essa_ibokhald
عضو نشط
- التسجيل
- 25 يناير 2012
- المشاركات
- 220
يبدو ملف القطاع العقاري التجاري الأكثر سخونة في السنة الجديدة، بعد ثلاثة أعوام من مقاومة القطاع للأزمة المالية التي غالبا ما تصل متأخرة للعقار. وأمام هذا الواقع الصعب، تدخل شركة الأبراج المتحدة على خط العارضين بطرحها ما يُقارب 50 ألف متر جديدة من خلال برج المتحدة، في سوق يعاني من «شبه انعدام للطلب وآلاف الأمتار المعروضة»، كما يقول رئيس الشركة والعضو المنتدب، أحمد السميط.
لكن الشركة التابعة لشركة العقارات المتحدة، الذراع العقارية لمجموعة مشاريع القابضة (كيبكو)، تبدو مستندة إلى جدار قوي، كما يُظهر السميط، حيث استطاعت أن تبيع وتؤجر %35 من الطوابق التجارية في برج المتحدة قبل الافتتاح الرسمي المفترض في مارس المقبل. كما تعمل على إعادة هيكلة التزاماتها المالية، من قصيرة إلى طويلة الأجل، وقادرة على خدمة الدين، حسب السميط، من خلال عائدات برجي الشهيد والمدينة المحاذيين لبرج المتحدة.
ورغم هذه المؤشرات الجيدة نسبيا، فإن السميط متشائم من مؤشرات السنة الجديدة على القطاع، «إذ لا شيء تغيّر عن العام الماضي.. والأزمة مستمرة».
ويثير السميط معلومات متداولة في الوسط العقاري عن وجود ما بين 30 و40 برجا معروضة للبيع. ويرى أن الشركات العقارية غير القادرة على خدمة الدين، ستضطر إلى بيع الأبراج بأقل من تقييمها في دفاترها لتخرج بخسائر معقولة، بينما أسعار الأمتار آخذة في الهبوط مع وجود ما بين 40 و%50 من المساحات الشاغرة في الابراج. وتساءل السميط عن مدى تحوّط البنوك من تفاقم أزمة هذا القطاع في 2012:
• في أي مرحلة يقف مشروع شبرج المتحدة اليوم؟
ــــ نحن نقترب من الافتتاح الرسمي للبرج، حيث سيتم ذلك في شهر مارس أو أبريل المقبلين، ونجري اليوم تجارب ما قبل الافتتاح بعد أن تم إيصال التيار الكهربائي للبرج في 21 ديسمبر الماضي.
• هل هناك طلب على وحدات البرج قبل الافتتاح؟
ــــ في الواقع، تم بيع وتأجير نسبة %35 من الطوابق التجارية (المكاتب)، وهي نسبة تعتبر جيدة، في ظل وضع سوق العقار التجاري، وجار التفاوض لتأجير عدد آخر من الطوابق مع شركات أخرى. والبرج متعدد الاستخدام بين سكني وتجاري، ويحتوي أحد عشر طابقا سكنيا، تشكل نسبة %22 من إجمالي الطوابق في البرج. وبالنسبة للطوابق السكنية، فهناك قائمة تتم دراستها من طالبي السكن في هذه الطوابق، إما عن طريق تأجيرها أو تملكها أو التأجير المنتهي بالتملك.
• كنتم تضعون نموذجا لبيع الوحدات وليس تأجيرها عندما قررتم تنفيذ مشروع البرج، فماذا تغير؟
ــــ صحيح لكن بسبب الأوضاع في قطاع العقار التجاري، ابتكرنا طرقا جديدة لجذب المستثمرين أو الراغبين في الانتقال لبرج المتحدة، حيث يمكنهم التملك أو التأجير بشكل عادي أو تأجير ينتهي بالتملك، وذلك لمدة 4 سنوات. ونظام الإيجار المنتهي بالتملك هو نظام مميز لدينا، وربما لا يوجد في برج آخر، حيث كل متر في برج المتحدة مستوف جميع إجراءات التملك، ونحن نتيح للمستثمر أن يقسط إيجاره لمدة 4 سنوات بحيث يتملك الشقة أو المكتب في نهاية الفترة، ويتعامل مع الوحدة كمالك وليس كمستأجر.
• لكن هناك أزمة حادة في قطاع العقار التجاري، لماذا يأتي المستثمرون لبرج المتحدة؟
ــــ كثيرون جاءوا إلينا عندما رأوا الإنارة الليلية في البرج، إيذانا بقرب افتتاحه. وفي ظل كثرة المعروض، نعمل على طرح باقة من المميزات والعروض والمساحات المرنة أمامهم للتأجير أو التملك في طوابق البرج التي تتراوح بين نصف طابق 400 الى 600 متر، أو طابق بأكمله يتراوح بين 800 و1200 متر حسب الموقع، مع إطلالة على العاصمة والبحر في كل الحالات. ونحن نستهدف من خلال تقسيمنا للطوابق بهذه الطريقة الشركات المتوسطة والكبيرة، التي تحتاج إلى مساحات مرنة ومريحة لعملها.
أسعار الأمتار
• وماذا عن سعر المتر؟
ــــ ككل الأبراج التجارية التي بدأ العمل بها قبل الأزمة المالية في 2008، وتمت إعادة النظر في استراتيجية الشركة بنظام التملك، وايضا سعر المتر الذي وضعناه سابقا. اليوم نضع أسعارا تراعي الخدمات ودرجة الذكاء والميزات الأخرى في البرج، وتتماشى مع الوضع السوقي للقطاع التجاري حاليا، وذلك حسب موقع الطابق، باعتبار برج المتحدة من الفئة «أ».
• ماذا عن الأسعار في الأبراج من فئة «ب» أو «ج»؟
ــــ أسعار الأبراج العادية (فئات «ب» و«ج») في السوق تتراوح بين 5 و7 دنانير للمتر.
• في ظل هذه الأسعار المختلفة كليا عن المُقدّر قبل الأزمة المالية في 2008، كم تُقدّر حجم الطلب بالسوق اليوم؟
ــــ فعليا لا يوجد قياس حقيقي لحجم الطلب حاليا، حيث أغلب طلبات التأجير هو طلب محلي، حيث تسعى بعض الشركات إلى الاستفادة من أسعار السوق ونقل مقر الشركة إلى أبراج مميزة، بينما لا يوجد طلب حقيقي أجنبي.
وبالنسبة للوضع المحلي، فالشركات تنكمش ولا تتوسّع، وهذا يعني أن حركة تنقلاتها من موقع عقاري إلى آخر يخلق فراغا في مكان ما.
• ماذا عن العرض، خصوصا مع دخول برجكم وبرج الحمراء السوق هذه السنة؟
ــــ أتوقع أن يصل المعروض من أمتار العقار التجاري إلى مئات الألوف من الأمتار في 2012. لا يمكنني تقدير الرقم، لكن يمكن أن أتوقع ذلك من خلال ملاحظة أن نسبة 40 إلى %50 من مساحات الأبراج في العاصمة غير مشغولة (بالمتوسط)، والأوساط العقارية تتحدث عن وجود ما بين 30 و40 برجا معروضا للبيع، وذلك من دون احتساب دخول برجنا وبرج الحمراء اللذين سيعرضان 150 ألف متر مربع وحدهما، أي ان هناك فائضا من المعروض لا يمكن توقعه هذه السنة، في وقت يقل الطلب وتُضغط الأسعار. أذكر هنا أنه في أيام الرواج، كان الطلب السنوي للمساحات المكتبية يعادل 50 ألف متر مربع، وهو رقم يعادل ما يعرضه برج المتحدة وحده.
• هل يعني ذلك أن الأزمة ستتعمق في القطاع في 2012؟
من وجهة نظري، ستكون السنة الجديدة شبيهة بالماضية، وذلك حسب المعطيات على الارض، ويمكن عرضها كالتالي: عرض كبير، طلب قليل، سوق مغلق، لا يوجد طلب اجنبي، لا خطة حكومية واضحة لدعم هذا القطاع.
وما زالت الازمة قائمة، فليس هناك أي بوادر تحسن، حتى المحفظة الوطنية من الهيئة العامة للاستثمار لم يظهر أي أثر لها في السوق حتى الآن، علما بان هناك ضوابط عدة وضعتها الهيئة لا تشمل أبراجا كثيرة، وبينها برج المتحدة.
تأجيل الالتزامات
• ماذا ستفعل الشركات المالكة للأبراج خصوصا ان لديها التزامات مع البنوك، لنفترض شركتكم كونها تمتلك برجا ضخما؟
ــــ البنوك ليست لديها مشكلة في اعادة هيكلة قروضها مع شركة ابراج المتحدة. ونحن نعمل حاليا على اعادة هيكلة الالتزامات من قصيرة الى طويلة الاجل من 5 الى 10 سنوات، مع تخفيض تكلفة خدمة الدين.
فبالنسبة لنا، لدينا ايرادات قادرة على خدمة الدين، مثل ايرادات برجي المدينة والشهيد ولاحقا برج المتحدة، بالاضافة الى عوائد مواقف السيارات المحاذية للبرجين، علما بأن نسبة تغطية الدين اعلى من %200.
أظن ليست هناك مشكلة كبيرة لدى الشركات الملتزمة بنظامها الاساسي، أي انها شركة عقارية متخصصة، لديها اصول عقارية مدرة كتطوير برج مثلا، وجميع أصولها وخصومها مرتبطة بالنظام الاساسي. لكن ستكون المشكلة عند الشركات التي حادت عن نظامها الاساسي ووضعت اموالها في محافظ مالية عالية الخطورة واستثمرتها في البورصة محققة خسائر غير اعتيادية وغير مرتبطة بنظامها التشغيلي الاساسي.
• قبل الحديث عن الشركات المستثمرة بالبورصة، ماذا عن شركات لديها ابراج وغير قادرة على خدمة الدين بسبب اوضاع السوق؟
ــــ أظن ستضطر الى بيع ابراجها بأسعار اقل مما هي مقيدة في دفاترها، وهذا بدأ، كما ذكرت سابقا، بوجود الابراج المعروضة للبيع. واتوقع ان يتم البيع بأسعار متدنية لكي تسدد الشركات ديونها وتخرج بخسارة معقولة.
• ألا توجد فرص هنا؟
ــــ لا شك هناك فرص استثمارية حاليا، حيث وصلت الاسعار الى القاع، غير أن المخاطرة تبقى معلقة لمعرفة الاوضاع السياسية بالمنطقة واسعار البترول. بالنسبة لي لا ارى فرصا حتى لو بيع برج بأقل من سعره بـ %30، لأن لا شيء بالافق يدعو للتفاؤل، على الاقل بفتح السوق وجذب المستثمرين الاجانب او وضع حلول عملية.
ضمانات حكومية
• ما الحلول العملية بنظرك؟
ــــ هناك ادارات حكومية مرصود لها ميزانيات لكي تبني برجا او موقعا خاصا، ارى أنه من الافضل ان تشغل المساحات الشاغرة في الابراج التجارية، وهذا سيوفر على ميزانيتها على المدى القصير، ويدعم القطاع التجاري في الوقت نفسه.
كما يمكن ان تكون آلية الدعم بطريقة ضمان قروض الشركات الجيدة (وضع عشرات الاسطر تحت كلمة جيدة)، وذلك بتحويلها من قصيرة الى طويل الاجل وبنسبة فائدة مخفضة.
والدعم يجعل الشركات الجيدة في موقف اقوى مع البنوك المدعومة اصلا من الحكومة من خلال قانون ضمان الودائع، ويمكن ان تساعد الشركات على اعادة تطوير مواقع اخرى عقارية لمصلحة البلد والاقتصاد.
واظن انه يمكن معرفة الشركات الجيدة من غير الجيدة او مستحقة للدعم من غير المستحقة من خلال الميزانية ونوعية المدققين وارباح الشركة ونظامها الاساسي والاصول والخصوم الموجودة فيها.
• هل قدمتم اسعارا تنافسية لمؤسسات حكومية؟
ــــ نعم تقدمنا بعروض لادارات حكومية عدة، لكن نصطدم احيانا بادارات ترغب في الانتقال الى الابراج الخاصة، لكن مشكلتها ان حركة المرور لديها عالية، وهناك حالات رفضناها، لان حركة المرور فيها قد تؤدي الى استهلاك نسبة 40 الى %50 من مواقف العملاء، وهو ما يضطرنا الى
رفضها حتى لو يظل الطابق غير شاغر لدينا. لكن هناك ادارات حكومية اخرى نخطب ودها.
• الى أي مدى تضغط الشركات العقارية الخارجة عن نظامها الاساسي على سمعة القطاع وعلاقته مع البنوك وعلى سوق العقار التجاري بشكل عام؟
ــــ تضغط كثيرا على السوق.. يمكنني تشبيه هذه الشركات بدملة في اليد عندما تنفجر تؤذيك في وقت معين من الزمن. وكان يفترض ان تتم مداواة هذه الدملة في 2009 و2010، لكنها لم تداوَ وأصبحت تحتاج حاليا الى جراحة اصعب بشكل تطيل معها فترة التعافي.
ومن الطبيعي ان يؤثر ذلك هذه السنة في البنوك التي اقرضت هذه الشركات. ورغم ان البنوك تحوطت كثيرا لقطاعات استثمارية وغيرها، لكن - لا شك - هناك سؤالا مطروحا عن مدى تغطيتها وتحوطها من القطاعين العقاري التجاري.
واظن ان المسألة المفروض طرحها منذ بداية الازمة هي ضرورة تنظيف السوق، ليس فقط من الشركات العقارية التي تستحق الشطب، وانما الاستثمارية وغيرها، يجب تطبيق القانون عليها. فالسوق الصحي هو الذي يخرج منه لاعبون ويدخله اخرون، وليس بشرط سوء الادارة فقط وانما احيانا يلعب الحظ السيئ دورا بدخول لاعبين جدد كما حدث مع شركة «كوداك» على سبيل المثال قبل ايام.
مشكلة الشركات العقارية التي حادت عن النظام الاساسي انها استثمرت في اصول عالية الخطورة فأدت الى الخسارة، والمشكلة الاكبر انها أخذت قروضا بغرض التطوير العقاري، لكنها استثمرتها في اوراق مالية عالية الخطورة، وكما يُقال «ضربتان في الرأس توجع»، فلا طورت عقاراتها بشكل يخدم دينها، ولا استثمارها في الاوراق المالية عاد بحاصله، حيث خسرت بين 50 و%60 منه.
وللأسف هذه الشركات ما زالت في السوق، اذ لم تتم محاسبة مجلس الادارة على قراراته، كما ان وزارة التجارة لم تجبر الشركات الخاسرة لـ %75 من رأسمالها على عقد جمعية عمومية طارئة لبحث مصيرها.
استثمار مجدٍ في الذكاء
عرض السميط لاستثمار شركة الابراج المتحدة في التكنولوجيا الذكية داخل البرج، حيث يتراوح هذا الاستثمار بين مليوني دينار الى ستة ملايين دينار وذلك منذ بداية المشروع وحتى اول خمس سنوات من عمره.
وقال ان الشركة تحصد اليوم ما استثمرته من تكنولوجيا، حيث درجة الذكاء في البرج ربما غير موجودة لدى ابراج اخرى، وهي نقطة قوة في البرج لجذب المستثمرين، اذ يقدم البرج خدمات فائقة السرعة والحداثة بأسعار ارخص من السوق وبجودة أعلى. واضاف ان هناك نظاما من التقنيات والكيبلات الذكية والالياف الضوئية على مستوى عالمي بحيث اصبح كل طابق ينبض بالحياة التكنولوجية بصفة منفصلة عن طابق آخر. وهذا الامر يسمح بتدفق المعلومات والخدمات الانترنتية في كل طابق على حدة، ويفصل نظام أمني بين الطوابق، اذ يستطيع على سبيل المثال بنكٌ ما ان يدير عملياته الاتصالية (انترنت، بدالة، تلفون) داخل الطابق بصرف النظر عن المنظومة الاتصالية السلكية واللاسلكية في الطوابق الاخرى، ويستطيع ان يتصل بفروع البنك الام او بفروع تابعة بنظام آمن وخاص، ليبدو البنك وكأنه في موقع خاص به.
منطقة الأبراج.. مقصد جديد للعائلات والشباب والأعمال
توقع السميط أن تصبح منطقة الابراج الجديدة الضخمة مقصدا جديدا لتجمعات رجال الاعمال والعائلات والشباب الباحثين عن اماكن بعيدة عن المولات والزحمة. ورأى ان المنطقة ستتغير جذريا لتقترب من وسط مالي نابض بالحياة ليل نهار، يستقطب القاطنين في المناطق القريبة من العاصمة.
وقال ان المحال والمطاعم والكوفي شوب التي ستُفتح في البرج، اضافة الى تلك الموجودة في باحة ابراج المتحدة والشهيد والمدينة، ستخلق طلبا صباحا وليلا، حيث سيستمتع المرتادون باجواء ليلية هادئة ووسط اضاءة مميزة من البرج.
كما توقع ان يأتي الطلب على المطاعم والكوفي شوب ليس فقط من خلال الطلب المباشر، انما من طلبات خارجية للمكاتب والطوابق السكنية وايضا للمناطق المحيطة.
وقال ان شركة الابراج المتحدة ابتعدت عن استقطاب المحلات التقليدية وغيرها لان هناك مولات متخصصة لها، وركزت على ان تكون محلات التجزئة خاصة باحتياجات الاعمال، كأن يكون هناك مقاه راقية ومطاعم متنوعة الخيارات لعقد اجتماعات عمل، ومحلات خدمية بمستويات مميزة (سفريات، مصارف).
منافسون حكوميون جدد يضغطون الأسعار
تحدث السميط عن وجود منافسين حكوميين جدد في السوق يعملون على انشاء ابراج بمواصفات فئة أ وبأسعار أقل من السوق، مشكلين ضغطا على اسعار السوق «المضغوطة اصلا». وقال ان هؤلاء المنافسين دخلوا السوق بهذه الاسعار المخفضة لان تكلفة التمويل لديهم «صفر»، فليس لديهم ديون او التزامات مالية.
وقال السميط ان هذه الظاهرة غير منتشرة على نطاق واسع، لكن قد يؤدي وجودها الى تعميق جراح السوق، حيث انها لن توثر فقط في الابراج من فئة أ، بل ستضغط نزولا على الفئات الاخرى ب وج، حيث ستهبط اسعارها بالتبعية.
مشروع بـ 93 مليون دينار
قال احمد السميط ان تكلفة الاستثمار في برج المتحدة بلغت 70 مليون دينار (يشمل ذلك ايضا تكلفة المواقف ورسوم الحصول على رخصة البناء %400) وذلك من دون احتساب قيمة الأرض، ومع احتساب الأرض تصبح 93 مليون دينار.
تخارج من لبنان والعائد 20 مليوناً
وقعت شركة العقارات المتحدة صفقة تخارج من عقارات تابعة لها في لبنان، وتبلغ قيمة الصفقة 92.5 مليون دولار أميركي. في حين قدرت المصادر حجم عوائد الشركة من الصفقة بنحو 20 مليون دينار كويتي، تدخل ضمن نتائج الربع الأول 2012.
المصدر :
http://www.alqabas.com.kw/Article.aspx?id=765311
لكن الشركة التابعة لشركة العقارات المتحدة، الذراع العقارية لمجموعة مشاريع القابضة (كيبكو)، تبدو مستندة إلى جدار قوي، كما يُظهر السميط، حيث استطاعت أن تبيع وتؤجر %35 من الطوابق التجارية في برج المتحدة قبل الافتتاح الرسمي المفترض في مارس المقبل. كما تعمل على إعادة هيكلة التزاماتها المالية، من قصيرة إلى طويلة الأجل، وقادرة على خدمة الدين، حسب السميط، من خلال عائدات برجي الشهيد والمدينة المحاذيين لبرج المتحدة.
ورغم هذه المؤشرات الجيدة نسبيا، فإن السميط متشائم من مؤشرات السنة الجديدة على القطاع، «إذ لا شيء تغيّر عن العام الماضي.. والأزمة مستمرة».
ويثير السميط معلومات متداولة في الوسط العقاري عن وجود ما بين 30 و40 برجا معروضة للبيع. ويرى أن الشركات العقارية غير القادرة على خدمة الدين، ستضطر إلى بيع الأبراج بأقل من تقييمها في دفاترها لتخرج بخسائر معقولة، بينما أسعار الأمتار آخذة في الهبوط مع وجود ما بين 40 و%50 من المساحات الشاغرة في الابراج. وتساءل السميط عن مدى تحوّط البنوك من تفاقم أزمة هذا القطاع في 2012:
• في أي مرحلة يقف مشروع شبرج المتحدة اليوم؟
ــــ نحن نقترب من الافتتاح الرسمي للبرج، حيث سيتم ذلك في شهر مارس أو أبريل المقبلين، ونجري اليوم تجارب ما قبل الافتتاح بعد أن تم إيصال التيار الكهربائي للبرج في 21 ديسمبر الماضي.
• هل هناك طلب على وحدات البرج قبل الافتتاح؟
ــــ في الواقع، تم بيع وتأجير نسبة %35 من الطوابق التجارية (المكاتب)، وهي نسبة تعتبر جيدة، في ظل وضع سوق العقار التجاري، وجار التفاوض لتأجير عدد آخر من الطوابق مع شركات أخرى. والبرج متعدد الاستخدام بين سكني وتجاري، ويحتوي أحد عشر طابقا سكنيا، تشكل نسبة %22 من إجمالي الطوابق في البرج. وبالنسبة للطوابق السكنية، فهناك قائمة تتم دراستها من طالبي السكن في هذه الطوابق، إما عن طريق تأجيرها أو تملكها أو التأجير المنتهي بالتملك.
• كنتم تضعون نموذجا لبيع الوحدات وليس تأجيرها عندما قررتم تنفيذ مشروع البرج، فماذا تغير؟
ــــ صحيح لكن بسبب الأوضاع في قطاع العقار التجاري، ابتكرنا طرقا جديدة لجذب المستثمرين أو الراغبين في الانتقال لبرج المتحدة، حيث يمكنهم التملك أو التأجير بشكل عادي أو تأجير ينتهي بالتملك، وذلك لمدة 4 سنوات. ونظام الإيجار المنتهي بالتملك هو نظام مميز لدينا، وربما لا يوجد في برج آخر، حيث كل متر في برج المتحدة مستوف جميع إجراءات التملك، ونحن نتيح للمستثمر أن يقسط إيجاره لمدة 4 سنوات بحيث يتملك الشقة أو المكتب في نهاية الفترة، ويتعامل مع الوحدة كمالك وليس كمستأجر.
• لكن هناك أزمة حادة في قطاع العقار التجاري، لماذا يأتي المستثمرون لبرج المتحدة؟
ــــ كثيرون جاءوا إلينا عندما رأوا الإنارة الليلية في البرج، إيذانا بقرب افتتاحه. وفي ظل كثرة المعروض، نعمل على طرح باقة من المميزات والعروض والمساحات المرنة أمامهم للتأجير أو التملك في طوابق البرج التي تتراوح بين نصف طابق 400 الى 600 متر، أو طابق بأكمله يتراوح بين 800 و1200 متر حسب الموقع، مع إطلالة على العاصمة والبحر في كل الحالات. ونحن نستهدف من خلال تقسيمنا للطوابق بهذه الطريقة الشركات المتوسطة والكبيرة، التي تحتاج إلى مساحات مرنة ومريحة لعملها.
أسعار الأمتار
• وماذا عن سعر المتر؟
ــــ ككل الأبراج التجارية التي بدأ العمل بها قبل الأزمة المالية في 2008، وتمت إعادة النظر في استراتيجية الشركة بنظام التملك، وايضا سعر المتر الذي وضعناه سابقا. اليوم نضع أسعارا تراعي الخدمات ودرجة الذكاء والميزات الأخرى في البرج، وتتماشى مع الوضع السوقي للقطاع التجاري حاليا، وذلك حسب موقع الطابق، باعتبار برج المتحدة من الفئة «أ».
• ماذا عن الأسعار في الأبراج من فئة «ب» أو «ج»؟
ــــ أسعار الأبراج العادية (فئات «ب» و«ج») في السوق تتراوح بين 5 و7 دنانير للمتر.
• في ظل هذه الأسعار المختلفة كليا عن المُقدّر قبل الأزمة المالية في 2008، كم تُقدّر حجم الطلب بالسوق اليوم؟
ــــ فعليا لا يوجد قياس حقيقي لحجم الطلب حاليا، حيث أغلب طلبات التأجير هو طلب محلي، حيث تسعى بعض الشركات إلى الاستفادة من أسعار السوق ونقل مقر الشركة إلى أبراج مميزة، بينما لا يوجد طلب حقيقي أجنبي.
وبالنسبة للوضع المحلي، فالشركات تنكمش ولا تتوسّع، وهذا يعني أن حركة تنقلاتها من موقع عقاري إلى آخر يخلق فراغا في مكان ما.
• ماذا عن العرض، خصوصا مع دخول برجكم وبرج الحمراء السوق هذه السنة؟
ــــ أتوقع أن يصل المعروض من أمتار العقار التجاري إلى مئات الألوف من الأمتار في 2012. لا يمكنني تقدير الرقم، لكن يمكن أن أتوقع ذلك من خلال ملاحظة أن نسبة 40 إلى %50 من مساحات الأبراج في العاصمة غير مشغولة (بالمتوسط)، والأوساط العقارية تتحدث عن وجود ما بين 30 و40 برجا معروضا للبيع، وذلك من دون احتساب دخول برجنا وبرج الحمراء اللذين سيعرضان 150 ألف متر مربع وحدهما، أي ان هناك فائضا من المعروض لا يمكن توقعه هذه السنة، في وقت يقل الطلب وتُضغط الأسعار. أذكر هنا أنه في أيام الرواج، كان الطلب السنوي للمساحات المكتبية يعادل 50 ألف متر مربع، وهو رقم يعادل ما يعرضه برج المتحدة وحده.
• هل يعني ذلك أن الأزمة ستتعمق في القطاع في 2012؟
من وجهة نظري، ستكون السنة الجديدة شبيهة بالماضية، وذلك حسب المعطيات على الارض، ويمكن عرضها كالتالي: عرض كبير، طلب قليل، سوق مغلق، لا يوجد طلب اجنبي، لا خطة حكومية واضحة لدعم هذا القطاع.
وما زالت الازمة قائمة، فليس هناك أي بوادر تحسن، حتى المحفظة الوطنية من الهيئة العامة للاستثمار لم يظهر أي أثر لها في السوق حتى الآن، علما بان هناك ضوابط عدة وضعتها الهيئة لا تشمل أبراجا كثيرة، وبينها برج المتحدة.
تأجيل الالتزامات
• ماذا ستفعل الشركات المالكة للأبراج خصوصا ان لديها التزامات مع البنوك، لنفترض شركتكم كونها تمتلك برجا ضخما؟
ــــ البنوك ليست لديها مشكلة في اعادة هيكلة قروضها مع شركة ابراج المتحدة. ونحن نعمل حاليا على اعادة هيكلة الالتزامات من قصيرة الى طويلة الاجل من 5 الى 10 سنوات، مع تخفيض تكلفة خدمة الدين.
فبالنسبة لنا، لدينا ايرادات قادرة على خدمة الدين، مثل ايرادات برجي المدينة والشهيد ولاحقا برج المتحدة، بالاضافة الى عوائد مواقف السيارات المحاذية للبرجين، علما بأن نسبة تغطية الدين اعلى من %200.
أظن ليست هناك مشكلة كبيرة لدى الشركات الملتزمة بنظامها الاساسي، أي انها شركة عقارية متخصصة، لديها اصول عقارية مدرة كتطوير برج مثلا، وجميع أصولها وخصومها مرتبطة بالنظام الاساسي. لكن ستكون المشكلة عند الشركات التي حادت عن نظامها الاساسي ووضعت اموالها في محافظ مالية عالية الخطورة واستثمرتها في البورصة محققة خسائر غير اعتيادية وغير مرتبطة بنظامها التشغيلي الاساسي.
• قبل الحديث عن الشركات المستثمرة بالبورصة، ماذا عن شركات لديها ابراج وغير قادرة على خدمة الدين بسبب اوضاع السوق؟
ــــ أظن ستضطر الى بيع ابراجها بأسعار اقل مما هي مقيدة في دفاترها، وهذا بدأ، كما ذكرت سابقا، بوجود الابراج المعروضة للبيع. واتوقع ان يتم البيع بأسعار متدنية لكي تسدد الشركات ديونها وتخرج بخسارة معقولة.
• ألا توجد فرص هنا؟
ــــ لا شك هناك فرص استثمارية حاليا، حيث وصلت الاسعار الى القاع، غير أن المخاطرة تبقى معلقة لمعرفة الاوضاع السياسية بالمنطقة واسعار البترول. بالنسبة لي لا ارى فرصا حتى لو بيع برج بأقل من سعره بـ %30، لأن لا شيء بالافق يدعو للتفاؤل، على الاقل بفتح السوق وجذب المستثمرين الاجانب او وضع حلول عملية.
ضمانات حكومية
• ما الحلول العملية بنظرك؟
ــــ هناك ادارات حكومية مرصود لها ميزانيات لكي تبني برجا او موقعا خاصا، ارى أنه من الافضل ان تشغل المساحات الشاغرة في الابراج التجارية، وهذا سيوفر على ميزانيتها على المدى القصير، ويدعم القطاع التجاري في الوقت نفسه.
كما يمكن ان تكون آلية الدعم بطريقة ضمان قروض الشركات الجيدة (وضع عشرات الاسطر تحت كلمة جيدة)، وذلك بتحويلها من قصيرة الى طويل الاجل وبنسبة فائدة مخفضة.
والدعم يجعل الشركات الجيدة في موقف اقوى مع البنوك المدعومة اصلا من الحكومة من خلال قانون ضمان الودائع، ويمكن ان تساعد الشركات على اعادة تطوير مواقع اخرى عقارية لمصلحة البلد والاقتصاد.
واظن انه يمكن معرفة الشركات الجيدة من غير الجيدة او مستحقة للدعم من غير المستحقة من خلال الميزانية ونوعية المدققين وارباح الشركة ونظامها الاساسي والاصول والخصوم الموجودة فيها.
• هل قدمتم اسعارا تنافسية لمؤسسات حكومية؟
ــــ نعم تقدمنا بعروض لادارات حكومية عدة، لكن نصطدم احيانا بادارات ترغب في الانتقال الى الابراج الخاصة، لكن مشكلتها ان حركة المرور لديها عالية، وهناك حالات رفضناها، لان حركة المرور فيها قد تؤدي الى استهلاك نسبة 40 الى %50 من مواقف العملاء، وهو ما يضطرنا الى
رفضها حتى لو يظل الطابق غير شاغر لدينا. لكن هناك ادارات حكومية اخرى نخطب ودها.
• الى أي مدى تضغط الشركات العقارية الخارجة عن نظامها الاساسي على سمعة القطاع وعلاقته مع البنوك وعلى سوق العقار التجاري بشكل عام؟
ــــ تضغط كثيرا على السوق.. يمكنني تشبيه هذه الشركات بدملة في اليد عندما تنفجر تؤذيك في وقت معين من الزمن. وكان يفترض ان تتم مداواة هذه الدملة في 2009 و2010، لكنها لم تداوَ وأصبحت تحتاج حاليا الى جراحة اصعب بشكل تطيل معها فترة التعافي.
ومن الطبيعي ان يؤثر ذلك هذه السنة في البنوك التي اقرضت هذه الشركات. ورغم ان البنوك تحوطت كثيرا لقطاعات استثمارية وغيرها، لكن - لا شك - هناك سؤالا مطروحا عن مدى تغطيتها وتحوطها من القطاعين العقاري التجاري.
واظن ان المسألة المفروض طرحها منذ بداية الازمة هي ضرورة تنظيف السوق، ليس فقط من الشركات العقارية التي تستحق الشطب، وانما الاستثمارية وغيرها، يجب تطبيق القانون عليها. فالسوق الصحي هو الذي يخرج منه لاعبون ويدخله اخرون، وليس بشرط سوء الادارة فقط وانما احيانا يلعب الحظ السيئ دورا بدخول لاعبين جدد كما حدث مع شركة «كوداك» على سبيل المثال قبل ايام.
مشكلة الشركات العقارية التي حادت عن النظام الاساسي انها استثمرت في اصول عالية الخطورة فأدت الى الخسارة، والمشكلة الاكبر انها أخذت قروضا بغرض التطوير العقاري، لكنها استثمرتها في اوراق مالية عالية الخطورة، وكما يُقال «ضربتان في الرأس توجع»، فلا طورت عقاراتها بشكل يخدم دينها، ولا استثمارها في الاوراق المالية عاد بحاصله، حيث خسرت بين 50 و%60 منه.
وللأسف هذه الشركات ما زالت في السوق، اذ لم تتم محاسبة مجلس الادارة على قراراته، كما ان وزارة التجارة لم تجبر الشركات الخاسرة لـ %75 من رأسمالها على عقد جمعية عمومية طارئة لبحث مصيرها.
استثمار مجدٍ في الذكاء
عرض السميط لاستثمار شركة الابراج المتحدة في التكنولوجيا الذكية داخل البرج، حيث يتراوح هذا الاستثمار بين مليوني دينار الى ستة ملايين دينار وذلك منذ بداية المشروع وحتى اول خمس سنوات من عمره.
وقال ان الشركة تحصد اليوم ما استثمرته من تكنولوجيا، حيث درجة الذكاء في البرج ربما غير موجودة لدى ابراج اخرى، وهي نقطة قوة في البرج لجذب المستثمرين، اذ يقدم البرج خدمات فائقة السرعة والحداثة بأسعار ارخص من السوق وبجودة أعلى. واضاف ان هناك نظاما من التقنيات والكيبلات الذكية والالياف الضوئية على مستوى عالمي بحيث اصبح كل طابق ينبض بالحياة التكنولوجية بصفة منفصلة عن طابق آخر. وهذا الامر يسمح بتدفق المعلومات والخدمات الانترنتية في كل طابق على حدة، ويفصل نظام أمني بين الطوابق، اذ يستطيع على سبيل المثال بنكٌ ما ان يدير عملياته الاتصالية (انترنت، بدالة، تلفون) داخل الطابق بصرف النظر عن المنظومة الاتصالية السلكية واللاسلكية في الطوابق الاخرى، ويستطيع ان يتصل بفروع البنك الام او بفروع تابعة بنظام آمن وخاص، ليبدو البنك وكأنه في موقع خاص به.
منطقة الأبراج.. مقصد جديد للعائلات والشباب والأعمال
توقع السميط أن تصبح منطقة الابراج الجديدة الضخمة مقصدا جديدا لتجمعات رجال الاعمال والعائلات والشباب الباحثين عن اماكن بعيدة عن المولات والزحمة. ورأى ان المنطقة ستتغير جذريا لتقترب من وسط مالي نابض بالحياة ليل نهار، يستقطب القاطنين في المناطق القريبة من العاصمة.
وقال ان المحال والمطاعم والكوفي شوب التي ستُفتح في البرج، اضافة الى تلك الموجودة في باحة ابراج المتحدة والشهيد والمدينة، ستخلق طلبا صباحا وليلا، حيث سيستمتع المرتادون باجواء ليلية هادئة ووسط اضاءة مميزة من البرج.
كما توقع ان يأتي الطلب على المطاعم والكوفي شوب ليس فقط من خلال الطلب المباشر، انما من طلبات خارجية للمكاتب والطوابق السكنية وايضا للمناطق المحيطة.
وقال ان شركة الابراج المتحدة ابتعدت عن استقطاب المحلات التقليدية وغيرها لان هناك مولات متخصصة لها، وركزت على ان تكون محلات التجزئة خاصة باحتياجات الاعمال، كأن يكون هناك مقاه راقية ومطاعم متنوعة الخيارات لعقد اجتماعات عمل، ومحلات خدمية بمستويات مميزة (سفريات، مصارف).
منافسون حكوميون جدد يضغطون الأسعار
تحدث السميط عن وجود منافسين حكوميين جدد في السوق يعملون على انشاء ابراج بمواصفات فئة أ وبأسعار أقل من السوق، مشكلين ضغطا على اسعار السوق «المضغوطة اصلا». وقال ان هؤلاء المنافسين دخلوا السوق بهذه الاسعار المخفضة لان تكلفة التمويل لديهم «صفر»، فليس لديهم ديون او التزامات مالية.
وقال السميط ان هذه الظاهرة غير منتشرة على نطاق واسع، لكن قد يؤدي وجودها الى تعميق جراح السوق، حيث انها لن توثر فقط في الابراج من فئة أ، بل ستضغط نزولا على الفئات الاخرى ب وج، حيث ستهبط اسعارها بالتبعية.
مشروع بـ 93 مليون دينار
قال احمد السميط ان تكلفة الاستثمار في برج المتحدة بلغت 70 مليون دينار (يشمل ذلك ايضا تكلفة المواقف ورسوم الحصول على رخصة البناء %400) وذلك من دون احتساب قيمة الأرض، ومع احتساب الأرض تصبح 93 مليون دينار.
تخارج من لبنان والعائد 20 مليوناً
وقعت شركة العقارات المتحدة صفقة تخارج من عقارات تابعة لها في لبنان، وتبلغ قيمة الصفقة 92.5 مليون دولار أميركي. في حين قدرت المصادر حجم عوائد الشركة من الصفقة بنحو 20 مليون دينار كويتي، تدخل ضمن نتائج الربع الأول 2012.
المصدر :
http://www.alqabas.com.kw/Article.aspx?id=765311