المهذب جداً
عضو مميز
.
50 برجا بتكلفة 8 .1 مليار دينار قيد الإنشاء والتنفيذ
أبراج المكاتب الشاهقة تعم الكويت وتغير ملامحها
كتبت نهى فتحي:
ورشة بناء الابراج الشاهقة تكاد تشمل مختلف مناطق البلد، خصوصا في العاصمة التي باتت تبدو وكأنها تكتسي ملامح جديدة تقتبسها من كبرى المدن في الولايات المتحدة الاميركية وجنوب شرق آسيا ودبي.
وورشة البناء هذه تنتشر في انحاء عدة من مدينة الكويت، بحيث بات كل شارع يزدحم بما بين 5 و10 مشاريع لمبان عالية ترقى الى ناطحات السحاب، في ظل منافسة شديدة تنعكس ايجابا في تنوع تصاميم الابراج والتسابق على تشييدها بأحدث الاشغال الهندسية وتزويدها بآخر ما توصلت اليه تكنولوجيا الأبنية الذكية.
والمشهد يؤكد ان هذه المشاريع المتزايدة ستغير الصورة التي كانت سائدة عن مناطق قلب العاصمة، حين كانت تمتلئ شوارعها بالبنايات الهدام والقديمة، اذ يتم استبدال هذه الصورة بملامح جديدة للحداثة والفخامة في التصاميم والارتفاعات التي تتراوح ما بين 20 و100 طابق، وبخاصة بعد ان حصل أصحاب عدد من المشاريع على الموافقات اللازمة من البلدية لتشييد ابراج بارتفاعات شاهقة، وانه كانت دون 100 طابق.
التقديرات الأولية للمشاريع قيد الإنشاء والتنفيذ تشير الى ان هناك ما يزيد على 50 مشروعا لابراج مكاتب تتراوح ارتفاعاتها ما بين 20 و80 طابقا، وهناك نحو ثلاثة مشاريع حصلت بالفعل على الموافقة ببلوغ مائة طابق. وتشير المعلومات الى ان كلفة المشروع الواحد تتراوح ما بين 10 و90 مليون دينار كويتي، ويقدر اجمالي حجم المشاريع المخصصة لابراج المكاتب بنحو 8.1 مليار دينار.
ويزدهر هذا النوع من المشاريع بعد ان أخذت الشركات العقارية والاستثمارية تضع مشاريع ابراج المكاتب في صلب استراتيجيتها، اذ يندر ان تجد شركة عقارية الا وقد حرصت على تنفيذ مشروع او مشروعين لبناء برج او اكثر للمكاتب الادارية.
طلب كبير
«القبس» سعت لاستيضاح الصورة كاملة حول الطلب على ابراج المكاتب والمناطق التي تتركز فيها تلك الابراج ونوعية المستأجرين والارتفاعات والمساحات المتوافرة واسعار تأجير وبيع تلك المكاتب، علاوة على التعرف على آلية تسويق الابراج، لاسيما ما يتم تسويقه قبل البدء في تشييد المشروع.
وقد اكد مسؤولون في الشركات العقارية التي لديها مشاريع ضخمة للمكاتب الادارية ان شركاتهم لم تقدم على بناء مثل هذه الابراج، الا بعد ان قامت بدراسة مستفيضة للسوق وحاجته، والا لما اقدمت على مشاريع بملايين الدنانير.
كما اكدوا ان السوق في حاجة ماسة إلى مثل هذه المشاريع، وان الطلب شديد عليها، حيث تتم عمليات التأجير في فترات قياسية، نظرا لاحتياج المؤسسات والشركات الى مقرات ومكاتب لاعمالها تفوق المعروض حاليا.
السهيل
مدير الشؤون المالية والتسويقية في شركة الجال للخدمات العقارية حامد السهيل لفت في تصريح لـ «القبس» الى الارتفاع الملحوظ في أسعار تأجير المكاتب الادارية ولا سيما داخل العاصمة، اذ يتراوح ما بين 8 و16 دينارا للمتر المربع الواحد، مشيرا الى ان ارتفاع الاسعار موجود حتى في المباني التي لا تميز الجودة خدماتها، وذلك نتيجة لارتفاع الطلب مقابل قلة في المعروض، حيث يتم حجز الوحدات للتأجير قبل الانتهاء من البناء.
وقال ان هناك عددا كبيراً من الشركات المرموقة التي مازالت تزاول نشاطها من خلال مكاتب لا تليق بمكانتها في السوق ولا توفر لها الخدمات التكنولوجية المتطورة، علاوة على الاوضاع في العراق التي تدفع بالاحوال سواء من حيث الاستقرار أو التوتر، نحو ارتفاع اسعار ايجارات المكاتب داخل العاصمة الكويتية.
وحول التمليك في المكاتب الادارية قال السهيل انه حتى الان لم تحدث أي من حالات بيع المكاتب بالتمليك، وهناك شركات طرحت المكاتب التي شيدتها للتمليك ولكنها لم تستمر في اتجاهاتها بل غيرت سياستها التسويقية من التمليك الى التأجير كونه الاجدى اقتصاديا.
واوضح ان بعض الشركات تطرح اسلوب التمليك كوسيلة لتمويل مشاريعها حتى تستطيع تغطية كلفة المشروع الى جانب التمويل من البنوك، فضلا عن ان التمليك يساعد في رفع ربحية المشروع.
وقال السهيل ان هناك مشاريع تأجرت بالكامل باسعار مرتفعة على الرغم من نقص الخدمات فيها، الا انه من المتوقع ان تشهد هذه البنايات اخلاءات عالية بعد ثلاث سنوات، ولا سيما ان هناك عددا من المشاريع لابراج المكاتب المتميزة سترى النور قريباً ولها القدرة على جذب جميع شرائح الشركات ومن مختلف القطاعات، نظرا لما توفره تلك الابراج من خدمات متميزة وتكنولوجيا حديثة ووفرة في مواقف السيارات، علاوة على ان اسعارها ستتناسب مع المستوى الذي تقدمه من الخدمات، بخلاف ما نراه في السوق الآن.
واضاف ان هذه المشاريع المتميزة سيكون لها القدرة على جذب المستأجرين من المشاريع ذات الخدمات الضعيفة والمستوى المتوسط، والتي لا تتناسب مع مستوى المستأجرين واحتياجاتهم في توسعة الاعمال والخدمات.
المراكز
وعن الاماكن التي تتركز بها مشاريع المكاتب الادارية قال السهيل ان العاصمة هي الاساس بالنسبة للمكاتب الادارية ولن تتغير نتيجة لقربها من الوزارات والبنوك وسوق الكويت للاوراق المالية وتوفير الخدمات علاوة على توجه اغلب الشركات للتواجد داخل العاصمة وبخاصة في منطقة شرق التي تضم مقرات لكبرى الشركات العقارية والاستثمارية والصناعية.
واشار الى ان نوعية المستأجرين في المشاريع تختلف وحسب الخدمات والتشطيبات والمواقع حيث تستقطب المشاريع ذات المواقع المتميزة والتشطيبات عالية الجودة المستأجرين ممن لهم سمعة جيدة في السوق، لا سيما الشركات الكبرى في حين يلعب الملاك دورا اساسيا في ذلك، ويحاول البعض انتقاد المستأجرين حتى تكون للبرج سمعة خاصة.
60 مشروعا
وفي معرض رده على سؤال بشأن عدد المشاريع التي تم بناؤها منذ بداية 2003 وحتى الآن قال السهيل انه منذ ذاك الوقت وحتى الآن تم البدء في ما يقارب من 60 مشروع برج مكاتب منها ما تم بالفعل بناؤه ومنها ما هو في طور التنفيذ ومنها ما زال في مراحله النهائية من التصميم.
اما عن كلفة تلك المشاريع فقال السهيل انها تعتمد على الارتفاعات والخدمات ومساحة البناء والتشطيبات وحجم المشروع، علاوة على موقع الارض، لافتا الى ان كلفة المشروع تتراوح ما بين 10 و80 مليون دينار لارتفاع مواد البناء وزيادة الخدمات في الابراج وارتفاع مستوى التشطيب فضلا عن غلاء اسعار الاراضي.
وذكر السهيل ان الاحصاءات تشير الي استمرار الطلب على وحدات المكاتب للسنوات الثلاث المقبلة، وان يكون حجم الطلب السنوي عليها في حدود 50 الف متر مربع كزيادة سنوية الا انه من المتوقع عقب هذه الفترة ان ينخفض الطلب ويبدأ السوق في مواجهة نوع من الهدوء والاستقرار، وربما قد يواجه انخفاضا في اسعار التأجير نظرا لان اغلب المشاريع التي يجري تنفيذها حاليا ستكون قد انتهت اعمال التنفيذ وبدأت في استقبال المستأجرين.
الكويت الأولى عربياً بارتفاع ا سعار الإيجارات
قال حامد السهيل ان الاحصاءات العقارية تشير الى ان مدينة الكويت تعتبر ضمن أغلى 23 مدينة على مستوى العالم والاولى على مستوى الدول العربية في ارتفاع اسعار ايجارات المكاتب.
وذكر انه حتى عام 2003 كانت الكويت تحتل المركز 38 على مستوى العالم والثاني على مستوى العالم العربي، وذلك بمعدل 30،10 دنانير للمتر، والان بلغ المعدل 11 دينارا للمتر، حيث تقدمت الكويت على دبي خلال السنوات الثلاث السابقة.
مشاريع أبراج مكاتب رصدتها القبس
(1) برج البحر في منطقة شرق (29 دورا)
(2) برج الأيوب في شارع الخليج العربي (26 دورا)
(3) برج الداو في شرق (29 دورا)
(4) مجمع سينما الحمراء والفردوس في منطقة المقوع الشرقي
(5) مشروع فندق الحساوي شارع الخليج العربي (40 دورا)
(6) مشروع مجمع الراية (40 دورا)
(7) برج الرفاعي شارع الخليج (36 دورا)
(8) برج تجاري في منطقة دسمان (23 دورا)
(9) برج دار الاستثمار في شارع عبدالله الاحمد (30 دورا)
(10) برج جوهرة الخليج في العاصمة (40 دورا)
(11) برج العصفور في شارع السور (24 دورا)
(12) برج تجاري في شارع فهد السالم (18 دورا)
(13) برج الديرة في العاصمة (40 دورا).
(14) مركز الكويت التجاري في شرق (40 دورا)
(15) برج راكان في شارع فهد السالم والهلالي (28 دورا)
(16) مشروع الوطية خلف الشيراتون (39 دورا)
(17) مدينة الاعمال الكويتية وتضم 6 ابراج وخدمات متكاملة بارتفاعات مختلفة.
نسب البناء في الشوارع
التي تتركز فيها أبراج المكاتب
شارع جابر المبارك: 520%
مبارك الكبير: 620%
الهلالي: 520%
عبدالله الاحمد: 520%
احمد الجابر: 520%
فهد السالم: 620%
وهناك بعض الاستثناءات بلغت معها نسبة البناء ما يفوق 920% وذلك يعتمد على حسب مساحة الارض.
دسمان من استثماري إلى تجاري
يدور حديث في أروقة السوق العقاري مفاده ان هناك موافقات تمت في منطقة دسمان التي تضم عقارات استثمارية سكنية لتحويل هذه العقارات الى تجاري. وساهمت هذه الأقاويل التي تتردد بقوة في رفع السعر في هذه المنطقة من 1800 دينار للمتر المربع الواحد الى اكثر من 2500 دينار كما ساهمت في اقبال بعض الشركات على الشراء في المنطقة أملاً في تحول عقاراتهم الى تجاري والبناء عليها بنسب بناء مرتفعة ومن ثم تحقيق مكاسب خيالية.
.
50 برجا بتكلفة 8 .1 مليار دينار قيد الإنشاء والتنفيذ
أبراج المكاتب الشاهقة تعم الكويت وتغير ملامحها
كتبت نهى فتحي:
ورشة بناء الابراج الشاهقة تكاد تشمل مختلف مناطق البلد، خصوصا في العاصمة التي باتت تبدو وكأنها تكتسي ملامح جديدة تقتبسها من كبرى المدن في الولايات المتحدة الاميركية وجنوب شرق آسيا ودبي.
وورشة البناء هذه تنتشر في انحاء عدة من مدينة الكويت، بحيث بات كل شارع يزدحم بما بين 5 و10 مشاريع لمبان عالية ترقى الى ناطحات السحاب، في ظل منافسة شديدة تنعكس ايجابا في تنوع تصاميم الابراج والتسابق على تشييدها بأحدث الاشغال الهندسية وتزويدها بآخر ما توصلت اليه تكنولوجيا الأبنية الذكية.
والمشهد يؤكد ان هذه المشاريع المتزايدة ستغير الصورة التي كانت سائدة عن مناطق قلب العاصمة، حين كانت تمتلئ شوارعها بالبنايات الهدام والقديمة، اذ يتم استبدال هذه الصورة بملامح جديدة للحداثة والفخامة في التصاميم والارتفاعات التي تتراوح ما بين 20 و100 طابق، وبخاصة بعد ان حصل أصحاب عدد من المشاريع على الموافقات اللازمة من البلدية لتشييد ابراج بارتفاعات شاهقة، وانه كانت دون 100 طابق.
التقديرات الأولية للمشاريع قيد الإنشاء والتنفيذ تشير الى ان هناك ما يزيد على 50 مشروعا لابراج مكاتب تتراوح ارتفاعاتها ما بين 20 و80 طابقا، وهناك نحو ثلاثة مشاريع حصلت بالفعل على الموافقة ببلوغ مائة طابق. وتشير المعلومات الى ان كلفة المشروع الواحد تتراوح ما بين 10 و90 مليون دينار كويتي، ويقدر اجمالي حجم المشاريع المخصصة لابراج المكاتب بنحو 8.1 مليار دينار.
ويزدهر هذا النوع من المشاريع بعد ان أخذت الشركات العقارية والاستثمارية تضع مشاريع ابراج المكاتب في صلب استراتيجيتها، اذ يندر ان تجد شركة عقارية الا وقد حرصت على تنفيذ مشروع او مشروعين لبناء برج او اكثر للمكاتب الادارية.
طلب كبير
«القبس» سعت لاستيضاح الصورة كاملة حول الطلب على ابراج المكاتب والمناطق التي تتركز فيها تلك الابراج ونوعية المستأجرين والارتفاعات والمساحات المتوافرة واسعار تأجير وبيع تلك المكاتب، علاوة على التعرف على آلية تسويق الابراج، لاسيما ما يتم تسويقه قبل البدء في تشييد المشروع.
وقد اكد مسؤولون في الشركات العقارية التي لديها مشاريع ضخمة للمكاتب الادارية ان شركاتهم لم تقدم على بناء مثل هذه الابراج، الا بعد ان قامت بدراسة مستفيضة للسوق وحاجته، والا لما اقدمت على مشاريع بملايين الدنانير.
كما اكدوا ان السوق في حاجة ماسة إلى مثل هذه المشاريع، وان الطلب شديد عليها، حيث تتم عمليات التأجير في فترات قياسية، نظرا لاحتياج المؤسسات والشركات الى مقرات ومكاتب لاعمالها تفوق المعروض حاليا.
السهيل
مدير الشؤون المالية والتسويقية في شركة الجال للخدمات العقارية حامد السهيل لفت في تصريح لـ «القبس» الى الارتفاع الملحوظ في أسعار تأجير المكاتب الادارية ولا سيما داخل العاصمة، اذ يتراوح ما بين 8 و16 دينارا للمتر المربع الواحد، مشيرا الى ان ارتفاع الاسعار موجود حتى في المباني التي لا تميز الجودة خدماتها، وذلك نتيجة لارتفاع الطلب مقابل قلة في المعروض، حيث يتم حجز الوحدات للتأجير قبل الانتهاء من البناء.
وقال ان هناك عددا كبيراً من الشركات المرموقة التي مازالت تزاول نشاطها من خلال مكاتب لا تليق بمكانتها في السوق ولا توفر لها الخدمات التكنولوجية المتطورة، علاوة على الاوضاع في العراق التي تدفع بالاحوال سواء من حيث الاستقرار أو التوتر، نحو ارتفاع اسعار ايجارات المكاتب داخل العاصمة الكويتية.
وحول التمليك في المكاتب الادارية قال السهيل انه حتى الان لم تحدث أي من حالات بيع المكاتب بالتمليك، وهناك شركات طرحت المكاتب التي شيدتها للتمليك ولكنها لم تستمر في اتجاهاتها بل غيرت سياستها التسويقية من التمليك الى التأجير كونه الاجدى اقتصاديا.
واوضح ان بعض الشركات تطرح اسلوب التمليك كوسيلة لتمويل مشاريعها حتى تستطيع تغطية كلفة المشروع الى جانب التمويل من البنوك، فضلا عن ان التمليك يساعد في رفع ربحية المشروع.
وقال السهيل ان هناك مشاريع تأجرت بالكامل باسعار مرتفعة على الرغم من نقص الخدمات فيها، الا انه من المتوقع ان تشهد هذه البنايات اخلاءات عالية بعد ثلاث سنوات، ولا سيما ان هناك عددا من المشاريع لابراج المكاتب المتميزة سترى النور قريباً ولها القدرة على جذب جميع شرائح الشركات ومن مختلف القطاعات، نظرا لما توفره تلك الابراج من خدمات متميزة وتكنولوجيا حديثة ووفرة في مواقف السيارات، علاوة على ان اسعارها ستتناسب مع المستوى الذي تقدمه من الخدمات، بخلاف ما نراه في السوق الآن.
واضاف ان هذه المشاريع المتميزة سيكون لها القدرة على جذب المستأجرين من المشاريع ذات الخدمات الضعيفة والمستوى المتوسط، والتي لا تتناسب مع مستوى المستأجرين واحتياجاتهم في توسعة الاعمال والخدمات.
المراكز
وعن الاماكن التي تتركز بها مشاريع المكاتب الادارية قال السهيل ان العاصمة هي الاساس بالنسبة للمكاتب الادارية ولن تتغير نتيجة لقربها من الوزارات والبنوك وسوق الكويت للاوراق المالية وتوفير الخدمات علاوة على توجه اغلب الشركات للتواجد داخل العاصمة وبخاصة في منطقة شرق التي تضم مقرات لكبرى الشركات العقارية والاستثمارية والصناعية.
واشار الى ان نوعية المستأجرين في المشاريع تختلف وحسب الخدمات والتشطيبات والمواقع حيث تستقطب المشاريع ذات المواقع المتميزة والتشطيبات عالية الجودة المستأجرين ممن لهم سمعة جيدة في السوق، لا سيما الشركات الكبرى في حين يلعب الملاك دورا اساسيا في ذلك، ويحاول البعض انتقاد المستأجرين حتى تكون للبرج سمعة خاصة.
60 مشروعا
وفي معرض رده على سؤال بشأن عدد المشاريع التي تم بناؤها منذ بداية 2003 وحتى الآن قال السهيل انه منذ ذاك الوقت وحتى الآن تم البدء في ما يقارب من 60 مشروع برج مكاتب منها ما تم بالفعل بناؤه ومنها ما هو في طور التنفيذ ومنها ما زال في مراحله النهائية من التصميم.
اما عن كلفة تلك المشاريع فقال السهيل انها تعتمد على الارتفاعات والخدمات ومساحة البناء والتشطيبات وحجم المشروع، علاوة على موقع الارض، لافتا الى ان كلفة المشروع تتراوح ما بين 10 و80 مليون دينار لارتفاع مواد البناء وزيادة الخدمات في الابراج وارتفاع مستوى التشطيب فضلا عن غلاء اسعار الاراضي.
وذكر السهيل ان الاحصاءات تشير الي استمرار الطلب على وحدات المكاتب للسنوات الثلاث المقبلة، وان يكون حجم الطلب السنوي عليها في حدود 50 الف متر مربع كزيادة سنوية الا انه من المتوقع عقب هذه الفترة ان ينخفض الطلب ويبدأ السوق في مواجهة نوع من الهدوء والاستقرار، وربما قد يواجه انخفاضا في اسعار التأجير نظرا لان اغلب المشاريع التي يجري تنفيذها حاليا ستكون قد انتهت اعمال التنفيذ وبدأت في استقبال المستأجرين.
الكويت الأولى عربياً بارتفاع ا سعار الإيجارات
قال حامد السهيل ان الاحصاءات العقارية تشير الى ان مدينة الكويت تعتبر ضمن أغلى 23 مدينة على مستوى العالم والاولى على مستوى الدول العربية في ارتفاع اسعار ايجارات المكاتب.
وذكر انه حتى عام 2003 كانت الكويت تحتل المركز 38 على مستوى العالم والثاني على مستوى العالم العربي، وذلك بمعدل 30،10 دنانير للمتر، والان بلغ المعدل 11 دينارا للمتر، حيث تقدمت الكويت على دبي خلال السنوات الثلاث السابقة.
مشاريع أبراج مكاتب رصدتها القبس
(1) برج البحر في منطقة شرق (29 دورا)
(2) برج الأيوب في شارع الخليج العربي (26 دورا)
(3) برج الداو في شرق (29 دورا)
(4) مجمع سينما الحمراء والفردوس في منطقة المقوع الشرقي
(5) مشروع فندق الحساوي شارع الخليج العربي (40 دورا)
(6) مشروع مجمع الراية (40 دورا)
(7) برج الرفاعي شارع الخليج (36 دورا)
(8) برج تجاري في منطقة دسمان (23 دورا)
(9) برج دار الاستثمار في شارع عبدالله الاحمد (30 دورا)
(10) برج جوهرة الخليج في العاصمة (40 دورا)
(11) برج العصفور في شارع السور (24 دورا)
(12) برج تجاري في شارع فهد السالم (18 دورا)
(13) برج الديرة في العاصمة (40 دورا).
(14) مركز الكويت التجاري في شرق (40 دورا)
(15) برج راكان في شارع فهد السالم والهلالي (28 دورا)
(16) مشروع الوطية خلف الشيراتون (39 دورا)
(17) مدينة الاعمال الكويتية وتضم 6 ابراج وخدمات متكاملة بارتفاعات مختلفة.
نسب البناء في الشوارع
التي تتركز فيها أبراج المكاتب
شارع جابر المبارك: 520%
مبارك الكبير: 620%
الهلالي: 520%
عبدالله الاحمد: 520%
احمد الجابر: 520%
فهد السالم: 620%
وهناك بعض الاستثناءات بلغت معها نسبة البناء ما يفوق 920% وذلك يعتمد على حسب مساحة الارض.
دسمان من استثماري إلى تجاري
يدور حديث في أروقة السوق العقاري مفاده ان هناك موافقات تمت في منطقة دسمان التي تضم عقارات استثمارية سكنية لتحويل هذه العقارات الى تجاري. وساهمت هذه الأقاويل التي تتردد بقوة في رفع السعر في هذه المنطقة من 1800 دينار للمتر المربع الواحد الى اكثر من 2500 دينار كما ساهمت في اقبال بعض الشركات على الشراء في المنطقة أملاً في تحول عقاراتهم الى تجاري والبناء عليها بنسب بناء مرتفعة ومن ثم تحقيق مكاسب خيالية.
.
