مواضيع قانونية تخص العقار

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة الرأي السديد, بتاريخ ‏21 يناير 2007.

  1. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    التحكيم هو الحل الأمثل لحل الخلافات العقارية
    التحكيم يوفر الوقت والمال ويسرع في إستصدار الأحكام

    ( إقتراح باللجوء للتحكيم لحل الخلافات العقارية )

    مقدمة ..

    • لا يخفى على أحد أن كثيراً من الخلافات تنشأ بين أطراف العقد في العقود التي تبرم لشراء المنازل أو العمارات أو الشقق وغيرها من العقارات وهذه الخلافات كما أنها تقع بين طرفي العقد فهي أحياناً تقع بين السمسار وأحد أو كل المتعاقدين ومن أمثلة هذه الخلافات .. أن يمتنع أحد الأطراف عن إتمام عملية التسجيل بعد تسلمه عربون البيع مثلاً أو أن يماطل الآخر في سداد المبلغ المستحق عليه ، كما أن خلافات قد تقع على ريع العقار المباع فترة التسجيل ، وخلافات أخرى تتعلق بتسليم العقار بعد تسجيله فقد يمتنع أو يماطل المالك باخلائه وقد يكون يسكنه شخص آخر غير المالك فيتأخر في الاخلاء وهكذا فكثيراً ما تقع نزاعات بين الأطراف في سبيل تنفيذ العقد الابتدائي أو تفسيره .

    كما أن نزاعاً آخر قد ينشأ بين السمسار وأطراف العقد ويتعلق بحقوق السمسار وإقتضائها حال تأخر الملتزم بسدادها في السداد .

    وفي حال وقوع مثل هذه الخلافات فان الطرف المتضرر مضطر للجوء للمحكمة وقد يستغرق وقتاً طويلاً ربما يصل الى سنوات حتى إستصدار الحكم وتنفيذه ، فلو تصورنا أن سمساراً توسط لبيع عقار ثم إمتنع أحد الأطراف عن سداد قيمة السمسرة فان على السمسار أن يلجأ للمحكمة لاستيفاء هذا الحق وهو الأمر الذي قد يأخذ وقتاً يصل الى سنة أحياناً من أجل الحصول على حق السمسار في السمسرة .

    ولو تصورنا أن شخصاً اشترى منزلاً ودفع للبائع عربون البيع ثم إمتنع وماطل البائع بتسجيل المنزل باسم المشتري ، فلنا أن نتخيل الضرر والجهد والألم الذي سوف يعاني المشتري باللجوء للمحاكم وإنتظار النتائج إضافة الى ما قد يتكبده من خسائر مالية ونفسية .

    إذا ما الحل ؟
    الحل هو اللجوء للتحكيم في حل الخلافات العقارية وإنشاء هيئات تحكيميه لحل هذه المسائل .

    • كيف يتم هذا ؟ وما هو التحكيم ؟ وهل يحتاج الأمر الى صدور قوانين جديدة أو تشريعات أو تدخل الدولة ؟

    الجواب ..
    لا يحتاج الأمر الى كل هذا ، فكل القوانين واللوائح المنتظمة موجودة معمول بها .

    والتحكيم ..
    هو الاتفاق على طرح النزاع الذي قد يقع أو الذي وقع بالفعل على شخص معين أو أشخاص ليفصلوا به دون اللجوء للمحكمة ويكون الحكم الصادر من هؤلاء الأشخاص حكماً له ما للأحكام القضائية من القوة وقابلية التنفيذ وفق التنظيم الذي رسمه القانون .

    وهناك في القانون الكويتي نصوص كثيرة تنظم التحكيم وتنظم كيفية تعيين المحكمين وتضفي الحجية على أحكامهم وترتب عملية تنفيذ هذه الأحكام وهو ما دعاني للقول بعدم الحاجة الى أي قوانين جديدة أو تشريعات .

    وهناك في القانون الكويتي نصوص كثيرة تنظم التحكيم وتنظم كيفية تعيين المحكمين وتضفي الحجية على أحكامهم وترتب عملية تنفيذ هذه الأحكام وهو ما دعاني للقول بعدم الحاجة الى أي قوانين جديدة أو تشريعات .

    وشرح الاقتراح كالتالي :

    أن تنشأ هيئة تحكيم تتكون من ثلاثة أشخاص مثلاً أو شخص واحد يكونوا على دراية كافية بالأمور القانونية والعقارية ، وأن يقوم جميع سماسرة العقار بتضمين عقود البيع التي يبرمونها ويتوسطون فيها بنداً ينص على أنه ( في حالة وقوع خلاف بين أطراف هذا العقد في تفسير أحد بنوده أو تنفيذه – وفي حالة وقوع خلاف بين السمسار الذي قام في عملية التوسط وطرف من أطراف هذا العقد فانه يلتجأ الى التحكيم لحل هذا الخلاف وقد أقر الأطراف بتعيين ( ويقوم السمسار بتسمية المحكم باسمه ) محكماً مفوضاً بالصلح لحل الخلافات التي قد تنشأ ) .

    وهذا الذي ذكرناه يعتبر مثلاً وهو ما يسمى شرط التحكيم وقد يكون هناك تفاصيل تذكر ليس هذا موضعها ، وبعد ذكر هذا البند في عقد البيع ، وفي حالة وقوع أي خلاف بين أطراف العقد فان الشخص المتضرر عليه وله أن يلجأ للمحكم الذي تمت تسميته ويتقدم اليه بطلب إصدار حكم ويقوم المحكم بمباشرة المأمورية باستدعاء الطرف الآخر وسماع أقواله – وهنا نشير الى أن مثل هذه الأمور منظمة تنظيماً كبيراً في القانون وتعتبر هذه الهيئات هيئات أشبه بالقضائية – ثم يصدر المحكم حكمه ويودعه المحكمة للتصديق عليه والتنفيذ وقد لا تستغرق مثل هذه الخطوات أيام أو أسابيع – وهذا الحكم الصادر حكماً ينفذ عن طريق إدارة التنفيذ بوزارة العدل مثله مثل الأحكام التي تصدرها المحاكم .

    كيف يمكن تعيين هيئات تحكيمية ؟

    بالامكان تعيين محكمين أو هيئات تحكيمية من إتحاد ملاك مكاتب العقار أو من شركة المقاصة العقارية المزمع إنشاؤها كما يمكن اللجوء لهيئة التحكيم في غرفة التجارة والصناعة كما يمكن إنشاء هيئات تحكيمية من أي أشخاص على مقدرة ودراية بحل النزاعات .

    yousef-8080@hotmail.com
     
  2. Q8 Stock

    Q8 Stock مشرف

    التسجيل:
    ‏12 يونيو 2005
    المشاركات:
    24,306
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكــويـت
    السلام عليكم


    الله يجزاك خير على هذه المعلومات القيمه

    ونطمع للمزيد :)
     
  3. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    بارك الله فيك على الموضوع الجيد ...

    ولكن لي ملاحظات ...
    تعلم ان القانون الكويتي جعل نصوصا تنظم التحكيم ....

    ويجب ان يكون التحكيم اتفاقيا ...

    يعني اصحاب العلاقة يتفقوا على انه في حال نشوب خلاف(على العقار في حالتنا الماثلة ) يلجأوا الى التحكيم الذي يجب تحديد شروطه وكيفيته ...

    المشكله ان التحكيم يحتاج الى وعي وفهم من يتشارط عليه ..

    وهو امر مفقود في السوق ...

    يعني هل تعتقد ان يقبل السمسار ان يتشارط على التحكيم في حال عدم سداد اجره .. فيحين انه متيقين انه سيحصل على حقه في جلسة محكمة واحده ؟؟
    ............. او هكذا يظن

    ام هل تعتقد ان يقبل البائع او المشترى ان يلجئان للتحكيم وهما يظنان ان البيع سيتم بسهولة ويسر ؟؟؟

    ممكن ان يتصوروا حاجتهم للتحكيم في حال ان البيع كان له تفاصيل كثيرة .. مثل ان يتم البناء ثم التاجير لمدة كذا ثم البيع ... يعني في عقد معقد الى حد ما


    الخلاصة ... ان اللجوء الى التحكيم يحتاج لفهم لماهية التحكيم ومميزاته ..

    وهو مفقود في السوق الكويتي


    وشكرا مرة اخرى





    رحالي
     
  4. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    المحلات المملوكة للقصر

    المحلات المملوكة أو المخصصة ( للقصر )
    إذا بلغوا سن الرشد


    • كثير ما تردني أسئلة عن وضع المحلات التي يمتلكها " القصر " أو المخصصة لهم إذا بلغوا سن الرشد .. هل يجوز لهم إخلاؤها لاستغلالها بانفسهم ؟

    • وهنا نقول أنه إذا توفي شخص وكان يملك محلات تجارية أو كانت مخصصة له - وله أولاد " قصر " ثم قام الوصي عليهم بعد وفاة والدهم بتأجير هذه المحلات للغير – وبعد فترة بلغ " القصر " سن الرشد – فانه يجوز لهم طلب إخلاء هذه المحلات إذا ما رغبوا في ممارسة التجارة فيها بانفسهم وهذا الحق مكتسب لهم من قبل القانون تحقيقاً لمصالحهم – فان عقد الايجار الذي أبرمه الوصي عليهم كان هدفه تحقيق المصلحة لهم بايجاد عائد وريع من تأجير هذه المحلات التجارية المملوكة أو المخصصة لوالدهم قبل وفاته – وإذ قد بلغوا سن الرشد ورغبوا في ممارسة التجارة في المحلات المخصصة لهم بعد والدهم كانت مصلحتهم في هذه الممارسة لا في تأجيرها للغير – ولذا فقد راعى القانون هذه المصلحة والمنفعة المرجوة " للقصر " في حالتين – حالة قبل بلوغهم سن الرشد – وحالة بلوغهم هذا السن الا أن هذا الحق في الاخلاء منوط بعدة شروط أهمها :

    أ ) أن والدهم كان يمارس التجارة في هذه المحلات المملوكة أو المخصصة له
    ب ) أن يرغب القاصر ممارسة التجارة بنفسه في هذه المحلات بعد بلوغه سن الرشد .
    ج ) أن يقيم دعوى الاخلاء خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد كما يجب أن لا يكون له محلاً آخر يمارس فيه التجارة وأن يشغل هذا المحل بعد إخلائه خلال ستة أشهر .

    وفي هذا تنص الفقرة ( 10 ) من المادة ( 20 ) من قانون الايجارات – والتي تذكر أسباب جواز الاخلاء ومبرراته ... ( إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له – وأجرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر وإحتاج القاصر الى هذا المكان – وذلك خلال ستة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر – فاذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة أشهر من تاريخ الاخلاء جاز للمستأجر العودة الى المكان أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتضى )


    yousef-8080@hotmail.com