ahmed_nagh42
عضو نشط
بيع العقار:
النص في المادة 466 من القانون المدني على أنه "إذا لم يكن من مقتضى البيع أن ينقل الملكية فور إبرامه، وجب على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه أن يجعل هذا الانتقال مستحيلاً أو عسيراً" مفاده -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون- أنه إذا كان ثمة أحوال لا تنتقل فيها الملكية بمجرد البيع، فإنه يكون على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها إلى المشترى وأن يكف عن الأعمال التي تحول دون ذلك أو تجعله عسيراً، فيكون عليه القيام بتقديم مستندات الملكية حتى يتمكن المشترى من تسجيل العقد إذا كان المبيع عقاراً، ومن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 5 لسنة 1959 على أن "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب تسجيلها بطريق التسجيل...... ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن" مفاده أن الملكية لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فإذا لم يتم فإن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر مجرد دائن عادى بالالتزامات الشخصية المترتبـة في ذمة البائع والناشئة عن عقد البيع، وكان الواقع في الدعوى كما هو ثابت من الأوراق أنه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 12/8/2000 اشترى الطاعن من المطعون ضدهم العقار المبين به، وأن الأخيرين رغم قيامهم ببعض الأعمال التمهيدية اللازمة لنقل الملكية قد تخلفوا عن الحضور إلى إدارة التسجيل العقاري والتوقيع على العقد النهائي مما حدا بالطاعن إلى إنذارهم بتاريخ 5/6/2001 بضرورة قيامهم بنقل ملكية العقار المبيع إليه واتخاذ ما يلزم في هذا الشأن في غضون خمسة أيام من هذا التاريخ، وأنه إزاء تخلفهم عن الحضور أقام دعواه الراهنة. لما كان ذلك، وكانت ملكية العقار المبيع موضوع التداعي –وعلى ما سلف بيانه– لا تنتقل إلا بالتسجيل وأنه يتعين على المطعون ضدهم أن يقوموا بكل ما هو ضروري لذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على خلو الأوراق مما يفيد تخلف المطعون ضدهم عن تنفيذ التزامهم بنقل ملكية العقار المبيع للطاعن، يكون معيباً بالفساد في الاستدلال بما يُوجب تمييزه.
(الطعن 397/2002 تجاري جلسة 11/5/2003)
مفاد نص المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم الأميري رقم 5 لسنة 1959 أن نقل الملكية في العقار، بعد أن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح بمجرد عقده، أصبح متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل ومن تاريخه، ولا اعتبار في نقل ملكية العقار، خلافاً لسائر آثار البيع، إلا للتسجيل، ولو كان لاحقاً على بيع عرفي غير مسجل، ويفضل العقد المسجل على العقد العرفي السابق عليه. وكان المقصود بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع، تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، وعلى ذلك، فلا يجاب المشتري إلى طلبه في الدعوى إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر فيها ممكنين، فإذا تصرف البائع في العقار المبيع إلى آخر بعقد مسجل، وقبل صدور الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع غير المسجل، فإنه يجعل التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري والذي لم يسجل عقده غير ممكن، من ثم فلا يجاب هذا المشتري إلى طلب صحة ونفاذ عقد شرائه.
(الطعن 55/2001 مدني جلسة 14/6/2004)
من المقرر أن التسجيل وفقاً لأحكام المرسوم بقانون رقم 5 لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري هو نظام شخصي يجرى وفقاً للأسماء لا بحسب العقارات، وليست له حجية كاملة في ذاته، فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكاً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي المالكة الأصلية لأرض النزاع، وقد قضى في الدعوى رقم 497/2000 مدني ببطـلان عقد البيع الصادر للمطعون ضدها الثالثة (عالية...) المؤرخ 18/3/96 والمسجل برقم 2858 وبذلك بقيت الملكية للمطعون ضدها الأولى وزال عن المطعون ضدها الثالثة صفة المالك، كما قضى في الاستئناف رقم 756/2002 مدني بشطب ومحو الوثيقة رقم 7522/2000- وهى عن بيع ذات العقار موضوع العقد السابق من المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس- وبذلك زال سند ملكية العقار عن الأخير وتبقى الملكية للمطعون ضدها الأولى ويصبح البيع الصادر من المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين صادراً من غير مالك، وتبقى المطعون ضدها الأولى التي لم تقر ذلك العقد مالكة للعقار دون غيرها، ولا يغير من ذلك أن الطاعنين سجلا عقد شرائهما للعقار أو كانا حسنا النية لا يعرفان أنه مملوك لغير البائع ذلك أن الحماية المقررة لحسن النية تُوجب أن يكون قد تلقى حقه من شخص يكون هو نفسه قد تلقاه بمقتضى عقد قائم وهو ما لم يتوفر بالنسبة للطاعنين وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
(الطعنان 7، 8/2005 مدني جلسة 30/5/2005)
النص في المادة 466 من القانون المدني على أنه "إذا لم يكن من مقتضى البيع أن ينقل الملكية فور إبرامه، وجب على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه أن يجعل هذا الانتقال مستحيلاً أو عسيراً" مفاده -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون- أنه إذا كان ثمة أحوال لا تنتقل فيها الملكية بمجرد البيع، فإنه يكون على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها إلى المشترى وأن يكف عن الأعمال التي تحول دون ذلك أو تجعله عسيراً، فيكون عليه القيام بتقديم مستندات الملكية حتى يتمكن المشترى من تسجيل العقد إذا كان المبيع عقاراً، ومن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 5 لسنة 1959 على أن "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب تسجيلها بطريق التسجيل...... ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن" مفاده أن الملكية لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فإذا لم يتم فإن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر مجرد دائن عادى بالالتزامات الشخصية المترتبـة في ذمة البائع والناشئة عن عقد البيع، وكان الواقع في الدعوى كما هو ثابت من الأوراق أنه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 12/8/2000 اشترى الطاعن من المطعون ضدهم العقار المبين به، وأن الأخيرين رغم قيامهم ببعض الأعمال التمهيدية اللازمة لنقل الملكية قد تخلفوا عن الحضور إلى إدارة التسجيل العقاري والتوقيع على العقد النهائي مما حدا بالطاعن إلى إنذارهم بتاريخ 5/6/2001 بضرورة قيامهم بنقل ملكية العقار المبيع إليه واتخاذ ما يلزم في هذا الشأن في غضون خمسة أيام من هذا التاريخ، وأنه إزاء تخلفهم عن الحضور أقام دعواه الراهنة. لما كان ذلك، وكانت ملكية العقار المبيع موضوع التداعي –وعلى ما سلف بيانه– لا تنتقل إلا بالتسجيل وأنه يتعين على المطعون ضدهم أن يقوموا بكل ما هو ضروري لذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على خلو الأوراق مما يفيد تخلف المطعون ضدهم عن تنفيذ التزامهم بنقل ملكية العقار المبيع للطاعن، يكون معيباً بالفساد في الاستدلال بما يُوجب تمييزه.
(الطعن 397/2002 تجاري جلسة 11/5/2003)
مفاد نص المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم الأميري رقم 5 لسنة 1959 أن نقل الملكية في العقار، بعد أن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح بمجرد عقده، أصبح متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل ومن تاريخه، ولا اعتبار في نقل ملكية العقار، خلافاً لسائر آثار البيع، إلا للتسجيل، ولو كان لاحقاً على بيع عرفي غير مسجل، ويفضل العقد المسجل على العقد العرفي السابق عليه. وكان المقصود بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع، تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، وعلى ذلك، فلا يجاب المشتري إلى طلبه في الدعوى إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر فيها ممكنين، فإذا تصرف البائع في العقار المبيع إلى آخر بعقد مسجل، وقبل صدور الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع غير المسجل، فإنه يجعل التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري والذي لم يسجل عقده غير ممكن، من ثم فلا يجاب هذا المشتري إلى طلب صحة ونفاذ عقد شرائه.
(الطعن 55/2001 مدني جلسة 14/6/2004)
من المقرر أن التسجيل وفقاً لأحكام المرسوم بقانون رقم 5 لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري هو نظام شخصي يجرى وفقاً للأسماء لا بحسب العقارات، وليست له حجية كاملة في ذاته، فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكاً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي المالكة الأصلية لأرض النزاع، وقد قضى في الدعوى رقم 497/2000 مدني ببطـلان عقد البيع الصادر للمطعون ضدها الثالثة (عالية...) المؤرخ 18/3/96 والمسجل برقم 2858 وبذلك بقيت الملكية للمطعون ضدها الأولى وزال عن المطعون ضدها الثالثة صفة المالك، كما قضى في الاستئناف رقم 756/2002 مدني بشطب ومحو الوثيقة رقم 7522/2000- وهى عن بيع ذات العقار موضوع العقد السابق من المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس- وبذلك زال سند ملكية العقار عن الأخير وتبقى الملكية للمطعون ضدها الأولى ويصبح البيع الصادر من المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين صادراً من غير مالك، وتبقى المطعون ضدها الأولى التي لم تقر ذلك العقد مالكة للعقار دون غيرها، ولا يغير من ذلك أن الطاعنين سجلا عقد شرائهما للعقار أو كانا حسنا النية لا يعرفان أنه مملوك لغير البائع ذلك أن الحماية المقررة لحسن النية تُوجب أن يكون قد تلقى حقه من شخص يكون هو نفسه قد تلقاه بمقتضى عقد قائم وهو ما لم يتوفر بالنسبة للطاعنين وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
(الطعنان 7، 8/2005 مدني جلسة 30/5/2005)