bnyder2002
عضو نشط
في ظل غياب «التنظيم» وإصدار قوانين غير مدروسة
التضخم يتسلل إلى السوق العقارية .. و«السكني» يزداد تأزماً
محمد المملوك
الأحد, 8 - يونيو - 2008
أزمة تخلق أزمة.. وتتفاقم «الأزمات» في ظل غياب «التنظيم»، وإصدار قوانين غير مدروسة لها انعكاسات سلبية على السوق العقارية في الكويت. حتى باتت السوق تواجه عدة أزمات، فازداد وضعها «تأزما»، بينما ساهمت القوانين «المضادة» للاحتكار في تزايد معدلات التضخم.
خبراء عقار واقتصاديون أكدوا لـ «الوسط» أن أزمة «الرهن العقاري» تواجه القطاعين السكني والاستثماري، ولفتوا إلى أن بداية التضخم كانت مطلع هذا العام، لكن قرارات البنك المركزي بمنع الرهن العقاري ووقف تمويل العقارات للمواطنين كانت سببا رئيسيا لتفاقم أزمة التضخم وبلوغها مرحلة متقدمة.
وأضافوا: إن قطاع العقار السكني يواجه ركودا بنسبة 55 في المئة عن الفترة ذاتها من العام الماضي، مشيرين إلى أن المواطنين متخوفون من شراء القسائم السكنية تحسبا لانخفاض «ممكن» في الفترة المقبلة.
وأعرب آخرون عن أملهم أن يعمل مجلس الأمة على تفعيل القوانين، ومن أبرزها قانون الـ «b.o.t»، الذي بدوره يدفع بالسوق العقارية إلى الأمام، داعين إلى ضرورة وضع تشريعات بإمكانها تعزيز طرح أراض ومشاريع عاجلة لمدن جديدة، مؤكدين أن التجربة التي نجحت فيها الدول المجاورة خير دليل على إعادة السوق العقارية إلى طبيعتها. وهنا التفاصيل:
قال الرئيس التنفيذي لشركة أعيان أحمد الدوسري: إن الأزمة العقارية الأميركية لم تكن شديدة الضرر على منطقة الخليج، وذلك لعدم ارتباط أسواق العقار فيها باستثمارات أو أسهم تتعلق بتداول عقاري، فضلا عن ذلك فإن التضخم الذي أصاب قطاع العقار في الكويت أخيرا جاء نتيجة وجود عمليات تداول مستمرة وطلب متزايد، وهذا ما أدى إلى تدخل الجهات الرسمية بوضع تشريعات وقوانين للحد من عملية الارتفاع المتتالية في الأسعار، التي أصبحت غير طبيعية في الآونة الأخيرة.
وأضاف: كان هناك وسطاء وتجار وسماسرة يتلاعبون بالسوق من أجل تحقيق مكاسب مالية، وهذه المعاملات انعكست على السوق الكويتية بشكل سلبي، وكانت عملية غلاء الأسعار في مجالات متعددة، ومن بينها قطاع العقار الذي أصيب بعمليات احتكار من بعض التجار والشركات كانت جميعها سببا رئيسيا في خلق مناخ مشتعل بين التجار والمحتكرين في عدة مناطق في الكويت، وقد لا تكون متركزة في المناطق الداخلية بقدر ما كانت تتركز في المناطق الشمالية والجنوبية، التي تتوافر بها مساحات شاسعة من الأرض، والدليل على ذلك ما يحدث في مناطق الخيران والعقيلة وشرق القرين وغيرها.
وأوضح الدوسري أن الأزمة التي شهدتها الأسواق الأخرى لم تكن لها علاقة بالسوق الكويتية نهائيا، لكن تخوف البنك المركزي الكويتي من التضخم بشكل عام جعله يلجأ إلى «الانسحاب» من صرف العملة (الدينار) مقابل الدولار فقط إلى طرحها أمام مجموعة من العملات، وذلك حتى لا ينعكس التدهور الاقتصادي الأميركي المرتبط بصرف الدولار مقابل العملات الأخرى، وكان قرار حكيما في الحد من التضخم في هذا الجانب، وتحققت النظرية من خلال إصدار قرار بنك الكويت المركزي لفك الدينار مقابل الدولار، وهنا انسحبت الكويت من «مصيدة» تدهور الدولار، لكن تفاقم الأسعار في السوق العقارية ووصولها إلى مرحلة التضخم كان بحاجة إلى قرار ينزع «فتيل الانفجار».
وزاد: وبالفعل كان قرار «المركزي» أيضا بوقف عمليات التداول من خلال تمويل البنوك المحلية لما تصل نسبته إلى 70 في المئة من قيم العقار الذي يريد أن يمتلكه أي مواطن للاستثمار أو الاستحواذ مهتم، وهو ما ساعد على تنشيط السوق بشكل كبير، وكان لهذه العملية دور كبير في عمليات الإحلال والتجديد للعمارات الاستثمارية والتجارية، ما دفع كثيرين إلى تملك العقارات ومشاركة البنوك في عمليات التمويل لإنشاء وتشييد مثل هذه العقارات وتسويقها، ومن ثم سداد القروض عن طريق الدخل والأرباح، وواصل: كانت هذه العملية تسمى بـ«الرهن العقاري»، الذي تسب فعلا في ارتفاع الأسعار وتفاقم الأزمة في عدم وجود أراضي للتداول بسبب تدخل البنوك في التمويل للمستثمرين العقاريين وهو ما دعا تدخل أعضاء مجلس الأمة، وكذلك المشرع إلى اللجوء لوقف هذه العمليات، تحسبا لوقوع أزمة مماثلة لما حدث في أميركا، ومن ثم انهيار السوق العقارية، لذا كانت القرارات إيجابية وساعدت في حماية السوق من المضاربين، وفي الوقت ذاته من الدخول في أزمات جديدة بسبب الارتفاع الجنوني للأسعار، ناهيك عن تخوف الحكومة من «المتحكرين» بأن يتلاعبوا بالسوق، خصوصا بعد أن أصبح قطاع السكن الخاص فرصة استثمارية جيدة لهم، الذي نتجع عنه وجود شبه أزمة في السكن الخاص في كثير من المناطق الداخلية وارتفاع شديد في أسعار المناطق الخارجية والجديدة والحدودية.
ورأى أن القوانين التي عطلت الاستثمار في عقارات السكن الخاص والرهن العقاري هي بالفعل قوانين رخصت لحماية القطاع بأكمله.
ركود العقار
من جهته أكد رئيس اتحاد ملاك العقارات ورئيس مجلس إدارة شركة مجمعات الأسوق، والعضو المنتدب توفيق الجراح أن الحالة السيئة التي يشهدها قطاع العقارات «السكني والاستثمارى» في الوقت الراهن لم تكن بسبب رهن عقاري أو وسطاء أو غير ذلك بقدر ما كانت رهينة للتناقض بين القوانين والتشريعات والقرارات التي صدرت أخيرا، التي أدت إلى توقف القطاع، وذلك بنسبة 60 في المئة في السكن الخاص ونسبة 40 في المئة في «الاستثماري»، إذ إن قرار المركزي للبنوك المحلية بوقف التمويل منذ نحو ثلاثة أشهر، كان له أثره الواضح حاليا في الركود الذي أصاب السوق، الذي لم يحقق معدلات انخفاض كبيرة كما توقع خبراء السوق.
وقال الجراح: إن هناك مثالا حي في عملية تراجع السوق، نجد ملاك العقار والوسطاء إلى جانب المشتري أو المستثمر، الذي تراجع في الشراء والاستثمار بسبب القانون الأخير الذي وضع أمام ملاك المساحات الكبيرة، وإضافة رسوم تصل إلى 20 في المئة في الأراضي ذات المساحات، التي يمر عليها عام من دون تطوير، إضافة إلى ما نتج عن القرارات من تراجع بين المضاربين في سوق العقار، الذي خسروا أموالا كبيرة في عقارات قاموا بشراءها، وتراجعت أسعارها بعد صدور القرار
خطة للركود
وأوضح أن تحريك السوق من «الركود» لا يحتاج إلى التراجع عن القوانين والقرارات بقدر ما يحتاج إلى وضع خطة متكاملة منها طرح المساحات الجيدة للشركات والمطورين بهدف التوسع في توفير السكن الخاص من جانب وتهدئة الأسعار من جانب آخر، فضلا عن ذلك سيبتعد المضاربون عن التلاعب في السوق أمام وجود منظومة متكاملة ذات هدف واضح بجعل السوق يعيش رخاءا وليس ركودا كما هو الحال.
وبين الجراح أن هناك نحو ملياري دينار «استثمارات» أصيبت بالركود في العقارات، منها استثمارات لشركات وأخرى لملاك وتجار ومضاربين شملت نحو 800 قسيمة سكنية، وأكثر من 500 قطعة أرض ونحو 300 بيت حكومي و400 فيلا، وهذا ما يعد رقما ليس بسيطا لقطاع صغير مثل قطاع العقارات في الكويت.
وناشد الجراح السلطتين التشريعية والتنفيذية بضرورة وضع دراسة ذات جدوى حقيقية للخروج بقطاع العقارات من أزمة الركود التي يمكن أن تصبح تراكمية في المستقبل القريب.
وأشار إلى أن دور اتحاد ملاك العقار يهدف إلى حماية حقوق الملاك والدفاع عن مشكلاتهم وما يواجههم من قرارات وقوانين سلبية تضر بنشاطهم، وكذلك لوضع إطار سليم للقطاع العقاري ينظم حركة السوق «الاستثمار» والتملك ويمنع التلاعب ويحد من الارتفاع والتضخم الذي نعرفه عن الأسواق الأخرى وبدأ يتسلل إلى أسواقنا.
وشدد الجراح على ضرورة تعاون أعضاء مجلس الأمة في ما بينهم لوضع برنامج للنقاش ضمن ممثلين من الجهات المسؤولة عن العقار للبحث والتشاور أو تشكيل لجنة متكاملة يصبح لها دورها في وضع المقترحات والحلول لهذه الأزمة.
القوانين سلبية
وأوضح رئيس مجلس الإدارة لمجموعة الخرافي لؤي الخرافي أن الطفرة الكبيرة التي شهدها قطاع الاستثمار العقاري، والتي أدت إلى زيادة عدد المستثمرين كان لها سلبياتها وإيجابياتها، فهناك عقارات كانت في حاجة شديدة إلى قوانين أو مساعدة تحقق لها هدفها في الاستثمار، ومنها على سبيل المثال قوانين الـ Bot، التي من شأنها تطوير أملاك الدولة وإعادتها عقب فترة زمنية معينة يستثمرها القطاع الخاص، لكن عدم التزام الحكومة بما تصدره من قوانين بسبب العيوب والخلل في القوانين يجعلها فرصة للإلغاء أو الوقف، وهذا ما حدث في تجربة شركات كبيرة منها الوطنية العقارية وأجيلتي وغيرهما من الشركات التي تملكت عقارات وفق نظام الانتفاع، وتكبدت خسائر، ألا يحقق ذلك سلبية للسوق الاستثمارية العقارية وللقوانين ذاتها، فضلا عن ذلك لماذا لا تصدر الحكومة قراراتها وقوانينها وتتجه لتعديلها وفق المصلحة العامة ومصلحة القطاع الخاص كذلك؟
وقال الخرافي: هناك مسافات متباعدة بين السلطتين من جانب وبين تحقيق الفائدة للقطاع الخاص وجعله شريكا في الاستثمارات والنهوض بالدولة سواء في الإصلاح والإعمار والبناء وكذلك تطوير السوق، لأن نجاح الاستثمارات العقارية هو جزء من نجاح السوق المحلية، ولننظر إلى الدول المجاورة التي منحت للقطاع الخاص الفرصة الكبرى للإعمار والإصلاح والبناء، وبالفعل نجحت في النهوض ببلدانها وذلك في إطار موضوعي، بينما نحن في الكويت مازلنا ننظر إلى القطاع بالسلب ونعتبره سارقا للمال العام، وليس مطورا، والسبب عدم وجود حزمة قوانين هدفها الكامل وضع منظومة للاستثمار الناجح في ما يتعلق بقطاع النفط وقطاع العقارات والقطاع الاستثماري والسياحي والمالي، وهذا ما يتطلع إليه سمو أمير البلاد، ولذلك يتوجب علينا تفعيل هذه الرغبة السامية.
وعن وضع القطاع العقاري المحلي، وهل سيواجه أزمة مفاجئة قال الخرافي: السوق العقارية المحلية تواجه حاليا جزءا من التضخم والركود، وهذا بسبب عدم وجود نظام أو جهات منظمة لديها الصلاحيات الكاملة لوضع إطار سليم للقطاع، وليس مجرد جمعيات نفع عام غير جديرة باتخاذ قرار واحد فعال.
وتطرق الخرافي إلى أهمية تحويل الكويت مركزا ماليا وتجاريا إقليميا، من شأنه أن يحقق تطورا ملموسا للصناعة المالية للكويت، وهذا بحد ذاته يمثل تحديا لن يحقق الطموح في ظل هذه التقلبات في التشريعات والقوانين وعدم تكافؤ الفرص مع الطموحات والرغبات.
تباطؤ وتراجع
ويرى الخبير العقاري رجل الأعمال قيس الغانم أن مجلس الأمة السابق والراهن كان سببا في وصول قطاع العقارات إلى هذه الحالة السيئة، التي كادت تصل إلى مراحل شديدة من التضخم، مؤكدا أن تدخل بنك الكويت المركزي لوقف التمويل العقاري كان له أثره الجيد في نزع فتيل التضخم، وعلى الرغم من ذلك كان له أثر سلبي أكثر، ألا وهو تراجع القطاع وانهيار جزء كبير منه في بعض المناطق، والسبب في تكبد المستثمرين خسائر بسبب عدم وجود الطلب والتراجع في التداول، بالاضافة الى تخوف المواطنين من الدخول لشراء عقارات خوفا من أزمة مقبلة، وهو ما أدى إلى دخول القطاع في مرحلة سلبية ومؤثرة على السوق.
وأوضح أن السوق الكويتية تعتمد على مجموعة من المستثمرين الصغار والكبار، وهم طرف الخيط لرفع السوق أو هبوطها، وكذلك لتنشيط حالة القطاع بأكمله؛ لأنه لا خلاف على أن مكاتب الدلالين المنتشرة في عدد من المناطق تمثل نسبة 80 في المئة من حجم البيع والشراء والاستثمار في قطاع العقارات السكني والاستثماري، باستثناء 15 في المئة على «التجاري»، الذي يعود إلى الشركات الكبيرة والتجار العمالقة في السوق.
وقال الغانم: إن على الحكومة أن تتدخل لإزالة معوقات قطاع العقارات، إذ إنه لا يوجد وضع نظام سليم من دون معوقات للمواطن والمستثمر، وكذلك الشركات؛ لأن القطاع الخاص هو الذي يمكنه أن يحقق طفرة للسوق، وكذلك بأن يعزز من الاستثمارات من خلال المضاربة في المساحات المتوافرة وتطويرها.
وأشار إلى أن هناك كثيرا من السلبيات تواجه القطاع السكني والتجاري والاستثماري، أبرزها قانون الإيجارات والتملك للأجانب.
القطاع السكني
ورأى رجل الأعمال سعود صاهود المطيري أن قطاع العقارات في الكويت يشهد حالة تدهور شديدة بعد أن صدرت قرارات غير متناغمة مع حالة السوق، مشيرا إلى أن قانون فرض الرسوم على العقارات التي لم تطور لمنع الشركات من الاستثمار كان هدفا رئيسيا لبدء دخول القطاع السكني في مرحلة سيئة، ومن ثم تخوف المستثمرين من الشراء، بالاضافة الى احتراق السوق الاستثمارية، والتي تواجه حاليا نحو 30 في المئة من التراجع وعدم التداول بسبب ارتفاع الاسعار وعدم وجود مستثمرين أو ملاك، أضف إلى ذلك أن خروج البنوك وبالتحديد بيت التمويل الكويتي من إطار المساهمة في الاستثمار بالعقارات، دفع السوق إلى مواجهة نوع من الأزمة الحقيقية كان آخرها بيع بعض الأراضي من جانب بعض صغار المستثمرين بالخسائر للتخلص من عمليات الديون والفائدة التراكمية، لأنه لا يمكن أن يستثمروا عقاراتهم «المجمدة» لفترة زمنية، بعدها يمكن أن يحدث فيها انتعاش للسوق، وقد تطول أو تنخفض مدة الانتظار، وبالتالي يلجأ هؤلاء إلى التخلص من العقارات بدلا من الإبقاء عليها من دون مدة تقييم معينة.
وقال المطيري: هناك شركات تعمل في الاستثمار العقاري، ولم تنتظر وجود قرارات تقضي بفرض رسوم على الأراضي التي تمتلكها لتنفيذ مشاريع عليها، وهذا ما أدى إلى عدم وجود مقومات تعزز من الاستثمارات، ومن ثم عمد البعض من هذه الشركات إلى تقسيم الأراضي لبيعها والتخلص منها، لأنها دخلت في شراكة هدفها الربح وتحقيق عائدات للمساهمين وليس تجميد الاستثمارات لتحقيق رغبة للرجعية والتأخر في القرارات المعلبة.
ومن ثم اضطرت تلك الشركات إلى التخارج من هذه الاستثمارات، والبعض الآخر اضطر إلى الإسراع في بناء مشاريع وطرحها للتسويق، وفي ظل هذه التقلبات لم تكن القرارات صائبة ونتائجها عكسية وسلبية، وليست إيجابية بل على العكس أدت إلى حدوث أزمة عقارية وركود شديدين قد ينجم عنهما تضخم فعلي.
وذكر المطيري أن القرارات الخاطئة من المؤكد أنها تنعكس سلبا على قطاع العقار، وهذا ما حدث بالفعل مع قطاع عقارات الكويت.
مشاريع الشركات
وبدوره أكد العضو المنتدب لشركة المساكن الدولية أحمد الماجد أن المشاريع التي تنفذ في بناء المساكن من المؤكد أنها تخدم السوق إجمالا، وتخدم المواطن الباحث عن سكن خاص وفي الوقت ذاته تساهم في حل أزمة الرهن العقاري، مشيرا إلى أن هناك استثمارا حقيقيا وفاعلا للمشاريع التي تنفذها الشركات الكبيرة.
وأضاف: إن طرح المشاريع من قبل الحكومة للقطاع الخاص من شأنه أن يحقق نشاطا للسوق، وفي الوقت نفسه يحد من أزمة السكن الخاص الراهنة، كما أن تبني الدولة خطة شاملة من شأنه أن يخدم المواطنين الراغبين في الحصول على سكن. وأشار إلى أن الشركات الخاصة تحتاج إلى أراض لإنشاء مشاريع، وهذا حل بسيط لتطوير السكن الخاص في الكويت، ومن ثم تطوير آلية السوق وانتظامها بدلا من التحديات التي تواجه السوق، والتي نتج عنها ارتفاع شديد في الأسعار.
مساكن ومساحات
وذكر الماجد أن بناء المساكن ذات المساحات المتواضعة وبالتكلفة المتواضعة من الممكن أن يلبي رغبة شريحة كبيرة من المواطنين في توفير السكن الخاص، وهذا الأمر يحتاج إلى مشاركة الحكومة للقطاع الخاص، وذلك ضمن خطة ذات إطار سليم يهدف إلى منح السوق فرصة للنهوض بالاستثمارات، وعندها سيقضى على الاحتكار وتجميد الأراضي، لوجود المنافسة الشديدة من جانب الشركات التي تعمل في استثمار السكن الخاص.
من جانبه أكد رئيس اتحاد سماسرة العقار محمد الهاجري أن الاتحاد مازال يسعى إلى تحقيق طموحات الدلالين ومنها رفع نسبة السمسرة إلى 2 في المئة أسوة بالدول المجاورة، وكذلك وضع التشريعات التي تحفظ حقوق الدلالين ومنع الدلالين الدخلاء من العمل في قطاع السمسرة العقارية دون جهة رسمية يستند إليها.
وأشار إلى أن هناك طفرة عقارية كانت جيدة شهدها قطاع العقارات في العام الماضي، بدأت تتراجع في الآونة الأخيرة، وخصوصا مع الربع الأول من العام الحالي عقب إصدار قوانين للشركات المحتكرة للأراضي وهو ما أدى بالفعل إلى تراجع القطاع السكني بنسبة 40 في المئة في بداية السنة، وازدادت هذه النسبة في التراجع بين 50 و55 في المئة كنسبة ركود وتراجع على مستوى القطاع السكني، كما تراجعت الأسعار في بعض المناطق بنسبة 20 في المئة والبعض الآخر بين 25 و30 في المئة، وهذه التراجعات جاءت نتيجة قانون منع الرهن العقاري من بنك الكويت المركزي، وهذه الظروف قد تنعكس سلبا في الفترة المقبلة على المكاتب العقارية والدلالين، نظرا إلى توقف صغار المستثمرين عن الشراء، وهو ما يفتح منافذ للجدل في الوقت الراهن حول أهمية القطاع الاستثماري وضرورة إعادته لطبيعته ونشاطه السابق لتعزيز الاستثمارات وعمليات التداول على قطاع السكن الخاص.
وطالب الهاجري السلطة التشريعية بضرورة الاهتمام بوضع قانون ينظم السوق العقارية ويحد من أزمة الرهن العقاري الحالية
التضخم يتسلل إلى السوق العقارية .. و«السكني» يزداد تأزماً
محمد المملوك
الأحد, 8 - يونيو - 2008
أزمة تخلق أزمة.. وتتفاقم «الأزمات» في ظل غياب «التنظيم»، وإصدار قوانين غير مدروسة لها انعكاسات سلبية على السوق العقارية في الكويت. حتى باتت السوق تواجه عدة أزمات، فازداد وضعها «تأزما»، بينما ساهمت القوانين «المضادة» للاحتكار في تزايد معدلات التضخم.
خبراء عقار واقتصاديون أكدوا لـ «الوسط» أن أزمة «الرهن العقاري» تواجه القطاعين السكني والاستثماري، ولفتوا إلى أن بداية التضخم كانت مطلع هذا العام، لكن قرارات البنك المركزي بمنع الرهن العقاري ووقف تمويل العقارات للمواطنين كانت سببا رئيسيا لتفاقم أزمة التضخم وبلوغها مرحلة متقدمة.
وأضافوا: إن قطاع العقار السكني يواجه ركودا بنسبة 55 في المئة عن الفترة ذاتها من العام الماضي، مشيرين إلى أن المواطنين متخوفون من شراء القسائم السكنية تحسبا لانخفاض «ممكن» في الفترة المقبلة.
وأعرب آخرون عن أملهم أن يعمل مجلس الأمة على تفعيل القوانين، ومن أبرزها قانون الـ «b.o.t»، الذي بدوره يدفع بالسوق العقارية إلى الأمام، داعين إلى ضرورة وضع تشريعات بإمكانها تعزيز طرح أراض ومشاريع عاجلة لمدن جديدة، مؤكدين أن التجربة التي نجحت فيها الدول المجاورة خير دليل على إعادة السوق العقارية إلى طبيعتها. وهنا التفاصيل:
قال الرئيس التنفيذي لشركة أعيان أحمد الدوسري: إن الأزمة العقارية الأميركية لم تكن شديدة الضرر على منطقة الخليج، وذلك لعدم ارتباط أسواق العقار فيها باستثمارات أو أسهم تتعلق بتداول عقاري، فضلا عن ذلك فإن التضخم الذي أصاب قطاع العقار في الكويت أخيرا جاء نتيجة وجود عمليات تداول مستمرة وطلب متزايد، وهذا ما أدى إلى تدخل الجهات الرسمية بوضع تشريعات وقوانين للحد من عملية الارتفاع المتتالية في الأسعار، التي أصبحت غير طبيعية في الآونة الأخيرة.
وأضاف: كان هناك وسطاء وتجار وسماسرة يتلاعبون بالسوق من أجل تحقيق مكاسب مالية، وهذه المعاملات انعكست على السوق الكويتية بشكل سلبي، وكانت عملية غلاء الأسعار في مجالات متعددة، ومن بينها قطاع العقار الذي أصيب بعمليات احتكار من بعض التجار والشركات كانت جميعها سببا رئيسيا في خلق مناخ مشتعل بين التجار والمحتكرين في عدة مناطق في الكويت، وقد لا تكون متركزة في المناطق الداخلية بقدر ما كانت تتركز في المناطق الشمالية والجنوبية، التي تتوافر بها مساحات شاسعة من الأرض، والدليل على ذلك ما يحدث في مناطق الخيران والعقيلة وشرق القرين وغيرها.
وأوضح الدوسري أن الأزمة التي شهدتها الأسواق الأخرى لم تكن لها علاقة بالسوق الكويتية نهائيا، لكن تخوف البنك المركزي الكويتي من التضخم بشكل عام جعله يلجأ إلى «الانسحاب» من صرف العملة (الدينار) مقابل الدولار فقط إلى طرحها أمام مجموعة من العملات، وذلك حتى لا ينعكس التدهور الاقتصادي الأميركي المرتبط بصرف الدولار مقابل العملات الأخرى، وكان قرار حكيما في الحد من التضخم في هذا الجانب، وتحققت النظرية من خلال إصدار قرار بنك الكويت المركزي لفك الدينار مقابل الدولار، وهنا انسحبت الكويت من «مصيدة» تدهور الدولار، لكن تفاقم الأسعار في السوق العقارية ووصولها إلى مرحلة التضخم كان بحاجة إلى قرار ينزع «فتيل الانفجار».
وزاد: وبالفعل كان قرار «المركزي» أيضا بوقف عمليات التداول من خلال تمويل البنوك المحلية لما تصل نسبته إلى 70 في المئة من قيم العقار الذي يريد أن يمتلكه أي مواطن للاستثمار أو الاستحواذ مهتم، وهو ما ساعد على تنشيط السوق بشكل كبير، وكان لهذه العملية دور كبير في عمليات الإحلال والتجديد للعمارات الاستثمارية والتجارية، ما دفع كثيرين إلى تملك العقارات ومشاركة البنوك في عمليات التمويل لإنشاء وتشييد مثل هذه العقارات وتسويقها، ومن ثم سداد القروض عن طريق الدخل والأرباح، وواصل: كانت هذه العملية تسمى بـ«الرهن العقاري»، الذي تسب فعلا في ارتفاع الأسعار وتفاقم الأزمة في عدم وجود أراضي للتداول بسبب تدخل البنوك في التمويل للمستثمرين العقاريين وهو ما دعا تدخل أعضاء مجلس الأمة، وكذلك المشرع إلى اللجوء لوقف هذه العمليات، تحسبا لوقوع أزمة مماثلة لما حدث في أميركا، ومن ثم انهيار السوق العقارية، لذا كانت القرارات إيجابية وساعدت في حماية السوق من المضاربين، وفي الوقت ذاته من الدخول في أزمات جديدة بسبب الارتفاع الجنوني للأسعار، ناهيك عن تخوف الحكومة من «المتحكرين» بأن يتلاعبوا بالسوق، خصوصا بعد أن أصبح قطاع السكن الخاص فرصة استثمارية جيدة لهم، الذي نتجع عنه وجود شبه أزمة في السكن الخاص في كثير من المناطق الداخلية وارتفاع شديد في أسعار المناطق الخارجية والجديدة والحدودية.
ورأى أن القوانين التي عطلت الاستثمار في عقارات السكن الخاص والرهن العقاري هي بالفعل قوانين رخصت لحماية القطاع بأكمله.
ركود العقار
من جهته أكد رئيس اتحاد ملاك العقارات ورئيس مجلس إدارة شركة مجمعات الأسوق، والعضو المنتدب توفيق الجراح أن الحالة السيئة التي يشهدها قطاع العقارات «السكني والاستثمارى» في الوقت الراهن لم تكن بسبب رهن عقاري أو وسطاء أو غير ذلك بقدر ما كانت رهينة للتناقض بين القوانين والتشريعات والقرارات التي صدرت أخيرا، التي أدت إلى توقف القطاع، وذلك بنسبة 60 في المئة في السكن الخاص ونسبة 40 في المئة في «الاستثماري»، إذ إن قرار المركزي للبنوك المحلية بوقف التمويل منذ نحو ثلاثة أشهر، كان له أثره الواضح حاليا في الركود الذي أصاب السوق، الذي لم يحقق معدلات انخفاض كبيرة كما توقع خبراء السوق.
وقال الجراح: إن هناك مثالا حي في عملية تراجع السوق، نجد ملاك العقار والوسطاء إلى جانب المشتري أو المستثمر، الذي تراجع في الشراء والاستثمار بسبب القانون الأخير الذي وضع أمام ملاك المساحات الكبيرة، وإضافة رسوم تصل إلى 20 في المئة في الأراضي ذات المساحات، التي يمر عليها عام من دون تطوير، إضافة إلى ما نتج عن القرارات من تراجع بين المضاربين في سوق العقار، الذي خسروا أموالا كبيرة في عقارات قاموا بشراءها، وتراجعت أسعارها بعد صدور القرار
خطة للركود
وأوضح أن تحريك السوق من «الركود» لا يحتاج إلى التراجع عن القوانين والقرارات بقدر ما يحتاج إلى وضع خطة متكاملة منها طرح المساحات الجيدة للشركات والمطورين بهدف التوسع في توفير السكن الخاص من جانب وتهدئة الأسعار من جانب آخر، فضلا عن ذلك سيبتعد المضاربون عن التلاعب في السوق أمام وجود منظومة متكاملة ذات هدف واضح بجعل السوق يعيش رخاءا وليس ركودا كما هو الحال.
وبين الجراح أن هناك نحو ملياري دينار «استثمارات» أصيبت بالركود في العقارات، منها استثمارات لشركات وأخرى لملاك وتجار ومضاربين شملت نحو 800 قسيمة سكنية، وأكثر من 500 قطعة أرض ونحو 300 بيت حكومي و400 فيلا، وهذا ما يعد رقما ليس بسيطا لقطاع صغير مثل قطاع العقارات في الكويت.
وناشد الجراح السلطتين التشريعية والتنفيذية بضرورة وضع دراسة ذات جدوى حقيقية للخروج بقطاع العقارات من أزمة الركود التي يمكن أن تصبح تراكمية في المستقبل القريب.
وأشار إلى أن دور اتحاد ملاك العقار يهدف إلى حماية حقوق الملاك والدفاع عن مشكلاتهم وما يواجههم من قرارات وقوانين سلبية تضر بنشاطهم، وكذلك لوضع إطار سليم للقطاع العقاري ينظم حركة السوق «الاستثمار» والتملك ويمنع التلاعب ويحد من الارتفاع والتضخم الذي نعرفه عن الأسواق الأخرى وبدأ يتسلل إلى أسواقنا.
وشدد الجراح على ضرورة تعاون أعضاء مجلس الأمة في ما بينهم لوضع برنامج للنقاش ضمن ممثلين من الجهات المسؤولة عن العقار للبحث والتشاور أو تشكيل لجنة متكاملة يصبح لها دورها في وضع المقترحات والحلول لهذه الأزمة.
القوانين سلبية
وأوضح رئيس مجلس الإدارة لمجموعة الخرافي لؤي الخرافي أن الطفرة الكبيرة التي شهدها قطاع الاستثمار العقاري، والتي أدت إلى زيادة عدد المستثمرين كان لها سلبياتها وإيجابياتها، فهناك عقارات كانت في حاجة شديدة إلى قوانين أو مساعدة تحقق لها هدفها في الاستثمار، ومنها على سبيل المثال قوانين الـ Bot، التي من شأنها تطوير أملاك الدولة وإعادتها عقب فترة زمنية معينة يستثمرها القطاع الخاص، لكن عدم التزام الحكومة بما تصدره من قوانين بسبب العيوب والخلل في القوانين يجعلها فرصة للإلغاء أو الوقف، وهذا ما حدث في تجربة شركات كبيرة منها الوطنية العقارية وأجيلتي وغيرهما من الشركات التي تملكت عقارات وفق نظام الانتفاع، وتكبدت خسائر، ألا يحقق ذلك سلبية للسوق الاستثمارية العقارية وللقوانين ذاتها، فضلا عن ذلك لماذا لا تصدر الحكومة قراراتها وقوانينها وتتجه لتعديلها وفق المصلحة العامة ومصلحة القطاع الخاص كذلك؟
وقال الخرافي: هناك مسافات متباعدة بين السلطتين من جانب وبين تحقيق الفائدة للقطاع الخاص وجعله شريكا في الاستثمارات والنهوض بالدولة سواء في الإصلاح والإعمار والبناء وكذلك تطوير السوق، لأن نجاح الاستثمارات العقارية هو جزء من نجاح السوق المحلية، ولننظر إلى الدول المجاورة التي منحت للقطاع الخاص الفرصة الكبرى للإعمار والإصلاح والبناء، وبالفعل نجحت في النهوض ببلدانها وذلك في إطار موضوعي، بينما نحن في الكويت مازلنا ننظر إلى القطاع بالسلب ونعتبره سارقا للمال العام، وليس مطورا، والسبب عدم وجود حزمة قوانين هدفها الكامل وضع منظومة للاستثمار الناجح في ما يتعلق بقطاع النفط وقطاع العقارات والقطاع الاستثماري والسياحي والمالي، وهذا ما يتطلع إليه سمو أمير البلاد، ولذلك يتوجب علينا تفعيل هذه الرغبة السامية.
وعن وضع القطاع العقاري المحلي، وهل سيواجه أزمة مفاجئة قال الخرافي: السوق العقارية المحلية تواجه حاليا جزءا من التضخم والركود، وهذا بسبب عدم وجود نظام أو جهات منظمة لديها الصلاحيات الكاملة لوضع إطار سليم للقطاع، وليس مجرد جمعيات نفع عام غير جديرة باتخاذ قرار واحد فعال.
وتطرق الخرافي إلى أهمية تحويل الكويت مركزا ماليا وتجاريا إقليميا، من شأنه أن يحقق تطورا ملموسا للصناعة المالية للكويت، وهذا بحد ذاته يمثل تحديا لن يحقق الطموح في ظل هذه التقلبات في التشريعات والقوانين وعدم تكافؤ الفرص مع الطموحات والرغبات.
تباطؤ وتراجع
ويرى الخبير العقاري رجل الأعمال قيس الغانم أن مجلس الأمة السابق والراهن كان سببا في وصول قطاع العقارات إلى هذه الحالة السيئة، التي كادت تصل إلى مراحل شديدة من التضخم، مؤكدا أن تدخل بنك الكويت المركزي لوقف التمويل العقاري كان له أثره الجيد في نزع فتيل التضخم، وعلى الرغم من ذلك كان له أثر سلبي أكثر، ألا وهو تراجع القطاع وانهيار جزء كبير منه في بعض المناطق، والسبب في تكبد المستثمرين خسائر بسبب عدم وجود الطلب والتراجع في التداول، بالاضافة الى تخوف المواطنين من الدخول لشراء عقارات خوفا من أزمة مقبلة، وهو ما أدى إلى دخول القطاع في مرحلة سلبية ومؤثرة على السوق.
وأوضح أن السوق الكويتية تعتمد على مجموعة من المستثمرين الصغار والكبار، وهم طرف الخيط لرفع السوق أو هبوطها، وكذلك لتنشيط حالة القطاع بأكمله؛ لأنه لا خلاف على أن مكاتب الدلالين المنتشرة في عدد من المناطق تمثل نسبة 80 في المئة من حجم البيع والشراء والاستثمار في قطاع العقارات السكني والاستثماري، باستثناء 15 في المئة على «التجاري»، الذي يعود إلى الشركات الكبيرة والتجار العمالقة في السوق.
وقال الغانم: إن على الحكومة أن تتدخل لإزالة معوقات قطاع العقارات، إذ إنه لا يوجد وضع نظام سليم من دون معوقات للمواطن والمستثمر، وكذلك الشركات؛ لأن القطاع الخاص هو الذي يمكنه أن يحقق طفرة للسوق، وكذلك بأن يعزز من الاستثمارات من خلال المضاربة في المساحات المتوافرة وتطويرها.
وأشار إلى أن هناك كثيرا من السلبيات تواجه القطاع السكني والتجاري والاستثماري، أبرزها قانون الإيجارات والتملك للأجانب.
القطاع السكني
ورأى رجل الأعمال سعود صاهود المطيري أن قطاع العقارات في الكويت يشهد حالة تدهور شديدة بعد أن صدرت قرارات غير متناغمة مع حالة السوق، مشيرا إلى أن قانون فرض الرسوم على العقارات التي لم تطور لمنع الشركات من الاستثمار كان هدفا رئيسيا لبدء دخول القطاع السكني في مرحلة سيئة، ومن ثم تخوف المستثمرين من الشراء، بالاضافة الى احتراق السوق الاستثمارية، والتي تواجه حاليا نحو 30 في المئة من التراجع وعدم التداول بسبب ارتفاع الاسعار وعدم وجود مستثمرين أو ملاك، أضف إلى ذلك أن خروج البنوك وبالتحديد بيت التمويل الكويتي من إطار المساهمة في الاستثمار بالعقارات، دفع السوق إلى مواجهة نوع من الأزمة الحقيقية كان آخرها بيع بعض الأراضي من جانب بعض صغار المستثمرين بالخسائر للتخلص من عمليات الديون والفائدة التراكمية، لأنه لا يمكن أن يستثمروا عقاراتهم «المجمدة» لفترة زمنية، بعدها يمكن أن يحدث فيها انتعاش للسوق، وقد تطول أو تنخفض مدة الانتظار، وبالتالي يلجأ هؤلاء إلى التخلص من العقارات بدلا من الإبقاء عليها من دون مدة تقييم معينة.
وقال المطيري: هناك شركات تعمل في الاستثمار العقاري، ولم تنتظر وجود قرارات تقضي بفرض رسوم على الأراضي التي تمتلكها لتنفيذ مشاريع عليها، وهذا ما أدى إلى عدم وجود مقومات تعزز من الاستثمارات، ومن ثم عمد البعض من هذه الشركات إلى تقسيم الأراضي لبيعها والتخلص منها، لأنها دخلت في شراكة هدفها الربح وتحقيق عائدات للمساهمين وليس تجميد الاستثمارات لتحقيق رغبة للرجعية والتأخر في القرارات المعلبة.
ومن ثم اضطرت تلك الشركات إلى التخارج من هذه الاستثمارات، والبعض الآخر اضطر إلى الإسراع في بناء مشاريع وطرحها للتسويق، وفي ظل هذه التقلبات لم تكن القرارات صائبة ونتائجها عكسية وسلبية، وليست إيجابية بل على العكس أدت إلى حدوث أزمة عقارية وركود شديدين قد ينجم عنهما تضخم فعلي.
وذكر المطيري أن القرارات الخاطئة من المؤكد أنها تنعكس سلبا على قطاع العقار، وهذا ما حدث بالفعل مع قطاع عقارات الكويت.
مشاريع الشركات
وبدوره أكد العضو المنتدب لشركة المساكن الدولية أحمد الماجد أن المشاريع التي تنفذ في بناء المساكن من المؤكد أنها تخدم السوق إجمالا، وتخدم المواطن الباحث عن سكن خاص وفي الوقت ذاته تساهم في حل أزمة الرهن العقاري، مشيرا إلى أن هناك استثمارا حقيقيا وفاعلا للمشاريع التي تنفذها الشركات الكبيرة.
وأضاف: إن طرح المشاريع من قبل الحكومة للقطاع الخاص من شأنه أن يحقق نشاطا للسوق، وفي الوقت نفسه يحد من أزمة السكن الخاص الراهنة، كما أن تبني الدولة خطة شاملة من شأنه أن يخدم المواطنين الراغبين في الحصول على سكن. وأشار إلى أن الشركات الخاصة تحتاج إلى أراض لإنشاء مشاريع، وهذا حل بسيط لتطوير السكن الخاص في الكويت، ومن ثم تطوير آلية السوق وانتظامها بدلا من التحديات التي تواجه السوق، والتي نتج عنها ارتفاع شديد في الأسعار.
مساكن ومساحات
وذكر الماجد أن بناء المساكن ذات المساحات المتواضعة وبالتكلفة المتواضعة من الممكن أن يلبي رغبة شريحة كبيرة من المواطنين في توفير السكن الخاص، وهذا الأمر يحتاج إلى مشاركة الحكومة للقطاع الخاص، وذلك ضمن خطة ذات إطار سليم يهدف إلى منح السوق فرصة للنهوض بالاستثمارات، وعندها سيقضى على الاحتكار وتجميد الأراضي، لوجود المنافسة الشديدة من جانب الشركات التي تعمل في استثمار السكن الخاص.
من جانبه أكد رئيس اتحاد سماسرة العقار محمد الهاجري أن الاتحاد مازال يسعى إلى تحقيق طموحات الدلالين ومنها رفع نسبة السمسرة إلى 2 في المئة أسوة بالدول المجاورة، وكذلك وضع التشريعات التي تحفظ حقوق الدلالين ومنع الدلالين الدخلاء من العمل في قطاع السمسرة العقارية دون جهة رسمية يستند إليها.
وأشار إلى أن هناك طفرة عقارية كانت جيدة شهدها قطاع العقارات في العام الماضي، بدأت تتراجع في الآونة الأخيرة، وخصوصا مع الربع الأول من العام الحالي عقب إصدار قوانين للشركات المحتكرة للأراضي وهو ما أدى بالفعل إلى تراجع القطاع السكني بنسبة 40 في المئة في بداية السنة، وازدادت هذه النسبة في التراجع بين 50 و55 في المئة كنسبة ركود وتراجع على مستوى القطاع السكني، كما تراجعت الأسعار في بعض المناطق بنسبة 20 في المئة والبعض الآخر بين 25 و30 في المئة، وهذه التراجعات جاءت نتيجة قانون منع الرهن العقاري من بنك الكويت المركزي، وهذه الظروف قد تنعكس سلبا في الفترة المقبلة على المكاتب العقارية والدلالين، نظرا إلى توقف صغار المستثمرين عن الشراء، وهو ما يفتح منافذ للجدل في الوقت الراهن حول أهمية القطاع الاستثماري وضرورة إعادته لطبيعته ونشاطه السابق لتعزيز الاستثمارات وعمليات التداول على قطاع السكن الخاص.
وطالب الهاجري السلطة التشريعية بضرورة الاهتمام بوضع قانون ينظم السوق العقارية ويحد من أزمة الرهن العقاري الحالية
