الفارس الذهبي
عضو نشط
تقرير / «مستوى النشاط العقاري انعطف في نوفمبر 2009 من الاتجاه التنازلي الذي بدأه في ابريل 2008»
«المركز»: أسعار العقارات الاستثمارية في الكويت سترتفع بين 5 و15 في المئة خلال 2010
توقع تقرير لشركة المركز المالي الكويتي حول قطاع العقار في الكويت ارتفاع اسعار العقارات الاستثمارية، والتي تعني شريحة الشقق السكنية، من مستوياتها الحالية بنسبة تتراوح ما بين 5 في المئة و 15 في المئة في العام 2010. وفي المقابل توقـع التقرير انكماش اسعار العقارات المكتبية بمعدل يتراوح ما بين 15 في المئة و20 في المئة على خلفية الانكماش المحتمل في القيم الايجارية بسبب كمية العرض المقبلـة، وتراجع مقدار انكماش الأسعار الحاصل حاليا في قطاع العقار التجاري، وانكماشا بنسبة 10 في المئة في الاسعار والايجارات خلال النصف الاول من العام 2010.
المعاملات العقارية
واوضح التقرير ان الوضع الاجمالي للنشاط العقاري يشير الى ان مستوى النشاط انعطف في نوفمبر 2009 من الاتجاه التنازلي الذي بدأه منذ مستويات الذروة في ابريل 2008.
واشار التقرير الى ان مستويات النشاط انكمشت بنسبة 65 في المئة منذ نقطة الذروة على صعيد حجم التعاملات من حيث العدد وبنسبة 62 في المئة من حيث القيمة قبل الانعطاف. وفي حين ان القيود على الاقراض ومنع شركات الاستثمار العقاري من الاتجار بعقارات السكن الخاص بموجب القانون رقم 8 والقانون رقم 9 للعام 2008 ، كانت هي الاسباب الرئيسية للانكماش في النشاط العقاري ، الا ان تفاقم الانكماش في نمو الاقراض نتيجـة للازمة الماليـة والتباطؤ الاقتصادي، يؤدي الى اطالة امد الانكماش في نشاط التعامل العقاري.
وتوقع تقرير «المركز» انتعاشا مستداما في اتجاهات التعاملات خلال العام 2010 مدعوما بالنمو الاقتصادي ونمو الاقراض.
العقار السكني الخاص
وتوقـع التقرير أنه بحلول العام 2015 سيكون هناك 64 الف طلب على السكن ستضاف الى طلبات الاسكان العالقة حاليا والتي يبلغ عددها الآن 92.223 وحدة سكنية. وسيرتفع الطلب من قبل شريحة الكويتيين المقتدرة ماديا الذين سيفضلون شراء العقارات من ملاك الاراضي المتوافرة في السوق مع انتعاش الاقتصاد في 2010. وهناك مشاريع سكنية متنوعة في مراحل مختلفة من الانشاء، ويمكن ايضا الاعلان عن مزيد من هذه المشاريع لمواكبة هذا الطلب المتزايد على السكن.
وتشير مستويات الاسعار في السوق الثانويـة لقطع الاراضي الى ان الاسعار تتعافى من مستوياتها المنخفضـة بمعدل متوسط يتراوح ما بين 15 في المئة الى 20 في المئة بعد انكماشها بمعدل تراوح بين 20 في المئة و30 في المئة. اما بالنسبة للعام 2010 ، فان التقرير يتوقع انتعاش الأسعار بنسبة 5 في المئة الى 10 في المئة مدعومة بارتفاع الطلب من قبل المقتدرين ماديا والجهود الرامية الى تطوير مواقع جديدة.
العقارات الاستثمارية
واعتبر التقرير النمو في عدد السكان الوافدين، والذي بدوره يعتمد أيضاً على النمو في النشاط الاقتصادي، العامل الرئيسي المحدد للتوقعات المستقبلية لهذه الشريحـة. فقد اتسعت معدلات الرسملة بنسبة تتراوح ما بين 2 في المئة الى 3 في المئة خلال الازمـة، وهذا ما يؤدي إلى توقف في نمو عدد السكان الوافدين. غير ان معدلات الرسملة قد انكمشت بمقدار 50 نقطة اساس من مستوياتها في الربع الثاني من العام 2009 ، الامر الذي يشير الى تحرك ايجابي للاسعار بينما يظـل الفارق بين معدل الرسملة ومعدلات اسعار الفائدة على الاقراض المصرفي عند مستوى 4 في المئة.
ورغم انه سيكون من الصعب على المرء ان يقترض من البنوك ويحصل على هذا الفارق بالنظر الى الاوضاع الراهنة للاقراض، فان هذا الفارق يوحي بمقدار علاوة المخاطر التي يتم اخذها في الاعتبار ضمن الاسعار الحاليـة. وحيث ان نسبة الشغور لم تصل الى مستويات تنذر بالخطـر ، فان التقرير يتوقع لهذا الفارق ان ينخفض بمعدل يتراوح ما بين 2 في المئة و3 في المئة خلال العام 2010 حسب حركة معدلات الاقراض والرسملة. ويشير تحليل السيناريو المحتمل الى ان هذا الانكماش سيؤدي الى نمـو في مستويات الاسعار بمعدل يتراوح ما بين 5 في المئة و15 في المئة، ويتوقع التقرير انكماشا بمعدل 5 في المئة في اسعار الايجارات خلال النصف الاول من العام 2010.
العقارات المكتبيـة
وقال التقرير ان مساهمة شريحة العقارات المكتبية في الناتج المحلي الإجمالي الاسمي للقطاع غير النفطي ارتفعت من 28 في المئة خلال العام 2002 إلى 39 في المئة خلال عام 2008، مؤدية الى نمو متزايد في الطلب. وهذا النمو المتزايد في الطلب توقف مع بداية التباطؤ الاقتصادي في العام 2008، والذي سيتحول الى النمو مجددا خلال العام 2010 . ومن المتوقع للقطاع غير النفطي ان يعكس اتجاهه الى الاعلى بمقدار 4 في المئة حسب تقديرات صندوق النقد الدولي في 2010 ، وهو ما يعادل ضعف النمو المتوقع للناتج المحلي الاجمالي للقطاع النفطي، وان كان ذلك المعدل ادنى بكثير من المستويات التاريخية.
ومع تكشف أبعـاد الأزمة، انكمشت اسعار العقارات المكتبية بمعدل تراوح ما بين 30 في المئة و50 في المئة في مدينة الكويت، وبمعدل 25 في المئة الى 40 في المئة في المناطق الأخرى، وهي اعلى معدلات للانكماش بين شرائح القطاع العقـاري، وتماثـل متوسط هبوط الاسعار المعلنة في دبي. كما انكمشت القيم الايجارية بمعـدل 45 في المئة في مدينة الكويت ومعدل 20 في المئة - 25 في المئة في المناطق الأخرى ، لتتسع بذلك معدلات الرسملة بنسبة 2 في المئة - 3.5 في المئة حيث تبلغ حالياً 9 في المئة. ويتوقع تقرير المركز أن كمية العرض المقبل في شريحة العقارات المكتبية سوف تدفع بالقيم الايجارية تنازليا بمعدل 1 الى دينارين للمتر المربع شهريا، مؤدية بالاسعار الى الانكماش بمعدل 15 في المئة الى 20 في المئة. ويشير التقرير ايضاً الى ان انكماش الاسعار سيكون اكبر في المواقع الثانويـة نتيجـة لتركز العرض القـادم للعقارات من الفئـة (أ) في مدينة الكويت.
عقارات التجزئة
ويشير تقرير المركز ايضاً الى اتجاهات مشابهة في هذه الشريحـة التي انكمشت القيم الايجارية فيها بمعدل تراوح ما بين 15 في المئة و30 في المئة، مع توسع في معدلات الرسملة بمقـدار 2 في المئة الى 3 في المئة. غير أن الاتجاهات في انشاء المؤسسات تشير الى ان عدد المؤسسات الجديدة قد بلغ القـاع خلال الربع الاول من عام 2009 وارتد الى الأعلى ، ما سيؤدي الى توقف انكماش الطلب الذي من المفترض له ايضا ان يفضي الى تراجـع في مقدار انكماش الاسعار السائدة حتى الان. ويتوقع التقرير ان تنكمش الايجارات والاسعار بنسبة تقل كثيرا عن 10 في المئة خلال العام 2010.
الراي
http://www.alraimedia.com/alrai/Article.aspx?id=173450
«المركز»: أسعار العقارات الاستثمارية في الكويت سترتفع بين 5 و15 في المئة خلال 2010
توقع تقرير لشركة المركز المالي الكويتي حول قطاع العقار في الكويت ارتفاع اسعار العقارات الاستثمارية، والتي تعني شريحة الشقق السكنية، من مستوياتها الحالية بنسبة تتراوح ما بين 5 في المئة و 15 في المئة في العام 2010. وفي المقابل توقـع التقرير انكماش اسعار العقارات المكتبية بمعدل يتراوح ما بين 15 في المئة و20 في المئة على خلفية الانكماش المحتمل في القيم الايجارية بسبب كمية العرض المقبلـة، وتراجع مقدار انكماش الأسعار الحاصل حاليا في قطاع العقار التجاري، وانكماشا بنسبة 10 في المئة في الاسعار والايجارات خلال النصف الاول من العام 2010.
المعاملات العقارية
واوضح التقرير ان الوضع الاجمالي للنشاط العقاري يشير الى ان مستوى النشاط انعطف في نوفمبر 2009 من الاتجاه التنازلي الذي بدأه منذ مستويات الذروة في ابريل 2008.
واشار التقرير الى ان مستويات النشاط انكمشت بنسبة 65 في المئة منذ نقطة الذروة على صعيد حجم التعاملات من حيث العدد وبنسبة 62 في المئة من حيث القيمة قبل الانعطاف. وفي حين ان القيود على الاقراض ومنع شركات الاستثمار العقاري من الاتجار بعقارات السكن الخاص بموجب القانون رقم 8 والقانون رقم 9 للعام 2008 ، كانت هي الاسباب الرئيسية للانكماش في النشاط العقاري ، الا ان تفاقم الانكماش في نمو الاقراض نتيجـة للازمة الماليـة والتباطؤ الاقتصادي، يؤدي الى اطالة امد الانكماش في نشاط التعامل العقاري.
وتوقع تقرير «المركز» انتعاشا مستداما في اتجاهات التعاملات خلال العام 2010 مدعوما بالنمو الاقتصادي ونمو الاقراض.
العقار السكني الخاص
وتوقـع التقرير أنه بحلول العام 2015 سيكون هناك 64 الف طلب على السكن ستضاف الى طلبات الاسكان العالقة حاليا والتي يبلغ عددها الآن 92.223 وحدة سكنية. وسيرتفع الطلب من قبل شريحة الكويتيين المقتدرة ماديا الذين سيفضلون شراء العقارات من ملاك الاراضي المتوافرة في السوق مع انتعاش الاقتصاد في 2010. وهناك مشاريع سكنية متنوعة في مراحل مختلفة من الانشاء، ويمكن ايضا الاعلان عن مزيد من هذه المشاريع لمواكبة هذا الطلب المتزايد على السكن.
وتشير مستويات الاسعار في السوق الثانويـة لقطع الاراضي الى ان الاسعار تتعافى من مستوياتها المنخفضـة بمعدل متوسط يتراوح ما بين 15 في المئة الى 20 في المئة بعد انكماشها بمعدل تراوح بين 20 في المئة و30 في المئة. اما بالنسبة للعام 2010 ، فان التقرير يتوقع انتعاش الأسعار بنسبة 5 في المئة الى 10 في المئة مدعومة بارتفاع الطلب من قبل المقتدرين ماديا والجهود الرامية الى تطوير مواقع جديدة.
العقارات الاستثمارية
واعتبر التقرير النمو في عدد السكان الوافدين، والذي بدوره يعتمد أيضاً على النمو في النشاط الاقتصادي، العامل الرئيسي المحدد للتوقعات المستقبلية لهذه الشريحـة. فقد اتسعت معدلات الرسملة بنسبة تتراوح ما بين 2 في المئة الى 3 في المئة خلال الازمـة، وهذا ما يؤدي إلى توقف في نمو عدد السكان الوافدين. غير ان معدلات الرسملة قد انكمشت بمقدار 50 نقطة اساس من مستوياتها في الربع الثاني من العام 2009 ، الامر الذي يشير الى تحرك ايجابي للاسعار بينما يظـل الفارق بين معدل الرسملة ومعدلات اسعار الفائدة على الاقراض المصرفي عند مستوى 4 في المئة.
ورغم انه سيكون من الصعب على المرء ان يقترض من البنوك ويحصل على هذا الفارق بالنظر الى الاوضاع الراهنة للاقراض، فان هذا الفارق يوحي بمقدار علاوة المخاطر التي يتم اخذها في الاعتبار ضمن الاسعار الحاليـة. وحيث ان نسبة الشغور لم تصل الى مستويات تنذر بالخطـر ، فان التقرير يتوقع لهذا الفارق ان ينخفض بمعدل يتراوح ما بين 2 في المئة و3 في المئة خلال العام 2010 حسب حركة معدلات الاقراض والرسملة. ويشير تحليل السيناريو المحتمل الى ان هذا الانكماش سيؤدي الى نمـو في مستويات الاسعار بمعدل يتراوح ما بين 5 في المئة و15 في المئة، ويتوقع التقرير انكماشا بمعدل 5 في المئة في اسعار الايجارات خلال النصف الاول من العام 2010.
العقارات المكتبيـة
وقال التقرير ان مساهمة شريحة العقارات المكتبية في الناتج المحلي الإجمالي الاسمي للقطاع غير النفطي ارتفعت من 28 في المئة خلال العام 2002 إلى 39 في المئة خلال عام 2008، مؤدية الى نمو متزايد في الطلب. وهذا النمو المتزايد في الطلب توقف مع بداية التباطؤ الاقتصادي في العام 2008، والذي سيتحول الى النمو مجددا خلال العام 2010 . ومن المتوقع للقطاع غير النفطي ان يعكس اتجاهه الى الاعلى بمقدار 4 في المئة حسب تقديرات صندوق النقد الدولي في 2010 ، وهو ما يعادل ضعف النمو المتوقع للناتج المحلي الاجمالي للقطاع النفطي، وان كان ذلك المعدل ادنى بكثير من المستويات التاريخية.
ومع تكشف أبعـاد الأزمة، انكمشت اسعار العقارات المكتبية بمعدل تراوح ما بين 30 في المئة و50 في المئة في مدينة الكويت، وبمعدل 25 في المئة الى 40 في المئة في المناطق الأخرى، وهي اعلى معدلات للانكماش بين شرائح القطاع العقـاري، وتماثـل متوسط هبوط الاسعار المعلنة في دبي. كما انكمشت القيم الايجارية بمعـدل 45 في المئة في مدينة الكويت ومعدل 20 في المئة - 25 في المئة في المناطق الأخرى ، لتتسع بذلك معدلات الرسملة بنسبة 2 في المئة - 3.5 في المئة حيث تبلغ حالياً 9 في المئة. ويتوقع تقرير المركز أن كمية العرض المقبل في شريحة العقارات المكتبية سوف تدفع بالقيم الايجارية تنازليا بمعدل 1 الى دينارين للمتر المربع شهريا، مؤدية بالاسعار الى الانكماش بمعدل 15 في المئة الى 20 في المئة. ويشير التقرير ايضاً الى ان انكماش الاسعار سيكون اكبر في المواقع الثانويـة نتيجـة لتركز العرض القـادم للعقارات من الفئـة (أ) في مدينة الكويت.
عقارات التجزئة
ويشير تقرير المركز ايضاً الى اتجاهات مشابهة في هذه الشريحـة التي انكمشت القيم الايجارية فيها بمعدل تراوح ما بين 15 في المئة و30 في المئة، مع توسع في معدلات الرسملة بمقـدار 2 في المئة الى 3 في المئة. غير أن الاتجاهات في انشاء المؤسسات تشير الى ان عدد المؤسسات الجديدة قد بلغ القـاع خلال الربع الاول من عام 2009 وارتد الى الأعلى ، ما سيؤدي الى توقف انكماش الطلب الذي من المفترض له ايضا ان يفضي الى تراجـع في مقدار انكماش الاسعار السائدة حتى الان. ويتوقع التقرير ان تنكمش الايجارات والاسعار بنسبة تقل كثيرا عن 10 في المئة خلال العام 2010.
الراي
http://www.alraimedia.com/alrai/Article.aspx?id=173450