رأي قانوني ( عقد الايجار والتسجيل العقاري )

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة الرأي السديد, بتاريخ ‏24 يناير 2007.

  1. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    عقد الايجار إذا زادت مدته عن 10 سنوات ولم يسجل في إدارة التسجيل العقاري لا تكون له حجة على المشتري الجديد للعقار


    • من المعلوم أن عقد الايجار ينتقل تلقائياً – وفق ضوابط الى المشتري الجديد لأي عقار ويكون عقد الايجار ساري مع المالك الجديد للعقار وملزم بشروطه – وقد ذكرنا أكثر من مرة بعض صور هذه الحالة والشروط التي تنتقل فيها التزامات عقد الايجار للمالك الجديد للعقار .

    • وهنا نشير الى أن عقد الايجار إذا زادت مدته عن 10 سنوات وجب تسجيله في إدارة التسجيل العقاري على إعتبار أنه عقد ورد على منفعة لعقار – وإذا لم يسجل هذا العقد في هذه الادارة فقد حجيته تجاه الغير – ونقصد بالغير هنا – المشتري الجديد الذي قد يشتري هذا العقار – فمتى اشترى شخصاً عقاراً ما وكان هذا العقار مؤجراً للغير لمدة تزيد عن 10 سنوات ولم يكن عقد الايجار مسجلاً في إدارة التسجيل العقاري وارداً على منفعة العقار فان هذا العقد لا يكون حجة على المشتري الجديد وله أن لا يلتزم به ويطلب إنهاؤه وإخلاء المستاجرين .

    • والعكس صحيح فاذا كان هذا العقد يقل في مدته عن 10 سنوات أو كان يزيد لكنه مسجل في إدارة التسجيل العقاري باعتباره وارداً على منفعة العقار فان المشتري الجديد للعقار يكون ملتزماً به وقد إنتقلت التزاماته اليه

    • وفي هذا تنص المادة ( 11 ) من قانون التسجيل العقاري على أنه ( يجب تسجيل عقود الايجار والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها عن عشر سنوات – ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير فيما زادت على هذه المدة ) .
    yousef-8080@hotmail.com
     
  2. aliii

    aliii موقوف

    التسجيل:
    ‏14 سبتمبر 2005
    المشاركات:
    3,377
    عدد الإعجابات:
    458
    الله يعطيك العافية أخوي

    بالفعل معلومة مفيدة

    تشكر عليه


    :)
     
  3. almared

    almared عضو مميز

    التسجيل:
    ‏17 ابريل 2005
    المشاركات:
    4,154
    عدد الإعجابات:
    0
    يعطيك العافية أخوي aldonia

    بس هل اللي تقصده أن العقد إذا ما كان موثق يبقي ملزم فقط لخمس سنوات كما سبق وأن وضحت في موضزع سابق .
     
  4. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    لا طبعا لا اقصد هذا انما اقصد ان العقد ان لم يسجل في اداره التسجيل العقاري كحق عيني على العقار فان المشتري الجديد لهذا العقار يجوز له اخلاء المستاجر ولا ينتقل اليه حق وواجب عقد الايجار وهذا كله ان كان عقد اليجار مع المالك القديم تزيد مدته عن 10سنوات
    ارجو ان يكون الجواب واضحا
    ملاحظه/ قانون اليجارات ومسائله تكاد تكون من اصعب القوانين واكثرها تشعبا كما تلاحظون
    لذا فاني سعيد جدا بهذه الردود والتي تنم عن درايه وفهم عاليين
     
  5. بوعلوه

    بوعلوه عضو جديد

    التسجيل:
    ‏1 يونيو 2004
    المشاركات:
    122
    عدد الإعجابات:
    0
    أخي aldonia السلام عليكم ،

    أشكرك أخي على المعلومة وأنا سمعت أن قانون الأجارات تغير وفيه قانون جديد. هل تطبق ؟ وهل التسجيل في العدل ضمن القانون الجديد ؟

    وإذا عندك نموذج جديد لعقد الأيجار ما عليك أمر تضعه لنا أو تدزه لي على الخاص أكون شاكر لك وممنون.

    جزاك الله خير ويعطيك العافية.
     
  6. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    قانون اليجارات لم يتغير الى الان, في مشروع قانون مقدم لمجلس الامه وعرض وتم الموافقه عليه بالمداوله الاولى لكن لم يعرض للموافقه عليه في المداوله الثانيه لخلافات على بعض بنوده , والتسجيل المشار اليه في اصل المشاركه منصوص عليه في قانون قديم هو قانون التسجيل العقاري, وسابعث لك على الخاص نموذج عقد ايجار .
    تحياتي لك ولباقي الاعضاء
     
  7. المضاربه فن

    المضاربه فن عضو نشط

    التسجيل:
    ‏26 سبتمبر 2004
    المشاركات:
    1,323
    عدد الإعجابات:
    0

    أرجو التوضيح العقود الي تقصدها علي السكن ولا المحلات ولا الأستثمار
    ومشكور
     
  8. ثنان

    ثنان عضو نشط

    التسجيل:
    ‏2 فبراير 2006
    المشاركات:
    356
    عدد الإعجابات:
    4
    اشكور كاتب الموضوع
    والله يعطيه العافيه

    اخوك ثنان
     
  9. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    اي عقد سواء سكني استثماري تجاري اذا انطبقت عليه الشروط المذكوره ياخذ نفس الحكم , وانا في المشاركه ذكرت نص الماده القانونيه , وهذا النص قد لايينتبه اليه اصحاب العقارات او المهتمين لانه في قانون التسجيل العقاري وليس في قانون الايجارات
    تحياتي
     
  10. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    لا شفعه في العقار الذي يعرض في المزاد العلني وفق القانون

    لا شفعه في العقار الذي
    يعرض في المزاد العلني وفق القانون


    وردني هذا السؤال :
    س : أنا شخص أمتلك عقاراً مع آخر مناصفة بيننا وقد عرض هذا العقار للبيع عن طريق المزاد العلني بسبب حجوزات وديون على شريكي بعد إستصدار أحكام قضائية بالديون وبالبيع ... وسؤالي : هل يجوز لي أن أتملك نصيب هذا الشريك بالشفعه وأمنع غيري من شراء نصيبه ؟ خاصة وأني قد أصاب بضرر حال دخول شركاء آخر .

    ج : لا تجوز الشفعه في العقارات التي يتم بيعها في المزاد العلني وفق الاجراءات القانونية – وليس لك الحق في تملك هذا العقار مختصاً عن غيرك ؟ الا أن تدخل المزايدة كبقية المزايدين ويرسو عليك المزاد وفق شروطه وأسعاره أما عداه فليس لك حق إمتياز في التملك بالشفعه لأن العقار مطروح للبيع في المزاد العلني .

    وفي هذا تنص المادة ( 893 ) من القانون المدني على أنه ( لا شفعه إذا تم البيع بالمزاد العلني وفقاً لاجراءات رسمها القانون ... )

    وعملياً قد يراعى بعض المزايدين باقي الشركاء في العقار فينسحبون من المزايدة متى ما علموا أن الشركاء في العقار يرغبون في شراء نصيب شريكهم المطروح نصيبه للمزايدة – وحال إنسحابهم لا يبقى الا الشركاء فيتقدمون بعرضهم ويتم ترسية المزاد عليهم – لكن هذا ليس دائماً فيقع أحياناً أن لا ينسحب باقي المزايدين أو بعضهم مما يسفر عنه إستمرار المزايدة بينهم وبين باقي الشركاء في العقار وإن كانوا راغبين الاستحواذ على باقي الأنصبة .

    yousef-8080@hotmail.com
     
  11. almared

    almared عضو مميز

    التسجيل:
    ‏17 ابريل 2005
    المشاركات:
    4,154
    عدد الإعجابات:
    0
    يعطيك العافية أخوي aldonia

    سؤالي هل قانون الشفعه للعقار الملاصق أو القريب مطبق بالقانون الكويتي كما هو الحال في القانون المصري وبعض الدول ..

    يعني اذا جار البيت يريد بيعه هل يحق لك شراء هذا البيت حتي لو تم بيعه وتحويله في السجل العقاري وقبل ترميم الشاري الجديد له ؟؟
     
  12. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    اهلا اخوي المارد/ القانون الكويتي لم ينص على الشفعه في حالة الجوار ولم يجزها لكن المنصوص عليه هو فقط في حاله الملكيه على الشيوع في العقار والمنقول
    تحياتي
     
  13. أبوعزوز

    أبوعزوز عضو جديد

    التسجيل:
    ‏14 يوليو 2005
    المشاركات:
    35
    عدد الإعجابات:
    0
    شراء بنظام الاجارة

    أخي العزيز الله يجزيك خير على هالمعلومات القانونية التي معظمنا يجهلها.
    سؤالي هو: أنا شريت ارض من بيت التمويل الكويتي على نظام الاجارة لمده عشر سنوات. فما هي الاشياء الممكن توخيها في هذه الحالة؟ و لك فائق الشكر و التقدير مسبقاً
     
  14. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    لا اعتقد في اشياء تذكر يجب توخيها في مثل حالتك , وذلك انك شريت عن طريق بنك لا اعتقد انه ممكن يكون هناك ضياع حق معاه , صحيح - حسب مااعتقد - انك تشتري الارض وتتسجل باسم البنك وتاخذ وكاله , والوكالات فيها شويه خطوره لو كان البايع شخص عادي لكن بالنسبه للبنك تزول الخطوره.
    لكن اذا مفكر تبني انصحك تغير اوصاف العقار بعد البناء في اصل الوثيقه من ارض الى بناء وتذكر اوصافه
    تحياتي
     
  15. الرأي السديد

    الرأي السديد عضو جديد

    التسجيل:
    ‏9 يناير 2007
    المشاركات:
    45
    عدد الإعجابات:
    2
    ما لا تجوز الشفعة فيه من عقارات

    ما لا تجوز الشفعة فيه من عقارات


    ذكرنا عدم جواز الشفعة في العقار المباع عن طريق المزاد العلني وفق الاجراءات القانونية – والآن نذكر هنا ما لا يجوز الشفعة فيه في باقي العقارات .

    • لا شفعة إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب للدرجة الثانية – وهذا يعني أن البيع إذا تم من الوالد لولده أو العكس أو بين الزوجين أو الأقارب للدرجة الثانية فليس للشريك أو من له حق الشفعة أن يطلب تملك هذا العقار بالشفعة .

    • وكذا الحال ليس لمن له حق الشفعة أن يطالب بها إذا ما رضي هو صراحة أو ضمناً وقت البيع أو قبله أن يباع العقار لغيره وأنه لا يرغب بالشراء .

    • ومن العقارات التي لا يجوز الشفعة فيها هي العقارات الموقوفة على أوجه الخير أو الذرية – فان الوقف لا شفعة فيه .

    هذه ثلاث حالات لا يجوز فيها الشفعة ولا تقبل دعواها مضافة الى الحالة الأولى التي ذكرناها في السابق .

    • وللمعرفة فان تعريف الشفعة هي أن حق الحلول محل المشتري عند بيع العقار ويثبت هذا الحق للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة من العقار الشائع لغير الشركاء .

    والمعنى أنه إذا ما كان شريكين أو أكثر يملكان عقاراً مشاعاً ورغب أحد الشركاء بيع نصيبه الى غير شريكه جاز لهذا الشريك أن يكون البيع له دون غيره بحكم القانون بالشفعة ويمنع غيره من التملك الا إذا كان العقار أو البيع تم وفق الحالات التي لا يجوز الشفعة فيها والا كان له هو وحده حق تملك الحصة الشائعة في العقار دون غيره ممن يرغب في الشراء – وذلك كله منعاً للضرر عليه حتى لا يتملك معه مشاعاً من لا يعرفه ولا يرغب في مشاركته .
    وهذا كله وفق نصوص المواد 891 - 893 من القانون المدني .

    yousef-8080@hotmail.com