تعقيد منح القروض* يصيب القطاع بركود دائم وهلع للمواطنين
العقار* يحتضر بسبب إغلاق منابع السيولة والخوف من الانهيار
Tuesday, 03 August 2010
كتب عماد الصادق*:
قطاع العقار* تتساقط عليه الضربات من كل حدب وصوب وكل ضربة كافية أن تطرحه أرضاً* فمن تشريع* يعتريه الخلل والنقصان إلى جفاف في* السيولة إلى مخاوف من تسييل أصول مرهونة إلى حالة نفسية* يملأها التشاؤم من الغد المظلم وكأن المعضلات تتداعى على العقار كما تتداعى الأكلة على قصعتها والغريب والعجيب وسط هذا المشهد المأساوي* الذي* حل بالعقار ألا* يجد منجداً* أو منقذاً* وكأن القطاع في* واد ومن عليهم مسؤولية رعايته والنهوض به في* واد آخر رغم أهميته ودوره في* منظومة الاقتصاد الوطني*.
وفي* الوقت الذي* تظهر فيه عباءة الحكومة المالية بالرخاء والتخمة إذا بالعقار* يواجه جفافاً* متقعاً* في* السيولة لا* يبقيه في* محله بل* يعود به إلى الوراء سنيناً* طوال* ،* فضلاً* عن أن البنوك هي* شريان السيولة ونهرها فإذا بها هي* الأخرى تقيم السدود والجسور في* وجه العقار مانعة عنه السيولة التي* هي* ماؤه وهواه فكيف له العيش في* مثل هذه الحياة الجدباء وهو متعطش لشربة ماء تروي* ظمأه وتعيد له روحه المسلوبة*.
وعلى هذا أجمع الخبراء على أن استمرار جفاف السيولة وعقبات الإقراض* يهددان شركات عقارية ومستثمرين بوصول محطة الإفلاس وهي* المحطة التي* يفر منها الجميع لكن الوصول إليها سيكون بلا اختيار وبلا إرادة لأن الدافع لها هي* قوة قهرية لا تستطيع الشركات مجابهتها وحدها دون مدد الحكومة والمصارف* .
وقال عقاريون إن انخفاض مستوى أداء السوق العقاري* يعود لأسباب داخلية هي* من صنع البنوك وبعض الجهات الرسمية المعنية بهذا القطاع بشكل أو بآخر* ،* إضافة إلى الأسباب الخارجية الناجمة عن الأزمة المالية العالمية وتداعياتها*.
وأشاروا الى ان بعض المستثمرين أصابتهم مخاوف جمة من التعرض لخسائر فادحة بسبب اعتمادهم على تسهيلات وقروض لإنجاز مشاريعهم بما سيتركه ذلك من تأثيرات مخيفة على القطاع والسوق بشكل عام*.
تعنت البنوك
وأكدوا أن البنوك المحلية تتجه إلى تعقيد منح القروض في* حين أن البنوك الخليجية والأجنبية تتجه إلى منح قروض ممتازة للشركات العقارية الكويتية،* مما* يعكس انطباعاً* إيجابياً* حول ثقة البنوك الأجنبية بالشركات العقارية الكويتية في* الوقت الذي* تقوم فيه تلك الشركات بتقديم كافة الضمانات والرهونات العقارية والكشف عن البيانات المالية والمستحقات والمخصصات وحقوق المساهمين وهذه المعلومات مكشوفة وظاهرة لدى البنوك الكويتية إلا أن التعنت كان حليف البنوك عن تقديم القروض*.
وأضافوا أن تشديد البنوك في* منح التمويل كان له أثره الكبير على توقف بل تراجع حركة التطوير العمراني* ووأد عجلة التنمية* . وتعطل تشييد المشاريع العقارية الكبرى للصعوبة الشديدة في* الحصول على التمويل اللازم لاستكمال مراحل بنائها،* لا سيما مع تحول وجهة البنوك بعمليات التمويل إلى الشركات الاستثمارية المتعثرة،* حيث انعكس ذلك سلبا على المشاريع العقارية الكبرى،* وأضحت البنوك تقضي* على الجميع بجريرة الشركات* غير الملتزمة والتي* ينتاب ميزانياتها أخطاء جسيمة وهو الأمر الذي* تسبب في* تعطيل البرامج الزمنية للكثير من مشروعات الشركات العقارية وكان له عظيم الأثر السلبي* على ميزانيات الشركات القائمة على تنفيذ تلك المشاريع والتي* يمتزج تصنيفها ما بين الشركات العقارية والاستثمارية*.
واستنكروا استمرار تعقيد المصارف المحلية لعمليات التمويل رغم أن هناك من المصارف من هو أقل تضررا من الازمة المالية العالمية ولديها سيولة فائضة لا تعرف كيف تستثمرها إذاَ* فما الداعي* لهذا التعنت وغلق منابع التمويل في* وجه الشركات الجادة والتي* تتمتع بسيرة ذاتية مطمئنة* .
وقال عقاريون ان هناك استياء* يجوب الأوساط العقارية كافة جراء تعنت البنوك المحلية في* اقراض الشركات الكويتية لدرجة ان فكرة الحصول على قرض هو فكرة تكاد تكون شبه مستحيلة لاسيما مع تداعيات الازمة المالية العالمية, علما أن بعض الشركات الكويتية العقارية،* الاستثمارية توافق على جميع الشروط المفروضة عليها للحصول على القروض،* كما تقدم الضمانات المطلوبة لكن مع كل هذا نجد ان البنوك* غير مستجيبة لتقديم القروض بل ولا تقدمها اطلاقا اللهم إلا إذا كانت هناك اعتبارات اخرى*.
وأعربوا عن الأزمة الحالية* غيرت من توجهات البنوك ومن سياساتها المتبعة مع الشركات العقارية والخاصة بالرهون فعند تقييمها لعقارات مرهونة في* مقابل تقديم القرض فانها لا تقيم العقار بحسب القيمة السوقية لكنها تعمل على تقليل قيمة العقار وتبخسه حقه واضعة في* الحسبان احتمالات انخفاض سعره في* المستقبل وبالتبعية* يتم تقليص قيمة القرض المطلوب* ،* وربما بعد كل هذه المعاناة ترفض الموافقة على منح القرض* .
أسباب شح السيولة
وأرجع خبراء أسباب شح السيولة إلى السياسة النقدية المتشددة التي* تتبعها المصارف المركزية كافة لكبح جماح التضخم،* وذلك عبر رفع الاحتياطي* الإلزامي* وشهادات الإيداع للبنوك المحلية* ،* وأن حالة الشح في* السيولة هي* أيضا ظاهرة ناجمة عن تماثل شبه تام في* الظروف والمعطيات الاقتصادية* ،* إذ ان أزمة السيولة تعبير عن حالة استقطاب لهذه السيولة من قبل القطاع العقاري* نجمت فعلا عن توسع في* الإقراض العقاري* استفاد من وفرة سيولة نجمت عن تدفق ودائع وسيولة أجنبية إلى دول الخليج في* وقت واحد* ،* عندما كانت تروج فكرة واحتمال قيام دول الخليج بفك ارتباط عملاتها بالدولار أو على الأقل برفع قيمة هذه العملات تجاه العملات الأخرى* .
وأضافوا أن التوسع السابق في* الإقراض العقاري* يجابه الآن مشكلة قيام الأجانب بسحب السيولة التي* ادخلوها قبل من قبل في* كل دول الخليج التي* كانت مرشحة لفك ارتباط عملاتها بالدولار أو لرفع قيمة عملاتها كعُمان والكويت* ويلاحظ أن الدول التي* كانت أكثر استقطابا للأموال المضاربة هي* التي* كانت تدور فيها إشاعات عن نسب عالية لرفع قيمة عملتها تجاه الدولار* وبعدما نفت دول الخليج عدة مرات نيتها فك ارتباط عملاتها بالدولار أو رفع قيمة عملاتها عادت هذه السيولة أدراجها من حيث أتت،* ما ولد تناقصا سريعا* غير متوقع في* السيولة المصرفية أخذ بالتسارع بعدما بدأ الدولار بالعودة إلى الارتفاع ومن هنا بدأت ملامح أزمة السيولة في* الأسواق المالية تزداد حدة بعدما اضطرت المصارف الآن للتشدد في* الإقراض،* نتيجة بلوغ* فقرة القروض مستويات تزيد قليلا عن فقرة الودائع.وأن البنوك في* منطقة الخليج بشقيها الإسلامي* والتقليدي* لا تملك ما* يكفي* من السيولة للوفاء بكل طلبات الشركات لتوسيع عملياتها*.
وأكدوا أن نتيجة شح السيولة اضطرت معه المصارف لرفع أسعار الفائدة على الودائع الثابتة بأعلى من سعر الفائدة شبه المرجعي* الذي* يدفعه البنك المركزي* على شهادات الإيداع،* أي* أنها تتزاحم في* سبيل الحصول على الأموال النقدية لأنها* غير قادرة على العثور على مودعين وذلك لغرض استقطاب المزيد من الودائع والسيولة لدى المصارف،* الأمر الذي* أدى أيضا إلى ارتفاع أسعار الفائدة ما بين المصارف،* لذا فقد كان انعكاس الإجراءات النقدية مضاعفا في* ثقله على أسواق المال،* مرة من خلال قلة السيولة المقرضة لأغراض تمويل شراء الأسهم،* ومرة أخرى من خلال تحسن الفرصة البديلة للاستثمار في* الأسهم والمتمثلة في* الودائع البنكية*.
وأضافوا أن من ضمن الأسباب استقطاب السيولة من قبل القطاع العقاري،* إذ في* العادة* يحجز المستثمرون العقاريون عدة وحدات سكنية عبر دفع عربون أولي* لشرائها هذه الوحدات إلى المطور الذي* يستوفي* المبالغ* حتى قبل أن* يستلم الأرض ويحتفظ بالسيولة لديه،* الأمر الذي* يعني* تجميد واحتجاز سيولة كبيرة جدا تفاقمت مع الطفرات العقارية التي* أعقبت الفورة السعرية النفطية الحالية،* كما أدى إلى تأثير عكسي* على الاقتصادات الخليجية*. فبدلا من أن ترفع أسعار النفط من مستوى السيولة ساهمت الطفرة العقارية الكبيرة في* سحب سيولة هائلة من الأسواق المالية،* ومن ثم* يتم تسديد المبلغ* الباقي* على دفعات متفق عليها من حيث الحجم أو التوقيت مسبقا* ،* وان تصاعد المخاوف* غير المبررة من انفجار الطفرة العقارية،* وهي* من العوامل التي* أدت إلى شح السيولة وهو خلل بتأثير جوانب نفسية وليست حقيقية،* نجمت عن الشعور الذي* تولد نتيجة إبداء العديد من المصارف الخليجية بعض التشدد في* تقديم قروض للتمويل العقاري،* وذلك إثر تصاعد المخاوف في* العديد من دول الخليج من أزمة مماثلة لما حدث في* العالم،* وهو ما فسرته الأسواق نفسياً* على أنه جرس إنذار لأزمة عقارية تتبعها على* غرار ما حدث في* الولايات المتحدة أزمة ائتمان حادة وشح في* السيولة*.
دور الحكومة*
وقال الخبراء أن الأزمة فضلاً* عن أنها تكمن في* توفير السيولة فإنها أيضاً* تتعلق في* قدرة الجهات المعنية على ادارة الازمة والتعامل معها بحكمة واقتدار مؤكدين ان خسائر السوق والاقتصاد كانت ستكون أقل بكثير مما هي* عليه اليوم خلال الفترة الماضية لو أن التعامل مع هذه الازمة كان بروح اقتصادية مرنة وبمهنية عالية* , وهو ما* يعني* ان الجهات المسؤولة لم تتعامل مع أزمة سوق العقار بحرفية عالية وتركته* يواجه مصيره وسط أمواج عاتيه دون أن* يلوح في* الأفق مظاهر لطوق نجاة*.
وأضافوا أن من أسباب الأزمة ما* يلقى على عاتق مجالس الإدارة حيث أن قرارات الاستثمار* غير الموفقة والعشوائية لبعض مجالس الادارات،* والرغبة في* ملاحقة تلك الطفرة للاستفادة منها،* مع عدم اعطاء ادارة المخاطر أولوية في* غمرة التوسعات الجغرافية لكن لأصحاب الشأن من العقاريين أنفسهم وجهة نظر مغايرة* يدافعون من خلالها عن مواقفهم،* ويصدون عن قطاعهم*. ومنهم من ألقى بالمسؤولية على الحكومة في* عدم مسارعة الدولة لمواجهة اثار الازمة العقارية والاعتراف بوجود مأزق عقاري* خاصة ان قانون الاستقرار المالي* جاء متأخرا دون ان تستفيد منه العديد من الشركات بسبب اصراره على انكشاف الشركات،* خاصة ان وضع الشركات العقارية كان مميزا بادائها التشغيلي* وباصولها المملوكة ويرى بعض العقاريين ان الحكومة عليها دور حاسم وسريع لانقاذ الوضع وانتشال القطاع من عثرته*.
البحث عن بدائل*
وأكدوا أن* الشركات العقارية منذ بداية العام الماضي* تبحث بضراوة في* كل مكان عن إيجاد سبيل لتمويل مشاريعها التي* ما زالت في* أوهج مراحل تشييدها* والتي* لا* يمكن التراجع عنها* ،* الأمر الذي* أدى بعدد من البنوك إلى أن تستغل الوضع وتقوم برفع كلفة التمويل على الشركات وزيادة الضمانات*.
وقالوا ان بعض الشركات العقارية اتجهت خلال العام الماضي* الى بيع حصص لها في* شركات زميلة أو بيع أسهم وتسييل محافظ خارجية الى جانب بيع عقارات أخرى مملوكة لها،* ولكن هذا التسييل سواء ببيع العقارات أو الأسهم،* خاصة في* ظل نزول الأسواق والأزمة المالية العالمية تسبب في* خسارة الشركات،* الأمر الذي* فاقم من الوضع المتردي* للاقتصاد المحلي* ودفع سوقي* العقار والأسهم الى مزيد من النزول،* لا سيما مع ارتفاع النسب المعروضة مقابل ضعف الطلب*.
وأشاروا إلى أن بعض الشركات اضطرت إلى الاحتفاظ بما لديها من كاش وتمتنع عن توزيع الأرباح على المساهمين أملا منها أن تساهم مبالغها في* استكمال عمليات بناء المشاريع المتوقفة وان تستطيع استكمال ما تبقى من أعمال إنشائية لمشاريعها حتى ولو في* فترة زمنية تعادل ضعف الفترة التي* كانت محددة سلفا لتنفيذ المشروع،* كما اتجهت بعض الشركات الى ادخال مستثمرين جدد وشركاء للاستفادة بأموالهم لاستكمال عمليات تنفيذ ما لديهم من مشاريع متوقفة لنقص السيولة*.
الرابط http://alshahed.net/index.php?option=com_content&task=view&id=54132