ودي اربح
عضو نشط
الكويت - في الوقت الذي يبدأ فيه الاقتصاد الكويتي بالتعافي من آثار الازمة المالية العالمية، يلاحظ ان سوق العقار السكني يتأهب للنهوض من عثرته ويعطي دلائل على الانتعاش.
ويقول مطورو عقارات ومحللون كويتيون ان الحاجة الماسة للاراضي تقف عائقا امام تحقيق نمو بوتيرة اسرع.
وجاء ذلك في تحليل لمجموعة اوكسفورد بيزنس جروب البريطانية للاعلام والنشر بقلم مدير تحريرها في الكويت غريغ هاري حيث قال انه من اجل تخفيف الضغوط على المقترضين وتشجيع الاقراض، خفض بنك الكويت المركزي اسعار الفائدة بصورة دراماتيكية خلال فترة التراجع الاقتصادي ست مرات بين اكتوبر عام 2008 وفبراير 2010 من 5.75 % الى 2.5 % .
وقد ساعد تخفيض تكاليف الاقتراض لتمويل شراء العقارات السكنية مصحوبا بتجدد الآمال والتفاؤل بقانون الاستقرار الاقتصادي على ارتفاع مبيعات العقارات السكنية من يناير الى مارس بنحو 130 % عما كانت عليه خلال الفترة ذاتها من العام الماضي، وفقا للارقام الصادرة عن بنك الكويت الوطني.
واضافت المجموعة انه في حين تواصل العقارات السكنية ارتفاعها، فانه مازال ثمة نقص شديد في العقار السكني، وعلى الاخص في مجال السكن الحكومي العام الذي توفره الدولة للمواطنين، حيث ان على قائمة الانتظار اكثر من 90 الفا يأملون في الحصول على الوحدات السكنية.
وفي فبراير عام 2008 صدر قانونا الرهن العقاري رقم 8 و9 بحظر تملك او رهن البنوك والمؤسسات المالية والاستثمارية للعقارات السكنية والاراضي او حتى تداولها.
وكان المبرر لإصدار هذين القانونين الرغبة في الحيلولة دون استمرار تصاعد اسعار العقارات السكنية الى مستويات لا يمكن تحملها استنادا الى ما تم التنبؤ به من لجوء البنوك والمؤسسات المالية الى سلوك يقوم على المضاربة.
ولكن وفقا لمعظم مطوري العقارات، فان القانونيين لم يحقق اهدافهما التي شرعا من اجلها، ويعزى ذلك بصورة رئيسية الى الحاجة الى توفير الاراضي التي تستطيع شركات تطوير العقارات في القطاع الخاص تداولها، فضلا عن القوانين التي تفتقر الى المرونة والتي تحد من مشاركتها بصورة عامة في عملية تطوير اسواق العقار.
وقالت المجموعة ان الحكومة ليست قادرة بمفردها على تطوير احتياجات البلاد من العقارات السكنية بصورة عادلة وكافية، وبالمقابل، فانها من خلال الحد من قدرة ودور القطاع الخاص في هذا المضمار، فان الطلب يبقى متفوقا على العرض بصورة كبيرة، الامر الذي يؤدي الى ابقاء اسعار العقار مرتفعة على نحو غير متكافئ.
وقال رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب في شركة دار الظبي القابضة خالد فيصل المطوع لميد ان نحو 95 % من الاراضي في الكويت خاضعة لسيطرة الحكومة، ونتيجة ذلك – في ضوء شح الاراضي المتاحة للتطوير – ان اصبحت اسعارها مرتفعة لتقارب مستوياتها في طوكيو ولندن.
وقد استنتجت مجموعة اوكسفورد بيزنس جروب من خلال اللقاءات التي اجرتها مع العديد من الشركات ومطوري العقارات واللاعبين الكبار على الساحة العقارية الكويتية ان من الحلول المعقولة لهذه المعضلة: منح القطاع الخاص امتيازات على الاراضي لتطوير برامج وخطط اسكانية، وتحديد سقف اعلى للاسعار، وفرض حد ادنى من المواصفات التي يمكن للشركات المطورة من خلالها بيع الوحدات السكنية للمستخدمين النهائيين.
وربما يتعين على الشركات العقارية عندئذ ان تقدم عروضها لمثل هذه المشاريع لتكون مدرة للدخل حسب معدل عائد يتماشى واسعار البيع التي تفرضها الحكومة كحد اعلى.
ومن ناحيته، قال رئيس مجموعة الصالحية العقارية عبدالعزيز النفيسي ان النظام السائد، كما هو متبع في الوقت الحاضر لا يصلح للتطبيق، وانه عار على الدولة لان لدينا في الكويت العديد من شركات التطوير العقاري التي تتمتع بالكفاءة والقدرة، والتي تعمل في الوقت ذاته مع حكومات اخرى في دول المنطقة في تنفيذ مشاريع اسكانية عامة.
وشاركه الرأي مدير عام شركة العملية العقارية رواف بورسلي مشيرا الى ان الشروط والضوابط التي تفرضها الحكومة تكبل القطاع الخاص وتحول دون مشاركته في مشاريع العقارات الاسكانية وفي ضوء الاشتراطات المفروضة على رهن الاراضي، فانه ليس مجديا من الناحية الاقتصادية ان تقترض شركة ما كامل قيمة المشروع بدون توفير ضمان كبير وكاف.
وأشارت ميد الى انه ضوء الحاجة الماسة والفورية التي يعاني منها قطاع العقار السكني في الكويت، فان المدن السكنية المخطط لانشائها تعتبر ذات أهمية حاسمة في تخفيف الضغوط قصيرة الاجل لانها ستعزز جانب العرض في المسألة الإسكانية من خلال طرح الوحدات السكنية التي يتم انجازها.
على انه على المدى البعيد، وفي ضوء التركيبة الشبابية للسكان (حيث ان 37 % من المواطنين تتراوح اعمارهم بين 15 و29 سنة) ومن اجل تحاشي الاعتماد على المشاريع الحكومية التي تقيمها لاغراض معينة ووقتية، فان الكثيرين يعتقدون بضرورة ايجاد الآلية التي تمكن القطاع الخاص من لعب دور أكثر اهمية في عملية تطوير القطاع العقاري السكني.
ويقول مطورو عقارات ومحللون كويتيون ان الحاجة الماسة للاراضي تقف عائقا امام تحقيق نمو بوتيرة اسرع.
وجاء ذلك في تحليل لمجموعة اوكسفورد بيزنس جروب البريطانية للاعلام والنشر بقلم مدير تحريرها في الكويت غريغ هاري حيث قال انه من اجل تخفيف الضغوط على المقترضين وتشجيع الاقراض، خفض بنك الكويت المركزي اسعار الفائدة بصورة دراماتيكية خلال فترة التراجع الاقتصادي ست مرات بين اكتوبر عام 2008 وفبراير 2010 من 5.75 % الى 2.5 % .
وقد ساعد تخفيض تكاليف الاقتراض لتمويل شراء العقارات السكنية مصحوبا بتجدد الآمال والتفاؤل بقانون الاستقرار الاقتصادي على ارتفاع مبيعات العقارات السكنية من يناير الى مارس بنحو 130 % عما كانت عليه خلال الفترة ذاتها من العام الماضي، وفقا للارقام الصادرة عن بنك الكويت الوطني.
واضافت المجموعة انه في حين تواصل العقارات السكنية ارتفاعها، فانه مازال ثمة نقص شديد في العقار السكني، وعلى الاخص في مجال السكن الحكومي العام الذي توفره الدولة للمواطنين، حيث ان على قائمة الانتظار اكثر من 90 الفا يأملون في الحصول على الوحدات السكنية.
وفي فبراير عام 2008 صدر قانونا الرهن العقاري رقم 8 و9 بحظر تملك او رهن البنوك والمؤسسات المالية والاستثمارية للعقارات السكنية والاراضي او حتى تداولها.
وكان المبرر لإصدار هذين القانونين الرغبة في الحيلولة دون استمرار تصاعد اسعار العقارات السكنية الى مستويات لا يمكن تحملها استنادا الى ما تم التنبؤ به من لجوء البنوك والمؤسسات المالية الى سلوك يقوم على المضاربة.
ولكن وفقا لمعظم مطوري العقارات، فان القانونيين لم يحقق اهدافهما التي شرعا من اجلها، ويعزى ذلك بصورة رئيسية الى الحاجة الى توفير الاراضي التي تستطيع شركات تطوير العقارات في القطاع الخاص تداولها، فضلا عن القوانين التي تفتقر الى المرونة والتي تحد من مشاركتها بصورة عامة في عملية تطوير اسواق العقار.
وقالت المجموعة ان الحكومة ليست قادرة بمفردها على تطوير احتياجات البلاد من العقارات السكنية بصورة عادلة وكافية، وبالمقابل، فانها من خلال الحد من قدرة ودور القطاع الخاص في هذا المضمار، فان الطلب يبقى متفوقا على العرض بصورة كبيرة، الامر الذي يؤدي الى ابقاء اسعار العقار مرتفعة على نحو غير متكافئ.
وقال رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب في شركة دار الظبي القابضة خالد فيصل المطوع لميد ان نحو 95 % من الاراضي في الكويت خاضعة لسيطرة الحكومة، ونتيجة ذلك – في ضوء شح الاراضي المتاحة للتطوير – ان اصبحت اسعارها مرتفعة لتقارب مستوياتها في طوكيو ولندن.
وقد استنتجت مجموعة اوكسفورد بيزنس جروب من خلال اللقاءات التي اجرتها مع العديد من الشركات ومطوري العقارات واللاعبين الكبار على الساحة العقارية الكويتية ان من الحلول المعقولة لهذه المعضلة: منح القطاع الخاص امتيازات على الاراضي لتطوير برامج وخطط اسكانية، وتحديد سقف اعلى للاسعار، وفرض حد ادنى من المواصفات التي يمكن للشركات المطورة من خلالها بيع الوحدات السكنية للمستخدمين النهائيين.
وربما يتعين على الشركات العقارية عندئذ ان تقدم عروضها لمثل هذه المشاريع لتكون مدرة للدخل حسب معدل عائد يتماشى واسعار البيع التي تفرضها الحكومة كحد اعلى.
ومن ناحيته، قال رئيس مجموعة الصالحية العقارية عبدالعزيز النفيسي ان النظام السائد، كما هو متبع في الوقت الحاضر لا يصلح للتطبيق، وانه عار على الدولة لان لدينا في الكويت العديد من شركات التطوير العقاري التي تتمتع بالكفاءة والقدرة، والتي تعمل في الوقت ذاته مع حكومات اخرى في دول المنطقة في تنفيذ مشاريع اسكانية عامة.
وشاركه الرأي مدير عام شركة العملية العقارية رواف بورسلي مشيرا الى ان الشروط والضوابط التي تفرضها الحكومة تكبل القطاع الخاص وتحول دون مشاركته في مشاريع العقارات الاسكانية وفي ضوء الاشتراطات المفروضة على رهن الاراضي، فانه ليس مجديا من الناحية الاقتصادية ان تقترض شركة ما كامل قيمة المشروع بدون توفير ضمان كبير وكاف.
وأشارت ميد الى انه ضوء الحاجة الماسة والفورية التي يعاني منها قطاع العقار السكني في الكويت، فان المدن السكنية المخطط لانشائها تعتبر ذات أهمية حاسمة في تخفيف الضغوط قصيرة الاجل لانها ستعزز جانب العرض في المسألة الإسكانية من خلال طرح الوحدات السكنية التي يتم انجازها.
على انه على المدى البعيد، وفي ضوء التركيبة الشبابية للسكان (حيث ان 37 % من المواطنين تتراوح اعمارهم بين 15 و29 سنة) ومن اجل تحاشي الاعتماد على المشاريع الحكومية التي تقيمها لاغراض معينة ووقتية، فان الكثيرين يعتقدون بضرورة ايجاد الآلية التي تمكن القطاع الخاص من لعب دور أكثر اهمية في عملية تطوير القطاع العقاري السكني.
