رأي قانوني

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة الرأي السديد, بتاريخ ‏13 يناير 2007.

  1. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    أحب أن تكون أول مشاركتي في المنتدى بمواضيع تهم الجميع وهي إبداء الراي القانوني في أمور تختص بالعقار - متمنياً أن تعجبكم مشاركتي وابداء رأيكم فاذا لمست تواصلكم وماقشتكم فسوف استمر بعرض الرأي القانوني لمواضيع تهم العقار
    واليوم سوف أبدأ بموضوع أعتقد أنه يهم الجميع وهو الرأي القانوني في زيادة الايجارات



    زيادة ايجار العقارات بين الواقع والقانون
    متى يجوز زيادة أجرة العقارات ؟ وكم الزيادة التي يجوز
    إضافتها على الأجرة المستحقة ؟
    الطفرة في أسعار العقارات الأخيرة لا تعني التسرع في زيادة الايجار
    حيث أنها طفرة ربما تكون عابرة


    نظراً لما تمر به البلاد من طفرة إقتصادية كان لها أثراً واضحاً على أسواق الاستثمار بما في ذلك أسواق العقارات وأسعار بيعها ، وقد إنعكس هذا تلقائياً على أسعار ايجار هذه العقارات فقد نحى أغلب إن لم يكن عموم ملاك العقارات الى طلب زيادة الأجرة المستحقة على هذه العقارات لارتفاع أثمانها وعدم ملائمتها للريع الناتج عنها وهنا يجب تسليط الضوء على ناحيتين بخصوص مسألة زيادة أجرة العقار – أولها : قانونية – وثانيها : واقعية ..

    زيادة أجرة العقار من الناحية القانونية ..
    أجاز القانون طلب زيادة أجرة العقار مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن عقد الايجار مبرم لمدة أطول من خمس سنوات فيتم الالتزام بالمدة الأطول ولا تراعى هنا المدة الأقل ، فالخمس سنوات واجبة المضي المطلب في طلب الزيادة ، وليست الزيادة هي الوحيدة الجائزة بعد مضي الخمس سنوات فيجوز أيضاً إنقاص الأجرة وتقليلها بعد هذه الفترة .

    والضوابط لهذه الزيادة أو النقصان هو مضي خمس سنوات على عقد الايجار أو على آخر زيادة للأجرة ، أو مضي فترة العقد إن كانت أكثر من خمس سنوات ، وأن تراعى في الزيادة أو النقصان ( ايجارات المثل ) ويعني بايجار المثل ( أن يتم المقارنة بين العقار محل الخلاف وأمثاله في المواصفات من ناحية المساحة والموقع والحداثة وغيرها من المواصفات )

    • فمتى مضت المدة المقرر آنفاً وتبين أن أمثال هذا العقار وأشباهه تغيرت أجرتها جاز تغيير أجرة هذا العقار اما بالزيادة أو النقص حسب طلب المالك أو المستأجر .

    • وهذا هو مضمون نص المادة / 11 من قانون الايجارات التي نصت على أنه ( الأجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين ... ومع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائياً على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الايجار معقود لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها الى نهاية المدة ... )
    هذه هي الشروط والضوابط للزيادة من الناحية القانونية .

    أما من الناحية العملية ..
    فان فلسفة هذه النصوص هو مراعاة ما قد يطرأ على البلاد من طفرات مالية وإقتصادية يكون لها أثر في الأسعار فراعى المشرع هذه الناحية وأجاز ما أجازه تمكيناً للطرفين من الاستفادة من أية تغيرات جذرية في البلاد .

    • لكننا نشير هنا الى أن الفلسفة القانونية لهذه النصوص هي وجود تغييرات جذرية في دخل الفرد أو أسواق المال ، لا تغيرات طارئة ، وما يلاحظ في الأونة الأخيرة خاصة بعد الطفرة غير العادية في أسعار عموم العقارات ورغبة جميع ملاك العقار لزيادة أجرتها ، أن هذه الطفرة لم تكن جذرية وعميقة فربما سرعان ما تهدأ وتعود الأمور الى نصابها المنطقي وهو ما سوف يؤثر سلباً على الملاك والمستأجرين وهو ما يدعو للتريث في مثل طلب هذه الزيادات حتى تستقر الأمور وتكون الطفرات مؤسسة على أسس صحيحة

    yousef-8080@hotmail.com
     
  2. mr3ashli-st

    mr3ashli-st عضو جديد

    التسجيل:
    ‏26 أكتوبر 2005
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    احب اضيف نقطه متعلقه بذات الموضوع
    ان الزياده بالاجره للمثل يجب ان لا تزيد على100%من قيمة الايجار الاصليه
     
  3. Q8 Stock

    Q8 Stock مشرف

    التسجيل:
    ‏12 يونيو 2005
    المشاركات:
    24,306
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكــويـت
    السلام عليكم

    حياك الله اخي يوسف
    مشاركه اولى جدا طيبه
    كل شكر على هذا الموضوع
    وان شاء الله
    يستفيد منه الاخوان
    ونستفيد اكثر منك

    ونطمع الى المزيد من الفائده :)

    بالتوفيق
     
  4. Fayez

    Fayez عضو جديد

    التسجيل:
    ‏20 سبتمبر 2004
    المشاركات:
    656
    عدد الإعجابات:
    0
    حياك الله ومشاركتك طيبة واستفدنا منها ... وانشالله نستفيد منك اكثر

    بالتوفيق
     
  5. catalyst

    catalyst عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يونيو 2004
    المشاركات:
    107
    عدد الإعجابات:
    0
    اخي الدنيا

    ارجو ان تتكلم عن الراي القانوني لموضوع الاخلاء .... هل يحق للمالك الطلب بالاخلاء باي وقت ... واعطاء المستاجر فترة شهران فقط
     
  6. كويت2

    كويت2 موقوف

    التسجيل:
    ‏17 ديسمبر 2006
    المشاركات:
    774
    عدد الإعجابات:
    0
    أيه والله جان زين اتفيدنا بهالنقطه (الإخلاء
    لأنه فعلا حدنا متأذين من هالشغله من ملاك العقارات
    )
     
  7. mr3ashli-st

    mr3ashli-st عضو جديد

    التسجيل:
    ‏26 أكتوبر 2005
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    انا اجاوبك اخوى بالنيابه عن الزميل الدنيا
    اذا كنت مستاجر شقه وكانت هذه الشقه من ضمن السكن الخاص للمؤجر يعنى فى بيته
    يحق له اخلائك فى اى وقت يشاء اذا ثبت انه ماعنده غير هالبيت او انه محتاجه ليسكن فيه احد اصوله او فروعه
    ولكن القاضى فى هالحاله يحكم للمستاجر تعويض قيمة الايجار مدة 6 اشهر او يعطى المستاجر 6 اشهر مجانيه يسكن فيها بنفس الشقه او 3اشهر ب3اشهر
     
  8. mr3ashli-st

    mr3ashli-st عضو جديد

    التسجيل:
    ‏26 أكتوبر 2005
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    ,gولكن المؤجرين فى الواقع يلجؤن لحيل قانونيه للاخلاء يجب التنبه لها ومعضم المستاجرين يجهلونها وتؤدى الى الاخلاء وخراب البيوتوهذه الحالات تنطبق على السكنى وعلى المحلات التجاريه وهنا الخطوره حيث انه مالك المحل يكون قد خسر عليه الكثير وحاله تيسر والمحل انشهر ويقوم المالك باخلائه بطريقه ملتويه
    هذه الطريقه او الحيله التى يتبعها المالك هى كالتالى
    القانون اوجب دفع الاجره قبل مضى 20يوم من الشهر اذا كان الاتفاق على دفع الاجره مشاهره اى شهريا
    المؤجر يماطل باستلام الاجره ويوصى الحارس بعدم استلام الاجره ويتهرب بعدة طرق واعذار من استلامها
    وبعد مضى 20 يوم يرفع قضيه بعدم سداد الايجار والقاضى هنا ملزم بالحكم بالاخلااااااااااااااااااء وسلامتكم من الاخلاء
    طريقة تفادى هذه الحيله كالاتى
    الذهاب لادارة الاعلانات بالقصر اذا كان العقار بالعاصمع اوم محكمة الاحمدى اذا كان العقار بالاحمدىّّّّّ........الخ
    وتطلب مندوب يطلع معاك لعرض الاجره على مالك العقار الوؤجر ويتم اثبات ذلك بورقه وبعدها اذا رفض المؤجر استلام الاجره يذهب المساجر الى صندوق المحكمه ويدفع الايجار وتنتهى هنا مسؤليته ولكن يجب ان يتم ذلك قبل مضى 20 يوم من الشهر كما اسلفنا
     
  9. كويت2

    كويت2 موقوف

    التسجيل:
    ‏17 ديسمبر 2006
    المشاركات:
    774
    عدد الإعجابات:
    0
    يزاك الله خير ... وماقصرت أخوي mr3ashli-st
     
  10. catalyst

    catalyst عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يونيو 2004
    المشاركات:
    107
    عدد الإعجابات:
    0
    شكرا لللاخوة على الرد بصراحة ان الموضوع جاء بوقته لان صاحب العقار كلمنا تلفون وطلب الاخلاء خلال شهرين بعد أن زاد علينا الإيجار .. والعقار هو سكن خاص بمنطقة سلوى ....ووضع سوق العقار جدا سيء ومبالغ باجرته جدا....
    الأن انا جدا محتار والوضع عمل لي ربكة كبيرة .. الذي استنتجته من الاخوة الأعزاء هو : 1. الدفع مبكرا ... وهذا الذي انا اعمله من 5 سنوات الدفع 1 الشهر.
    وفي حالة عدم استلامه الاجرة في اول الشهر ... ساعمل بالنصيحة ...

    الأن : ماذا اعمل ؟؟ بعد انتهاء الشهران .. هل سيأتي بحكم محكمة هكذا ببساطة بدون علمي ....؟؟؟؟
    وهكذا قضية بالعادة كم تستغرق من الوقت في المحكمة لتنتهي حتى ارتب اوراقي كاملة

    وشكرا للاخوة الاعزاء على المساعدة ....
     
  11. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    متى يحق للمالك إخلاء العقار

    طبعاً ليس للمالك حق إخلاء العقار الا وفق شروط وضوابط منظمة بالقانون واليكم اياها مختصرة وأرفق لكم عدة مقالات منشورة لي فيها تفصيل لأغلب الحالات التي يجوز فيها للمالك إخلاء العقار

    ملاحظة ( 1 )
    العقار المؤجر لغرض السكن يجوز للمالك إخلاؤه بعد إنتهاء مدة العقد بشرط ألا تقل عن 5 سنوات وان كان العقد لمدة أطول التزم المالك بالمدة ولا يجوز الاخلاء الا بانتهاء العقد سواء أكان العقار في مسكن خاص أو عمارة استثمارية .
    ملاحظة ( 2 )
    العقار المؤجر بغرض الاستثمار كالمحلات التجارية فان عقد الايجار لا ينتهي أبداً حتى لو إنتهت مدته بل يستمر الى ما لا نهاية ولا يجوز إخلاؤه الا وفق حالات عامة تأتي فيما بعد .

    ملاحظة ( 3 )
    متى يجوز للمالك إخلاء العقار ؟
    ( 1 ) إذا تأخر المستأجر عن سداد الأجرة حتى تاريخ 20 من الشهر الجاري وهذا وفق ضوابط مذكورة في مقال مرفق .
    ( 2 ) إذا أجر المستأجر العقار من الباطن دون موافقة خطية من المالك .
    ( 3 ) إذا لم يستغل المستأجر المحل التجاري لمدة ستة أشهر وأغلق المحل دون عذر .
    ( 4 ) إذا ثبت أن العقار آيل للسقوط .
    ( 5 ) إذا أراد المالك هدم العقار لاعادة بنائه بشروط منها مضي ( 25 سنة ) على العقار ووجود رخصة بناء تزيد نسبتها عن 50 % من نسبة البناء القائم .

    وهناك حالات أخرى كلها مذكورة تفصيلاً في المقالات المرفقة وضوابطها وشروطها والتعويض المفروض للمستأجر .

    ملاحظة قبل الأخيرة للأخ mr3ashli-st
    ذكرت أن القاضي ملزم بالاخلاء إذا تأخر المستأجر عن السداد حتى ( 20 الشهر ) وهذا صحيح لكن في القانون القديم أما بعد التعديل في 2003 فان للقاضي أن لا يخلي إذا أثبت المستأجر أن تأخره كان عن عذر مقبول بشرط أن يودع الأجرة قبل نهاية الجلسة الأولى .

    ملاحظة أخيرة بالنسبة للأخ catalyst
    ليس للمالك أن يخليك هكذا – أولاً هل مدة عقدك الأصلي إنتهت أم لا ؟ ثانياً هل المالك يريد أن يخلي ليسكن هو أو أحد أولاده ؟ ثالثاً في أسوأ الحالات فان لك مهلة لا تقل عن ستة أشهر تسكن فيها مجاناً أو تأخذ قيمتها نقداً – رابعاً حكم المحكمة لن يأتيك الا بعد إعلان الدعوى والدعوى هنا تنتهي في قرابة 3 أو 4 شهور تقريباً .
    بعض المقالات التي تم نشرها لي في هذا الموضوع أرجو أن تجدوا كل ما يدور في أذهانكم من تساؤلات عن هذا الموضوع

    عقد الايجار للمحل التجاري لا ينتهي بانتهاء مدته
    عقد الايجار لغرض السكن ينتهي بمضي خمس سنوات أو بانتهاء مدة العقد إذا كانت أكثر من خمس سنوات

    هل ينتهي عقد الايجار بانتهاء مدته !
    س : قارئة تسأل هل ينتهي عقد الايجار بانقضاء مدة خمس سنوات أو بانتهاء مدة العقد إذا كانت أقل من 5 سنوات ؟

    ج : عقد الايجار لا ينتهي بانتهاء مدته المنصوص عليها في العقد سواء كانت خمس سنوات أو أقل أو أكثر الا في حالتين فقط هما " عقد الايجار لأرض فضاء أو عقد الايجار لغرض السكن " وفي هاتين الحالتين يجوز للمالك إنهاء عقد الايجار متى إنتهت مدته بالنسبة للأراضي الفضاء أو بانتهاء خمس سنوات بالنسبة للعقارات المؤجرة لغرض السكن أو بانتهاء العقد إذا كانت مدته تزيد عن خمس سنوات .

    • ويتبين هذا من خلال إستقراء مواد قانون الايجارات رقم 35 لسنة 1978 وتعديلاته ، إذ أنه قد وردت به بعض النصوص العامة والتي تنص على جواز إنهاء عقود الايجار متى إنتهت مدتها الا أنه باستقراء باقي النصوص وإنزال الخاص منها على العام يتبين أن عقود الايجار التي تنتهي بانتهاء مدتها منصبة على الأراضي الفضاء فقط ، وإذا إنقضت الخمس سنوات تنصب النصوص على العقارات المؤجرة لغرض السكن فقط .

    • أما بالنسبة لباقي عقود الايجار كعقود الايجار بالنسبة للمحلات التجارية أو غيرها فانها لا تنتهي بانتهاء مدتها وتمتد إمتداداً قانونياً لمدة أو مدد أخرى ، ما لم يكن هناك سبب آخر للاخلاء غير إنتهاء مدة عقد الايجار كالتخلف عن سداد الأجرة في مواعيدها أو وجود سبب يجيز الاخلاء كالهدم وغيره من الأسباب المبينة تفصيلاً في القانون .

    • وللعلم فان هذه المسألة تختلط على كثير من المتقاضين أو حتى المشتغلين بالقانون وللقاريء الكريم بعض النصوص التي تحكم هذه المسألة إختصاراً لعدم إمكانية التفصيل فيها وهذه النصوص كلها من القانون رقم 35 لسنة 1978 الخاصة بالايجارات :

    ( مادة 19 )
    تنص على أنه ( ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المعنية في العقد .. )

    ( مادة 20 )
    تنص على أنه ( إستثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز أن يطلب ولو عند إنتهاء مدة الايجار إخلاء العين المؤجرة - فيما عدا الأراضي الفضاء – الا لأحد الأسباب الآتية ( أسباب الاخلاء القانوني )

    مادة ( 26 مكرر ب )
    يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن إنهاء عقد الايجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول من ذلك .. )

    وهذا مقال ثاني

    إخلاء الشقق السكنية والمحلات التجارية لرغبة المالك بهدم العقار جائز قانوناً بشروط
    يستحق المستأجر تعويضاً عن الاخلاء للهدم أجرة ستة أشهر
    التعويض المنصوص عليه يساوي بين الشقق السكنية والمحلات التجارية

    س : هل يستطيع مالك العمارة أو أي عقار إستثماري إخلاء المستأجرين في حالة رغبته هدم العقار وإعادة بناءه ؟ وهل هذا الاخلاء ينطبق على المحلات التجارية ؟ وإن كان جائزاً فما هي الشروط الواجب توافرها للاخلاء ؟ وما هو التعويض المستحق للمستأجرين قانوناً ؟

    ج : نعم يجوز للمالك طلب إخلاء العقار إذا ما رغب في إعادة بناءه وهذا الجواز مرتبط بعدة شروط سوف أذكر أهمها :

    أ ) يجب أن تكون مدة جميع عقود الايجار في العمارة منتهية سواء إنتهت مدتها الأصلية أو المدد التالية على المدة الأصلية ، ومعنى هذا أن مالك العقار عليه التأكد من إنتهاء مدة عقود الايجار الخاصة بجميع مستأجري هذا العقار وعدم تجديد ما إنتهى منها والانتظار حتى تنتهي عقود من لم تنته عقوده .

    ب ) أن يمضي 25سنة على تاريخ البناء الأصلي .

    ج ) أن يستخرج المالك رخص هدم وبناء ويجب أن تزيد نسبة البناء الجديد على القديم بنسبة 50 % .

    وهذه هي مجمل الشروط الواجب توافرها في حالة الرغبة للاخلاء وللهدم مع وجود بعض الشروط الأخرى .

    وجواز الاخلاء للهدم ينطبق على الشقق السكنية كما ينطبق على المحلات التجارية ولا فرق بينهما إطلاقاً .

    وفي حالة الاخلاء للهدم يكون للمستأجر تعويضاً سواء أكانت العين المستأجرة شقة أو محلاً تجارياً كما أشرنا من قبل لا فرق بينهما حتى في التعويض المقرر وهذا التعويض منصوص عليه في المادة 21 من القانون رقم 35 لسنة 1978 كالتالي :

    أ ) يستحق المستأجر مهلة ستة أشهر ينتفع فيها بالعين بلا مقابل .
    ب ) إذا زادت مدة إنتفاعه بالعين عن 6 سنوات فيحكم له إضافة الى مدة الستة أشهر السابقة بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة زائدة وبما لا يتجاوز أجرة ستة أشهر كحد أقصى .

    وهذا هو التعويض المنصوص عليه في القانون سواء كانت العين محلاً تجارياً أو شقة سكنية .

    وهذا مقال ثالث

    إخلاء العين المؤجرة بغرض السكن جائز إذا قامت بالمالك حاجة للسكن فيها
    القانون رتب التعويض المستحق للمستأجر في حالة الاخلاء للحاجة للسكن

    س : أنا مستأجر دور من فيلا والمالك يرغب في تركي وإخلائي للدور ليسكن فيه ولده ، هل يجوز له أن يطلب مني الاخلاء ؟ وهل لي تعويض عن هذا الاخلاء ؟

    ج : نعم يجوز للمالك أن يطلب منك إخلاء هذا ( الدور ) أو الطابق لحاجته للسكن فيه أو لحاجة أحد أولاده للسكن ، ويستحق لك تعويض وفقاً للقانون هو السكن لمدة ستة شهور بلا أجرة أو أن تستحق مقابل هذه الستة شهور مادياً .

    • وقد نظمت المادة / 20 من قانون الايجارات هذه المسألة فأجازت للمالك أن يطلب الاخلاء إذا قامت به حاجة للسكن في عقاره سواء له أو لأحد زوجاته أو أحد أصوله ( أبائه ) أو فروعه ( أولاده ) كما أن للمالك إن كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكنه الخاص ورغب في إستغلالها لنفسه أو لأحد أصوله أو فروعه فيجوز له طلب الاخلاء للحاجة للسكن ، وهذا ما يسمى في القانون يطلب الاخلاء ( للحاجة ) .

    • والتعويض الذي يستحق للمستأجر هو كما نصت عليه المادة /21 من قانون الايجارات إستغلال المستأجر للعين لمدة ستة شهور بلا مقابل وإن قلت المدة عن ستة أشهر وجب تعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة .


    وهذا مقال رابع

    سداد الأجرة يجب أن يكون قبل يوم 20 من كل شهر

    إذا إمتنع المالك عن إستلام الأجرة يجب على المستأجر أن يعرضها عليه قانوناً ثم يودعها خزينة المحكمة

    س : أستأجر محلاً تجارياً في احدى العمارات التجارية مناطق الأسواق ، وكان المالك يرسل لنا مندوباً لتحصيل الايجارات شهرياً كل بداية شهر ، الا أنه في الفترة الأخيرة ـ ولرغبته في إخلاء سكان ومستأجري العمارة ـ بدأ المندوب يتأخر في تحصيل الأجرة ، ولخوفي من ضياع حقوقي أسأل عن الطريق القانوني السليم في كيفية سدادي للأجرة المستحقة علي شهرياً خاصة في حالة تأخر أو عدم حضور مندوب تحصيل الأجرة ؟ ماذ أفعل ؟

    ج : الواجب قانوناً سداد الأجرة المستحقة في المواعيد المقررة وفق عقد الايجار ويجب دفعها قبل يوم 20 من كل شهر والا جاز للمالك إخلاء العين المستأجرة للتأخر في سداد الأجرة .

    وفي حال تأخر المالك أو مندوبه عن إستلامه الأجرة ، يجب على المستأجر أن يقوم بسدادها في خزانة المحكمة التي يتبع لها العقار ، وسداد الأجرة في خزانة المحكمة يجب أن يسبقه عرض الأجرة على المالك عرضاً قانونياً عن طريق مندوب إدارة التنفيذ بالمحكمة بموجب إنذار عرض ، وهذا يعني أنه في حالة إمتناع المالك عن تسلم الأجرة أو تأخره وخشية المستأجر التأخر في سداد الأجرة فعليه ـ أي المستأجر ـ أن يلتجأ الى إدارة التنفيذ بالمحكمة لعمل إنذار عرض أجرة وذلك قبل يوم 20 من الشهر الذي يرغب سداد أجرته ، ثم يقوم مأمور التنفيذ بالانتقال الى المالك ومعه أجرة الشهر وإنذار العرض ويعرض على المالك إستلام الأجرة فان إستلمها والا دون مأمور التنفيذ إمتناعه هذا في المحضر ويقوم تلقائياً بايداع الأجرة خزانة إدارة التنفيذ وهذا كله يجب أن يكون قبل يوم 20 من الشهر الذي لم يتم فيه إستلام الأجرة

    وإذا اتخذ المستأجر هذه الخطوات فانه يكون سدد الأجرة في المواعيد المقررة وفق الخطوات المقررة قانوناً .

    ويجب التنبه الى أن سداد الأجرة دون العرض القانوني بالطريقة التي ذكرناها لا تعني ولا تعتبر ايداعاً قانونياً ولا سداداً للأجرة في مواعيدها فان العرض القانوني وفق المنصوص عليه بالقانون واجب بهذه الطريقة ، وهذا كله منظم بالمادة 10 من القانون رقم 35 لسنة 1978 الخاص بالايجارات .

    وهذا مقال خامس

    يجوز إخلاء العين لاضافة وتعلية البناء فيها بشروط

    س : نحن مجموعة أشخاص نستأجر شقة سكنية في احدى البنايات ويرغب المالك إخلائنا لنيته إضافة بناء العمارة ببناء دورين إضافيين لها ، فهل يجوز له إخلائنا لهذا السبب ؟ وما هي حقوقنا التي تترتب على هذا الاخلاء إن جاز ؟

    ج : هذا ما يسمى بالقانون الاخلاء للرغبة في التعلية ، ويجوز للمالك طلب الاخلاء إن رغب في تعلية بناء عمارته وإضافة بناء جديد لها وذلك بعدة شروط منها عدم إمكانية إضافة بناء هذه الأدوار مع بقاء المستأجرين في الأدوار السفلى ، فان أمكن إضافة التعلية مع بقائهم فلا يجوز إخلائهم ، كما يشترط أن لا يكون هناك إتفاق بين الطرفين ( المستأجر والمالك ) على عدم جواز تعلية البناء ، ويجب على المالك أن يبدأ باعمال التعلية خلال ستة أشهر من تاريخ الاخلاء وأن يستحصل على التراخيص اللازمة لذلك للتدليل على عدم إمكانية الاخلاء مع بقاء المستأجرين .

    ومن هذا كله يتضح للسائل الكريم أن طلب الاخلاء في مجمله جائز إذا ما رغب المالك في إضافة وتعلية بناء بنايته لكن يجب توافر عدة شروط ذكرنا أهمها .

    وإذا ما حكم باخلاء المستأجر لهذا السبب فانه يستحق تعويضاً وهو مهلة لا تتجاوز ستة شهور ينتفع بالعين خلالها بلا مقابل الا إذا زادت مدة عقد ايجاره عن ست سنوات فيضاف الى هذا التعويض تعويضاً آخر منصوص عليه بالقانون – وهذا هو الحق المادي الذي يترتب للسائل عن إخلائه من العين إذا ما تم .

    وفي هذا تنص الفقرة / 7 من المادة 20 من قانون الايجارات " وهي المادة التي توضح الأسباب التي تجيز إخلاء العين على أنه ( إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة إتفاق بمنعه من ذلك بشرط ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة ... )

    yousef-8080@hotmail.com
     
  12. mr3ashli-st

    mr3ashli-st عضو جديد

    التسجيل:
    ‏26 أكتوبر 2005
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    ملاحضه على ملاحضة الاخ الدنيا
    العذر الذي يجيز للقاضى ان لايحكم على المستاجر الذى لم يدفع الاجره خلال 20 يوم هو العذر القهرى ويجب على المستاجر اثباته وبالنهايه يخضع لتقدير القاضى وهذا العذر من الصعوبه على المستاجر اثباته ونادرا مايستطيع المستاجر اثباته فى الواقع العملى ومن خلال القاضايا المطروحه
    يذكر ان سفر المستاجر خارج البلاد لايعتبر عذر قهرى ويحكم القاضى على المسافر بالاخلاء
    وهذه النقطه فى القانون الحالى بعد التعديل
     
  13. catalyst

    catalyst عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يونيو 2004
    المشاركات:
    107
    عدد الإعجابات:
    0
    اخ الدنيا

    عااااجز عن الشكر الجزيل على شرحك الوافي على موضوع هام ...
    اما عن مووضوعي واستفسارك : 1. هو يسكن نفس العقار الدور الارضي وهو يريد ان يسكن والدته في شقتي...
    2. انا ملتزم بالدفع كل 1 الشهر
    3. رفع الايجار بصورة مبالغ فيها وقبلت بالامر.
    4.العقد لم يكمل خمس سنوات.
    5. ملاحظة هامة بالعقد لا يوجد مدة خمس سنوات غير مذكورة.... هل الخمس سنوات تشمل جميع العقود؟؟؟؟

    مرة اخرى اشكر لك تعبك معنا ...
     
  14. mr3ashli-st

    mr3ashli-st عضو جديد

    التسجيل:
    ‏26 أكتوبر 2005
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    عزيزى
    يستطيع اخلائك باى لحضه حتى لو انت ملتزم بدفع الايجار ولكن بشروط هى
    ان يكون المالك يسكن بنفس العقار ويريد ان يسكن احد اقاربه او بنفسه بنفس شقتك
    وهنا يكفى ان يبدى للقاضى رغبته فى السكن دون ان يتحمل عبء اثبات الحاجه
    المضمون يستطيع اخلائك بدون سبب حتى لو انت ملتزم بدفع الايجار ولكن القاضى سوف يحكم لك بتعويض 6اشهر مجانا تسكن فيها بنفس السقه او يحكم لك بقيمة الايجار عن 6 اشهر
     
  15. catalyst

    catalyst عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يونيو 2004
    المشاركات:
    107
    عدد الإعجابات:
    0
    اخي الكريم كفيت ووفيت وشكرا لكم جميعا ..لسرعة الرد
     
  16. المضاربه فن

    المضاربه فن عضو نشط

    التسجيل:
    ‏26 سبتمبر 2004
    المشاركات:
    1,323
    عدد الإعجابات:
    0

    ملاحظه
    طلب الأخلاء يكون قبل أنقضاء الخمس سنوات بثلاث شهور .
    هذا للعلم
     
  17. Cha3bar

    Cha3bar عضو متميز

    التسجيل:
    ‏2 يوليو 2005
    المشاركات:
    3,477
    عدد الإعجابات:
    337
    مكان الإقامة:
    Pangea Ultima

    السلام عليكم :)

    غير صحيح هذا الكلام، يحق للمؤجر طلب زيادة الإيجار في أي وقت بعد إنتهاء الخمس سنوات من تاريخ البدأ بالإنتفاع من عقد الإيجار

    بالنسبة للأخ السائل إن كان قانون الخمس سنوات يسري على جميع عقود الإيجار نعم يسري عليها حتى وإن كان العقد ينص على مدة أقل من خمس سنوات

    ما لم ينص العقد على مدة أطول من 5 سنوات
     
  18. المضاربه فن

    المضاربه فن عضو نشط

    التسجيل:
    ‏26 سبتمبر 2004
    المشاركات:
    1,323
    عدد الإعجابات:
    0

    نص الماده (26 ) مكرر ( ب )
    مالم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في اخلاء العين قبل أنقضاء ثلاثة أشهر علي الأقل من السنه الأخيره
     
  19. sportsaaad

    sportsaaad عضو نشط

    التسجيل:
    ‏3 فبراير 2006
    المشاركات:
    508
    عدد الإعجابات:
    114
    مكان الإقامة:
    الكويت

    مشكور وما تقصر على شرحك الوافي

    ولكن عندي سؤال بالنسبه لشقق التمليك ، اذا العمارة صارت قديمة ومحتاجة إعادة بناء أو إذا العمارة انهدمت فما هو الحل .

    ولك جزي الشكر
     
  20. Cha3bar

    Cha3bar عضو متميز

    التسجيل:
    ‏2 يوليو 2005
    المشاركات:
    3,477
    عدد الإعجابات:
    337
    مكان الإقامة:
    Pangea Ultima
    السلام عليكم :)

    أخوي إحنا كنا نتكلم عن "الزيادة" وإنت ألحين تتكلم عن "الإخلاء"

    تحياتي :)