محمد القبيسي رئيس مجلس الإدارة في حوار مع "الخليج": 40 مليار درهم استثمارات "منازل" في الخطة الخمسية
الخليج 26/01/2008
أفاد محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس ادارة شركة “منازل العقارية”، بأن الشركة تعتزم الاستثمار العقاري في 6 دول عربية هي الإمارات والسعودية والأردن وتونس والمغرب ومصر، وتتضمن تلك المشاريع بناء 50 ألف وحدة تتنوع ما بين وحدات سكنية وتجارية ومكتبية وترفيهية، إضافة إلى 20 ألف وحدة يجري تشييدها حالياً في مشاريع الشركة التي تم الإعلان عنها داخل الإمارات وخارجها، وتصل تكلفة المشاريع المستهدفة في الخطة الخمسية إلى 40 مليار درهم في نهاية المدة الزمنية المقررة.وذكر القبيسي في حديث خاص ل” الخليج” ان النصف الأول من العام الجاري سيشهد الإعلان عن مشاريع ضخمة ل “منازل” في دولة الإمارات والسعودية، ويجري حاليا إنهاء الإجراءات اللازمة وتصميم المشروعات وتحديد التكاليف الاستثمارية لها.وكشف ان الأيام المقبلة ستشهد عدداً من اتفاقيات الشراكة والتحالف بين “منازل” والعديد من الشركات الاستثمارية الكبرى بهدف تحقيق تحالف استراتيجي لتنفيذ عدد من المشروعات العقارية وفق أحدث التصميمات والتقنيات العالمية.وأشار إلى أن إدارة “ منازل” تسعى إلى تنفيذ مجموعة من الإجراءات التي تتوافق مع قانون سوق المال تتعلق بتنظيم سجلات المساهمين واستكمال باقي شروط الإدراج في سوق الأوراق المالية تمهيداً لتقديم طلب إدراج الشركة في أسواق الأسهم المحلية والحصول على موافقة الجهات المختصة لطرح الشركة في السوق المحلي 2008. وفي ما يلي نص الحوار:
الإعلان عن مشاريع ضخمة في الإمارات والسعودية في النصف الأول
* بعد مرور ما يقرب من 5 سنوات على بداية الطفرة العمرانية في أبوظبي ،كيف تقيمون هذه الطفرة؟ وما هي ملامح الصورة المستقبلية لها؟
- بشهادة التقرير المحلية والدولية تشهد إمارة أبوظبي حاليا طفرة في تنفيذ المشروعات العقارية العملاقة التي يمكن أن تجعل من الإمارة منارة عمرانية في المنطقة والعالم، وحسب المعلومات المتوفرة فإن ما أعلن عنه من مشروعات، سواء لشركة الدار أو صروح أو منازل أو القدرة وغيرها من الشركات في الإمارة، لا يمثل سوى نذر يسير من المشروعات المتوقعة وربما لا يتجاوز 10% مما هو متوقع خلال السنوات المقبلة، وستشهد الأيام المقبلة الإعلان عن مشاريع للتطوير العقاري تفوق الخيال.وأهم ما يميز الطفرة العقارية في الإمارة أنها تمزج مزجا فريدا بين خصوصية المجتمع الإماراتي بعاداته وتقاليده العريقة والخبرة العالمية في مجال التطوير العقاري، فضلا عن وعي القيادة في حكومة أبوظبي بالخطوات المتخذة في هذا المجال وقدرتها على التدخل في الوقت المناسب لضبط السوق وحماية المستثمرين والشركات من خلال نظام دقيق للرقابة والمتابعة بدليل ما قامت به حكومة أبوظبي من خطوات لإعادة الانضباط لسوق الإيجارات في الوقت المناسب قبل انفجار القيمة الإيجارية واستفحال آثارها السلبية على الاقتصاد الوطني.وإذا كان هنالك من يتحدث عن تحديات أو معوقات تواجه الطفرة العقارية في الإمارة، فإن وجود مثل هذه المعوقات أو التخوفات في السنوات الأولى من عمر أية نهضة عقارية أمر طبيعي، وعلى المتخوفين أن يراجعوا التاريخ جيدا، ومن يتابع سوق العقارات في الإمارة خاصة والدولة عامة سيجد أن هناك ندرة في العمالة الفنية المتخصصة وشركات المقاولات مقارنة بحجم المشروعات المطروحة، إضافة إلى التمويل المتاح، وكلها تحديات تتلاشى تدريجياً بمرور الوقت، ومما يدعو للطمأنينة، كما قلنا، أن القطاع يدرك هذه التحديات ويتخذ من الخطوات ما يساعد على مواجهتها دون أضرار أو خسائر بمساندة كريمة من الحكومة على كافة المستويات.
*أعلنتم من قبل سعي إدارة الشركة لإدراجها في أسواق الأسهم المحلية ، فما هي الاجراءات الجديدة التي اتخذتموها في هذا المجال؟
- أصر المؤسسون لشركة “منازل” العقارية منذ البداية على أن تولد الشركة عملاقة لتتمكن من المنافسة في سوق لا يعيش فيه إلا الكبار، ومن هنا جاء قرار تحديد رأسمال الشركة بمليارين ونصف المليار درهم، ولاشك في أن مثل هذا الحجم من رأس المال لا تستطيع مجموعة محدودة من المساهمين تغطيته، هذا فضلا عن القناعة التامة لدى المؤسسين منذ البداية بضرورة فتح المجال أمام أكبر عدد من المستثمرين والمساهمين للمساهمة في تأسيس الشركة والاستفادة من الفرص المتاحة أمامها لتعظيم أموالهم، ولاشك في أن هذا الأمر يعالج فكرة الربح السريع والاقتصاد الخامل التي تسيطر على معظم المستثمرين في الإمارات، وتدفع هؤلاء المستثمرين للتفكير في الاستثمار المباشر بإقامة مشروعات تنموية تفيد الدولة والمجتمع وليس فقط الاستثمار غير المباشر في البورصة.وتسعى إدارة الشركة الحالية إلى تنفيذ مجموعة من الإجراءات التي تتوافق مع قانون سوق المال تتعلق بتنظيم سجلات المساهمين واستكمال باقي شروط الإدراج في سوق الأوراق المالية تمهيداً لتقديم طلب إدراج الشركة في أسواق الأسهم المحلية والحصول على موافقة الجهات المختصة لطرح الشركة في السوق المحلي 2008.
*في ظل المشروعات التي تتجاوز قيمتها مليارات الدولارات بما يوازي ضعف رؤوس اموال الشركات عدة مرات، يرى بعض المحللين ضرورة الاندماج أو التحالف بين الشركات العقارية الصغيرة لمواجهة التحديات الكامنة في السوق وتمكينها من البقاء ، فهل تخطط “منازل” لإقامة تحالفات من هذا النوع لترسيخ أقدامها في سوق العقارات المحلي والاقليمي؟
- بالفعل تؤمن “منازل” بأهمية التحالف مع شركاء متجانسين لانجاز الأعمال والمشروعات الكبرى والدخول في مصاف الشركات العالمية، وفي هذا الإطار ستشهد الأيام المقبلة عدداً من اتفاقيات الشراكة والتحالف بين “منازل” والعديد من الشركات الاستثمارية الكبرى بهدف تحقيق تحالف استراتيجي لتنفيذ عدد من المشروعات العقارية وفق أحدث التصميمات والتقنيات العالمية. وتنبع هذه التحالفات من قناعة “منازل” التامة بأن التكتلات تمثل أحد أهم الأدوات والوسائل للانتقال من المحلية إلى العالمية، وتحقيق الطموحات الكبرى للشركات، وتحويل المشروعات الكبرى من الحلم إلى واقع ملموس، فضلا عن القناعة التامة بأهمية الشركاء المتحالفين مع “منازل” في مجال التنمية الاقتصادية باعتبارهم من أبرز الشركات الاستثمارية والتطويرية الخاصة ليس على مستوى ابوظبي فقط بل على مستوى دولة الإمارات ككل.
ويسعى التحالف الجديد إلى تطوير عدد من المشاريع العقارية التي تضم وحدات تجارية وسكنية وفندقية وترفيهية متكاملة، لتعزيز مسيرة التنمية في الدولة، مؤكدا ان عدد الوحدات السكنية التي ستوفرها تلك المشروعات يصل إلى 20 ألف وحدة سكنية، يتم تطويرها خلال خمس سنوات، بمعدل 4 آلاف وحدة سنويا في المتوسط.وتحدد اتفاقيات التحالف مع الشركاء الرئيسيين في تطوير تلك المشروعات مشاركة الشركات المتحالفة مع “منازل” في توفير أراض في مواقع مميزة، على أن تقوم “منازل” بتطوير تلك الأراضي على مراحل في صورة مشاريع عمرانية وسكنية ومتكاملة وفقا لأحدث تكنولوجيات البناء والتصميم، ابتداءً خلال العام الحالي. ومن شأن هذه المشروعات أن تعزز من أصول شركة “منازل” وترفع من قيمة القاعدة الرأسمالية لها، مما يحقق الهدف الذي حددته “منازل” لنفسها من تدشينها وهو تعظيم اموال المساهمين فيها، وتحقيق قيمة مضافة للاقتصاد المحلي، فضلا عن كونها ترسي أسسا قوية تمثل خطوة مهمة في طريق إدراج الشركة في أسواق المال المحلية كهدف وضعته إدارة الشركة نصب عينها بعد استكمال الشروط والإجراءات التي حددتها القوانين التي تنظم عمل أسواق المال.
*كيف ترى تأثير ارتفاع الإيجارات في معدل الطلب على الاسكان المتوسط في المستقبل؟
- تتوقع العديد من الدراسات ارتفاع اسعار الايجارات في الدولة خلال السنوات المقبلة وبررت هذه الدراسات توقعاتها بمجموعة من الأسباب من بينها وجود طلب مستمر وارتفاع تكاليف البناء وتأخر تسليم العديد من المشروعات والتركيز على مشروعات الاسكان الفاخر. ولاشك في ان هذه التوقعات تعزز الطلب على الاسكان المتوسط باعتباره الشريحة الاكبر في هيكل الطلب على الوحدات السكنية في الدولة، ومن ثم فإنني أتوقع أن تشهد الدولة مزيداً من المشروعات العقارية في اتجاه الإسكان المتوسط على حساب الفاخر وذلك خلال السنوات الخمس المقبلة، في ظل التوقعات التي تشير إلى إمكانية حدوث نوع ما من الاستقرار في الطلب على الوحدات الفاخرة وزيادة على المتوسطة، يقابلها استقرار في المعروض من الإسكان الفاخر، وفي الوقت نفسه زيادة ملموسة في المعروض من فئة الاسكان المتوسط، في ظل الأخبار التي تتحدث عن خطط للعديد من شركات التطوير العقاري لإقامة مشاريع عقارية لذوي الدخول المتوسطة.ولاشك في أن القدرة المالية لأصحاب الدخول المتوسطة في العديد من المجتمعات ومن بينها الإمارات، تتسم بالتجدد والنمو بصورة مستمرة خاصة في ظل تبني تلك الدول لسياسات الانفتاح الاقتصادي، فضلا عن كون تلك الفئات لديها تطلعات استهلاكية تتميز بالشراهة نتيجة الرغبة في تحسين مستوى المعيشة والعيش في مستوى أعلى من الرفاهية. يضاف إلى ذلك الطبيعة الخاصة لدولة الإمارات واعتماد أغلب القطاعات الاقتصادية فيها على العمالة الوافدة، ومعظم تلك العمالة يستهدف الادخار وليس الاستهلاك في المقام الأول ومن ثم فهو يسعى إلى مسكن متوسط يؤويه وليس المسكن الفاخر، الأمر الذي يعزز الطلب بصورة أكبر على الاسكان المتوسط في الدولة.
*يرى البعض أن تجاوب الشركات العقارية مع هيكل الطلب وتحيزه لفئة الاسكان المتوسط مازالت ضعيفة للغاية بدليل ندرة المشاريع العقارية من هذا النوع، فكيف ترى السبب في ذلك؟
- قبل كل شيء علينا أن نأخذ في الاعتبار العمر الزمني للطفرة العقارية في الدولة عند التقييم، والجميع يتفق على أن الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة وليدة ولم تصل إلى مرحلة النضج الكامل بعد، ومن المعلوم أن كل طفرة تركز في بدايتها على تلبية طلبات الفئة الغنية التي تملك الوفرة المالية، ومن هنا جاء تركيز شركات التطوير العقاري على الإسكان الفاخر والسياحي في البداية لتلبية طلب هذه الشريحة المهمة ومن ناحية أخرى تحقيق وفورات مالية تساهم في وقوف الشركات على قدميها وتحقيق عوائد مالية جيدة للمساهمين، فضلاً عن إنجاز مشاريع تلبي حاجة الفئات الأخرى من المجتمع، بعدها يصل السوق إلى مرحلة النضج التي تمارس فيها نظرية العرض والطلب مفعولها وتحدد نجاح الشركات أو فشلها.ومن المؤكد، ووفقا للمتغيرات التي تطرأ على السوق العقاري في الدولة والمنطقة، أن سوق العقارات في الإمارات على وشك الوصول إلى هذه المرحلة في القريب، وخلال سنوات محدودة ستتجه الكثير من الشركات لإقامة مشروعات الاسكان المتوسط ، علما بأن “منازل” كانت سباقة في هذا الميدان وستظل كذلك لأن مفتاح السر للاستثمار في هذا القطاع مازال وسيظل بيدها.ولاشك في أن ميلاد عشرات الشركات العقارية التي تركز على الإسكان المتوسط للمواطنين والوافدين أمر جيد يصب في مصلحة المستثمرين الراغبين في شراء الوحدات من ناحية، ومن ناحية أخرى يساهم في تعزيز مسيرة الشركات العقارية ودفعها للعمل على أسس صحيحة بما يؤهلها في نهاية الأمر للمنافسة في الداخل والخارج. ورغم ما سبق، ينبغي التنبيه إلى أن ما طرح من مشاريع متوسطة حتى الآن لا يلبي سوى نسبة ضئيلة للغاية من حجم الطلب على تلك النوعية من الوحدات السكنية، مما يعني أن السوق يعيش حالة من الترقب والتعطش لمزيد من المشروعات من هذا النوع.
*ما هي الدروس المستفادة من تجربة “منازل” في سوق الإسكان المتوسط؟
- تجربة “منازل” في التطوير العقاري تمثل تجربة فريدة، رغم قصر المدة الزمنية لها، وهي تستحق الدراسة من عدة زوايا، لعل أبرزها قدرة الشركة الفائقة على اختيار وتحديد نهجها الاستثماري بدقة ونجاحها في بناء جسور قوية للثقة بينها وبين المستثمرين والعملاء في السوق خلال فترة وجيزة من عمرها لاتتجاوز 8 أشهر، فضلاً عن قدرتها على تسعير وحداتها بالشكل المناسب الأمر الذي ساهم في تكوين انطباع عنها بالمعقولية في التسعير والبيع، وجنبها ما اتهمت به شركات أخرى من الطمع والجشع والمغالاة في الأسعار، وفوق هذا وذلك قدرة الشركة الفائقة على مواجهة التحديات التي تطرأ على السوق خاصة ارتفاع أسعار مواد البناء لما له من تداعيات خطيرة على أسعار الوحدات ورغم أن الأسعار تزيد بمعدل 20% سنوياً إلا أن “منازل” لم ترفع اسعار وحداتها درهما واحدا، في حين أن السوق يشهد في الداخل والخارج العديد من الشركات التي تلجأ لزيادة اسعار وحداتها أكثر من مرة خلال العام.
وكيف واجهت “منازل” تحديات ارتفاع أسعار مواد البناء في مشاريعها؟
- ارتفاع تكاليف جميع العناصر في مجال البناء والتشييد في الدولة مقارنة بمناطق أخرى في العالم، سواء على مستوى الأراضي أو الأسمنت أو الحديد أو التشطيبات أو أجور العمالة أو ندرة شركات المقاولات التي تلتزم بمعايير الجودة، مثّل تحدياً كبيراً لكل شركات التطوير العقاري، إلا أن “منازل” كان لديها رؤية متكاملة لمواجهة هذا التحدي وابتكرت حلولاً ذاتية غير مسبوقة ربما يصعب نجاحها في حالة العديد من الشركات الأخرى، من بينها التحالف وعقد شراكات مع شركات توفر الأراضي ومواد البناء بتكلفة معقولة للمشاريع المطروحة، فضلا عن توفير شركات المقاولات والعمالة، كما قامت “منازل” بعقد تحالفات مع العديد من المؤسسات المالية لتوفير التمويل حتى 90% من قيمة الوحدة بفائدة منخفضة نسبيا لتسهيل عملية شراء الوحدات على المستثمرين.
*أعلنتم عن خطة خمسية للشركة تستهدف إقامة مشاريع عقارية من فئة الاسكان المتوسط في 6 دول عربية.. فهل يعني ذلك بداية عصر التدويل لمنهج الاستثماري للشركة عالمياً؟
- السوق المحلي مهما اتسعت دائرته فهو محدود في نهاية الأمر مقارنة بالطاقة الاستيعابية لشركات التطوير العقاري، وفي نفس الوقت تشهد الأسواق العقارية في معظم دول منطقة الشرق الأوسط، خاصة العربية منها، نموا كبيرا في مجال الاسكان المتوسط وحققت الشركات التي دخلت تلك الأسواق عوائد خيالية، ولعل ذلك بعض الأسباب التي دفعت “منازل” لإعداد خطة خمسية تهدف إلى الاستفادة من الفرص المتاحة ليس فقط على مستوى الإمارات بل على مستوى المنطقة ككل، ولاشك في أن الخط الاستثماري للشركة الذي يركز على الاسكان المتوسط لن يتوقف عند حدود المحلية، بل ستقوم الشركة بتدويله خلال العام الجاري من خلال الاعلان عن مشاريع عقارية من فئة الاسكان المتوسط في ست دول عربية باستثمارات تتجاوز 40 مليار درهم في إطار الخطة الخمسية الجديدة للشركة، ومثلت مشروعات “بوابة تونس” و”عمان جاردن” باكورة هذه المشاريع.وتساهم الخطة في تعزيز توجه “منازل” الاستراتيجي الذي تميزت به في قطاع البناء والتشييد والتنمية العمرانية على مستوى الشرق الأوسط، وليس منطقة الخليج فقط، وهو التركيز على تطوير الوحدات العقارية التي تلبي احتياجات أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة بأسعار تنافسية وجودة عالية، لتحقيق طموحات وأحلام تلك الشريحة العريضة من الراغبين في تملك وحدات سكنية متميزة، فضلا عن تحقيق أهداف اقتصادية واجتماعية تساهم في رفع معدلات الأمان الاجتماعي والاقتصادي بالبلدان المختارة، من منطلق قناعة “منازل” التامة بأهمية المسؤولية الاجتماعية لرأس المال.
وهل ستلعبون على وتر الأسعار المنخفضة لتسويق مشاريعكم المطروحة في تلك الدول كما تفعل الشركات الأخرى؟
مما لاشك فيه أن الأسعار تمثل أحد المرتكزات الأساسية المهمة في قرار شراء الوحدة السكنية لكنه ليس الأول ولا الوحيد، وهناك عناصر أخرى يتوقف عليها قرار الشراء من أهمها موقع المشروع وسمعة الشركة ومستوى التشطيب ومعايير البناء والالتزام بمواعيد التسليم وجمال التصميم والخدمات المرتبطة بالمشروع، وغيرها من العناصر، ومع هذا أقول إن أسعار وحدات مشاريع “منازل” المختلفة غير مسبوقة في الإمارات وكذلك في الدول العربية الأخرى، وهي أسعار تنافسية تتناسب مع مستويات الدخول المستهدفة مقارنة بموقع المشروعات ومستوى التشطيبات ومعايير البناء والتصميم.
*ما هي الدول المرشحة لإقامة مشروعات فيها من قبل “منازل” في إطار خطتها الخمسية الجديدة، وما هو حجم الوحدات المستهدف إنشاؤها؟
- نستهدف تطوير مشاريع عقارية في 6 دول عربية هي الإمارات والسعودية والأردن وتونس والمغرب ومصر، وتتضمن تلك المشاريع بناء 50 ألف وحدة تتنوع ما بين وحدات سكنية وتجارية ومكتبية وترفيهية، إضافة إلى 20 ألف وحدة يجري تشييدها حاليا في مشاريع الشركة التي تم الإعلان عنها داخل الإمارات وخارجها، وتصل تكلفة المشاريع المستهدفة في الخطة الخمسية إلى 40 مليار درهم في نهاية المدة الزمنية المقررة. وبدأنا بالفعل في تنفيذ الخطة الخمسية مع الإعلان عن مشروع “عمان جاردن” في المملكة الأردنية الهاشمية الذي يمثل باكورة مشاريعنا الخارجية، ويضم 1700 وحدة سكنية متنوعة، ويقع على مساحة 500 ألف متر مربع، ويشمل مجمعا سكنيا متكاملا به ملاعب وحدائق، باستثمارات 1،5 مليار درهم. إضافة إلى مشروع “بوابة تونس” الذي يتميز بتصميمه المعماري الفريد المستوحى من تصميم مدينة البندقية الإيطالية المتميزة، وهو يحتوي على 3200 وحدة سكنية متنوعة ما بين فلل وشاليهات و4 فنادق ومرسى للقوارب يستوعب 1500 قارب، بالإضافة إلى ملاعب جولف متطورة، باستثمارات تصل إلى 3 مليارات درهم. ومن المقرر أن يبدأ تنفيذ المشروعين في الربع الأول من العام الحالي.
*ومتى سيتم الإعلان عن المشاريع الجديدة في الدول الأخرى في إطار تلك الخطة؟_ سيشهد النصف الأول من العام الجاري الإعلان عن مشاريع ضخمة ل”منازل” في دولة الإمارات والسعودية، ويجري حالياً إنهاء الإجراءات اللازمة وتصميم المشروعات وتحديد التكاليف الاستثمارية لها، وتتسم خريطة مشاريع “منازل” خلال الخطة الخمسية ارتفاع الوزن النسبي لدولة الإمارات في تلك المشاريع خاصة إمارتي أبوظبي ودبي، يليها السعودية ومصر وتونس والمغرب والأردن، وتبلغ نسبة دولة الإمارات من حجم الاستثمارات المقررة في إطار الخط النسبة الأكبر من تلك المشاريع.
الخليج 26/01/2008
أفاد محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس ادارة شركة “منازل العقارية”، بأن الشركة تعتزم الاستثمار العقاري في 6 دول عربية هي الإمارات والسعودية والأردن وتونس والمغرب ومصر، وتتضمن تلك المشاريع بناء 50 ألف وحدة تتنوع ما بين وحدات سكنية وتجارية ومكتبية وترفيهية، إضافة إلى 20 ألف وحدة يجري تشييدها حالياً في مشاريع الشركة التي تم الإعلان عنها داخل الإمارات وخارجها، وتصل تكلفة المشاريع المستهدفة في الخطة الخمسية إلى 40 مليار درهم في نهاية المدة الزمنية المقررة.وذكر القبيسي في حديث خاص ل” الخليج” ان النصف الأول من العام الجاري سيشهد الإعلان عن مشاريع ضخمة ل “منازل” في دولة الإمارات والسعودية، ويجري حاليا إنهاء الإجراءات اللازمة وتصميم المشروعات وتحديد التكاليف الاستثمارية لها.وكشف ان الأيام المقبلة ستشهد عدداً من اتفاقيات الشراكة والتحالف بين “منازل” والعديد من الشركات الاستثمارية الكبرى بهدف تحقيق تحالف استراتيجي لتنفيذ عدد من المشروعات العقارية وفق أحدث التصميمات والتقنيات العالمية.وأشار إلى أن إدارة “ منازل” تسعى إلى تنفيذ مجموعة من الإجراءات التي تتوافق مع قانون سوق المال تتعلق بتنظيم سجلات المساهمين واستكمال باقي شروط الإدراج في سوق الأوراق المالية تمهيداً لتقديم طلب إدراج الشركة في أسواق الأسهم المحلية والحصول على موافقة الجهات المختصة لطرح الشركة في السوق المحلي 2008. وفي ما يلي نص الحوار:
الإعلان عن مشاريع ضخمة في الإمارات والسعودية في النصف الأول
* بعد مرور ما يقرب من 5 سنوات على بداية الطفرة العمرانية في أبوظبي ،كيف تقيمون هذه الطفرة؟ وما هي ملامح الصورة المستقبلية لها؟
- بشهادة التقرير المحلية والدولية تشهد إمارة أبوظبي حاليا طفرة في تنفيذ المشروعات العقارية العملاقة التي يمكن أن تجعل من الإمارة منارة عمرانية في المنطقة والعالم، وحسب المعلومات المتوفرة فإن ما أعلن عنه من مشروعات، سواء لشركة الدار أو صروح أو منازل أو القدرة وغيرها من الشركات في الإمارة، لا يمثل سوى نذر يسير من المشروعات المتوقعة وربما لا يتجاوز 10% مما هو متوقع خلال السنوات المقبلة، وستشهد الأيام المقبلة الإعلان عن مشاريع للتطوير العقاري تفوق الخيال.وأهم ما يميز الطفرة العقارية في الإمارة أنها تمزج مزجا فريدا بين خصوصية المجتمع الإماراتي بعاداته وتقاليده العريقة والخبرة العالمية في مجال التطوير العقاري، فضلا عن وعي القيادة في حكومة أبوظبي بالخطوات المتخذة في هذا المجال وقدرتها على التدخل في الوقت المناسب لضبط السوق وحماية المستثمرين والشركات من خلال نظام دقيق للرقابة والمتابعة بدليل ما قامت به حكومة أبوظبي من خطوات لإعادة الانضباط لسوق الإيجارات في الوقت المناسب قبل انفجار القيمة الإيجارية واستفحال آثارها السلبية على الاقتصاد الوطني.وإذا كان هنالك من يتحدث عن تحديات أو معوقات تواجه الطفرة العقارية في الإمارة، فإن وجود مثل هذه المعوقات أو التخوفات في السنوات الأولى من عمر أية نهضة عقارية أمر طبيعي، وعلى المتخوفين أن يراجعوا التاريخ جيدا، ومن يتابع سوق العقارات في الإمارة خاصة والدولة عامة سيجد أن هناك ندرة في العمالة الفنية المتخصصة وشركات المقاولات مقارنة بحجم المشروعات المطروحة، إضافة إلى التمويل المتاح، وكلها تحديات تتلاشى تدريجياً بمرور الوقت، ومما يدعو للطمأنينة، كما قلنا، أن القطاع يدرك هذه التحديات ويتخذ من الخطوات ما يساعد على مواجهتها دون أضرار أو خسائر بمساندة كريمة من الحكومة على كافة المستويات.
*أعلنتم من قبل سعي إدارة الشركة لإدراجها في أسواق الأسهم المحلية ، فما هي الاجراءات الجديدة التي اتخذتموها في هذا المجال؟
- أصر المؤسسون لشركة “منازل” العقارية منذ البداية على أن تولد الشركة عملاقة لتتمكن من المنافسة في سوق لا يعيش فيه إلا الكبار، ومن هنا جاء قرار تحديد رأسمال الشركة بمليارين ونصف المليار درهم، ولاشك في أن مثل هذا الحجم من رأس المال لا تستطيع مجموعة محدودة من المساهمين تغطيته، هذا فضلا عن القناعة التامة لدى المؤسسين منذ البداية بضرورة فتح المجال أمام أكبر عدد من المستثمرين والمساهمين للمساهمة في تأسيس الشركة والاستفادة من الفرص المتاحة أمامها لتعظيم أموالهم، ولاشك في أن هذا الأمر يعالج فكرة الربح السريع والاقتصاد الخامل التي تسيطر على معظم المستثمرين في الإمارات، وتدفع هؤلاء المستثمرين للتفكير في الاستثمار المباشر بإقامة مشروعات تنموية تفيد الدولة والمجتمع وليس فقط الاستثمار غير المباشر في البورصة.وتسعى إدارة الشركة الحالية إلى تنفيذ مجموعة من الإجراءات التي تتوافق مع قانون سوق المال تتعلق بتنظيم سجلات المساهمين واستكمال باقي شروط الإدراج في سوق الأوراق المالية تمهيداً لتقديم طلب إدراج الشركة في أسواق الأسهم المحلية والحصول على موافقة الجهات المختصة لطرح الشركة في السوق المحلي 2008.
*في ظل المشروعات التي تتجاوز قيمتها مليارات الدولارات بما يوازي ضعف رؤوس اموال الشركات عدة مرات، يرى بعض المحللين ضرورة الاندماج أو التحالف بين الشركات العقارية الصغيرة لمواجهة التحديات الكامنة في السوق وتمكينها من البقاء ، فهل تخطط “منازل” لإقامة تحالفات من هذا النوع لترسيخ أقدامها في سوق العقارات المحلي والاقليمي؟
- بالفعل تؤمن “منازل” بأهمية التحالف مع شركاء متجانسين لانجاز الأعمال والمشروعات الكبرى والدخول في مصاف الشركات العالمية، وفي هذا الإطار ستشهد الأيام المقبلة عدداً من اتفاقيات الشراكة والتحالف بين “منازل” والعديد من الشركات الاستثمارية الكبرى بهدف تحقيق تحالف استراتيجي لتنفيذ عدد من المشروعات العقارية وفق أحدث التصميمات والتقنيات العالمية. وتنبع هذه التحالفات من قناعة “منازل” التامة بأن التكتلات تمثل أحد أهم الأدوات والوسائل للانتقال من المحلية إلى العالمية، وتحقيق الطموحات الكبرى للشركات، وتحويل المشروعات الكبرى من الحلم إلى واقع ملموس، فضلا عن القناعة التامة بأهمية الشركاء المتحالفين مع “منازل” في مجال التنمية الاقتصادية باعتبارهم من أبرز الشركات الاستثمارية والتطويرية الخاصة ليس على مستوى ابوظبي فقط بل على مستوى دولة الإمارات ككل.
ويسعى التحالف الجديد إلى تطوير عدد من المشاريع العقارية التي تضم وحدات تجارية وسكنية وفندقية وترفيهية متكاملة، لتعزيز مسيرة التنمية في الدولة، مؤكدا ان عدد الوحدات السكنية التي ستوفرها تلك المشروعات يصل إلى 20 ألف وحدة سكنية، يتم تطويرها خلال خمس سنوات، بمعدل 4 آلاف وحدة سنويا في المتوسط.وتحدد اتفاقيات التحالف مع الشركاء الرئيسيين في تطوير تلك المشروعات مشاركة الشركات المتحالفة مع “منازل” في توفير أراض في مواقع مميزة، على أن تقوم “منازل” بتطوير تلك الأراضي على مراحل في صورة مشاريع عمرانية وسكنية ومتكاملة وفقا لأحدث تكنولوجيات البناء والتصميم، ابتداءً خلال العام الحالي. ومن شأن هذه المشروعات أن تعزز من أصول شركة “منازل” وترفع من قيمة القاعدة الرأسمالية لها، مما يحقق الهدف الذي حددته “منازل” لنفسها من تدشينها وهو تعظيم اموال المساهمين فيها، وتحقيق قيمة مضافة للاقتصاد المحلي، فضلا عن كونها ترسي أسسا قوية تمثل خطوة مهمة في طريق إدراج الشركة في أسواق المال المحلية كهدف وضعته إدارة الشركة نصب عينها بعد استكمال الشروط والإجراءات التي حددتها القوانين التي تنظم عمل أسواق المال.
*كيف ترى تأثير ارتفاع الإيجارات في معدل الطلب على الاسكان المتوسط في المستقبل؟
- تتوقع العديد من الدراسات ارتفاع اسعار الايجارات في الدولة خلال السنوات المقبلة وبررت هذه الدراسات توقعاتها بمجموعة من الأسباب من بينها وجود طلب مستمر وارتفاع تكاليف البناء وتأخر تسليم العديد من المشروعات والتركيز على مشروعات الاسكان الفاخر. ولاشك في ان هذه التوقعات تعزز الطلب على الاسكان المتوسط باعتباره الشريحة الاكبر في هيكل الطلب على الوحدات السكنية في الدولة، ومن ثم فإنني أتوقع أن تشهد الدولة مزيداً من المشروعات العقارية في اتجاه الإسكان المتوسط على حساب الفاخر وذلك خلال السنوات الخمس المقبلة، في ظل التوقعات التي تشير إلى إمكانية حدوث نوع ما من الاستقرار في الطلب على الوحدات الفاخرة وزيادة على المتوسطة، يقابلها استقرار في المعروض من الإسكان الفاخر، وفي الوقت نفسه زيادة ملموسة في المعروض من فئة الاسكان المتوسط، في ظل الأخبار التي تتحدث عن خطط للعديد من شركات التطوير العقاري لإقامة مشاريع عقارية لذوي الدخول المتوسطة.ولاشك في أن القدرة المالية لأصحاب الدخول المتوسطة في العديد من المجتمعات ومن بينها الإمارات، تتسم بالتجدد والنمو بصورة مستمرة خاصة في ظل تبني تلك الدول لسياسات الانفتاح الاقتصادي، فضلا عن كون تلك الفئات لديها تطلعات استهلاكية تتميز بالشراهة نتيجة الرغبة في تحسين مستوى المعيشة والعيش في مستوى أعلى من الرفاهية. يضاف إلى ذلك الطبيعة الخاصة لدولة الإمارات واعتماد أغلب القطاعات الاقتصادية فيها على العمالة الوافدة، ومعظم تلك العمالة يستهدف الادخار وليس الاستهلاك في المقام الأول ومن ثم فهو يسعى إلى مسكن متوسط يؤويه وليس المسكن الفاخر، الأمر الذي يعزز الطلب بصورة أكبر على الاسكان المتوسط في الدولة.
*يرى البعض أن تجاوب الشركات العقارية مع هيكل الطلب وتحيزه لفئة الاسكان المتوسط مازالت ضعيفة للغاية بدليل ندرة المشاريع العقارية من هذا النوع، فكيف ترى السبب في ذلك؟
- قبل كل شيء علينا أن نأخذ في الاعتبار العمر الزمني للطفرة العقارية في الدولة عند التقييم، والجميع يتفق على أن الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة وليدة ولم تصل إلى مرحلة النضج الكامل بعد، ومن المعلوم أن كل طفرة تركز في بدايتها على تلبية طلبات الفئة الغنية التي تملك الوفرة المالية، ومن هنا جاء تركيز شركات التطوير العقاري على الإسكان الفاخر والسياحي في البداية لتلبية طلب هذه الشريحة المهمة ومن ناحية أخرى تحقيق وفورات مالية تساهم في وقوف الشركات على قدميها وتحقيق عوائد مالية جيدة للمساهمين، فضلاً عن إنجاز مشاريع تلبي حاجة الفئات الأخرى من المجتمع، بعدها يصل السوق إلى مرحلة النضج التي تمارس فيها نظرية العرض والطلب مفعولها وتحدد نجاح الشركات أو فشلها.ومن المؤكد، ووفقا للمتغيرات التي تطرأ على السوق العقاري في الدولة والمنطقة، أن سوق العقارات في الإمارات على وشك الوصول إلى هذه المرحلة في القريب، وخلال سنوات محدودة ستتجه الكثير من الشركات لإقامة مشروعات الاسكان المتوسط ، علما بأن “منازل” كانت سباقة في هذا الميدان وستظل كذلك لأن مفتاح السر للاستثمار في هذا القطاع مازال وسيظل بيدها.ولاشك في أن ميلاد عشرات الشركات العقارية التي تركز على الإسكان المتوسط للمواطنين والوافدين أمر جيد يصب في مصلحة المستثمرين الراغبين في شراء الوحدات من ناحية، ومن ناحية أخرى يساهم في تعزيز مسيرة الشركات العقارية ودفعها للعمل على أسس صحيحة بما يؤهلها في نهاية الأمر للمنافسة في الداخل والخارج. ورغم ما سبق، ينبغي التنبيه إلى أن ما طرح من مشاريع متوسطة حتى الآن لا يلبي سوى نسبة ضئيلة للغاية من حجم الطلب على تلك النوعية من الوحدات السكنية، مما يعني أن السوق يعيش حالة من الترقب والتعطش لمزيد من المشروعات من هذا النوع.
*ما هي الدروس المستفادة من تجربة “منازل” في سوق الإسكان المتوسط؟
- تجربة “منازل” في التطوير العقاري تمثل تجربة فريدة، رغم قصر المدة الزمنية لها، وهي تستحق الدراسة من عدة زوايا، لعل أبرزها قدرة الشركة الفائقة على اختيار وتحديد نهجها الاستثماري بدقة ونجاحها في بناء جسور قوية للثقة بينها وبين المستثمرين والعملاء في السوق خلال فترة وجيزة من عمرها لاتتجاوز 8 أشهر، فضلاً عن قدرتها على تسعير وحداتها بالشكل المناسب الأمر الذي ساهم في تكوين انطباع عنها بالمعقولية في التسعير والبيع، وجنبها ما اتهمت به شركات أخرى من الطمع والجشع والمغالاة في الأسعار، وفوق هذا وذلك قدرة الشركة الفائقة على مواجهة التحديات التي تطرأ على السوق خاصة ارتفاع أسعار مواد البناء لما له من تداعيات خطيرة على أسعار الوحدات ورغم أن الأسعار تزيد بمعدل 20% سنوياً إلا أن “منازل” لم ترفع اسعار وحداتها درهما واحدا، في حين أن السوق يشهد في الداخل والخارج العديد من الشركات التي تلجأ لزيادة اسعار وحداتها أكثر من مرة خلال العام.
وكيف واجهت “منازل” تحديات ارتفاع أسعار مواد البناء في مشاريعها؟
- ارتفاع تكاليف جميع العناصر في مجال البناء والتشييد في الدولة مقارنة بمناطق أخرى في العالم، سواء على مستوى الأراضي أو الأسمنت أو الحديد أو التشطيبات أو أجور العمالة أو ندرة شركات المقاولات التي تلتزم بمعايير الجودة، مثّل تحدياً كبيراً لكل شركات التطوير العقاري، إلا أن “منازل” كان لديها رؤية متكاملة لمواجهة هذا التحدي وابتكرت حلولاً ذاتية غير مسبوقة ربما يصعب نجاحها في حالة العديد من الشركات الأخرى، من بينها التحالف وعقد شراكات مع شركات توفر الأراضي ومواد البناء بتكلفة معقولة للمشاريع المطروحة، فضلا عن توفير شركات المقاولات والعمالة، كما قامت “منازل” بعقد تحالفات مع العديد من المؤسسات المالية لتوفير التمويل حتى 90% من قيمة الوحدة بفائدة منخفضة نسبيا لتسهيل عملية شراء الوحدات على المستثمرين.
*أعلنتم عن خطة خمسية للشركة تستهدف إقامة مشاريع عقارية من فئة الاسكان المتوسط في 6 دول عربية.. فهل يعني ذلك بداية عصر التدويل لمنهج الاستثماري للشركة عالمياً؟
- السوق المحلي مهما اتسعت دائرته فهو محدود في نهاية الأمر مقارنة بالطاقة الاستيعابية لشركات التطوير العقاري، وفي نفس الوقت تشهد الأسواق العقارية في معظم دول منطقة الشرق الأوسط، خاصة العربية منها، نموا كبيرا في مجال الاسكان المتوسط وحققت الشركات التي دخلت تلك الأسواق عوائد خيالية، ولعل ذلك بعض الأسباب التي دفعت “منازل” لإعداد خطة خمسية تهدف إلى الاستفادة من الفرص المتاحة ليس فقط على مستوى الإمارات بل على مستوى المنطقة ككل، ولاشك في أن الخط الاستثماري للشركة الذي يركز على الاسكان المتوسط لن يتوقف عند حدود المحلية، بل ستقوم الشركة بتدويله خلال العام الجاري من خلال الاعلان عن مشاريع عقارية من فئة الاسكان المتوسط في ست دول عربية باستثمارات تتجاوز 40 مليار درهم في إطار الخطة الخمسية الجديدة للشركة، ومثلت مشروعات “بوابة تونس” و”عمان جاردن” باكورة هذه المشاريع.وتساهم الخطة في تعزيز توجه “منازل” الاستراتيجي الذي تميزت به في قطاع البناء والتشييد والتنمية العمرانية على مستوى الشرق الأوسط، وليس منطقة الخليج فقط، وهو التركيز على تطوير الوحدات العقارية التي تلبي احتياجات أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة بأسعار تنافسية وجودة عالية، لتحقيق طموحات وأحلام تلك الشريحة العريضة من الراغبين في تملك وحدات سكنية متميزة، فضلا عن تحقيق أهداف اقتصادية واجتماعية تساهم في رفع معدلات الأمان الاجتماعي والاقتصادي بالبلدان المختارة، من منطلق قناعة “منازل” التامة بأهمية المسؤولية الاجتماعية لرأس المال.
وهل ستلعبون على وتر الأسعار المنخفضة لتسويق مشاريعكم المطروحة في تلك الدول كما تفعل الشركات الأخرى؟
مما لاشك فيه أن الأسعار تمثل أحد المرتكزات الأساسية المهمة في قرار شراء الوحدة السكنية لكنه ليس الأول ولا الوحيد، وهناك عناصر أخرى يتوقف عليها قرار الشراء من أهمها موقع المشروع وسمعة الشركة ومستوى التشطيب ومعايير البناء والالتزام بمواعيد التسليم وجمال التصميم والخدمات المرتبطة بالمشروع، وغيرها من العناصر، ومع هذا أقول إن أسعار وحدات مشاريع “منازل” المختلفة غير مسبوقة في الإمارات وكذلك في الدول العربية الأخرى، وهي أسعار تنافسية تتناسب مع مستويات الدخول المستهدفة مقارنة بموقع المشروعات ومستوى التشطيبات ومعايير البناء والتصميم.
*ما هي الدول المرشحة لإقامة مشروعات فيها من قبل “منازل” في إطار خطتها الخمسية الجديدة، وما هو حجم الوحدات المستهدف إنشاؤها؟
- نستهدف تطوير مشاريع عقارية في 6 دول عربية هي الإمارات والسعودية والأردن وتونس والمغرب ومصر، وتتضمن تلك المشاريع بناء 50 ألف وحدة تتنوع ما بين وحدات سكنية وتجارية ومكتبية وترفيهية، إضافة إلى 20 ألف وحدة يجري تشييدها حاليا في مشاريع الشركة التي تم الإعلان عنها داخل الإمارات وخارجها، وتصل تكلفة المشاريع المستهدفة في الخطة الخمسية إلى 40 مليار درهم في نهاية المدة الزمنية المقررة. وبدأنا بالفعل في تنفيذ الخطة الخمسية مع الإعلان عن مشروع “عمان جاردن” في المملكة الأردنية الهاشمية الذي يمثل باكورة مشاريعنا الخارجية، ويضم 1700 وحدة سكنية متنوعة، ويقع على مساحة 500 ألف متر مربع، ويشمل مجمعا سكنيا متكاملا به ملاعب وحدائق، باستثمارات 1،5 مليار درهم. إضافة إلى مشروع “بوابة تونس” الذي يتميز بتصميمه المعماري الفريد المستوحى من تصميم مدينة البندقية الإيطالية المتميزة، وهو يحتوي على 3200 وحدة سكنية متنوعة ما بين فلل وشاليهات و4 فنادق ومرسى للقوارب يستوعب 1500 قارب، بالإضافة إلى ملاعب جولف متطورة، باستثمارات تصل إلى 3 مليارات درهم. ومن المقرر أن يبدأ تنفيذ المشروعين في الربع الأول من العام الحالي.
*ومتى سيتم الإعلان عن المشاريع الجديدة في الدول الأخرى في إطار تلك الخطة؟_ سيشهد النصف الأول من العام الجاري الإعلان عن مشاريع ضخمة ل”منازل” في دولة الإمارات والسعودية، ويجري حالياً إنهاء الإجراءات اللازمة وتصميم المشروعات وتحديد التكاليف الاستثمارية لها، وتتسم خريطة مشاريع “منازل” خلال الخطة الخمسية ارتفاع الوزن النسبي لدولة الإمارات في تلك المشاريع خاصة إمارتي أبوظبي ودبي، يليها السعودية ومصر وتونس والمغرب والأردن، وتبلغ نسبة دولة الإمارات من حجم الاستثمارات المقررة في إطار الخط النسبة الأكبر من تلك المشاريع.
