اقتصاد /
السقاف لـ الجريدة•: قانون الـ «B.O.T» يحتاج إلى غربلة وتعديل فترة الانتفاع
السقاف لـ الجريدة•: قانون الـ «B.O.T» يحتاج إلى غربلة وتعديل فترة الانتفاع
الأحد 19 مايو 2013
«شركة العقارات المتحدة تستهدف تقنين مصاريفها والشركات التابعة لها»
اكد الرئيس التنفيذي لشركة العقارات المتحدة محمد احمد السقاف ان قانون «بي أو تي» يحتاج الى غربلة مشيرا الى ان الحكومة بصدد اجراء تلك الغربلة في ضوء التصريحات بهذا الشأن.
وشدد السقاف خلال لقائه بـ «الجريدة» على ان المشكلة الاسكانية التي تعانيها الكويت لن تحل إلا إذا قامت الحكومة بتوفير أراض سكنية جديدة في وقت لاتزال تحتكر الدولة اكثر من 90 في المئة منها.
واشار الى انه لن يكون هناك ضرر من مشاركة القطاع الخاص في شراء بلوكات سكنية وبنائها على مواصفات مدروسة لتوفير منتج جيد للمواطن، مؤكدا ان زيادة القرض الإسكاني لن تحل المشكلة ابداً.
واستعرض السقاف في حديثه بعضا من المشاريع التي تنجزها «العقارات المتحدة»، مضيفا ان الكويت تضم أكثر من 40 في المئة من أصول الشركة وهناك مشاريع متنوعة مباشرة أو من خلال شركات تابعة أو زميلة، وفي ما يلي التفاصيل:
• هل ترى ان قانون "بي او تي" الحالي مشجع للاستثمار في السوق المحلي؟
- الكل يعرف ان قانون "بي او تي" يحتاج الى غربلة والحكومة بصدد ذلك والتصريحات كثيرة بهذا الشأن ولكن من المهم أن تحدد الحكومة أهدافها من هذا القانون قبل أن تقوم بتعديله. هل حكومة دولة الكويت تريد أن تكون شريكا وتحقق أكبر قدر ممكن من العوائد من خلال هذا القانون؟ أم هدفها هو تشجيع القطاع الخاص وتحريك عجلة الاقتصاد؟ أهم محور في قانون "بي او تي" يحتاج الى تعديل هو تمديد فترة الانتفاع الى مدة أطول وأجدى ويأتي من بعده الرسوم المطلوبة والتي من خلال إجابة السؤال الذي ذكرته سابقاً يكون من السهل تحديده. لن يشارك القطاع الخاص في مثل هذه المشاريع إن لم تكن مشجعة.
• هناك نداءات وتصريحات كثيرة لمسؤولين حول توجهاتهم لحل المشكلة الاسكانية ونحن نسمع مثل هذه التصريحات منذ زمن دون ان نجد خطوة عملية على ارض الواقع والسؤال: ما اسباب عدم وجود خطوات ملموسة على ارض الواقع لحل المشكلة الاسكانية؟
- لن تحل المشكلة الإسكانية إلا إذا قامت الحكومة بتوفير أراض سكنية جديدة. من غير الطبيعي أن تكون أكثر من 90 في المئة من أراضي الكويت غير مستغلة. إنها عملية عرض وطلب بسيطة لا تحتاج الى كثير من التحليل، ولكن بالمقابل على المواطن الكويتي أن يتغير ويتطور مفهوم السكن لديه ويتقبل فكرة الشقق السكنية. زيادة القرض الإسكاني لن تحل المشكلة ولكن إطلاق أراض جديدة وتوفير البنية التحتية لها ومشاركة القطاع الخاص في تطويرها ضمن أسس وشروط معينة هو الحل الأمثل.
- يعاني سوق العقار الاستثماري تضخما في الاسعار ومؤخرا بدأ يشهد ظاهرة العزوف عن الاستثمار فيه لصالح البورصة فهل ترى ان هذه الظاهرة طبيعية ام ردة فعل سلبية على واقع سوق العقار الاستثماري؟
الاستثمار في العقار
- العقار شيء والبورصة شيء آخر. عمليات التصحيح واردة في أي قطاع أو سلعة استثمارية ولكنها بالطبع أعنف وأشد في مجال الأوراق المالية المسعرة عنها في القطاع العقاري. ضمن المناخ المالي الحالي وأسعار الفائدة السائدة اتجه المستثمر نحو العقارات المدرة للدخل والتي توفر مردودا مناسبا وبذلك ارتفعت الأسعار خلال العامين الماضيين ولكن من الخطأ مقارنة البورصة مع العقار لانهما مختلفان في العوائد والمخاطرة.
• ما رأيكم في القانونين 8 -9 / 2008 وما حققاه؟
- عندما تضع الأسس والضوابط السليمة التي تمنع الاحتكار أو تضمن الجودة أو غيرها من المخاوف الأخرى المراد تفاديها فعندها لن يكون هناك ضرر من مشاركة القطاع الخاص في شراء بلوكات سكنية وبنائها على مواصفات مدروسة لتوفير منتج جيد للمواطن، بل ان المواطن سيكون قادراً أكثر على الاختيار والشراء لأن تكلفة الأرض الواحدة المبيعة للمواطن على الشركة ستكون أرخص نظراً لحجم الأرض المشتراة أساساً قبل تقسيمها، كما ستخلق المنافسة ضغطاً على الأسعار وهذا من صالح المشتري. هناك عدة طرق لخلق الضوابط التي تحمينا من مخاوفنا ولكن مجرد المنع ليس هو الحل الأمثل.
التقييم العقاري
• هناك شركة مصرفية للتقييم العقاري تم الاعلان عنها مؤخرا ووافق عليها بنك الكويت المركزي مبدئيا، بناء على طلب اتحاد مصارف الكويت فهل ترى ان هذه الخطوة ايجابية في حين تظهر للبعض ان الشركة تبدو خصما وحكما في آن واحد من حيث ان المقيم يجب الا يكون احد اطراف عمليات البيع او الشراء او التمويل من اي جانب؟
- أي آلية تجعل من نفسها محتكرة لمجالها ليست في صالح الجميع وتخلق تضارب مصالح وتتعارض مع أبسط قواعد الاقتصاد الحر. يجب أن تكون هناك جهات مختلفة تعتمد تحت أسس معينة مثل خبرة موظفيها، مؤهلاتهم... إلخ، حتى يكون الاختيار مفتوحا وتكون هناك مقارنة حتى بالتقييمات التي تعطى.
- تشير تصريحات رسمية الى ان تكلفة توصيل الماء والكهرباء الى كل منزل الكويتي تقدر بنحو 80 الف دينار للمنزل الواحد، ولدى الرعاية السكنية نحو 105 آلاف طلب سكني في الوقت الراهن اضافة الى ان طاقة الكهرباء التي توفر للسكن الواحد تصل تكلفتها الى نحو خلال فترة 5 سنوات تقريبا تقدر بنحو 20 الف دينار وفق تقديرات رسمية فهذا يعني ان الكويت خلال الطلبات الحالية تحتاج الى نحو 8.4 مليارات دينار لايصال الكهرباء، الا ترى ان هذا يجب ان يؤخذ بالاعتبار عند التفكير بحل المشكلة الاسكانية؟!
هدر واضح
- لكل جهة حكومية ووزارة ميزانيتها الخاصة بها والكويت والحمدلله دولة غنية ولكن كذلك هناك هدر واضح من قبل المواطنين. نحن كمواطنين علينا مسؤولية تجاه وطننا وعلينا المشاركة بشكل أكثر فعالية بوقف هذا الهدر سواء الكهرباء أو الماء أو حتى مسؤوليتنا تجاه عملنا أو تربية أطفالنا لأننا كمجتمع يجب أن نبدأ بأنفسنا قبل أن نطالب. كما ان الحكومة عليها مسؤولية توفير الخدمات التي يحتاجها المواطن بشكل أفضل وبكفاءة أعلى ووقف أي هدر من جانبها. وكوطن ومجتمع متكامل تكون المسؤولية مشتركة وليست على عاتق جهة واحدة فقط . أما المشكلة الإسكانية فقد أشرت سابقاً الى أن الأساس هو توفير أراض جديدة وخلق مناطق جديدة.
• هناك مشاريع تنموية تم الاعلان عنها، ولكنها ظلت حبرا على ورق حتى اللحظة، برأيك هل الجهات الرسمية جادة في انجاز مثل هذه المشاريع ام هي "إبر تخدير" ليس اكثر؟
= مشاريع التنمية التي تم رصد أكثر من 30 مليار دينار كويتي لها لا يمكن إنجازها خلال خطة خمسية وقد سمعنا عن الكثير منها ولكن ما هو على أرض الواقع لا أعتقد بأنه يلبي ما كان يطمح إليه. يجب أن تكون الدراسات والنتائج المطلوبة واقعية سواء بالنسبة لفترة إنجازها أو حجمها.
مشاريع «العقارات المتحدة»
• ما هي مشاريع العقارات المتحدة في الكويت وماذا تمثل من حجم مشاريعكم في المنطقة بشكل عام؟
- الكويت تضم أكثر من 40 في المئة من أصول الشركة ولدينا مشاريع متنوعة نملكها مباشرة أو من خلال شركات تابعة أو زميلة وعلى سبيل المثال هناك عالم المارينا بشتى مكوناته بما في ذلك فندق المارينا كما ان هناك أبراج المدينة والشهيد وبرج كيبكو المميز الذي يعتبر البرج الوحيد الذي يحتوي على ثلاثة عناصر عقارية وهي المكاتب والتجاري والسكني وهناك ايضا شاليهات صالح شهاب ومارينا بلازا. وبشكل عام لشركة العقارات المتحدة تقريباً 750 ألف متر من الأراضي الفضاء وأكثر من 160 ألف متر من المساحات المؤجرة وأكثر من1,000 غرفة فندقية، وسنضيف خلال الفترة المقبلة لهذا العام والعامين المقبلين أكثر من 100 ألف متر من مساحات تأجيرية جديدة في مختلف المناطق الجغرافية التي نعمل بها، فضلا عن المشاريع السكنية التي للبيع مثل مشروع الروشة في لبنان ومشروع أسوار في مصر. لدى "العقارات المتحدة" أصول تفوق 550 مليون دينار كما في نهاية 2012 مما يجعلها أكبر شركة عقارية مدرجة ضمن هذه الفئة ولم تتوقف قط عن دعم أي من مشاريعها والاستمرار بتطويرها حتى خلال الأزمة المالية السابقة وعام 2013 يمثل العام الأربعين على تأسيسها وهي تعمل في سبع دول في منطقة الشرق الأوسط وشمال افريقيا.
• ما الذي يميز شركة العقارات المتحدة؟
- تتميز الشركة بعدد من الأسس الرئيسية التي تميز"العقارات المتحدة" ومنها: قاعدة مساهمين قوية تتمثل بشكل رئيسي بشركة كيبكو والتي تعد من كبرى الشركات القابضة في الشرق الأوسط وشمال افريقيا، وأصول الشركة ذات مواقع استراتيجية ومميزة جداً وذات قيم كامنة، والنسبة الأعظم من دخل الشركة هو من دخل الإيجار الناتج من عقاراتنا وفنادقنا المتنوعة، ونسبة دين محافظة سواء بالمقارنة مع حقوق المساهمين أو مع أصول الشركة، وفريق عمل مخلص ومهني ويشرفني أن أكون جزءاً منه.
تطوير المشاريع
• ما أبرز مشاريع الشركة التي تقوم بتطويرها حاليا؟
- أكثر من 80 في المئة من مشاريعنا التي تحت التطوير ستنتهي وتصبح مشاريع مدرة للدخل سواء كانت ضمن القطاع التجاري أو السكني، ابتداءً من الربع الثالث من هذا العام وخلال السنتين القادمتين بمراحل مختلفة. ولعل أبرز هذه المشاريع هو:
- صلالة جاردنز مول وصلالة مول رزيدنس، وهو عبارة عن أول مول تجاري في مدينة صلالة يحتوي على سينما وألعاب ترفيهية ومحلات وأسواق ومطاعم كما يتضمن أيضاً "هايبرماركت" وهي شركة كارفور. كما يتضمن المشروع عنصرا فندقيا يحتوي على كافة عناصر الفنادق عالية الجودة مثل المطاعم وحمام السباحة وصالة الرياضة وقاعات اجتماعات متنوعة. وسيكون الافتتاح الرسمي للمول والفندق خلال موسم إحتفالات الخريف لهذا العام.
- مول العبدلي في الأردن، ويقع في منطقة مميزة وهي العبدلي وستكون مركز التسوق ورجال الأعمال الرئيسي في عمّان ويحتوي كذلك على سينما ومطاعم وألعاب ترفيهية ومحلات ضمن تصميم مميز وسعة مواقف لأكثر من ألفين سيارة.
- برج الروشة فيو السكني ويقع في بيروت مقابل صخرة الروشة الشهيرة وبذلك فهو موقع مميز جداً ويوفر شققا فاخرة للبيع ضمن برج يحتوي على حمام سباحة داخلي وخارجي وصالة ألعاب وحديقة كبيرة ومواقف سيارات مع غرف للسائقين بخدماتها.
- مشروع جنوت في منطقة الشويمية في سلطنة عُمان وسيتضمن منتجعا فندقيا وشاليهات للبيع، وقد فاز تصميم وفكرة تطوير هذا المشروع الذي سيكون صديقا للبيئة بكل معنى الكلمة بعدة جوائز عالمية مؤخراً منها جائزة الهندسة المعمارية العالمية في سنغافورة وجائزة MIPIM الشهيرة في كان – فرنسا وستقوم بإدارة الفندق إحدى أشهر وأرقى شركات الإدارة الفندقية.
«برج كيبكو»
• كيف تسير عملياتكم التأجيرية وما نسبة التأجير في برج كيبكو؟
- عمليات التأجير تسير بشكل ممتاز حيث استطعنا تأجير 90 في لمئة من مشروع صلالة جاردنز مول وبزمن قياسي، كما أن برج كيبكو أصبح مؤجرا بنسبة 70 في المئة بعناصره كافة، بينما بلغت نسبة تأجير المكاتب 80 في المئة، ونحن الآن بصدد الانتهاء من عقود سترفع هذه النسبة الإجمالية بشكل جيد جدا. ورغم المراحل المتوسطةلإنشاء مول العبدلي في الأردن فإننا نجحنا كذلك باستقطاب شركة أزاديا وهي واحدة من أبرز الشركات التي تمثل ماركات عالمية متنوعة منها Paul, Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Bershka.
• ما الخدمات الأخرى التي تقدمها "العقارات المتحدة"؟
- لدى "العقارات المتحدة" خدمات متخصصة في إدارة أملاك العقار من خلال شركتها التابعة المتحدة لإدارة المرافق وكذلك شركة لإدارة المشاريع وهي الكويتية المتحدة لإدارة المشاريع والمباني المتحدة التي تمثل قطاع المقاولات.
• ما أهداف الشركة المستقبلية؟
- تتمثل أهدافنا بإعادة النظر في بعض الأراضي والأصول التي يتضمن بعضها قيماً كامنة لتحقيق فرص بيع بعضها لإعادة تدوير هذا النقد في أصول ومشاريع جديدة، والاستمرار في تكثيف عنصر الدخل الناتج من التشغيل وخاصة العقارات المدرة للدخل، وتقنين مصاريف الشركة والشركات التابعة لها، والحفاظ على معدلات دين متحفظة.
تقييم سعر سهم «العقارات المتحدة»
قال السقاف في معرض رده عن كيفية تقييم سعر سهم العقارات المتحدة في السوق إن السوق هو الذي يقيم نفسه من خلال المتداولين، فهناك المضاربون والمستثمرون وشهية المتداولين إجمالا لسوق البورصة ولكن ما استطيع قوله هو أن معدل سعر السهم نسبة لربحية «العقارات المتحدة» هو الأقل بين الشركات العقارية المشابهة والمدرجة وكذلك الحال بالنسبة لمعدل سعر السهم للتدفقات النقدية وبذلك يستطيع المتداول أن يستنتج بنفسه قيمة السهم العادلة.
استقطاب كفاءات مهنية
عن كيفية منافسة «العقارات المتحدة» مع غيرها من الشركات لاستقطاب الكفاءات الإدارية، قال السقاف إن خلق جو صحي للعمل مبنى على الاحترام المتبادل والشفافية وروح الفريق الواحد هو أساس تحقيق النجاح لأن فلسفة العمل المبنية على الأداء فقط والعدل في الثواب والعقاب هو أبسط معايير أسس الإدارة الناجحة التي من خلالها نستطيع استقطاب كفاءات مهنية جيدة والحفاظ عليها كما أننا نعمل على تطوير مهارات موظفينا بشكل مستمر من خلال عدة دورات تدريبية.
واضاف ان «العقارات المتحدة» تعاونت مؤخراً مع اتحاد العقاريين لتنظيم دورات تدريبية مع معهد البحوث الدولية.
