الوطن الاهم
عضو نشط
- التسجيل
- 19 مايو 2009
- المشاركات
- 687
12/10/2009
حوار مع رجل الأعمال والخبير العقاري
خورشيد: على «المركزي» حث البنوك على تجزئة الفوائد المستحقة على القروض العقارية لتفادي كارثة قادمة
عبد الرضا خورشيد
إعداد: نهى فتحي
طالب رجل الأعمال والخبير بالسوق العقاري عبد الرضا خورشيد «بنك الكويت المركزي» بضرورة حث البنوك المحلية على إعادة جدولة القروض العقارية المستحقة على ملاك العقارات التجارية والاستثمارية إلى فترات تتراوح ما بين 5 و10 سنوات، والنظر في أمر الفوائد الملقاة على عاتق هؤلاء، إما بتجزئتها إلى 1% أو 2%، واما بإلغائها نهائيا، وذلك حتى يستطيع المستثمر البدء في سداد ما عليه من التزامات مالية لمصلحة البنوك.
وأكد خورشيد في حوار خاص لــ«القبس» أنه إذا لم يتدخل « المركزي» من خلال خطوة جريئة كهذه فإن هناك كارثة تنتظر أولا البنوك التي لن تستطيع بيع ما ستحجز عليه من عقارات، خاصة في غياب المشتري الآن عن السوق العقاري المحلي، الأمر الذي سيتسبب في الإضرار بالقطاع المصرفي ككل، خاصة أن أكثر من 80% من الشركات التي قامت ببناء الأبراج في العاصمة عليها قروض مستحقة للبنوك.
وبين خورشيد أن تلك الشركات لم تكن لديها القدرة على بناء تلك الأبراج والتي تصل تكلفتها إلى عشرات بل ومئات الملايين من الدنانير، إلا عن طريق الاقتراض ورهن العقارات.
وأضاف قائلا: ثانيا، فإن الشركات التي انتهت من تنفيذ أبراجها تقع الآن في ورطة كونها لا تجد من يستأجر لديها في تلك الأبراج، بسبب زيادة حجم المساحات المعروضة من المكاتب الإدارية في ظل ضعف الطلب عليها، لاسيما أن البلاد منذ التحرير وحتى اليوم لم تشهد ذلك الانفتاح أو تشجيع الاستثمار الأجنبي الذي يجلب الشركات والمستثمرين الأجانب للعمل في السوق المحلي، ومن ثم لم تظهر طلبات جديدة لاستئجار كل هذا الكم من المساحات الإدارية الذي يتواجد في العاصمة.
وتابع خورشيد: كذلك لم تطرح الحكومة أيا من المشاريع التنموية الضخمة التي تفتح المجال أمام عمل الشركات الأجنبية في السوق المحلي واستقدام موظفين وعمالة تحتاج لتلك المكاتب، مشيرا إلى أن هناك عوامل كثيرة أخرى ساهمت في الورطة التي يمر بها قطاع المكاتب التجارية والقائمين عليه الآن، منها ارتفاع أسعار التأجير التي وصلت 14 دينارا للمتر المربع قبل الأزمة العالمية، حيث ساهم ذلك في ابتعاد الكثير من مكاتب المحاماة والمكاتب الاستشارية والهندسية وغيرها عن التأجير داخل العاصمة، تخوفا من زيادة الكلفة على مشاريعهم نتيجة التأجير بمبالغ كبيرة شهريا، ولجأوا إلى التأجير في المناطق الاستثمارية القريبة من العاصمة مثل بنيد القار ودسمان، الأمر الذي قلل الكثير من الطلب على التأجير داخل العاصمة.
واوضح خورشيد انه في ظل استمرار الأزمة الحالية، تراجع أغلبية ملاك الأبراج عن موقفهم نحو رفع القيمة الإيجارية فنجد البعض يؤجر المتر المربع بقيمة 11 دينارا، وهناك من خفّض السعر الى 7 و 5 دنانير للمتر المربع كونهم يرغبون في تسديد ما عليهم من التزامات تجاه البنوك، حيث لن يستطيعوا ذلك دون التأجير أيا كانت القيمة الإيجارية، فهم مضطرون إلى التأجير إذا وجدوا من يستأجر.
هناك أبراج خفضت قيم إيجاراتها وعلى الرغم من ذلك فإن نسبة الشاغر عالية، فإذا لم يؤجر أصحاب الأبراج ما لديهم من مساحات وفي الوقت نفسه لم يستطيعوا بيع الأبراج، لعدم توافر مشترين ونقص السيولة ورفض البنوك التمويل، فكيف إذن سيستطيع الملاك سداد ما عليهم من ديون مستحقة للبنوك.
وأشار خورشيد الى أن كثيرا من الشركات التي كانت تعمل بقوة في السوق العقاري قبل الأزمة، وكانت بمنزلة اللاعب الرئيسي فيه، رفعت يدها الآن عن التداول في العقار بسبب ما لديها من هموم ناتجة عن ضعف قدرتها على سداد ديونها فنجد أن حجم التداول في السوق المحلي خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي قد تراجع بنسبة تصل الى 50% عن حجم التداول الذي شهده السوق في الفترة نفسها من العام الماضي، والسبب في ذلك هو غياب الشركات عن التداول في العقار، خاصة في ظل اختفاء السيولة من السوق.
وأعرب خورشيد عن أمله أن تطرح الحكومة خلال الفترة المقبلة عددا من المشاريع الكبرى الانتاجية الملقاة في الأدراج والتي من شأنها استقطاب الشركات الأجنبية بما لديها من عمالة ووظائف لتأجير هذه المساحات الضخمة من المكاتب الادارية، ولا ننسى هنا ان هناك عشرات الأبراج التي مازالت قيد التنفيذ والتشطيب والتي أيضا ستوفر المزيد من المساحات، مما سيزيد من الأزمة التي يمر بها قطاع العقار التجاري في البلاد.
وتطرق خورشيد الى قطاع العقار الاستثماري الذي ما زال غارقا في أزمته بسبب زيادة نسب الشقق الشاغرة في البنايات الاستثمارية، الأمر الذي انعكس سلبا على العوائد المرجوة من هذا القطاع، الى جانب تشدد البنوك في منح التمويل للمستثمرين فيه، فنجد الآن أغلب البنايات في المناطق الاستثمارية المتميزة التي تطل على البحر والشعب البحري والسالمية لا تجد المستأجر ، لا سيما أن سعر التأجير للشقة في تلك المناطق يتراوح ما بين الف و15 الف دينار، وهي مبالغ لا يستطيع دفعها الا شريحة محدودة جدا من المستأجرين وهم المدراء وكبار المسؤولين، حيث تحولت كثير من تلك الشقق الى شقق عزاب يتقاسمون فيها الايجار فيما بينهم، أما الشريحة الكبرى من المستأجرين فيبحثون عن الشقق التي لا تتعدى قيمة ايجارها 220 دينارا.
وأكد خورشيد أن أزمة الاستثماري أيضا مرتبطة بانفتاح البلاد ودخول المستثمرين الأجانب، لا سيما أنه منذ نزوح أغلب العائلات الوافدة وقت الغزو لم تسهل الدولة اجراءات الاقامة العائلية، وأصبح أغلب من يعمل في السوق هم من الوافدين العزاب وليسوا عائلات.
قرار «هايف»
علق عبدالرضا خورشيد على قرار مجلس الوزراء الخاص بمنح 7 مدن تراخيص البناء دون انتهاء البنية التحتية لها، قائلا هذا قرار «هايف» فكيف يسكن المواطن من دون ماء وكهرباء وصرف صحي وطرق ومدارس وخدمات هل يعقل ذلك،؟! ان هذا القرار عاد بنا الى العقود الوسطى التي كان الناس فيها يعيشون في منازلهم على مصابيح الزيت وآبار المياه.
وأشار الى منطقة غرب جنوب السرة التي ما زالت تعاني من نقص الخدمات وتشهد عدة مشاكل بسبب ذلك، معربا عن استيائه من فرحة البعض بهذا القرار واعتباره خطوة ايجابية نحو حل المشكلة الاسكانية.
وحذر خورشيد قائلا: فلتتلق الحكومة بعد قرارها هذه الضغوط والمساءلات والانتقادات التي ستوجه لها عقب بناء تلك القسائم، حيث سيجد المواطن نفسه غير قادر على السكن في منزل كلفه الكثير، مشيرا الى المعاناة التي ستواجهها جميع الشركات والمؤسسات التي ستقوم بتشييد المنازل في تلك المناطق، لا سيما شركات المقاولات والمكاتب الهندسية وغيرها.
وختم خورشيد حديثه قائلا: أن السوق العقاري المحلي لم يشهد منذ بداية العام الحالي ذلك الحجم الكبير من الصفقات، كما لم تسجل خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي أي صفقات عقارية كبرى نستطيع ذكرها والاستشهاد من خلالها أن هناك تداولا قويا على السوق العقاري، وذلك بعكس الوضع خلال السنوات الماضية التي كان السوق يشهد فيها صفقات كبرى لمجمعات وأبراج وأراضي في قلب العاصمة بقيم تبلغ عشرات الملايين من الدنانير.
وان ما يؤكد ذلك هو ضعف حجم التداول العقاري منذ بداية العام بسبب الأزمة المالية العالمية وما تسببت فيه من نقص شديد في السيولة الى جانب نقص التمويل الذي كان يمثل شريان الحياة في السوق العقاري.
حوار مع رجل الأعمال والخبير العقاري
خورشيد: على «المركزي» حث البنوك على تجزئة الفوائد المستحقة على القروض العقارية لتفادي كارثة قادمة
عبد الرضا خورشيد
إعداد: نهى فتحي
طالب رجل الأعمال والخبير بالسوق العقاري عبد الرضا خورشيد «بنك الكويت المركزي» بضرورة حث البنوك المحلية على إعادة جدولة القروض العقارية المستحقة على ملاك العقارات التجارية والاستثمارية إلى فترات تتراوح ما بين 5 و10 سنوات، والنظر في أمر الفوائد الملقاة على عاتق هؤلاء، إما بتجزئتها إلى 1% أو 2%، واما بإلغائها نهائيا، وذلك حتى يستطيع المستثمر البدء في سداد ما عليه من التزامات مالية لمصلحة البنوك.
وأكد خورشيد في حوار خاص لــ«القبس» أنه إذا لم يتدخل « المركزي» من خلال خطوة جريئة كهذه فإن هناك كارثة تنتظر أولا البنوك التي لن تستطيع بيع ما ستحجز عليه من عقارات، خاصة في غياب المشتري الآن عن السوق العقاري المحلي، الأمر الذي سيتسبب في الإضرار بالقطاع المصرفي ككل، خاصة أن أكثر من 80% من الشركات التي قامت ببناء الأبراج في العاصمة عليها قروض مستحقة للبنوك.
وبين خورشيد أن تلك الشركات لم تكن لديها القدرة على بناء تلك الأبراج والتي تصل تكلفتها إلى عشرات بل ومئات الملايين من الدنانير، إلا عن طريق الاقتراض ورهن العقارات.
وأضاف قائلا: ثانيا، فإن الشركات التي انتهت من تنفيذ أبراجها تقع الآن في ورطة كونها لا تجد من يستأجر لديها في تلك الأبراج، بسبب زيادة حجم المساحات المعروضة من المكاتب الإدارية في ظل ضعف الطلب عليها، لاسيما أن البلاد منذ التحرير وحتى اليوم لم تشهد ذلك الانفتاح أو تشجيع الاستثمار الأجنبي الذي يجلب الشركات والمستثمرين الأجانب للعمل في السوق المحلي، ومن ثم لم تظهر طلبات جديدة لاستئجار كل هذا الكم من المساحات الإدارية الذي يتواجد في العاصمة.
وتابع خورشيد: كذلك لم تطرح الحكومة أيا من المشاريع التنموية الضخمة التي تفتح المجال أمام عمل الشركات الأجنبية في السوق المحلي واستقدام موظفين وعمالة تحتاج لتلك المكاتب، مشيرا إلى أن هناك عوامل كثيرة أخرى ساهمت في الورطة التي يمر بها قطاع المكاتب التجارية والقائمين عليه الآن، منها ارتفاع أسعار التأجير التي وصلت 14 دينارا للمتر المربع قبل الأزمة العالمية، حيث ساهم ذلك في ابتعاد الكثير من مكاتب المحاماة والمكاتب الاستشارية والهندسية وغيرها عن التأجير داخل العاصمة، تخوفا من زيادة الكلفة على مشاريعهم نتيجة التأجير بمبالغ كبيرة شهريا، ولجأوا إلى التأجير في المناطق الاستثمارية القريبة من العاصمة مثل بنيد القار ودسمان، الأمر الذي قلل الكثير من الطلب على التأجير داخل العاصمة.
واوضح خورشيد انه في ظل استمرار الأزمة الحالية، تراجع أغلبية ملاك الأبراج عن موقفهم نحو رفع القيمة الإيجارية فنجد البعض يؤجر المتر المربع بقيمة 11 دينارا، وهناك من خفّض السعر الى 7 و 5 دنانير للمتر المربع كونهم يرغبون في تسديد ما عليهم من التزامات تجاه البنوك، حيث لن يستطيعوا ذلك دون التأجير أيا كانت القيمة الإيجارية، فهم مضطرون إلى التأجير إذا وجدوا من يستأجر.
هناك أبراج خفضت قيم إيجاراتها وعلى الرغم من ذلك فإن نسبة الشاغر عالية، فإذا لم يؤجر أصحاب الأبراج ما لديهم من مساحات وفي الوقت نفسه لم يستطيعوا بيع الأبراج، لعدم توافر مشترين ونقص السيولة ورفض البنوك التمويل، فكيف إذن سيستطيع الملاك سداد ما عليهم من ديون مستحقة للبنوك.
وأشار خورشيد الى أن كثيرا من الشركات التي كانت تعمل بقوة في السوق العقاري قبل الأزمة، وكانت بمنزلة اللاعب الرئيسي فيه، رفعت يدها الآن عن التداول في العقار بسبب ما لديها من هموم ناتجة عن ضعف قدرتها على سداد ديونها فنجد أن حجم التداول في السوق المحلي خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي قد تراجع بنسبة تصل الى 50% عن حجم التداول الذي شهده السوق في الفترة نفسها من العام الماضي، والسبب في ذلك هو غياب الشركات عن التداول في العقار، خاصة في ظل اختفاء السيولة من السوق.
وأعرب خورشيد عن أمله أن تطرح الحكومة خلال الفترة المقبلة عددا من المشاريع الكبرى الانتاجية الملقاة في الأدراج والتي من شأنها استقطاب الشركات الأجنبية بما لديها من عمالة ووظائف لتأجير هذه المساحات الضخمة من المكاتب الادارية، ولا ننسى هنا ان هناك عشرات الأبراج التي مازالت قيد التنفيذ والتشطيب والتي أيضا ستوفر المزيد من المساحات، مما سيزيد من الأزمة التي يمر بها قطاع العقار التجاري في البلاد.
وتطرق خورشيد الى قطاع العقار الاستثماري الذي ما زال غارقا في أزمته بسبب زيادة نسب الشقق الشاغرة في البنايات الاستثمارية، الأمر الذي انعكس سلبا على العوائد المرجوة من هذا القطاع، الى جانب تشدد البنوك في منح التمويل للمستثمرين فيه، فنجد الآن أغلب البنايات في المناطق الاستثمارية المتميزة التي تطل على البحر والشعب البحري والسالمية لا تجد المستأجر ، لا سيما أن سعر التأجير للشقة في تلك المناطق يتراوح ما بين الف و15 الف دينار، وهي مبالغ لا يستطيع دفعها الا شريحة محدودة جدا من المستأجرين وهم المدراء وكبار المسؤولين، حيث تحولت كثير من تلك الشقق الى شقق عزاب يتقاسمون فيها الايجار فيما بينهم، أما الشريحة الكبرى من المستأجرين فيبحثون عن الشقق التي لا تتعدى قيمة ايجارها 220 دينارا.
وأكد خورشيد أن أزمة الاستثماري أيضا مرتبطة بانفتاح البلاد ودخول المستثمرين الأجانب، لا سيما أنه منذ نزوح أغلب العائلات الوافدة وقت الغزو لم تسهل الدولة اجراءات الاقامة العائلية، وأصبح أغلب من يعمل في السوق هم من الوافدين العزاب وليسوا عائلات.
قرار «هايف»
علق عبدالرضا خورشيد على قرار مجلس الوزراء الخاص بمنح 7 مدن تراخيص البناء دون انتهاء البنية التحتية لها، قائلا هذا قرار «هايف» فكيف يسكن المواطن من دون ماء وكهرباء وصرف صحي وطرق ومدارس وخدمات هل يعقل ذلك،؟! ان هذا القرار عاد بنا الى العقود الوسطى التي كان الناس فيها يعيشون في منازلهم على مصابيح الزيت وآبار المياه.
وأشار الى منطقة غرب جنوب السرة التي ما زالت تعاني من نقص الخدمات وتشهد عدة مشاكل بسبب ذلك، معربا عن استيائه من فرحة البعض بهذا القرار واعتباره خطوة ايجابية نحو حل المشكلة الاسكانية.
وحذر خورشيد قائلا: فلتتلق الحكومة بعد قرارها هذه الضغوط والمساءلات والانتقادات التي ستوجه لها عقب بناء تلك القسائم، حيث سيجد المواطن نفسه غير قادر على السكن في منزل كلفه الكثير، مشيرا الى المعاناة التي ستواجهها جميع الشركات والمؤسسات التي ستقوم بتشييد المنازل في تلك المناطق، لا سيما شركات المقاولات والمكاتب الهندسية وغيرها.
وختم خورشيد حديثه قائلا: أن السوق العقاري المحلي لم يشهد منذ بداية العام الحالي ذلك الحجم الكبير من الصفقات، كما لم تسجل خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي أي صفقات عقارية كبرى نستطيع ذكرها والاستشهاد من خلالها أن هناك تداولا قويا على السوق العقاري، وذلك بعكس الوضع خلال السنوات الماضية التي كان السوق يشهد فيها صفقات كبرى لمجمعات وأبراج وأراضي في قلب العاصمة بقيم تبلغ عشرات الملايين من الدنانير.
وان ما يؤكد ذلك هو ضعف حجم التداول العقاري منذ بداية العام بسبب الأزمة المالية العالمية وما تسببت فيه من نقص شديد في السيولة الى جانب نقص التمويل الذي كان يمثل شريان الحياة في السوق العقاري.