادة مساحة الشقة لتلبية شروط بنك التسليف والادخار، وتوفير غرف خدم أكبر ومطابخ معزولة تماماً وغرفة للسائق وغيرها، وهي أمور لابد من تبنيها من قبل المطورين إذا كانت شقق التمليك ستكون أحد البدائل، إلاّ أن هناك عدة عوائق تواجه هذا المنتج ترتبط بالتفضيل وأيضاً ترتبط بالتسعير، خصوصاً أن عمارات التمليك تكون مشيدة على أراض استثمارية سعر مترها أغلى بكثير من سعر المتر السكني.
    وعن العقارات الإدارية تم طرح قيام عدد من مطوري أبراج المكاتب اخيراً بتبني فكرة تمليك المكاتب لحل عدد من المشاكل من أهمها تعجيل التدفقات النقدية ومدى فاعلية هذه الفكرة وإمكانية استجابة السوق لها كأحد التغييرات التي طرأت على المنتج العقاري في هذا القطاع.
    كما تم التطرق إلى العقار التجاري، إذ يتم تطوير معظم مراكز التسوق الحديثة في الكويت لتلبي القدر الأكبر من احتياجات المتسوقين لتشمل المطاعم والمقاهي ومراكز الترفيه ودور العرض، بالإضافة إلى أنشطة التسوق التقليدية مثل الأفنيوز والمارينا وسوق شرق والمهلب، بينما توجه اخيراً عدد من المطورين بالتوجه نحو مراكز التسوق المتخصصة لضمان حصة ملائمة من السوق منها ديسكفري والزينة مول وتلال، واعتبر أن التخصص هو موجة جديدة مهمة ولكنها لن تلغي المراكز غير المتخصصة، إلاّ أنها من المرجح أن يتم التوسع أكثر في المراكز التجارية المتخصصة تعطي ميزات المولات الراقية مع التخصص الذي كان في فترات سابقة غير موجود تحت سقف واحد.
    وتم في المحور الثاني «تأثيرات الأزمة على تسعير المنتجات العقارية والتعامل معها» مناقشة تسعير أبراج المكاتب، ومدى احتمال أن تؤدي الظروف الحالية إلى حرب تكسير أسعار بين مطوري أبراج المكاتب خصوصاً في ظل ازدياد العرض وضعف الطلب من جانب، أو احتمال حفاظ الملاّك على تجاوب معقول مع متغيرات السوق حفاظاً على قيم وعوائد عقاراتهم، كما تناول النقاش مسألة المشكلة التي يعاني منها قطاع المكاتب الإدارة التي كانت قادمة أصلاً بسبب الإغراق الذي كان متوقعاً قبل الأزمة، وأن الأزمة في الواقع عززت الأثر وسرَّعَت منه.
    وعن تسعير العقارات السكنية تم تناول انخفاض قيمة المساكن اخيراً وتدني عدد صفقات العقار السكني بشكل ملحوظ الذي جاء نتيجة قوانين الإسكان في الربع الأول من 2008 وأيضاً معضلات التمويل في ظل الأزمة المالية الحالية، وهذا الركود والانكماش يؤدي إلى انخفاض الأسعار، ولكن ما يحفظ السكني من السقوط الحر نزولاً هو أمران أولهما النمو الطبيعي في عدد السكان على المدى الطويل، وأيضاً في الوقت الحالي توقُّف عمليات التشييد التي كانت تزاولها الشركات والمؤسسات في الفترة السابقة للقانونين 8 و9.
    وعن تسعير إيجارات العقارات التجارية التي لا شك أن الأزمة الحالية قد ولدت ضغطاً على قيمها الإيجارية، تمت مناقشة جانب الضغط الذي يبدو مبرراً جزئياً إثر الأزمة، ولكنه من جانب آخر يأتي من قبل بعض تجار التجزئة الذين يضغطون من أجل تخفيض الإيجارات قدر الإمكان استغلالاً للظروف، هذا بالإضافة إلى أن تجار التجزئة أكثر تحفظاً حالياً فيما يخص التوسعات وافتتاح قنوات البيع الجديدة، ويواجه ملاّك العقارات التجارية ومطوريها معضلة التضحية بالعائد الإيجاري المجزي لفترة من الزمن قد تمتد إلى ثلاثة أعوام أو المخاطرة في تحول عقاراتهم إلى أسواق ضعيفة أو راكدة بسبب اختلال تركيبة المستأجرين وزيادة نسب الشاغر وكثرة هجرة المحلات، وهذا قد يؤدي إلى صعوبة إعادة إحياء هذه المراكز والحصول على أعداد كبيرة من الزوار في المستقبل.
    ومن أهم التساؤلات التي تولدت إثر بروز مشكلات التسعير في ظل الأزمة المالية هو: هل سيلجأ بعض مطوري العقارات نحو تخفيض الأسعار والجودة معاً أم سيكون هناك توجه نحو المحافظة على مستوى الأسعار وإعطاء مزايا أكبر للمشترين؟
    وهذا التساؤل مهم بالنسبة للمطورين، فإذا كان السوق يتجه إلى التركيز على الأسعار فقط فإن التوجه يكون نحو تشييد عقارات بتكاليف أقل، لكن الخطورة هنا تأتي من أن متطلبات العملاء كثيرة وتركز على الميزات الإضافية، وقد يعود الوضع للطلب على مستويات التشطيب والخدمات الراقية بسرعة فور تجاوز الأزمة المالية الحالية، وبذلك يكون من استجاب بسرعة إلى المتطلبات الطارئة قد خاطر بإيجاد منتج بعد تطويره لا يتناسب مع السوق في وقت عرضه بعد عامين أو ثلاثة أعوام.
    قنوات التخارج والتشغيل
    وتم في المحور الثالث «تأثيرات الأزمة على قنوات بيع المنتجات العقارية والتعامل معها» وهو المحور الذي يخص التخارج من الاستثمارات العقارية عبر بيعها بعد تطويرها أو تشغيلها وتأجيرها، إذ أثرت الأزمة على قنوات التصريف والبيع عموماً سواء بيع المنتجات الاستثمارية العقارية أو بيع العقارات أو تأجير وحدات تجارية أو سكنية، وقد كان هناك شبه إجماع على أن الحاجة ملحة لتبني قنوات بيع مبتكرة تساند القنوات التقليدية التي لم تعد تلبي متطلبات المطورين والتدفقات النقدية التي تتطلبها المشروعات.
    كما تمت مناقشة عمليات البيع والتأجير المباشرة من قبل المطورين والملاّك وما يتصل فيها من تكاليف ثابتة عالية مقابل توفير تكاليف المحترفين والتخصصين، ويقابل ذلك أن تكلفة المسوِّق المحترف مرتبطة بالإنجاز وبالتالي تكون أفضل من زيادة التكاليف الثابتة في الرواتب ومخصصات حقوق العاملين وتأجير مكاتب أكبر مساحة لتستوعب الزيادة في عدد الموظفين.
    وبالنسبة للمعارض العقارية دار النقاش عن كيفية زيادة فاعليتها عبر المشاركة المكثفة من قبل الشركات العقارية وأصحاب المشروعات، بينما رأى البعض أن هناك حاجة إلى زيادة الظهور في وسائل الإعلام عبر زيادة الإنفاق الإعلاني بحدود معقولة لتنشيط العروض التي تقدمها الشركات خلال المعارض وتوليد المزيد من الاهتمام العام، وعلى جانب آخر تحفظ بعض المشاركين على فكرة زيادة الإنفاق الترويجي معللين ذلك بأن السوق بحاجة إلى معالجة بيت الداء وهو الأزمة المالية ولن تتحقق منفعة مباشرة من زيادة تكلفة الترويج.
    وعن توقيت عمليات المبيعات والتأجير في المشروعات العقارية يفضل بعض المطورين بيع منتجاتهم في مرحلة مبكرة من عملية التطوير لتوفير السيولة، بينما يفضل البعض الآخر الانتظار لمراحل متقدمة لزيادة الربحية، ولعل الأفضل هو جدولة عمليات البيع لتحقيق أعلى العوائد، إلا أن الأزمة الحالية دفعت عمليات البيع لمراحل متأخرة، ويرجع ذلك لثلاثة أسباب رئيسية هي تراجع ثقة العملاء عموماً، وترقب عروض أفضل وأسعار أدنى في المستقبل، وتراجع القدرة الشرائية إثر مصاعب التمويل أو تراجع قيم أصول العميل وعوائده.
    وسائل الترويج
    وتم في المحور الرابع مناقشة «تأثيرات الأزمة على وسائل ترويج المنتجات العقارية والتعامل معها» وهو المحور الذي يختص بالتسويق والعمليات الترويجية، وقد استمر ذات التباين في وجهات نظر المشاركين الذي ظهر في مناقشة المعارض العقارية، إذ يرى البعض وجوب تعزيز الحملات الترويجية لتعويض تراجع الطلب ولتوليد طلب بديل، بينما يميل آخرون إلى توفير مصروفات التسويق خلال الأزمة كما هو التوجه العام لتخفيض كافة المصروفات في الشركات عموماً، أما التوجه الثالث فقد كان أكثر توازناً حيث يرى أصحابه أن انخفاض الطلب وركود السوق ليس له علاقة في مصروفات التسويق كون تراجع الطلب جاء من مؤثرات خارجية ويجب عدم زيادة هذا التراجع عبر خفض نفقات الترويج، كما لا يوجد مبرر لزيادة الإنفاق في ظل ضعف
     
  2. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    للرفع
     
  3. عذبي 71

    عذبي 71 عضو جديد

    التسجيل:
    ‏21 ابريل 2009
    المشاركات:
    1,617
    عدد الإعجابات:
    0
    عفاك الله وقواك ايها المنظور الشامل مجهود واضح وفعال ونشاط مستمر وبناء...
     
  4. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    من ذوقك ومن من لا يشكر الناس لا يشكر الله
     
حالة الموضوع:
مغلق