موضوع للنقاش هام جدا

الموضوع في 'قسم الإستشارات القانونيه' بواسطة fayoona74, بتاريخ ‏4 ابريل 2009.

  1. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    ظهرت في الاونة الأخيرة شقق التمليك في الكويت وهي تعد تجربة جديدة على مجتمعنا الكويتي فالباسبق كانت البيوت والفلل هي المتاحة للراغب بشراء وتملك السكن الخاص
    ولاشك ان شقق التمليك بما لها من عيوب ومميزات تخدم شريحة كبيرة من المجتمع الكويتي ممن لاطاقة لميزانيتهم بتحمل الاسعار الجنونية للبيوت والفلل في ظل ثبات قيمة القرض الاسكاني منذ سنوات طويلة تغيرت فيها الاسعار صعودا وكذلك ازدياد ظاهرة الطلاق وغيرها من الامور التي بات معها وجود شقق التمليك ضرورة ملحة لمثل تلك الشريحة

    ومن اهم مميزات شقق التمليك انخفاض تكاليفها مقارنة بالبيوت والفلل اضافة الى امكانية شرائها بالمناطق الداخلية للراغب بالسكن في مثل تلك المناطق كما انها تعد ملائمة للعائلات الصغيرة التي لايتجاوز عد افرادها 4أو أقل وتعد ملجأ آمن لشريحة النساء المطلقات والارامل وغيرهم بوجود عدة عوائل حولهم وحارس بناية ...الخ

    الا ان من العيوب الرئيسية التي لم تظهر جليا بعد ولا توضع في حسبان المقبل على شرائها ( الادارة)

    ان المشكلة لاتكمن بالشقق عينها فكل مالك مسئول عما في داخل شقته من اجزاء كالتكييف والجدران والعوازل والتركيبات الصحية وغيرها بل تكمن بالاجزاء المشتركة فيما بين الشقق كالمعلق والساحات والافنية والحدائق وحمامات السباحة والممرات وغرفة الحارس ووو

    من هو المسئول عنها ؟؟؟؟

    عندما يتوجه الراغب بالشراء لشركات التسويق لايتطرق ايا منهم لادارة الاجزاء المشتركة بل ان البعض منهم يضع وعودا كاذبة بالادارة الكاملة ويتفاجا المشتري بعد ان يكون قد دفع مبلغ وقدره قد يكون هو كل مايملك وثمرة جهد سنوات طويلة من العمل ان الشركة تركت العمارة او المجمع دون ادنى مسئولية فيقع الملاك في دوامة الضياع بالنسبة لتلك الاجزاء وينتهي بها المطاف في ظل عدم تعاون البعض وامتناعهم عن الدفع وعدم توحيد الصفوف الى تلف او هلاك تلك الاجزاء يوما بعد يوم
    فكيف تسير السفينة من غير ربان ؟؟؟؟

    قد يغيب عن البعض ان القانون المدني الكويتي قد كفل تنظيم ملكية الطبقات والشقق الا ان التطبيق بالواقع العملي غير ظاهر بشكل جلي ولا يوجد وعي قانوني كامل به
    لقد سبقتنا الدول العربية في تنظيم صيانة الاجزاء المشتركة فتجد عندما تهم بشراء شقة انه يوجد لها ادارة بما يسمى اتحاد ملاك له رئيس ورسوم شهرية يلزم سدادها من جميع الملاك وهو الامر الذي تباشره شركات بيع تلك الشقق اثناء البيع.

    حذارى حذارى من شراء شقة تمليك قبل التحقق من وجود ادارة او اتحاد ملاك بموجب مستند رسمي مكتوب وليس وعود تجدها فيما بعد هباءا منثورا .
    في هذا الموضوع اردت ان القي الضوء على مانظمه القانون المدني الكويتي في هذا الخصوص والذي قد يغيب عن البعض ممن سيهم او يعد العدة لشراء شقة تمليك واليكم الاحكام وفق ماوردت بالقانون
    المادة 848
    1- تسري نصوص المواد التالية على كل بناء او مجموع ابنية ، لعدة اشخاص ، كل منهم يملك جزءا مفرزا وحصة شائعة في الاجزاء المشتركة.
    -ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الاجزاء المشتركة ما لم يثبت خلافه.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 849

    1- تشمل الاجزاء المشتركة : الارض ، وهيكل البناء ، واجزاءه وملحقاته غير المعدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك ، وتشمل بوجه خاص :
    الارض المقام عليها البناء ، والافنية ، والممرات الخارجية ، والحدائق ، ومواقف السيارات.
    اساسات البناء ، والاسقف ، والاعمدة المعدة لحملها ، والجدران الرئيسية.
    المداخل ، والممرات الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد.
    الآماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء.
    ـ الاماكن المخصصة للخدمات المشتركة.
    كل انواع الانابيب والاجهزة الا ما كان منها داخل احد الاجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.
    - كل ما سبق ما لم يرد في سندات الملك ما يخالفه.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 850

    1- الاجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط تكون ملكا مشتركا لهؤلاء الملاك.
    - وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزءين من اجزاء الطبقة ملكا مشتركا لمالكيها.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 851

    تكون حصة كل مالك في الاجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا ، وتقدر قيمة هذا الجزء على اساس مساحته وموقعه وقت انشاء البناء.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 852

    الاجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، ولا يجوز للمالك ان يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزا ، والتصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المنصرف في الاجزاء الشائعة.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 853

    1- للملاك بأغلبية ثلاثة ارباع الانصبة ان يضعوا نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار وادارته.
    - ولا يجوز ان تفرض في النظام قيومد على ملكية الاجزاء المفرزة او المشتركة لا يبررها تخصيص هذه الاجزاء او موقعها.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 854

    لكل مالك ان يتصرف في الجزء المفرز الذي يملكه ، وله ان يستعمله وان يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه او مع ما اعد له.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 855

    لكل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزا ان يتسعمل الاجزاء المشتركة ، فيما خصصت له ، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 856

    1- يجوز لكل مالك ان يحدث على نفقته تعديلا في الاجزاء المشتركة اذا كان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الاجزاء دون ان يغير من تخصيصها او يلحق الضرر بالملاك الآخرين.
    - ويجب ، قبل احداث التعديل ، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقا لنص المادة 867 ، وفي حالة عدم وجود اتحاد الحصول على موافقة اغلبية ثلاثة ارباع الانصبة ، فإذا لم يحصل على الموافقة كان له ان يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 857

    لا يجوز لأي مالك ان يقوم بعمل من شأنه ان يهدد سلامة النباء او يغير في شكله او مظهره الخارجي.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 858

    1- نفقات حفظ الاجزاء المشتركة وصيانتها وادارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الاجزاء.
    - ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة ، التي تخص بعض الملاك او يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة يعود منها على كل طابق او شقة من منفعة.
    - كل ذلك ما لم يتفق على خلافه.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 859

    1- يجوز للملاك بأغلبية الانصبة ، ان يكونوا اتحادا لادارة العقار وضمان حسن الانتفاع به.
    - ويكون لاتحاد الملاك شخصية اعتبارية من تاريخ شهر الاتفاق على تكوينه.
    - وينظم شهر اتحاد الملاك بقرار يصدر من وزير العدل.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 860

    1- اذا لم يوجد اتحاد للملاك تكون ادارة الاجزاء المشتركة وفقا لما يتم الاتفاق عليه في النظام المشار اليه في المادة 835 والقواعد العامة في ادارة الملكية الشائعة.
    - فإذا وجد اتحاد الملاك تسري النصوص التالية واللائحة العامة لإدارة ملكية الطبقات والشقق التي تصدر بمرسوم.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 861

    1- يجوز لاتحاد الملاك ان يمتلك طبقة او شقة او اكثر ملكية مفرزة ، ويكون له ان يتصرف فيها.
    - ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الاجزاء المفرة اصوات في الجمعية العمومية.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 862

    بعتبر اتحاد الملاك حارسا على الاجزاء المشتركة ، يكون مسئولا بهذه الصفة عن الاضرار التي تلحق الملاك او الغير ، دون اخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقا للقانون.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 863

    1- تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك.
    - واذا تعدد الاشخاص الذين يملكون معا طبقة او شقة ، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكا واحدا ، ولعيهم ان يوكلوا من يمثلهم فيها. فإذا لم يتفقوا ، فللمحكمة بناء على طلب احدهم او على طلب مدير الاتحاد ان تعين من يمثلهم.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 864

    1- لكل مالك عدد من الاصوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الاجزاء المشتركة.
    - ومع ذلك ، فإذا كانت حصة المالك تزيد على النصف ، انقص عدد ما له من اصوات الى ما يساوي مجموع اصوات باقي الملاك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 865

    1- يجوز للمالك ان يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية والتصويت فيها.
    - ولا يجوز لشخص واحد ان يكون وكيلا عن اكثر من مالك ، كما لا يجوز لمن له عدد من الاصوات مساو لاصوات باقي الاعضاء ان يكون وكيلا عن غيره.
    - ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لاحد معاونيه ولا لازواجهم ان يكونوا وكلاء من الملاك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 866

    تصدر قرارات الجمعية العمومية بإغلبية ما للحاضرين من اصوات ، ما لم ينص القانون على غير ذلك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 867

    تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية اصوات جميع الاعضاء في شأن :
    التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها اغلبية اصوات الحاضرين.
    تعيين او عزل مدير الاتحاد او اعضاء مجلس الادارة.
    التصريح لاحد الملاك باحداث تعديل في الاجزاء المشتركة وفقا لنص المادة 856.
    تعديل نسب توزيع النفقات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 858 اذا اصبح هذا التعديل ضروريا بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات او الشقق.
    ـ شروط تنفيذ الاعمال التي تفرضها القوانين او اللوائح.
    الشروط التي يتم بها التصرف في الاجزاء المشتركة اذا اصبح هذا التصرف واجبا تفرضه القوانين او اللوائح.
    تجديد البناء في حالة الهلاك كليا او جزئيا ، وتوزيع نفقاته على الملاك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 868

    عند هلاك البناء كليا او جزئيا يخصص ما قد يستحق بسببه لاعمال التجديد ما لم يجمع الملاك على غير ذلك.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 869

    تصر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة ارباع اصوات جميع الاعضاء في شأن :
    وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وادارته او تعديله.
    احداث تعجيل او تغيير او اضافة في الاجزاء المشتركة اذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار. وعلى الجمعية في هذه الحالة ان تقرر بنفس الاغلبية توزيع نفقات ما قررته من اعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث. ولا يجوز لاي مالك ان يمنع او يعطل تنفيذ ما قررته الجميعة ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبة الاتحاد بالعويض.
    التصرفات العقارية التي من شأنها كسب او نقل او ترتيب حق من الحقوق الينية بالنسبة للاجزاء المشتركة غير المنصوص عليها في المادة 867 و.
    تملك الاتحاد جزءا من الاجزاء المفرزة ، والتصرف فيما يملكه من هذه الاجزاء.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 870

    تصدر قرارات الجمعية العمومية باجماع اصوات الاعضاء في شأن :
    التصرف في جزء من الاجزاء المشتركة اذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه.
    انشاء طبقات او شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 871

    1- تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد ، من بين الملاك او من غيرهم ، لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد.
    - واذا لم تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد ، كان لكل مالك ان يطلب من محكمة الامور المتسعجلة تعيين مدير مؤقت.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 872

    يمثل المدير الاتحاد امام المحاكم والجهات الادارية وفي التعامل مع الغير.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 873

    ينولى المدير تنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الاجزاء المشتركة ، وذلك بالاضافة الى ما يتقرر له من اختصاصات اخرى وفقا للقانون.
    --------------------------------------------------------------------------------

    المادة 874

    1- يجوز انشاء مجلس لادارة الاتحاد ، لمساعدة المدير والرقابة على اعماله ، وابداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفه به.
    - اذا لم ينص في نظام الملكية على انشاء مجلس للادارة ، يجوز للجمعية العمومية بأغلبية اصوات جميع الاعضاء ان تقرر انشاء المجلس.



    والعملية سهلة جدا بتكوين الاتحاد مجرد عقد تتم صياغته ويقدم لادارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل يتم اعتماده من ثلاثة ارباع الانصبة وبعدها يتم توثيقة ويصبح رسمي بعد ذلك تتم اتخاذ اجراءات اشهاره ايضا بوزارة العدل ليكتسب الشخصية المعنوية ويحق له التقاضي وطلب اوامر الاداء ضد الممتنعين عن دفع المصاريف الشهرية لادارة الاجزاء المشتركة


    وبانتظار مشاركاتكم في هذا الموضوع :)
     
  2. al7loo

    al7loo موقوف

    التسجيل:
    ‏11 سبتمبر 2008
    المشاركات:
    642
    عدد الإعجابات:
    0
    شكر فيونه
     
  3. قناص_السوق

    قناص_السوق عضو نشط

    التسجيل:
    ‏8 يناير 2009
    المشاركات:
    1,316
    عدد الإعجابات:
    223
    اختي عندي سؤالين :- ....


    1- الشقه التمليك لو بعد مدة اصبحت العمارة هدام ....

    شنو الحل و اشلون ارمم او ابني شقتي من يديد و من اصلاحات و ترميم الشقه ....


    2- قريت في قانون الرعاية السكنه لازم الي يتقدم له ما يملك رعاية سكنيه ... فأذا شريت شقه تمليك اقدر اتقدم للرعايا السكنية ؟ ؟ ؟


    والسؤال الاهم والي انا كله اسأله :)
    ممكن اعرف من وين يبتي هذا القانون وفي اي سنة تم تشريعه و ابي اسم القانون
     
  4. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    1. العمارات عمرها الافتراضي اظن 30 سنة وطبعا المهندسين يفيدونك اكثر فاذا كانت ايلة للسقوط او انتهى عمرها الافتراضي تعرض للبيع وتتوزع انصبة الملاك وكل واحد مذكور نصيبه من المشاع بعقد التملك اما اذا ترممت مثلا واذا حبيت ترمم شقتك على الاخص فهذا طبعا شي يخص عين انت تملكها فعادي تييب عمالك وترمم بس شرط ماتضر جارك او تخل بالشكل العام للمبنى مثلا المبنى درايشة زرق انت تحط دريشة لونها احمر وهذا على سبيل المثال.

    2. دير بالك اذا بتشتري شقة لاتحطها باسمك او باسم زوجتك عشان ماتنحرم من الرعاية السكنية واذا قررت انك تسكن بشقة مثلا وماتبي تنطر لين يطلعلك بيت لازم تكون مساحة الشقة مطابقة لشروط بنك التسليف عشان يعطونك قرض اسكاني مثل المساحة وغيرها .
    3. هذا القانون المدني رقمه 67 لسنة 1980 وسلامتك
     
  5. danboshy

    danboshy عضو نشط

    التسجيل:
    ‏7 مارس 2009
    المشاركات:
    380
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    الكويت دار العز
    مشلله الاخت فيونه شكلج محاميه


    الله يجزاج خير


    ................................................................

    الناس ماتسقيك لاصـرت عطشـان

    ولايشرب المظمي حذا مـن ذراعـة

    اضرب على الكايد اليا صرت بحلان

    وعند الولي وصل الرشا وانقطاعـة
     
  6. الـمـحـامـي

    الـمـحـامـي مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏10 مارس 2009
    المشاركات:
    290
    عدد الإعجابات:
    1
    الشقق التمليك من 9 سنوات موجوده ليس بجديد
    وانا اشتريت وبعت اكثر من ثلاث مرات من ايام ابوحليفه سنة2000 الى 2007
    والحمد الله ماحصلت لي اي مشكلة بالعكس كان التعاون موجود
    بارك الله فيك على هذه النصيحة الطييبة ياأستاذة
     
  7. qanon

    qanon عضو جديد

    التسجيل:
    ‏16 ابريل 2009
    المشاركات:
    512
    عدد الإعجابات:
    0
    كل الشكر الطيب والمحمود للاستاذة فيونة اللى نورتنا بالمعلومات الطيبة لكل شخص مقبل على تملك شقة
     
  8. rahaly

    rahaly مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏13 ابريل 2005
    المشاركات:
    7,455
    عدد الإعجابات:
    4
    مكان الإقامة:
    الكويت
    شكرا اختنا فيونه على المعلومات القيمة ..

    بس معلومة (عملية) ...

    مر علي شركات جيدة فعلا ما تترك العمارة قبل تسليمها للمشترين الملاك الجدد الا منظمة عملية ادارة الخدمات

    تتعاقد هي اصلا مع مكتب (عقاري) يدير البناية بالكامل من ناحية صيانه التكييف والمصاعد ..... الخ

    مقابل رسوم يسددها كل صاحب شقة

    وعند البيع يوقع المشتري باطلاعه والتزامه بهذه العقود

    وفعلا الان صاروا يؤسسون اتحاد ملاك يرأسه احد السكان


    .................... لكن

    شفت مشاكل في عمارات غير منظمة

    استشارني احدهم ان احد الملاك يرفض المساهمة مع الباقين باجور صيانة المصاعد !!!

    طبعا لازم يروحون المحكمة .... ومن جذي مطفش العالم من البناية مالهم خلق محاكم !!




    وفعلا يجب ان يلاحظ المشتري وجود مثل هذه الامور

    شكرا على الموضوع مرة اخرى
     
  9. fayoona74

    fayoona74 مستشار قانوني

    التسجيل:
    ‏31 يناير 2009
    المشاركات:
    2,071
    عدد الإعجابات:
    3
    مكان الإقامة:
    الكويت
    يعطيك العافية رحال صح في شركات مثل ماتقول بس تطلعلك مشكلة الناس ماتدفع لين تطفش الشركة
    وبالنسبة للشخص اللي استشارك الناس ماتحتاج كلها تروح محاكم اذا في اتحاد ملاك ورئيس مفوض بالعقد لانه يملك الصلاحية يتقاضى ضد المتقاعسين عن الدفع باوامر اداء اذا كان المبلغ محدد