دورة المؤشرنت للتحليل الفني
50 دينار كويتي
تقرير بيتك العقاري للربع الثاني 2009
- بادئ الموضوع ابوفلجة
- تاريخ البدء
- الحالة
قال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) حول حركة سوق العقار المحلي خلال الربع الثاني من العام الحالي ان الحدث الأكبر في سوق العقار المحلي خلال الربع الثاني هو صدور حكم محكمة الاستئناف في نهاية شهر مايو والذي أكد على أن حظر التعامل بقسائم وبيوت السكن الخاص الوارد بالقانونين رقم 8-9 /2008 لا ينسحب على البنوك الإسلامية وبينها بيت التمويل الكويتي، والمصرح لها بتملكها والتعامل بها ورهنها لأغراض عمليات التمويل ووفقا لما تتطلبه صيغ التمويل التي تتفق وأحكام الشريعة الإسلامية الغراء والمنصوص عليها في المادة 99 من قانون النقد وبنك الكويت المركزي وتنظيم المهنة المصرفية والمعدلة بالقانون رقم 30 لسنة 2003 بشأن البنوك الإسلامية وبالتالي فقد حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلا ورفضه موضوعا وتأييد الحكم المستأنف.
وذكر تقرير «بيتك» أن الحكم أوجد حالة من التفاؤل بفعل الانفراج الذي كان سيحدث جراء تنفيذ هذا الحكم وينبئ بعودة القنوات التمويلية للسكن الخاص وتحسن حجم التداولات العقارية في السكن الخاص والاستثماري حيث ساد شعور إيجابي لدى المواطنين الراغبين في الحصول على السكن الخاص معززا بالانخفاض الكبير في أسعار مواد البناء ووصولها إلى أدنى مستوياتها بفعل الأزمة المالية العالمية.
استقرار نسبي
وأشار «بيتك» الى انه وعلى الرغم من الاستقرار النسبي الذي شهده السوق العقاري خلال الربع الثاني إلا أن السوق مازال يسوده حالة من الترقب والحذر سواء من قبل المستثمرين أو المشترين، إلا أن الأمر الذي بات في حكم المتوقع يتمثل في عودة النشاط والثقة إلى السوق العقاري، لاسيما الاستثماري منه حيث إننا نرصد طلبا واضحا على تلك النوعية من العقارات والتي تتصف بعوائد مجزية مقارنة بالعوائد المصرفية المنخفضة مدفوعة برغبة العديد من المستثمرين في الحفاظ على ثرواتهم النقدية بدلا من الاستثمار في السوق النقدي والمالي الذي شهد نشاطا ملحوظا خلال الربع الأخير إلا أنه مازال يتصف بالتذبذب وعدم الاستقرار وبالتالي اتساع دائرة المخاطر.
واوضح «بيتك» ان العقارات التجارية شهدت حالة من التراجع الواضح سواء على مستوى التداولات والتي هبطت لحاجز يقترب من النصف أو على مستوى أسعار العقارات التجارية أو على مستوى القيم الإيجارية تأثرا بالأزمة المالية العالمية وتبعاتها ولاسيما انخفاض مجمل النشاط التجاري في البلاد، ودخول الاقتصاد المحلي في حالة من الانكماش والركود في ظل رغبة الشركات المستأجرة بتخفيض نفقاتها وتقليص مصروفاتها على التأجير، بالإضافة إلى عدم قدرة بعض المشاريع التجارية تحت الإنشاء على الاستمرار نتيجة لشح التمويل وعدم وجود طلب جديد من مستأجرين جدد.
وأضاف «بيتك» انه في الحقيقة أن الحكومة مدعوة أكثر من أي وقت مضى إلى الاستثمار بقوة في القطاع العقاري حيث يعد المحرك الرئيسي للنشاط الاقتصادي في الوقت الذي أعلنت فيه بعض الحكومات عن تأسيس أذرع استثمارية حكومية للاستثمار في العقار بهدف تحفيزه والقيام بأنشطة استثمارية عقارية مشتركة مع القطاع الخاص، حيث سجلت بعض التقارير أن الكويت تعد أقل دول المنطقة إنفاقا حيث سجل نمو الإنفاق العام نسبة أقل من 5% في حين أن نمو الإنفاق العام خلال عامي 2009/2010 من المتوقع أن يصل إلى 15% في السعودية وأكثر من 10% في عمان، وأن يتراوح بين 5 و10% في كل من قطر والبحرين والإمارات.
ضخ استثمارات حكومية
وأكد التقرير على أن أهمية ضخ استثمارات حكومية استثنائية تظهر في مجال تطوير البنية التحتية الكويتية حيث بات توفير البنية الأساسية مطلبا ملحا لتطوير البلاد، ومجالا خصبا لضخ استثمارات جديدة تدفع النشاط الاقتصادي للنمو واجتياز الأزمة من قبل القطاعين العام والخاص، لتنفيذ مشروعات التنمية في مجال الطرق والصرف الصحي والخدمات المساندة لنمو القطاع الخاص، وهو ما ينعكس إيجابا على تنشيط النمو الاقتصادي والعقاري الذي يعانى جملة من المعوقات مثل عدم وجود المناطق اللوجستي والحاجة إلى تطوير طرق وسكك حديدية وتوفير البنية الأساسية المساعدة للقطاع التجاري بشقية الداخلي والخارجي والذي من شأنه أن يؤهل الكويت لتكون محورا رائدا للتجارة العابرة تجاه الشمال وتلبية الاحتياجات التجارية للكويت من المشاريع القائدة مثل جسر الصبية وبناء المستشفيات والجامعات، وتطوير موانئ ومطار الكويت وتطوير وتحديث خدمات النقل البري وتحديث البنية الأساسية للاتصالات وخدماتها، وذلك كجزء رئيسي لتنشيط الاقتصاد الحقيقي بما يضمن زيادة الاستثمار العام وزيادة الإنفاق على السلع والخدمات ويلبي حاجة ملحة، وتفتح عملية توفير البنية التحتية والخدمات أمام المنافسة الخاصة، وأن تقوم الحكومة بتشجيع المبادرات الخاصة وتثق فيها.
وقال التقرير انه لاشك أن البنية الأساسية ستنعكس إيجابا على الأجيال الحالية والقادمة حيث تشجع الطلب وتنشط الاقتصاد عبر تأثيرها على تشجيع القطاع الخاص، وخصوصا في مجال الصناعة وتوليد صناعات جديدة رائدة لتوسيع دائرة مساهمة القطاع الصناعي في الناتج المحلي الإجمالي، وإشاعة جو من الثقة والتفاؤل في الاقتصاد، حيث ينبغي أن يترافق ضخ استثمارات جديدة مع تحسين مناخ الاستثمار وتخفيف حجم البيروقراطية في الأجهزة الحكومية وتشجيع القطاع الخاص على الدخول في الأنشطة السكنية والتجارية من خلال طرح مناطق ومدن سكنية وصناعية جديدة.
وقد كرر «بيتك» دعوته للإسراع في طرح مشروعات عملاقة مثل جسر الصبية أو تنمية وتطوير منطقة شرق القرين، وشعورا من بيتك بأهمية تضافر الإنفاق الحكومي والإنفاق الخاص في الوقت الراهن بهدف إنعاش الاقتصاد وتحريكه بدلا من الوقوف في الوضع الساكن دون إصدار قوانين محفزه أو تشريعات لتطوير العقار في القطاع العقار المحلي أو مشروعات حكومية وخاصة للخروج من دائرة الأزمة المطبقة على جسد الاقتصاد الكويتي.
وما يدعونا للأمل إعلان الحكومة عن المحاور الرئيسية للخطة الخمسية المقبلة وتصريحات العديد من المسؤولين الحكوميين على أهمية الإنفاق الحكومي والجدية في بدء طرح عدد من المشاريع التنموية خلال الفترة القصيرة المقبلة.
مؤشرات التداول
وعلى صعيد إجمالي السوق العقاري قال «بيتك» ان مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2009 انخفضت قيمته 10.170 ملايين دينار، بنسبة انخفاض قدرها 2.31% مقارنة بالربع الأول من عام 2009 والبالغ قيمته 440.857 مليون دينار، وقد سجلت تداولات السكن الخاص ارتفاعا بنسبة 24.51% والتداولات الاستثمارية العقارية بنسبة 3.748%، بينما سجلت التداولات العقارية التجارية انخفاضا بنسبة 45.92%.
وبين «بيتك» أن صفقات السكن الخاص سجلت ما قيمته 180.4 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2009، مرتفعة عن الربع الأول 2009 بنسبة 24.516%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 834 صفقة للربع الثاني 2009، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2009 ليصل الى 216.380 ألف دينار مقارنة بـ 196.656 ألف دينار خلال الربع الأول من عام 2009، وذلك لارتفاع عدد الصفقات بنسبة 12%، وارتفاع أسعار السكن الخاص في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر أبريل 2009 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 37.9% بقيمة 68.441 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 173.414 مليون دينار خلال الربع الثاني من عام 2009 في حين جاء شهر يونيو في المرتبة الثانية بقيمة 62.771 مليون دينار وبحصة قدرها 37.7% وجاء شهر مايو في المرتبة الأخيرة بقيمة 49.248 مليون دينار وبحصة قدرها 27.2% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
التداولات الاستثمارية
واشار «بيتك» الى ارتفاع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثاني من عام 2009 ليصل إلى 149.038 مليون دينار مقارنة بـ 143.658 مليون دينار في الربع الأول من عام 2009 بنسبة بلغت 3.74%، وقد جاء شهر يونيو في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثاني من عام 2009 مسجلا ما قيمته 58.604 مليون دينار، وجاء شهر أبريل في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 53.128 مليون دينار بينما جاء شهر مايو في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 37.304 مليون دينار.
وقد شهد الربع الثاني من عام 2009 من العام ارتفاعا ملحوظا في التداولات بسبب تعافى الاقتصاد واتجاه بعض المستثمرين للبحث عن فرص عقارية مدرة، حيث يبدو ان أجواء الثقة في الأسواق قد أثرت في تسجيل ارتفاع ملحوظ في مستويات الأسعار، خصوصا أسعار العقارات الاستثمارية والسكن الخاص.
وأشار التقرير الى أن أسعار الأراضي الاستثمارية استقرت خلال الربع الثاني من العام الحالي 2009 وبالمقارنة بالربع الأول من العام 2009 في معظم المحافظات المختلفة بينما انخفضت الأسعار فقط في محافظة العاصمة ـ 4.2%% ليصل متوسط سعر المتر فيها إلى 1719 دينارا، وقد سجلت منطقة بنيد القار (على البحر) أعلى انخفاض ينسبة ـ 8.12%.
أما محافظة حولي فقد استقر متوسط سعر المتر فيها عند 883.7 دينارا خلال الربع الثاني من عام 2009 مقارنة بالربع الأول 2009، وقد سجلت محافظة الفروانية استقرارا في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 876.1 دينارا للمتر المربع، أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقرارا في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 755.6 دينارا للمتر المربع.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت استقرارا مقارنة بالربع السابق، حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 540 دينارا للمتر المربع من الأرض.
هذا وقد انخفضت أسعار العقارات التجارية في الربع الثاني من 2009م في محافظة الفروانية والجهراء والأحمدي بمتوسط انخفاض يتراوح بين 1% و4% فيما انخفضت الأسعار في محافظة العاصمة بنسبة ـ 8.4%، وقد امتدت حالة الانخفاض لمعظم مناطق العاصمة وخصوصا شارع أحمد الجابر ومبارك الكبير وشارع بن الوليد وعبدالله المبارك والشهداء.
بينما سجلت محافظة الجهراء ارتفاعا ملموسا مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 مقارنة بالربع الأول من العام نفسه حيث شهد شارع مرزوق المتعب تداولا ملحوظا، في حين انخفضت الأسعار في محافظة حولي بنسبة ـ 1.2% بمتوسط سعر المتر 2.654 دينارا، وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة ـ 4.4%، وقد سجلت محافظة الأحمدي انخفاضا طفيفا بنسبة ـ 1.2% بمتوسط سعر المتر 2.071 دينارا كويتيا.
القسائم الصناعية
شهدت القسائم الصناعية انخفاضا واضحا في الأسعار بمعظم المحافظات، وقد سجلت منطقة الري في محافظة الفروانية أعلى نسبة انخفاض ـ 15.2% تلاها منطقة الشويخ الصناعية شارع البيبسي بمحافظة العاصمة بنسبة انخفاض -5.7% وتراوحت نسب الانخفاض في محافظة الأحمدي ومبارك الكبير والجهراء بين -0.5% و-1.6%.
المزارع والجواخير والشاليهات
استقرت أسعار المزارع والجواخير خلال الربع الثاني من عام 2009 بالمقارنة بالربع السابق حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 45.000 و60.000 دينار للجاخور المبني والمجهز، وانخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الثاني من العام الحالي بمعدل يتراوح بين 3 و8% بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:
هذا وقد استقر الطلب على منتج شقق التمليك في الربع الثاني من عام 2009 سواء المنجزة أو غير المنجزة (تحت التشطيب النهائي)، حيث شهد متوسط أسعار شقق التمليك استقرارا في المواقع الداخلية ليتراوح بين 350 و650 د.ك للمتر المربع (من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية) كما كان الحال عليه في الربع الأول من هذا العام مع وجود تمركز بمحافظتي الأحمدي وحولي بغرض السكن أو الاستثمار.
وقال التقرير إن هناك شبه إجماع على أن فتح المجال امام المقيمين لتملك الشقق يدفع نحو تقليص حجم العمالة الوافدة من العزاب وما يترتب على ذلك من دخول أفراد أسرهم، ومن ثم تنشيط معظم القطاعات التجارية وليس العقار وحده بما في ذلك قطاع التمويل والإجارة.
فالكويت حديثة العهد بشقق التمليك ولا يوجد قانون اتحاد يدعم حقوق الملاك كما نجده في الدول الأخرى، وعليه فان الحاجة ملحة إلى بلورة قانون واضح الملامح لصياغة لوائح ونظم تدعم إنشاء اتحاد الملاك حفظا لحقوق الملاك وتفاديا للمشاكل التي تواجه شقق التمليك.
هذا وقد انخفضت نسب الإشغال عن معدلاتها السابقة لجميع مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 80 و90% حتى انها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 90%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 160 و220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة وحمام، و180 و260 دينارا لغرفتين وصالة، و220 و350 دينارا كويتيا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينارا، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 20 و30 دينارا للمتر المربع ويصل 30 و35 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 7 و8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 7.5 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل الى 6 دنانير في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بجميع التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد انخفض سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليتراوح ما بين 7 و8 دنانير للمتر وقد يزيد على ذلك.
شح التمويل يخفّض تداولات العقارات التجارية بشكل ملحوظ
ذكر تقرير «بيتك» أن إجمالي تداولات العقارات التجارية انخفض بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الثاني من عام 2009 نظرا لتعثر بعض الشركات في سداد مديونياتها، وشح التمويل لبعض المشروعات القائمة على الرغم من ارتفاع عدد الصفقات بنسبة 17% عن الربع الأول لعام 2009، هو ما يعزز انخفاض الأسعار التي انخفضت لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي.
وقال التقرير ان العقارات التجارية الجديدة المعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 45.92% مسجلة ما قيمته 81.743 مليون دينار مقارنة بالربع الأول من عام 2009 والبالغ 151.162 مليون دينار، وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 18.9%، والصفقات العقارية الاستثمارية 34.6% وصفقات السكن الخاص البالغة 41.9%.
واشار التقرير الى أن شهر أبريل احتل المرتبة الأولى حيث وصل إلى 163.204 مليون دينار، بينما سجل شهر يوينو المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 152.825 مليون دينار، وسجل أيضا شهر مايو المرتبة الثالثة حيث وصل حجم تداولاته إلى 114.657 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني من عام 2009 ما قيمته 363.449 ألف دينار مقارنة بـ 394.679 ألف دينار للربع الأول من عام 2009.
ارتفاع أسعار الأراضي في محافظة مبارك الكبير بنسبة 4.3%
أشار تقرير «بيتك» الى أن مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2009 سجلت ارتفاعا متباينا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات، حيث سجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعا نسبته 4.3% في المتوسط وكذلك محافظة الجهراء بنسبة 2.6% ومحافظتا حولي والفروانية بنسبة 1.5% بينما شهدت الأسعار في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات ارتفاعا طفيفا.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 385.5 دينارا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثاني من عام 2009 بمعدل ارتفاع 4.3% بالمقارنة بالربع السابق له، حيث لوحظ ارتفاع الأسعار في مناطق أبو الحصانية والفنيطيس وأبو فطيرة والمسيلة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 269.7 دينارا للمتر المربع في الربع الثاني من العام الحالي بنسبة ارتفاع طفيفة 1.6% مقارنة بالربع السابق لعام 2009 حيث شهدت مناطق محافظة الفروانية ارتفاعا تراوح بين 1% و2.8%.
أما محافظة الأحمدي فقد سجل متوسط سعر المتر المربع فيها 282.6 دينارا، حيث استقرت الأسعار في قسائم الشريط الساحلي على البحر ومدينة الخيران السكنية والوفرة السكني في المنطقة بينما تعمق الانخفاض في مدينة لؤلؤة الخيران القسائم الداخلية بنسبة -28% بينما شهدت منطقة العقيلة ارتفاعا بنسبة 5.3%.
وقد شهدت محافظة حولي استقرارا ملحوظا في الأسعار خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول 2009 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 499.79 دينارا للمتر المربع
وذكر تقرير «بيتك» أن الحكم أوجد حالة من التفاؤل بفعل الانفراج الذي كان سيحدث جراء تنفيذ هذا الحكم وينبئ بعودة القنوات التمويلية للسكن الخاص وتحسن حجم التداولات العقارية في السكن الخاص والاستثماري حيث ساد شعور إيجابي لدى المواطنين الراغبين في الحصول على السكن الخاص معززا بالانخفاض الكبير في أسعار مواد البناء ووصولها إلى أدنى مستوياتها بفعل الأزمة المالية العالمية.
استقرار نسبي
وأشار «بيتك» الى انه وعلى الرغم من الاستقرار النسبي الذي شهده السوق العقاري خلال الربع الثاني إلا أن السوق مازال يسوده حالة من الترقب والحذر سواء من قبل المستثمرين أو المشترين، إلا أن الأمر الذي بات في حكم المتوقع يتمثل في عودة النشاط والثقة إلى السوق العقاري، لاسيما الاستثماري منه حيث إننا نرصد طلبا واضحا على تلك النوعية من العقارات والتي تتصف بعوائد مجزية مقارنة بالعوائد المصرفية المنخفضة مدفوعة برغبة العديد من المستثمرين في الحفاظ على ثرواتهم النقدية بدلا من الاستثمار في السوق النقدي والمالي الذي شهد نشاطا ملحوظا خلال الربع الأخير إلا أنه مازال يتصف بالتذبذب وعدم الاستقرار وبالتالي اتساع دائرة المخاطر.
واوضح «بيتك» ان العقارات التجارية شهدت حالة من التراجع الواضح سواء على مستوى التداولات والتي هبطت لحاجز يقترب من النصف أو على مستوى أسعار العقارات التجارية أو على مستوى القيم الإيجارية تأثرا بالأزمة المالية العالمية وتبعاتها ولاسيما انخفاض مجمل النشاط التجاري في البلاد، ودخول الاقتصاد المحلي في حالة من الانكماش والركود في ظل رغبة الشركات المستأجرة بتخفيض نفقاتها وتقليص مصروفاتها على التأجير، بالإضافة إلى عدم قدرة بعض المشاريع التجارية تحت الإنشاء على الاستمرار نتيجة لشح التمويل وعدم وجود طلب جديد من مستأجرين جدد.
وأضاف «بيتك» انه في الحقيقة أن الحكومة مدعوة أكثر من أي وقت مضى إلى الاستثمار بقوة في القطاع العقاري حيث يعد المحرك الرئيسي للنشاط الاقتصادي في الوقت الذي أعلنت فيه بعض الحكومات عن تأسيس أذرع استثمارية حكومية للاستثمار في العقار بهدف تحفيزه والقيام بأنشطة استثمارية عقارية مشتركة مع القطاع الخاص، حيث سجلت بعض التقارير أن الكويت تعد أقل دول المنطقة إنفاقا حيث سجل نمو الإنفاق العام نسبة أقل من 5% في حين أن نمو الإنفاق العام خلال عامي 2009/2010 من المتوقع أن يصل إلى 15% في السعودية وأكثر من 10% في عمان، وأن يتراوح بين 5 و10% في كل من قطر والبحرين والإمارات.
ضخ استثمارات حكومية
وأكد التقرير على أن أهمية ضخ استثمارات حكومية استثنائية تظهر في مجال تطوير البنية التحتية الكويتية حيث بات توفير البنية الأساسية مطلبا ملحا لتطوير البلاد، ومجالا خصبا لضخ استثمارات جديدة تدفع النشاط الاقتصادي للنمو واجتياز الأزمة من قبل القطاعين العام والخاص، لتنفيذ مشروعات التنمية في مجال الطرق والصرف الصحي والخدمات المساندة لنمو القطاع الخاص، وهو ما ينعكس إيجابا على تنشيط النمو الاقتصادي والعقاري الذي يعانى جملة من المعوقات مثل عدم وجود المناطق اللوجستي والحاجة إلى تطوير طرق وسكك حديدية وتوفير البنية الأساسية المساعدة للقطاع التجاري بشقية الداخلي والخارجي والذي من شأنه أن يؤهل الكويت لتكون محورا رائدا للتجارة العابرة تجاه الشمال وتلبية الاحتياجات التجارية للكويت من المشاريع القائدة مثل جسر الصبية وبناء المستشفيات والجامعات، وتطوير موانئ ومطار الكويت وتطوير وتحديث خدمات النقل البري وتحديث البنية الأساسية للاتصالات وخدماتها، وذلك كجزء رئيسي لتنشيط الاقتصاد الحقيقي بما يضمن زيادة الاستثمار العام وزيادة الإنفاق على السلع والخدمات ويلبي حاجة ملحة، وتفتح عملية توفير البنية التحتية والخدمات أمام المنافسة الخاصة، وأن تقوم الحكومة بتشجيع المبادرات الخاصة وتثق فيها.
وقال التقرير انه لاشك أن البنية الأساسية ستنعكس إيجابا على الأجيال الحالية والقادمة حيث تشجع الطلب وتنشط الاقتصاد عبر تأثيرها على تشجيع القطاع الخاص، وخصوصا في مجال الصناعة وتوليد صناعات جديدة رائدة لتوسيع دائرة مساهمة القطاع الصناعي في الناتج المحلي الإجمالي، وإشاعة جو من الثقة والتفاؤل في الاقتصاد، حيث ينبغي أن يترافق ضخ استثمارات جديدة مع تحسين مناخ الاستثمار وتخفيف حجم البيروقراطية في الأجهزة الحكومية وتشجيع القطاع الخاص على الدخول في الأنشطة السكنية والتجارية من خلال طرح مناطق ومدن سكنية وصناعية جديدة.
وقد كرر «بيتك» دعوته للإسراع في طرح مشروعات عملاقة مثل جسر الصبية أو تنمية وتطوير منطقة شرق القرين، وشعورا من بيتك بأهمية تضافر الإنفاق الحكومي والإنفاق الخاص في الوقت الراهن بهدف إنعاش الاقتصاد وتحريكه بدلا من الوقوف في الوضع الساكن دون إصدار قوانين محفزه أو تشريعات لتطوير العقار في القطاع العقار المحلي أو مشروعات حكومية وخاصة للخروج من دائرة الأزمة المطبقة على جسد الاقتصاد الكويتي.
وما يدعونا للأمل إعلان الحكومة عن المحاور الرئيسية للخطة الخمسية المقبلة وتصريحات العديد من المسؤولين الحكوميين على أهمية الإنفاق الحكومي والجدية في بدء طرح عدد من المشاريع التنموية خلال الفترة القصيرة المقبلة.
مؤشرات التداول
وعلى صعيد إجمالي السوق العقاري قال «بيتك» ان مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2009 انخفضت قيمته 10.170 ملايين دينار، بنسبة انخفاض قدرها 2.31% مقارنة بالربع الأول من عام 2009 والبالغ قيمته 440.857 مليون دينار، وقد سجلت تداولات السكن الخاص ارتفاعا بنسبة 24.51% والتداولات الاستثمارية العقارية بنسبة 3.748%، بينما سجلت التداولات العقارية التجارية انخفاضا بنسبة 45.92%.
وبين «بيتك» أن صفقات السكن الخاص سجلت ما قيمته 180.4 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2009، مرتفعة عن الربع الأول 2009 بنسبة 24.516%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 834 صفقة للربع الثاني 2009، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2009 ليصل الى 216.380 ألف دينار مقارنة بـ 196.656 ألف دينار خلال الربع الأول من عام 2009، وذلك لارتفاع عدد الصفقات بنسبة 12%، وارتفاع أسعار السكن الخاص في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر أبريل 2009 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 37.9% بقيمة 68.441 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 173.414 مليون دينار خلال الربع الثاني من عام 2009 في حين جاء شهر يونيو في المرتبة الثانية بقيمة 62.771 مليون دينار وبحصة قدرها 37.7% وجاء شهر مايو في المرتبة الأخيرة بقيمة 49.248 مليون دينار وبحصة قدرها 27.2% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
التداولات الاستثمارية
واشار «بيتك» الى ارتفاع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثاني من عام 2009 ليصل إلى 149.038 مليون دينار مقارنة بـ 143.658 مليون دينار في الربع الأول من عام 2009 بنسبة بلغت 3.74%، وقد جاء شهر يونيو في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثاني من عام 2009 مسجلا ما قيمته 58.604 مليون دينار، وجاء شهر أبريل في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 53.128 مليون دينار بينما جاء شهر مايو في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 37.304 مليون دينار.
وقد شهد الربع الثاني من عام 2009 من العام ارتفاعا ملحوظا في التداولات بسبب تعافى الاقتصاد واتجاه بعض المستثمرين للبحث عن فرص عقارية مدرة، حيث يبدو ان أجواء الثقة في الأسواق قد أثرت في تسجيل ارتفاع ملحوظ في مستويات الأسعار، خصوصا أسعار العقارات الاستثمارية والسكن الخاص.
وأشار التقرير الى أن أسعار الأراضي الاستثمارية استقرت خلال الربع الثاني من العام الحالي 2009 وبالمقارنة بالربع الأول من العام 2009 في معظم المحافظات المختلفة بينما انخفضت الأسعار فقط في محافظة العاصمة ـ 4.2%% ليصل متوسط سعر المتر فيها إلى 1719 دينارا، وقد سجلت منطقة بنيد القار (على البحر) أعلى انخفاض ينسبة ـ 8.12%.
أما محافظة حولي فقد استقر متوسط سعر المتر فيها عند 883.7 دينارا خلال الربع الثاني من عام 2009 مقارنة بالربع الأول 2009، وقد سجلت محافظة الفروانية استقرارا في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 876.1 دينارا للمتر المربع، أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقرارا في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 755.6 دينارا للمتر المربع.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت استقرارا مقارنة بالربع السابق، حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 540 دينارا للمتر المربع من الأرض.
هذا وقد انخفضت أسعار العقارات التجارية في الربع الثاني من 2009م في محافظة الفروانية والجهراء والأحمدي بمتوسط انخفاض يتراوح بين 1% و4% فيما انخفضت الأسعار في محافظة العاصمة بنسبة ـ 8.4%، وقد امتدت حالة الانخفاض لمعظم مناطق العاصمة وخصوصا شارع أحمد الجابر ومبارك الكبير وشارع بن الوليد وعبدالله المبارك والشهداء.
بينما سجلت محافظة الجهراء ارتفاعا ملموسا مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 مقارنة بالربع الأول من العام نفسه حيث شهد شارع مرزوق المتعب تداولا ملحوظا، في حين انخفضت الأسعار في محافظة حولي بنسبة ـ 1.2% بمتوسط سعر المتر 2.654 دينارا، وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة ـ 4.4%، وقد سجلت محافظة الأحمدي انخفاضا طفيفا بنسبة ـ 1.2% بمتوسط سعر المتر 2.071 دينارا كويتيا.
القسائم الصناعية
شهدت القسائم الصناعية انخفاضا واضحا في الأسعار بمعظم المحافظات، وقد سجلت منطقة الري في محافظة الفروانية أعلى نسبة انخفاض ـ 15.2% تلاها منطقة الشويخ الصناعية شارع البيبسي بمحافظة العاصمة بنسبة انخفاض -5.7% وتراوحت نسب الانخفاض في محافظة الأحمدي ومبارك الكبير والجهراء بين -0.5% و-1.6%.
المزارع والجواخير والشاليهات
استقرت أسعار المزارع والجواخير خلال الربع الثاني من عام 2009 بالمقارنة بالربع السابق حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 45.000 و60.000 دينار للجاخور المبني والمجهز، وانخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الثاني من العام الحالي بمعدل يتراوح بين 3 و8% بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:
هذا وقد استقر الطلب على منتج شقق التمليك في الربع الثاني من عام 2009 سواء المنجزة أو غير المنجزة (تحت التشطيب النهائي)، حيث شهد متوسط أسعار شقق التمليك استقرارا في المواقع الداخلية ليتراوح بين 350 و650 د.ك للمتر المربع (من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية) كما كان الحال عليه في الربع الأول من هذا العام مع وجود تمركز بمحافظتي الأحمدي وحولي بغرض السكن أو الاستثمار.
وقال التقرير إن هناك شبه إجماع على أن فتح المجال امام المقيمين لتملك الشقق يدفع نحو تقليص حجم العمالة الوافدة من العزاب وما يترتب على ذلك من دخول أفراد أسرهم، ومن ثم تنشيط معظم القطاعات التجارية وليس العقار وحده بما في ذلك قطاع التمويل والإجارة.
فالكويت حديثة العهد بشقق التمليك ولا يوجد قانون اتحاد يدعم حقوق الملاك كما نجده في الدول الأخرى، وعليه فان الحاجة ملحة إلى بلورة قانون واضح الملامح لصياغة لوائح ونظم تدعم إنشاء اتحاد الملاك حفظا لحقوق الملاك وتفاديا للمشاكل التي تواجه شقق التمليك.
هذا وقد انخفضت نسب الإشغال عن معدلاتها السابقة لجميع مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 80 و90% حتى انها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 90%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 160 و220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة وحمام، و180 و260 دينارا لغرفتين وصالة، و220 و350 دينارا كويتيا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينارا، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 20 و30 دينارا للمتر المربع ويصل 30 و35 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 7 و8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 7.5 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل الى 6 دنانير في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بجميع التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد انخفض سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليتراوح ما بين 7 و8 دنانير للمتر وقد يزيد على ذلك.
شح التمويل يخفّض تداولات العقارات التجارية بشكل ملحوظ
ذكر تقرير «بيتك» أن إجمالي تداولات العقارات التجارية انخفض بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الثاني من عام 2009 نظرا لتعثر بعض الشركات في سداد مديونياتها، وشح التمويل لبعض المشروعات القائمة على الرغم من ارتفاع عدد الصفقات بنسبة 17% عن الربع الأول لعام 2009، هو ما يعزز انخفاض الأسعار التي انخفضت لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي.
وقال التقرير ان العقارات التجارية الجديدة المعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 45.92% مسجلة ما قيمته 81.743 مليون دينار مقارنة بالربع الأول من عام 2009 والبالغ 151.162 مليون دينار، وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 18.9%، والصفقات العقارية الاستثمارية 34.6% وصفقات السكن الخاص البالغة 41.9%.
واشار التقرير الى أن شهر أبريل احتل المرتبة الأولى حيث وصل إلى 163.204 مليون دينار، بينما سجل شهر يوينو المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 152.825 مليون دينار، وسجل أيضا شهر مايو المرتبة الثالثة حيث وصل حجم تداولاته إلى 114.657 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني من عام 2009 ما قيمته 363.449 ألف دينار مقارنة بـ 394.679 ألف دينار للربع الأول من عام 2009.
ارتفاع أسعار الأراضي في محافظة مبارك الكبير بنسبة 4.3%
أشار تقرير «بيتك» الى أن مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2009 سجلت ارتفاعا متباينا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات، حيث سجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعا نسبته 4.3% في المتوسط وكذلك محافظة الجهراء بنسبة 2.6% ومحافظتا حولي والفروانية بنسبة 1.5% بينما شهدت الأسعار في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات ارتفاعا طفيفا.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 385.5 دينارا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثاني من عام 2009 بمعدل ارتفاع 4.3% بالمقارنة بالربع السابق له، حيث لوحظ ارتفاع الأسعار في مناطق أبو الحصانية والفنيطيس وأبو فطيرة والمسيلة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 269.7 دينارا للمتر المربع في الربع الثاني من العام الحالي بنسبة ارتفاع طفيفة 1.6% مقارنة بالربع السابق لعام 2009 حيث شهدت مناطق محافظة الفروانية ارتفاعا تراوح بين 1% و2.8%.
أما محافظة الأحمدي فقد سجل متوسط سعر المتر المربع فيها 282.6 دينارا، حيث استقرت الأسعار في قسائم الشريط الساحلي على البحر ومدينة الخيران السكنية والوفرة السكني في المنطقة بينما تعمق الانخفاض في مدينة لؤلؤة الخيران القسائم الداخلية بنسبة -28% بينما شهدت منطقة العقيلة ارتفاعا بنسبة 5.3%.
وقد شهدت محافظة حولي استقرارا ملحوظا في الأسعار خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول 2009 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 499.79 دينارا للمتر المربع
- الحالة
دورة المؤشرنت للتحليل الفني
50 دينار كويتي