متابعات عقارية ...

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة حمدان, بتاريخ ‏3 نوفمبر 2008.

  1. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    السوق تحت المجهر والرصد
    مـناطق سكنية بأسعـار مـغرية لـلــشبـاب.. لــكـن مـن يـشـتري




    كتبت نهى فتحي:
    بعد النزول الذي احاط بأسعار مختلف المناطق السكنية اعتبارا من شهر فبراير الماضي بسبب القرارات الاسكانية رقم 8 و9 لسنة 2008، وما تبعهما من ركود في حركة البيع والشراء ثم الازمة العالمية وآثارها على الاقتصاد المحلي، وما تسببت فيه من نقص في السيولة، والتي ادت الى وقف التداول بشكل نهائي، فيما يخص مختلف القطاعات العقارية، ظهرت على الساحة مناطق سكنية اصبحت اسعارها مغرية بعد النزول الذي شهدته خلال الفترة الاخيرة ومن تلك المناطق العارضية السكنية، والعقيلة والمنقف، بالنسبة الى المنازل وشرق القرين للاراضي.
    وباتت البيوت المتوافرة في تلك المناطق تشكل فرصا متميزة للراغبين في شراء المنازل من فئة الشباب، لا سيما بالنسبة لمواقعها، وما توفره من مساحات مقبولة تتراوح بين 400 و600 متر مربع للقسيمة، حيث تعد اسعارها مناسبة وتتراوح ما بين 150 و180 الف دينار، ولكن.. مع ما توفره تلك المناطق من فرص لم تكن متوافرة في السابق، فإن السؤال الذي يطرح نفسه الآن من يشتري في ظل انعدام سبل التمويل لشراء العقارات السكنية نتيجة للقرارات التي سبق ذكرها؟!
    وحتى من يتوافر لديهم كاش الآن لن يستطيعوا الاقدام على قرار الشراء نظرا للاوضاع الاقتصادية الراهنة التي تمر بها مختلف دول العالم نتيجة للازمة العالمية التي جعلت الكاش عزيزا لدى من يمتلكه.
    العارضية السكنية
    خبراء السوق يؤكدون ان منطقة العارضية السكنية اصبحت خيارا متميزا لكثير من الشباب الراغبين في الشراء الآن، خصوصا ان مساحات القسائم فيها كبيرة وتبلغ 600 متر للقسيمة، في حين يصل سعر البيت المبني ما بين 150 و160 الف دينار وهو سعر يعد مميزا في ظل قرب العارضية من الدائري الخامس والسادس، لا سيما بعد افتتاح مجمع «الافينوز» بالقرب منها وكذلك هناك عدد من المشاريع الحيوية القريبة منها مثل استاد جابر. وقال الخبراء ان الشباب في السابق كانوا يغفلون عن تلك المنطقة كونها مقابلة لمنطقة العارضية الصناعية تخوفا من روائح الصناعات، لكن الآن وبعدما تحولت العارضية الصناعية الى منطقة مخازن للمواد الغذائية ومقرات لمؤسسات صناعية وتجارية، وتم نقل المصانع التي كانت تنبعث منها الروائح اصبحت العارضية السكنية خيارا متميزا للسكن.
    العقيلة
    اما منطقة العقيلة وهي تعد ضمن المناطق التي تتميز باكتمال بنيتها التحتية وتواجد مختلف المرافق فيها الى جانب اتساع شوارعها، فإن اسعار المنازل فيها باتت تتراوح ما بين 175 و180 الف دينار، في حين يبلغ سعر القسيمة الفضاء نحو 100 الف دينار، الامر الذي يضعها ايضا ضمن المناطق ذات الاسعار المغرية بالنسبة للشباب. وعن منطقة المنقف يقول الخبراء ان اسعارها باتت الآن متميزة وتتراوح ما بين 165 و175 الف دينار للبيت مساحة ارضه 400 متر مربع، وكذلك منطقة اشبيلية التي تتراوح فيها مساحات البيوت ما بين 375 و400 و500 متر مربع، حيث تتراوح الاسعار فيها ما بين 160 و170 الف دينار.

    شرق القرين
    وبالنسبة الى مناطق شرق القرين وهي الفنيطيس وابوفطيرة والمسيلة، يقول الخبراء عن الشباب الراغبين في الشراء فيها بأصحاب النفس الطويل الذين لديهم الاستعداد لانتظار تحرك الحكومة نحو تنفيذ بنيتها التحتية، بحيث يشتري الشاب القسيمة الآن ومن ثم ينتظر الى حين الترخيص بالبناء وادخال الخدمات، مؤكدين ان تلك المناطق شهدت نزولا كبيرا في الاسعار منذ اقرار القرارات الاسكانية رقم 8 و9 لسنة 2008، حيث هبطت اسعار القسائم فيها من 175 الف دينار الى نحو 80 الفا، واصبحت اسعار الاراضي فيها متاحة من جديد.

    الشقق السكنية.. وقف للتداول ونزول للأسعار بين 10% و15%

    شهدت اسعار الشقق السكنية انخفاضا ملحوظا خلال الفترة الاخيرة كونها خضعت الى القرارات السكنية رقمي 8 و9 لسنة 2008، حيث اعتبرها المشرع ضمن العقارات التي لايمكن رهنها لدى المؤسسات التمويلية او البنوك، وقد اضر هذا القرار بسوق الشقق بشكل كبير واوقف عمليات التداول عليها بعدما وصلت ذروتها مع نهاية العام الماضي.
    ويؤكد المتعاملون في تداول هذا القطاع ان الرغبة في الشراء قلت بشكل ملحوظ على الوحدات ذات المساحات الكبيرة والتي كانت الشركات العقارية قد ركزت عليها خلال السنوات الثلاث الاخيرة على تلبية متطلبات الشباب الراغبين في شراء الشقة كبديل لشراء البيت المستقل.
    ويشير المتعاملون في السوق الى ان هناك مشكلة اخرى ساهمت في نزول اسعار شقق التمليك وهي عدم وجود نظام واضح لاتحاد الملاك، الذي يعتبر حتى الآن حبرا على ورق كما يقول البعض، حيث تغيب عن هذا النظام اسلوب حماية حقوق المشتركين في الوحدات المشاعة، الامر الذي يزيد من تخوف البعض للاقدام على الشراء في بنايات التمليك.

    المناطق الداخلية عروض بلا طلب


    يشهد السوق الآن في عدد من المناطق الداخلية عروضا لبيع بيوت سكن خاص بأسعار مغرية، وتعد اسعارها الاقل منذ سنوات طويلة، ولكن هذه العروض لا يقابلها مشترون بسبب الحالة العامة التي اصابت السوق منذ بداية الازمة، وقرار منع رهن العقارات السكنية.
    وشهدت منطقة العديلية على سبيل المثال خلال الاسبوع الماضي عرضا لبيع احد المنازل الذي تبلغ مساحته 1000 متر مربع بمبلغ 450 الف دينار، هذه المنطقة التي كانت تتراوح اسعار المنازل فيها بالمساحة نفسها ما بين 600 و750 الف دينار فقط منذ بداية العام الحالي، وعلى الرغم من تدني السعر الذي يعرض فيه البيت فانه لم يطرق باب البائع اي مشتر.
    وكذلك منطقة الضاحية، التي تعد اولى المناطق السكنية المتميزة والتي كان سعر البيت بمساحة 1000 متر مربع فيها يفوق المليون دينار، الآن بدأت تشهد عروضا لبيع المنازل بأسعار بين 800 و900 الف دينار وذلك بسبب تعثر بعض الملاك واضطرارهم للبيع في وقت قصير. بدورها، منطقة الخالدية بدأت تشهد عروضا متميزة لبيع منازل بأسعار بين 500 و600 الف دينار لمنازل مساحتها 1000 متر مربع.

    أبراج المكاتب في ورطة

    بدأ الكثير من الابراج التجارية (المكاتب) يعاني الورطة، خصوصا مع خروج المستأجرين منها وتقليل بعض المؤسسات لعدد الادوار المستأجرة بعدما اضطر بعضها لتقليص عدد الموظفين في ظل الازمة المالية والاقتصادية التي تعصف الآن بجميع الشركات، البعض من ملاك الابراج التجارية بدأ يلجأ الى تنزيل اسعار الايجارات بشكل ملحوظ املا في جذب الشركات من جديد للاستئجار لديها، فيما يعاني البعض الآخر من ارتفاع عدد الوحدات الشاغرة.
    ويتوقع الخبراء ان يسوء الوضع، خصوصا عقب انتهاء عدد من الابراج التي تتم حاليا عمليات تشطيبها والتي ستوفر للسوق عددا كبيرا من الوحدات، الامر الذي سيضغط علي الاسعار في اتجاه النزول، حيث سيشهد سوق المكاتب الادارية منافسة شديدة.
    والجدير بالذكر ان سعر المتر الايجاري في السوق الآن بدأ يتراجع الى ما بين 9 و11 دينارا للمتر في الابراج الجديدة بعدما كان قد وصل خلال الاعوام الماضية الى نـحـو 14و16 دينارا للمتر المربع.
     
  2. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    دائرة عقارية
    الـصبر يـا أهـل الـعقـار


    مع ازدياد حدة التوتر والغموض بشأن الاقتصاد العالمي خلال الفترة المقبلة، ومع تزايد حدة التوقعات بشأن ما تحمله الايام القادمة من احداث خاصة المتعلق منها باسواق المال واسعار النفط والقمة الاقتصادية والضخ المتوازي للسيولة لانعاش الاقتصاد، وفي ظل تزايد الضبابية حول احتمالية استمرار الاوضاع، كما هي عليه، ودخولها في مراحل يصعب انعاشها، دخلت الاسواق العقارية العالمية مرحلة من الركود والسكون لا سابق لها منذ فترة زمنية طويلة، حيث تراجع اداء الاسواق العقارية العديدة لتتخلى عن مكاسب تحققت خلال المرحلة السابقة وهنا لا بد من التفريق بين قسمين رئيسيين يتعرضان للازمة في السوق.
    القسم الاول: هي الاسواق التي تعرضت لارتفاع غير طبيعي ومبالغ فيه لظروف معينة، ستمر لا محالة بحركة تصحيحية اجبارية نتيجة غياب تلك العوامل، والقسم الثاني سيمر بحالة من الجمود والركود نتيجة النقص الحاد في السيولة التي تعاني منها الاسواق، مما قلص ساحة التداول في الاسواق العقارية، ودفع بالكثير ممن يمتلكون العقارات لطلب تسييل عقاراتهم نتيجة للحاجة للسيولة، خصوصا في ظل عجز اسواق المال عن تصدير السيولة الى السوق وحاجة كثير من مستثمريها إلى تلك السيولة.
    المرحلة الحالية لم تصل بعد الى مرحلة الكساد والركود كما يقول البعض، لكنها في الطريق، الا اذا تم علاجها بشكل صحيح ويمكن السيطرة عليها من اصحاب القرار السياسي والاقتصادي العالمي والمحلي، وان مستثمري القطاع العقاري مطالبون بالصبر حتى تستقر الاوضاع وتعود الامور الى طبيعتها، خصوصا مع تطمين القطاع لمستثمريه باعتباره اقل القطاعات تاثيرا في الازمة لغاية اللحظة واقلهم تعرضا الى الخسارة.
    تصريحات غريبة
    تصريح وزير التجارة غريب جدا بان يصدر من شخص بمثل هذا الموقع وفي مثل هذه الظروف، هذه الفترة تتطلب رجالا ذوي حكمة وهدوء بعيدين عن الاثارة وزيادة التوتر وشحن الاجواء زيادة وهي في الاساس مشحونة ومتوترة ولا تقبل المزيد من الفوضى والعبث.
    أحــمـد عـبـدالــوهـــاب الـــــصــــفـــــار
     
  3. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    الـبنك الـمركزي وقـمـة الـجبل الـجـليـدي

    بعض المبالغ الخارجة من تصفية الأسهم من البورصة تتجه حالياً للبحث عن فرص مناسبة في سوق العقار الذي يتجه المنحنى فيه إلى بيع عقارات ذات دخل 10% في المناطق القريبة (حولي ــ السالمية.. الخ)، ما زال السوق العقاري يعاني من الركود الواضح وان لم تغمره المياه وتشمله بالانحدار مثل سوق الأسهم. فان لم تكن هناك خطة واضحة بالزام الجهات التمويلية باقراض الشركات والأفراد للاستثمار في سوق العقار وتسديد الالتزامات الناشئة لتلك الشركات، خصوصا خلال الشهرين القادمين، فستبدأ قمة الجبل الجليدي بالظهور شيئاً فشيئاً، لا أعلم مدى الامكانية القانونية للبنك المركزي لالزام الجهات التمويلية بالقيام بدورها في اقراض الشركات والأفراد، أعرف شركات وأفرادا تبحث حالياً عن جهات تمولها لتسديد الالتزامات الناشئة عنها ولكن معظم الأبواب موصدة.
    من المعلوم ان العقار يرتفع بالتدريج ويهبط بالطريقة نفسها، لكن اذا استمر الوضع كما هو فنحن مقبلون على أزمة عقارية جديدة ليس بالضرورة مشابهة لأزمة سوق المناخ السابقة، ولكنها مشابهة من حيث القيمة المشتراة على الأقل.
    معدل تداول العقار السنوي زاد في الفترة السابقة على ثلاثة مليارات دينار منها ما لا يقل عن الـ50% قروض من جهات وشركات سيبدأ الالتزام بسدادها خلال فترة قصيرة.
    أحب ان أشير هنا إلى ان الأرقام عالية، وان لم يكن هناك تحرك سريع ومدروس مع التفريق بين الشركات ذات القرارات الرشيدة، فلن نخرج من هذه الأزمة بدروس مستفادة، ومعرفة تجاوز الأزمة أمر صعب وسط التحرك الهائل للبنوك العالمية، لكن معالجة هذه الأمور بطريقة فنية خير من التدخل المالي السريع من دون المحاسبة.
    بعض الشركات العقارية ستدفع ثمنا باهظا لسياستها العقارية في الاستثمار، فمثلا اتخذت شركة ما قرارها بشراء أراضي فضاء استثمارية قبل سنة وقررت عدم التصرف فيها لفترة معينة، أدى ذلك إلى انخفاض قيمتها السوقية حالياً بنسبة لا تقل عن 25% ــ 30% فمن سيدفع ثمن هذه القرارات؟!
    مرة أخرى لا استطيع الجزم بما سيحدث في الأيام المقبلة.. والله يستر.
    سليمان الدليجان
    aldilaijan_real_estate@hotmail.com
     
  4. حمدان

    حمدان عضو مميز

    التسجيل:
    ‏1 فبراير 2006
    المشاركات:
    6,558
    عدد الإعجابات:
    2
    مكان الإقامة:
    kw
    تقرير «بيتك» العقاري للربع الثالث
    انخفاض حجم التداولات العقارية 31%





    قال بيت التمويل (بيتك) في تقريره العقاري حول السوق المحلي انه لم يكد ينتهي الربع الثالث من عام 2008 إلا مع بروز أزمة عالمية عارمة، وتحديداً في منتصف سبتمبر عندما أعلن بنك ليمان براذرز رابع بنك استثماري في الولايات المتحدة الأميركية عن إفلاسه وهو ما أصاب الاقتصاد الأميركي والعالمي بتداعيات بالغة في الأسواق النقدية والمالية على حد سواء في السوق المحلي ومعظم أسواق العالم، حيث أسهمت العولمة المالية وسرعة الاتصالات في تعميق حجم الأزمة وعدم الثقة في الأسواق وتدافع العديد من المستثمرين للخروج من السوق وتصفية تعاملاتهم المالية في تلك الأسواق.
    وكثرت الأحاديث والكتابات عن تأثير وتداعيات الأزمة على الدول، وعلى الرغم من تأثر الاقتصاد الكويتي باعتباره اقتصادا صغيرا مفتوحا، وخصوصاً في سوق الكويت للأوراق المالية والإجراءات المتعمدة التي اتخذتها الحكومة لامتصاص الأزمة والتخفيف من آثارها على مستوى السياسات النقدية والمالية، إلا انه وبشرط عودة الثقة للمستثمرين فإن تأثير المشكلة لن يكون كبيرا على السوق العقاري لاختلاف طبيعة التمويل العقاري في النظم المالية المحلية والنظم في الولايات المتحدة الأميركية والذي شهد توسعاً كبيراً مع عدم الرقابة عليه، فضلاً عن أسعار العقارات المحلية في حدود قدرة الطلب الحقيقي على تنشيط السوق، إضافة إلى الإدراك المبكر لبنك الكويت المركزي والهيئة العامة للاستثمار لضرورة وضع الضوابط تحول دون انتقال الأزمة للمصارف بأنواعها المختلفة.

    عبء جديد
    وعلى الرغم من صعوبة التنبؤ بأثر الأزمة المالية العالمية على مؤشرات العقار المحلي وتداولاته في الوقت الحالي، إلا أن الأزمة يمكن أن تضيف عبئا جديداً على مؤشرات العقار المحلي الذي أصيب بكبوة كبيرة بفعل القانونين 8 و9 واللذين حظرا تمويل العقار السكني الخاص بحثاً عن انخفاض أسعاره، إلا أن هذا القانون لم يؤثر إلا في تعميق حجم الركود وتقليص حجم التداولات العقارية لينخفض إجمالي حجم التداولات العقارية بنسبة 31% خلال الربع الثالث لعام 2008 بالمقارنة بالربع السابق أي قرابة الثلث مستكملا منحى الهبوط في التداولات العقارية منذ إصدار تلك القوانين وحتى الآن حيث سجلت التداولات للصفقات العقارية للسكن الخاص نسبة انخفاض قدرها 70% بالنسبة لعدد التداولات و69% لقيمتها الإجمالية.
    وبالتالي فإن حرمان شريحة الشباب من امتلاك حلم العمر نظراً لعدم قدرته على تدبير قيمة المنزل المرغوب فيه نتيجة لضعف الدخل، مقارنة بالأسعار المحلية سيحول دون تلبية الطلب على العقار لتلك الشريحة، فضلا عن تعميق الركود في السوق العقاري والذي سيغذى أيضا بفعل الأزمة المالية العالمية وبعوامل ضاغطة تتمثل في التذبذب في أسعار النفط وتوقع انخفاض النمو.

    الحل الناجح المطلوب
    ومما يخفف من حدة الأزمة على العقار المحلي ويدفع النشاط العقاري إلى الخروج من كبوته مجموعة عوامل تتمثل في انخفاض معدلات التضخم لانخفاض أسعار مواد البناء نتيجة لانخفاض الطلب العالمي عليها وهو ما سيؤثر على مستويات الأسعار وتنشط حركة البناء.
    ويبدو الحل الناجح في عودة التمويل للعقار السكني، حيث أن تحسن تداولات العقار المحلي من شأنه أن يؤدي إلى موجة طلب عقاري جديدة كفيلة بإحداث طفرة وانتعاش في الأسواق.
    كما أن الحكومة مدعوة أكثر من أي وقت مضى لطرح أراض جديدة ومشروعات تنموية سكنية والإسراع باستكمال البنية الأساسية للمشروعات القائمة والمنظمة وهو ما يؤدي أيضا الى إنعاش الحركة العقارية في البلاد ويقدم حلاً طال انتظاره لمشكلة نقص المعروض العقاري السكني وطلبات الانتظار المتراكمة منذ عقود طويلة، وقد انعكس إصدار القانونين 8 و9 لعام 2008 سلباً على تداول قطاع العقار المحلي إذ أسهم القانونان في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل فيما يلي:
    1 – التأثير سلباً على مؤشرات السوق العقاري وحركة تداولاته وإصابته في الشلل في ظل توقف العديد من الراغبين في البيع والشراء حيث أصاب هذا القرار السوق بحالة من الارتباك نتج عنها انخفاض التداولات والصفقات العقارية بعد صدور القرار بالمقارنة في الفترة السابقة كما يوضح الجدول التالي:
    وحتى وإن كان هناك انخفاض في الأسعار فإنما هو انخفاض دفترى لا يمت للواقع بصلة نظراً لعدم وجود تداولات حقيقية مستمرة بعد صدور القانون.
    2 – حرم هذا القانون شريحة الشباب من تحقيق حلمهم بامتلاك منزل العمر في ظل منع البنوك الإسلامية من تقديم حلول تمويل تتيحُ لهم شراء وامتلاك المنزل الذي يتمنونه ومن ثم سداد قيمته للبنك على شكل أقساط مالية مُيسَّرة آجلة، حيث إن امتلاك منزل العمر في ضوء الدخول المتاحة باعتبار العقار سلعة معمرة يتطلب ثروة بالمقارنة بالدخل المتاح لدى تلك الشرائح، و قد لا تتوافر في معظم الأحوال في ايدي الشباب الراغب والباحث عن عقار ومأوى ملائم له ولأسرته، كما ان الإقساط الدورية التي يستقطعها البنك من تلك الشريحة ميسَّرة ومريحة تتناسب مع دخل تلك الشرائح الشهرية لمدد طويلة وهي بمنزلة ادخار اسري يمثل ثروة لتك الأسر في الوقت ذاته، كما إن منح الائتمان للعملاء في البنوك الإسلامية يتم وفق ضوابط تخضع لرقابة بنك الكويت المركزي مما يخفف من هذه المخاطر على كل من العميل والبنك في الوقت نفسه.

    مبدأ المساواة وتكافؤ الفرص
    3 - الإخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، حيث ان القانونين قد وضعا صعوبات وقيودا أمام راغبي التمويل، في حين ظل راغبو الاقتراض بفائدة من البنوك التقليدية بمنأى عن هذه القيود. كما ان التضييق على البنوك الإسلامية وتفريغها من أدواتها وتحقيق رسالتها في أعمار الأرض وتقديم التمويل العقاري من شأنه أن يضر بتلك البنوك، كما انه يمثل سابقة تاريخية في التضارب بين السياسات والقوانين المتعارضة.
    4 - إن غياب ومنع التمويل الرسمي، وخصوصا البنوك الإسلامية من الممكن إن يفرز نوعيات جديدة من الفئات المستغلة لتلك القرارات العشوائية مثل فئات المحتكرين من أصحاب رؤوس الاموال، استغلالا للظروف الطارئة أو فئات أخرى من أصحاب التمويل غير الرسمي استغلالا لحاجة الناس ومنعهم من التمويل عبر جهات التمويل الرسمية.

    عدم توازن العرض والطلب
    خلاصة القول ان دولة الكويت مازالت تعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب في القطاع العقاري، حيث تكمن المشكلة الأساسية في الاستثمار والتطوير العقاري في محدودية الأراضي المتاحة للاستثمار أو الاستغلال، حيث أن معظم الأراضي تملكها الدولة، إذ ان الحكومة هي المحتكر الرئيسي للأراضي ولا تقوم بتطوير أراضيها بشكل ملائم، حيث إن حجم الاراضي المستغلة للاغراض السكنية والاستثمارية والتجارية لايتعدى 2،5% من المساحة الإجمالية للبلاد، كما أن توقيف عمل البنوك الإسلامية عن منح الائتمان قد ساهم في زيادة حدة مشكلة الانتظار في طوابير الحصول على الرعاية السكنية، حيث تشير بعض التقديرات إلى ارتفاع عدد الطلبات المقدمة من 60 ألف طلب الى نحو 90 ألف طلب لم تستطع الحكومة بمفردها توفير الرعاية السكنية لهم.