ورق خسران
عضو نشط
فهد الفهد: تراجع متوقع في أسعار العقارات بواقع %15 خلال العام الجاري
القبس الكويتية الثلاثاء 2 مارس 2010 5:59 ص
رئيس شركة أعيان المتحدة العقارية يدعو عبر الوطن للتدخل الحكومي لإنقاذ السوق العقاري
توقع رئيس مجلس ادارة شركة أعيان المتحدة العقارية فهد غانم الفهد المزيد من الانخفاض في قيمة العقارات بنسب تصل الى %15 خلال 2010 نتيجة استمرار زيادة عرض العقارات المتجاوزة لاشتراطات البلدية.
واوضح في لقاء خاص مع «الوطن» ان العقارات المتجاوزة أغرقت السوق بعدد كبير من الشقق أعلى مما هو مسجل فعليا لدى البلدية وأثرت على الأسعار بشكل كبير خلال الفترة الماضية مضيفا ان المرحلة المقبلة للسوق العقاري ستكون أسوأ عقب تراجع نسب الأشغال العقاري الى مستويات متدنية خلال الربع الرابع 2009.
وقال ان العقارات التجارية تعاني بشدة نتيجة تضخم أسعار المواد الاستهلاكية وضعف الرواتب والتسريح من العمل ومغادرة المقيمين للبلاد مشيرا الى انه اذا استمر الوضع على ما هو عليه من معدلات مغادرة اسر المقيمين سيتأثر السوق العقاري بنوعيه الاستثماري والتجاري سلبا.
ودعا الفهد الحكومة للتدخل لانتشال السوق من الركود بتأسيس شركتين برأسمال مليار دينار لكل منهما وبنك لتمويلها بهدف شراء الاصول الجيدة للشركات.
وطالب البلدية ان تزيد نسبة البناء من %250 الى %400 لتتلاءم مع احتياجات الأسر الكويتية ويخفف التكلفة على المستثمر ويرفع قيم الاصول منوها انه حتى الآن لم تستفد من " الاستقرار المالي "اي شركة لانه يسمح بمشاركة الملاك في ملكيتهم ويعطي الحكومة امكانية التدخل في شؤونها.
وقال انه لا مشكلة في ان تنهار شركات غير مؤثرة فشلت في عملها منوها ان أسعار العقارات رغم تراجعها خلال 2009 لا تزال مرتفعة ويجب الا يزيد عن 60 ألف دينار للأرض مساحة 400 متر مربع.
وتابع انه على الحكومة ان تتجه الى الخصخصة بشكل مهني وترفع يدها عن المشاريع لتشجيع القطاع الخاص لمشاركتها في بناء البلد مضيفا ان الوقت الحالي هو الأفضل لخصخصة الصحة والتعليم والمواصلات والموانئ والكهرباءوالقطاعات الأخرى المكملة مشيرا الى انه يمكن حل مشكلة الاسكان بتضافر جهود الحكومة والقطاع الخاص بانشاء هيئة مشتركة لوضع استراتيجية متكاملة مطالبا الحكومة ان توفر وتمنح الأراضي بأسعار رمزية فمهمة الدولة مساعدة القطاع الخاص وليس منافسته وفيما يلي التفاصيل:
* بداية.. كيف ترى وضع السوق العقاري في الوقت الحالي؟
- السوق العقاري عامة يعتمد على التمويل والوضع الاقتصادي من حركة التجارة وتوفير فرص عمل منتظمة وغيرها فاذا فقد السوق عنصراً أساسياً كالتمويل وتراجع سوق العمل فان ذلك ينعكس لا محالة على سوق العقار بشكل مباشر، ولكي يتحرك يجب ان يكون ذلك على أسس اقتصادية صحيحة يكون لها مردود على الحالة الاجتماعية والاقتصادية بشكل تنموي يحقق خطط التنمية أما اذا كان التحرك بشكل مضاربي فانه سيضر بالاستثمار والاقتصاد بشكل عام.
وعلى سبيل المثال القطاع السكني يجب ان يكون الاستثمار فيه قائماً على مفهوم توفير سكن للأسر بصورة ايجابية وليس كما حدث في السنوات الماضية حيث أخذت أسعار القطاعات السكنية ترتفع بشكل غير معقول تفوق طاقة الطبقة المتوسطة التي تمثل اكبر شريحة من المواطنين وانعكست سلبا كذلك على المستثمرين العقاريين لانه بالنهاية يجب ان يكون العقار قابلاً للسكن والتداول بشكل مستقر.
فقد مر العقار الاستثماري بفترة ركود نتيجة التضخم السابق الذي وصل ذروته أيام الطفرة المالية قبل 4 سنوات ثم جاءت الازمة المالية لتتهاوى الأسعار بشكل قياسي وعصفت بشركات عديدة، وجعلتها تخفض رواتب عامليها وتسرح الآخرين بالتالي أصبح المستأجر غير قادر على دفع الايجار وغادر الكثير من الأسر المقيمة في الكويت الى بلدانهم، ما جعل القطاع العقاري بصورة عامة يعاني من الضغط.
وأتوقع ان المرحلة المقبلة ستكون أسوأ بعد ان تراجعت نسبة الاشغال الى مستويات متدنية في الربع الرابع 2009 أما قطاع العقارات التجارية فيرزخ تحت وطأة الضغوط نتيجة تضخم أسعار المواد الغذائية والاستهلاكية وزيادة الالتزامات المادية على الفرد والأسرة في ظل ضعف الرواتب والتسريح من العمل أو مغادرة البلاد واذا استمر الوضع على ماهو عليه من معدلات مغادرة اسر المقيمين فحتما سيتأثر السوق العقاري خصوصا القطاعين الاستثماري والتجاري سلبيا لان هؤلاء يشغلون حيزا كبيرا من السوق الاستهلاكي والعقاري والتعليمي والصحي بالتالي سيكون الوضع أسوأ اذا استمر هذا الركود الاقتصادي، وسينعكس كذلك على الوضع الامني بجوانب سلبية.
وأيضا من العوامل الأخرى التي ساهمت في تراجع السوق العقاري العقارات المتجاوزة والتي تبلغ نسبتها بصورة كبيرة لايستهان بها فالمسجل لدى البلدية عدد من الوحدات والموجود على الواقع أكثر الامر الذي رفع العرض عن الطلب حيث اغرقت العقارات المتجاوزة السوق بعدد كبير من الشقق أعلى مما هو مسجل فعليا لدى البلدية مما اثر بشكل كبير على السوق لان سعرها السوقي أقل من سعر العقارات غير المتجاوزة مما قد يساهم في حدوث انخفاض في قيمة العقارات بنسبة من %10 الى %15 خلال 2010 اذا استمر الوضع على ما عليه.
العقارات المتجاوزة
* وهل ترى الجهود الحكومية في مواجهة تلك الظاهرة كافية؟
- البلدية قامت اخيرا بتضييق الثغرات التي كان ينفذ منها المتجاوزون وهذا جهد يشكرون عليه ونحن نشد على أيديهم فالمتجاوز يجب ان يعاقب لانه يؤثر على المستثمرين الذين يحترمون القانون ومثل هذه النوعية من المتجاوزين ساهموا في التأثير على السوق العقاري بصورة سلبية ومثل هذه التجاوزات تضر الأفراد والشركات بصورة مباشرة لانها قائمة على التجاوزات في البناء نتيجة مخالفة اشتراطات البلدية.
فالتلاعب الواقع يؤدي الى رفع قيمة العقارات بصورة زائفة ولعبت دورا في تضخيم أسعار العقارات بسبب ما تحتويه من وحدات سكنية اضافية مخالفة لتراخيص البناء المعتمدة من البلدية.
واقترح لحل هذه القضية ان تزيد البلدية نسبة البناء من %250 الى نسبة %400 أو اكبر لتتناسب مع مساحات الوحدات السكنية بطريقة معينة ومطردة محددة بارتفاع وارتداد البناء، حتى تتلاءم مع احتياجات الأسر الكويتية وبايجار مناسب وتخفيف التكلفة على المستثمر ومما يعيد عجلة دوران الاستثمار في بناء العقارات السكنية ويساعد كذلك على تخفيض الضغط على الطلبات الاسكانية بان تدعم الحكومة الملاك في حال بيع هذه المجمعات السكنية المناسبة للعائلات الكويتية بصفة وحدات تمليك والتنازل عن طلبهم في الاسكان.
اقتراحات
* كيف يمكن ان يخرج السوق من حالة الركود الحالية؟
- من الضروري ان تتدخل الدولة لانتشال السوق العقاري من الركود الاقتصادي بشكل عام في الكويت وذلك بتأسيس شركتين كل واحدة رأسمالها مليار دينار تقوم بانتقاء الأصول الجيدة وتشتريها لانتشال الشركات من الأزمة وحمايتها من الافلاس فالمطلوب هو التعاون مع الشركات الاستثمارية الجيدة في السوق فهناك شركات جيدة في أدائها ولكن الأزمة شلت هذه الشركات بمعنى انه ليس كل متضرر سيئ الأداء أو ورقياً بل هناك شركات جيدة ولكن الأزمة لم ترحم احداً.
- تأسيس بنك مهمته اقراض الشركات الجيدة ومساعدتها على تجاوز الأزمة ويجب ان تكون الشركتان والبنك بمساهمة حكومية وبالشراكة مع القطاع الخاص وتحدد نسب الاكتتاب فيها بحيث يكون المساهم الرئيسي فيها هو الحكومة والباقي يطرح للقطاع الخاص والمواطنين.
- اننا بحاجة الى اتخاذ قرارات سريعة للقضاء على مشكلة البطالة فلقد ظهرت مشكلة المسرحين والتي تحتاج في حلها تشجيع المواطنين للعمل في القطاع الخاص وخصوصا ان هذه استراتيجية الدولة التي تسعى الى تطبيقها.
- زيادة نسبة البناء في العقارات الاستثمارية الى %400 بدلا من %250 حاليا بما يساعد شركات العقار في تعظيم قيمة أصولها وتجعلها تتنفس للخروج من الأزمة.
- ندعو الحكومة إلى ان تبادر في استئجار الأبراج الادارية التي بنيت أثناء الطفرة المالية للاستفادة منها كمكاتب حكومية لبعض الادارات الحكومية، فالوقت أصبح مناسباً لإعادة تجهيز وبناء وصيانة بعض المقار الحكومية التي تحتاج الى تحديث.
واعتقد ان الحكومة بهذه الطريقة ستساعد شركات كثيرة في اعادة بناء مراكزها المالية وخاصة البنوك من المساهمة غير المباشرة في دعم الشركات العامة وصغار المساهمين.
الاستقرار المالي
* هل لقانون الاستقرار المالي دور مؤثر على السوق المالي والعقاري؟
عندما اقر قانون الاستقرار المالي صاحبه عزوف الشركات عن التعامل معه، واعتقد ان سبب ذلك يرجع الى وجود اعتراضات عديدة على القانون فهو يشارك صاحب الملك في ملكه وأيضا من الانتقادات التي وجهت الى القانون انه يعطي البنك المركزي أو اى هيئة حكومية التدخل في شؤون ادارات الشركات لأصولها ويمكن التغيير في نسب الملاك، لذلك الشركات متخوفة من هذا القانون بسبب احتمال ادارات الشركات ان تخضع لادارة حكومية.
وكلنا يعرف ان أداء الهيئات الحكومية خاضع للروتين والاجراءات الطويلة والمعقدة بعكس شركات القطاع الخاص التي تهتم بالانتاجية حتى تحقق النمو والتوسع في الأفكار والانشطة داخل وخارج الكويت فلذلك تجد ادارة القطاع الخاص أكثر نجاحا من الادارة الحكومية تتمتع بالمرونة وسرعة اتخاذ القرار وحتى الآن لم تستفد من هذا القانون اي شركة أما السوق العقاري فانه لم يستفد من القانون بصفة مباشرة.
تشدد البنوك
* في رأيك هل ساهم تشدد البنوك في تفاقم الأزمة؟
- البنوك من حقها ان تتشدد بعد ان انكشفت وتضعضعت أصول بعض الشركات وعجزت عن دفع ديونها لان البنوك هي بالنهاية أموال مساهمين ومودعين ومن الطبيعي ان تسعى للحفاظ على حقوق مساهميها وعدم المخاطرة ففي الوقت الحالي أكثر الشركات أو الأفراد عليهم ديون ولكن هناك من يلتزم بتسديد ديونه وهناك متعثرون وأيضا هناك من يماطل في السداد لذلك كان وقوف الحكومة وراء بنك الخليج سياسة حكومية حكيمة لان بنك الخليج اذا انهار فان النظام المصرفي سيتزعزع ويفقد المصداقية فمساعدة الدولة للبنوك شيء طبيعي لان البنوك مصيرها مرتبط بالتجارة الداخلية والخارجية والناس والتجار ومستحقاتهم ومدخراتهم وما لهم وما عليهم فهي تختلف عن وضع الشركات.
وبوجهة نظري لا أرى مشكلة في ان تنهار بعض الشركات غير المؤثرة في الدعائم الأساسية في اقتصاد الدولة فالمعارضون لسياسات البنوك والبنك المركزي بالأساس ينطلقون من وراء مصالحهم الخاصة فما الضير من افلاس بعض الشركات التي فشلت في عملها، فهناك دول عظمى أفلست فيها الشركات الكبيرة والصغيرة كثيرة مثل أمريكا وأوروبا فلماذا الأمر عندنا كان طامة كبرى، لنجعل السوق ينظم نفسه والبقاء للأفضل.
قانونا الرهن العقاري
* هل تؤيد قانوني الرهن العقاري 8 و9 للعام 2008 الخاص بمنع الشركات من بيع وشراء ورهن العقار؟
- نعم.. أؤيد القانونين وأفضل ان يتم اضافة بنود اشد وأكثر حتى يمكن للمواطنين الحصول على سكن ويقل طلبات انتظار الاسكان. فهذان القانونان مثلا حماية للمواطنين بشكل خاص وساهما في الحد من ارتفاع العقار السكني والتضخم غير المبرر في اسعار العقارات فالأوضاع التي آلت اليها أسعار السكن الخاص مبالغ فيها وغير معقولة وطبعا من احد أهم الأسباب التي ساعدت على هذا الارتفاع هي الشركات الذين ضاربوا في العقار السكني وكذلك الممولون من البنوك بتسهيلاتهم التمويلية المبالغ فيها للأفراد والشركات الامر الذي فتح أبواب التمويل على مصراعيها مما جعل الأسعار تتضخم وساهمت بارتفاع الأسعار الخدمات والمواد الأولية للبناء بالتوازي مع غلاء السكن والمعيشة.
والخطوات التي قامت بها الحكومة ممثلة بخطوات بنك الكويت المركزي في فرض القيود على البنوك وشركات التمويل والأفراد عن طريق فرض نسبة %40 من الدخل بحد أقصى للحصول على القروض كانت خطوات جيدة ومع ذلك اعتبرها غير كافية فلا تزال البنوك والشركات تقدم قروضاً للأفراد لمدة 15 سنة واعتقد انها مدة طويلة فالكويت تختلف عن معظم دول العالم التي تقدم رهناً عقارياً لمدة 15 سنة وتصل الى 25 سنة أحيانا فهذه الدول لا تمنح قرضاً سكنياً لمواطنيها بعكس الكويت فالمواطن يحصل على ربع مليون دولار تقريبا قرضاً سكنياً طويل الاجل دون فوائد،أما المواطن الأجنبي فعندما يشتري عقاراً فلابد ان يلجأ الى البنك التقليدي للحصول على قرض للسكن بمدد طويلة.
يجب ان يحدد " المركزي " القرض العقاري بشكل منفصل بحيث لا يتجاوز %25 من الدخل وبمدة لا تتجاوز 7 سنوات و%15 قرض استهلاكي ولمدة 5 سنوات فقط من الراتب الاصلي. وذلك للحفاظ على نسب التضخم في مستويات مقبولة وبما يجعل أسعار العقارات السكنية معقولة.
كما يجب على الحكومة ان توفر أراضي جديدة تطرحها على القطاع الخاص لكي يطورها ويستفيد منها المواطن والمستثمر فلا تزال الطلبات السكانية تتراكم على وزارة الاسكان ونحن للأسف نسمع مطالبات من بعض أعضاء مجلس الأمة برفع القرض السكني رغم ان القرض الحالي كاف فالحكومة يجب ان تساعد المواطن لا ان تزيد الأعباء عليه فزيادة القرض سيصاحبها زيادة في أسعار عقارات السكن الخاص المرتفعة أصلا خاصة على المواطنين ذوي الدخل المتوسط والمحدود.
فالأسعار رغم تراجعها خلال العام الماضي الا انها لا تزال مرتفعة فالسعر المناسب بوجهة نظري يجب ألا يزيد عن 60 ألف دينار للأرض مساحة 400 متر مربع فهذا السعر سيكون بمقدور بعض من المواطنين متوسطي الدخل الشراء.
قانون الـ b.o.t
* هل لك تحفظات على قانون الـ b.o.t؟
نحن نثمن كل المبادرات الحكومية بشأن اشراك القطاع الخاص في المشاريع التنموية والعقارية وغيرها سواء كان من ضمن قوانين الـ b.o.t أو غيرها ولكن لنا تحفظات كثيرة رغم القرارات الحكومية الأخيرة باطالة مدة العقود على قانون الـ b.o.t الأخير منها على سبيل المثال مدة العقد فالشركات تريد ان تعطى لها مدة كافية ومناسبة لتحقيق أرباح خصوصا عندما تكون انفقت أموالا طائلة على الدراسة والتنفيذ حتى بداية تشغيل المشروع.
واعتقد انه من الأفضل ان تتجه الحكومة الى الخصخصة بشكل مهني وترفع الحكومة يدها وهيمنتها على المشاريع بشكل عام لتشجيع القطاع الخاص ليكون شريكا ومساهما رئيسيا معها في بناء البلد الذي تأخر كثيرا عن التنمية فلقد مرت أكثر من 20سنة بدون مشاريع تنموية وخدمات وغيرها. اعتقد ان الوقت الحالي أفضل وقت لخصخصة عدة قطاعات منها الصحة، التعليم المواصلات، الموانئ ، الكهرباء، وغيرها من القطاعات الأخرى المكملة.
مشكلة السكن
* في رأيك.. كيف يمكن ان يساهم القطاع الخاص في حل مشكلة السكن؟
- يمكن حل المشكلة الاسكانية بتضافر جهود الحكومة والقطاع الخاص وذلك بانشاء هيئة مشتركة لوضع استراتيجية متكاملة فالحكومة لا تستطيع ان تحل مشكلة تراكم الطلبات الاسكانية.. وهنا اود ان انوه الى اعلان المؤسسة العامة للرعاية السكنية انها ستطرح مشاريع اسكانية جديدة للقطاع الخاص ونأمل ان يكون ذلك قريبا ولكن يجب ان تساهم الحكومة بمنح الأراضي الى القطاع الخاص بأسعار رمزية لا ان تهدف الى بيع الأراضي أو المشاريع بأسعار مرتفعة فمهمة الدولة مساعدة القطاع الخاص بدلا من منافسته والتربح منه.
وكذلك يمكن حل المشكلة الاسكانية بطرح تصور انشاء عمارات سكنية للمواطنين بشقق تتناسب مع متطلبات الأسرة الكويتية وبدراسة ميدانية فعلية متانية بان تكون هذه الوحدات ذات فائدة أعلى للمواطن من حصوله على منزل وتتوفر فيها خدمات مغرية وخاصة في المناطق القريبة من مدينة الكويت وليس داخل المناطق التجارية أو قرب الأبراج الادارية وبالتصميم والتخطيط الذي تم في مجمع الصوابر الفاشل.
تملك الأجانب
* هل تعتقد انه حان الوقت للسماح للمستثمر الأجنبي ان يتملك العقار في الكويت؟
كلا.. فالكويت بلد صغير جدا والمساحات المتوفرة لاسكان المواطنين محدودة لكن يمكن اعطاء الأجنبي حق الانتفاع في العقار وليس استملاك العقار مثل ماهو موجود في بعض الدول العربية الغربية بنظام الاجارة فهذا النظام مناسب.
القبس الكويتية الثلاثاء 2 مارس 2010 5:59 ص
رئيس شركة أعيان المتحدة العقارية يدعو عبر الوطن للتدخل الحكومي لإنقاذ السوق العقاري
توقع رئيس مجلس ادارة شركة أعيان المتحدة العقارية فهد غانم الفهد المزيد من الانخفاض في قيمة العقارات بنسب تصل الى %15 خلال 2010 نتيجة استمرار زيادة عرض العقارات المتجاوزة لاشتراطات البلدية.
واوضح في لقاء خاص مع «الوطن» ان العقارات المتجاوزة أغرقت السوق بعدد كبير من الشقق أعلى مما هو مسجل فعليا لدى البلدية وأثرت على الأسعار بشكل كبير خلال الفترة الماضية مضيفا ان المرحلة المقبلة للسوق العقاري ستكون أسوأ عقب تراجع نسب الأشغال العقاري الى مستويات متدنية خلال الربع الرابع 2009.
وقال ان العقارات التجارية تعاني بشدة نتيجة تضخم أسعار المواد الاستهلاكية وضعف الرواتب والتسريح من العمل ومغادرة المقيمين للبلاد مشيرا الى انه اذا استمر الوضع على ما هو عليه من معدلات مغادرة اسر المقيمين سيتأثر السوق العقاري بنوعيه الاستثماري والتجاري سلبا.
ودعا الفهد الحكومة للتدخل لانتشال السوق من الركود بتأسيس شركتين برأسمال مليار دينار لكل منهما وبنك لتمويلها بهدف شراء الاصول الجيدة للشركات.
وطالب البلدية ان تزيد نسبة البناء من %250 الى %400 لتتلاءم مع احتياجات الأسر الكويتية ويخفف التكلفة على المستثمر ويرفع قيم الاصول منوها انه حتى الآن لم تستفد من " الاستقرار المالي "اي شركة لانه يسمح بمشاركة الملاك في ملكيتهم ويعطي الحكومة امكانية التدخل في شؤونها.
وقال انه لا مشكلة في ان تنهار شركات غير مؤثرة فشلت في عملها منوها ان أسعار العقارات رغم تراجعها خلال 2009 لا تزال مرتفعة ويجب الا يزيد عن 60 ألف دينار للأرض مساحة 400 متر مربع.
وتابع انه على الحكومة ان تتجه الى الخصخصة بشكل مهني وترفع يدها عن المشاريع لتشجيع القطاع الخاص لمشاركتها في بناء البلد مضيفا ان الوقت الحالي هو الأفضل لخصخصة الصحة والتعليم والمواصلات والموانئ والكهرباءوالقطاعات الأخرى المكملة مشيرا الى انه يمكن حل مشكلة الاسكان بتضافر جهود الحكومة والقطاع الخاص بانشاء هيئة مشتركة لوضع استراتيجية متكاملة مطالبا الحكومة ان توفر وتمنح الأراضي بأسعار رمزية فمهمة الدولة مساعدة القطاع الخاص وليس منافسته وفيما يلي التفاصيل:
* بداية.. كيف ترى وضع السوق العقاري في الوقت الحالي؟
- السوق العقاري عامة يعتمد على التمويل والوضع الاقتصادي من حركة التجارة وتوفير فرص عمل منتظمة وغيرها فاذا فقد السوق عنصراً أساسياً كالتمويل وتراجع سوق العمل فان ذلك ينعكس لا محالة على سوق العقار بشكل مباشر، ولكي يتحرك يجب ان يكون ذلك على أسس اقتصادية صحيحة يكون لها مردود على الحالة الاجتماعية والاقتصادية بشكل تنموي يحقق خطط التنمية أما اذا كان التحرك بشكل مضاربي فانه سيضر بالاستثمار والاقتصاد بشكل عام.
وعلى سبيل المثال القطاع السكني يجب ان يكون الاستثمار فيه قائماً على مفهوم توفير سكن للأسر بصورة ايجابية وليس كما حدث في السنوات الماضية حيث أخذت أسعار القطاعات السكنية ترتفع بشكل غير معقول تفوق طاقة الطبقة المتوسطة التي تمثل اكبر شريحة من المواطنين وانعكست سلبا كذلك على المستثمرين العقاريين لانه بالنهاية يجب ان يكون العقار قابلاً للسكن والتداول بشكل مستقر.
فقد مر العقار الاستثماري بفترة ركود نتيجة التضخم السابق الذي وصل ذروته أيام الطفرة المالية قبل 4 سنوات ثم جاءت الازمة المالية لتتهاوى الأسعار بشكل قياسي وعصفت بشركات عديدة، وجعلتها تخفض رواتب عامليها وتسرح الآخرين بالتالي أصبح المستأجر غير قادر على دفع الايجار وغادر الكثير من الأسر المقيمة في الكويت الى بلدانهم، ما جعل القطاع العقاري بصورة عامة يعاني من الضغط.
وأتوقع ان المرحلة المقبلة ستكون أسوأ بعد ان تراجعت نسبة الاشغال الى مستويات متدنية في الربع الرابع 2009 أما قطاع العقارات التجارية فيرزخ تحت وطأة الضغوط نتيجة تضخم أسعار المواد الغذائية والاستهلاكية وزيادة الالتزامات المادية على الفرد والأسرة في ظل ضعف الرواتب والتسريح من العمل أو مغادرة البلاد واذا استمر الوضع على ماهو عليه من معدلات مغادرة اسر المقيمين فحتما سيتأثر السوق العقاري خصوصا القطاعين الاستثماري والتجاري سلبيا لان هؤلاء يشغلون حيزا كبيرا من السوق الاستهلاكي والعقاري والتعليمي والصحي بالتالي سيكون الوضع أسوأ اذا استمر هذا الركود الاقتصادي، وسينعكس كذلك على الوضع الامني بجوانب سلبية.
وأيضا من العوامل الأخرى التي ساهمت في تراجع السوق العقاري العقارات المتجاوزة والتي تبلغ نسبتها بصورة كبيرة لايستهان بها فالمسجل لدى البلدية عدد من الوحدات والموجود على الواقع أكثر الامر الذي رفع العرض عن الطلب حيث اغرقت العقارات المتجاوزة السوق بعدد كبير من الشقق أعلى مما هو مسجل فعليا لدى البلدية مما اثر بشكل كبير على السوق لان سعرها السوقي أقل من سعر العقارات غير المتجاوزة مما قد يساهم في حدوث انخفاض في قيمة العقارات بنسبة من %10 الى %15 خلال 2010 اذا استمر الوضع على ما عليه.
العقارات المتجاوزة
* وهل ترى الجهود الحكومية في مواجهة تلك الظاهرة كافية؟
- البلدية قامت اخيرا بتضييق الثغرات التي كان ينفذ منها المتجاوزون وهذا جهد يشكرون عليه ونحن نشد على أيديهم فالمتجاوز يجب ان يعاقب لانه يؤثر على المستثمرين الذين يحترمون القانون ومثل هذه النوعية من المتجاوزين ساهموا في التأثير على السوق العقاري بصورة سلبية ومثل هذه التجاوزات تضر الأفراد والشركات بصورة مباشرة لانها قائمة على التجاوزات في البناء نتيجة مخالفة اشتراطات البلدية.
فالتلاعب الواقع يؤدي الى رفع قيمة العقارات بصورة زائفة ولعبت دورا في تضخيم أسعار العقارات بسبب ما تحتويه من وحدات سكنية اضافية مخالفة لتراخيص البناء المعتمدة من البلدية.
واقترح لحل هذه القضية ان تزيد البلدية نسبة البناء من %250 الى نسبة %400 أو اكبر لتتناسب مع مساحات الوحدات السكنية بطريقة معينة ومطردة محددة بارتفاع وارتداد البناء، حتى تتلاءم مع احتياجات الأسر الكويتية وبايجار مناسب وتخفيف التكلفة على المستثمر ومما يعيد عجلة دوران الاستثمار في بناء العقارات السكنية ويساعد كذلك على تخفيض الضغط على الطلبات الاسكانية بان تدعم الحكومة الملاك في حال بيع هذه المجمعات السكنية المناسبة للعائلات الكويتية بصفة وحدات تمليك والتنازل عن طلبهم في الاسكان.
اقتراحات
* كيف يمكن ان يخرج السوق من حالة الركود الحالية؟
- من الضروري ان تتدخل الدولة لانتشال السوق العقاري من الركود الاقتصادي بشكل عام في الكويت وذلك بتأسيس شركتين كل واحدة رأسمالها مليار دينار تقوم بانتقاء الأصول الجيدة وتشتريها لانتشال الشركات من الأزمة وحمايتها من الافلاس فالمطلوب هو التعاون مع الشركات الاستثمارية الجيدة في السوق فهناك شركات جيدة في أدائها ولكن الأزمة شلت هذه الشركات بمعنى انه ليس كل متضرر سيئ الأداء أو ورقياً بل هناك شركات جيدة ولكن الأزمة لم ترحم احداً.
- تأسيس بنك مهمته اقراض الشركات الجيدة ومساعدتها على تجاوز الأزمة ويجب ان تكون الشركتان والبنك بمساهمة حكومية وبالشراكة مع القطاع الخاص وتحدد نسب الاكتتاب فيها بحيث يكون المساهم الرئيسي فيها هو الحكومة والباقي يطرح للقطاع الخاص والمواطنين.
- اننا بحاجة الى اتخاذ قرارات سريعة للقضاء على مشكلة البطالة فلقد ظهرت مشكلة المسرحين والتي تحتاج في حلها تشجيع المواطنين للعمل في القطاع الخاص وخصوصا ان هذه استراتيجية الدولة التي تسعى الى تطبيقها.
- زيادة نسبة البناء في العقارات الاستثمارية الى %400 بدلا من %250 حاليا بما يساعد شركات العقار في تعظيم قيمة أصولها وتجعلها تتنفس للخروج من الأزمة.
- ندعو الحكومة إلى ان تبادر في استئجار الأبراج الادارية التي بنيت أثناء الطفرة المالية للاستفادة منها كمكاتب حكومية لبعض الادارات الحكومية، فالوقت أصبح مناسباً لإعادة تجهيز وبناء وصيانة بعض المقار الحكومية التي تحتاج الى تحديث.
واعتقد ان الحكومة بهذه الطريقة ستساعد شركات كثيرة في اعادة بناء مراكزها المالية وخاصة البنوك من المساهمة غير المباشرة في دعم الشركات العامة وصغار المساهمين.
الاستقرار المالي
* هل لقانون الاستقرار المالي دور مؤثر على السوق المالي والعقاري؟
عندما اقر قانون الاستقرار المالي صاحبه عزوف الشركات عن التعامل معه، واعتقد ان سبب ذلك يرجع الى وجود اعتراضات عديدة على القانون فهو يشارك صاحب الملك في ملكه وأيضا من الانتقادات التي وجهت الى القانون انه يعطي البنك المركزي أو اى هيئة حكومية التدخل في شؤون ادارات الشركات لأصولها ويمكن التغيير في نسب الملاك، لذلك الشركات متخوفة من هذا القانون بسبب احتمال ادارات الشركات ان تخضع لادارة حكومية.
وكلنا يعرف ان أداء الهيئات الحكومية خاضع للروتين والاجراءات الطويلة والمعقدة بعكس شركات القطاع الخاص التي تهتم بالانتاجية حتى تحقق النمو والتوسع في الأفكار والانشطة داخل وخارج الكويت فلذلك تجد ادارة القطاع الخاص أكثر نجاحا من الادارة الحكومية تتمتع بالمرونة وسرعة اتخاذ القرار وحتى الآن لم تستفد من هذا القانون اي شركة أما السوق العقاري فانه لم يستفد من القانون بصفة مباشرة.
تشدد البنوك
* في رأيك هل ساهم تشدد البنوك في تفاقم الأزمة؟
- البنوك من حقها ان تتشدد بعد ان انكشفت وتضعضعت أصول بعض الشركات وعجزت عن دفع ديونها لان البنوك هي بالنهاية أموال مساهمين ومودعين ومن الطبيعي ان تسعى للحفاظ على حقوق مساهميها وعدم المخاطرة ففي الوقت الحالي أكثر الشركات أو الأفراد عليهم ديون ولكن هناك من يلتزم بتسديد ديونه وهناك متعثرون وأيضا هناك من يماطل في السداد لذلك كان وقوف الحكومة وراء بنك الخليج سياسة حكومية حكيمة لان بنك الخليج اذا انهار فان النظام المصرفي سيتزعزع ويفقد المصداقية فمساعدة الدولة للبنوك شيء طبيعي لان البنوك مصيرها مرتبط بالتجارة الداخلية والخارجية والناس والتجار ومستحقاتهم ومدخراتهم وما لهم وما عليهم فهي تختلف عن وضع الشركات.
وبوجهة نظري لا أرى مشكلة في ان تنهار بعض الشركات غير المؤثرة في الدعائم الأساسية في اقتصاد الدولة فالمعارضون لسياسات البنوك والبنك المركزي بالأساس ينطلقون من وراء مصالحهم الخاصة فما الضير من افلاس بعض الشركات التي فشلت في عملها، فهناك دول عظمى أفلست فيها الشركات الكبيرة والصغيرة كثيرة مثل أمريكا وأوروبا فلماذا الأمر عندنا كان طامة كبرى، لنجعل السوق ينظم نفسه والبقاء للأفضل.
قانونا الرهن العقاري
* هل تؤيد قانوني الرهن العقاري 8 و9 للعام 2008 الخاص بمنع الشركات من بيع وشراء ورهن العقار؟
- نعم.. أؤيد القانونين وأفضل ان يتم اضافة بنود اشد وأكثر حتى يمكن للمواطنين الحصول على سكن ويقل طلبات انتظار الاسكان. فهذان القانونان مثلا حماية للمواطنين بشكل خاص وساهما في الحد من ارتفاع العقار السكني والتضخم غير المبرر في اسعار العقارات فالأوضاع التي آلت اليها أسعار السكن الخاص مبالغ فيها وغير معقولة وطبعا من احد أهم الأسباب التي ساعدت على هذا الارتفاع هي الشركات الذين ضاربوا في العقار السكني وكذلك الممولون من البنوك بتسهيلاتهم التمويلية المبالغ فيها للأفراد والشركات الامر الذي فتح أبواب التمويل على مصراعيها مما جعل الأسعار تتضخم وساهمت بارتفاع الأسعار الخدمات والمواد الأولية للبناء بالتوازي مع غلاء السكن والمعيشة.
والخطوات التي قامت بها الحكومة ممثلة بخطوات بنك الكويت المركزي في فرض القيود على البنوك وشركات التمويل والأفراد عن طريق فرض نسبة %40 من الدخل بحد أقصى للحصول على القروض كانت خطوات جيدة ومع ذلك اعتبرها غير كافية فلا تزال البنوك والشركات تقدم قروضاً للأفراد لمدة 15 سنة واعتقد انها مدة طويلة فالكويت تختلف عن معظم دول العالم التي تقدم رهناً عقارياً لمدة 15 سنة وتصل الى 25 سنة أحيانا فهذه الدول لا تمنح قرضاً سكنياً لمواطنيها بعكس الكويت فالمواطن يحصل على ربع مليون دولار تقريبا قرضاً سكنياً طويل الاجل دون فوائد،أما المواطن الأجنبي فعندما يشتري عقاراً فلابد ان يلجأ الى البنك التقليدي للحصول على قرض للسكن بمدد طويلة.
يجب ان يحدد " المركزي " القرض العقاري بشكل منفصل بحيث لا يتجاوز %25 من الدخل وبمدة لا تتجاوز 7 سنوات و%15 قرض استهلاكي ولمدة 5 سنوات فقط من الراتب الاصلي. وذلك للحفاظ على نسب التضخم في مستويات مقبولة وبما يجعل أسعار العقارات السكنية معقولة.
كما يجب على الحكومة ان توفر أراضي جديدة تطرحها على القطاع الخاص لكي يطورها ويستفيد منها المواطن والمستثمر فلا تزال الطلبات السكانية تتراكم على وزارة الاسكان ونحن للأسف نسمع مطالبات من بعض أعضاء مجلس الأمة برفع القرض السكني رغم ان القرض الحالي كاف فالحكومة يجب ان تساعد المواطن لا ان تزيد الأعباء عليه فزيادة القرض سيصاحبها زيادة في أسعار عقارات السكن الخاص المرتفعة أصلا خاصة على المواطنين ذوي الدخل المتوسط والمحدود.
فالأسعار رغم تراجعها خلال العام الماضي الا انها لا تزال مرتفعة فالسعر المناسب بوجهة نظري يجب ألا يزيد عن 60 ألف دينار للأرض مساحة 400 متر مربع فهذا السعر سيكون بمقدور بعض من المواطنين متوسطي الدخل الشراء.
قانون الـ b.o.t
* هل لك تحفظات على قانون الـ b.o.t؟
نحن نثمن كل المبادرات الحكومية بشأن اشراك القطاع الخاص في المشاريع التنموية والعقارية وغيرها سواء كان من ضمن قوانين الـ b.o.t أو غيرها ولكن لنا تحفظات كثيرة رغم القرارات الحكومية الأخيرة باطالة مدة العقود على قانون الـ b.o.t الأخير منها على سبيل المثال مدة العقد فالشركات تريد ان تعطى لها مدة كافية ومناسبة لتحقيق أرباح خصوصا عندما تكون انفقت أموالا طائلة على الدراسة والتنفيذ حتى بداية تشغيل المشروع.
واعتقد انه من الأفضل ان تتجه الحكومة الى الخصخصة بشكل مهني وترفع الحكومة يدها وهيمنتها على المشاريع بشكل عام لتشجيع القطاع الخاص ليكون شريكا ومساهما رئيسيا معها في بناء البلد الذي تأخر كثيرا عن التنمية فلقد مرت أكثر من 20سنة بدون مشاريع تنموية وخدمات وغيرها. اعتقد ان الوقت الحالي أفضل وقت لخصخصة عدة قطاعات منها الصحة، التعليم المواصلات، الموانئ ، الكهرباء، وغيرها من القطاعات الأخرى المكملة.
مشكلة السكن
* في رأيك.. كيف يمكن ان يساهم القطاع الخاص في حل مشكلة السكن؟
- يمكن حل المشكلة الاسكانية بتضافر جهود الحكومة والقطاع الخاص وذلك بانشاء هيئة مشتركة لوضع استراتيجية متكاملة فالحكومة لا تستطيع ان تحل مشكلة تراكم الطلبات الاسكانية.. وهنا اود ان انوه الى اعلان المؤسسة العامة للرعاية السكنية انها ستطرح مشاريع اسكانية جديدة للقطاع الخاص ونأمل ان يكون ذلك قريبا ولكن يجب ان تساهم الحكومة بمنح الأراضي الى القطاع الخاص بأسعار رمزية لا ان تهدف الى بيع الأراضي أو المشاريع بأسعار مرتفعة فمهمة الدولة مساعدة القطاع الخاص بدلا من منافسته والتربح منه.
وكذلك يمكن حل المشكلة الاسكانية بطرح تصور انشاء عمارات سكنية للمواطنين بشقق تتناسب مع متطلبات الأسرة الكويتية وبدراسة ميدانية فعلية متانية بان تكون هذه الوحدات ذات فائدة أعلى للمواطن من حصوله على منزل وتتوفر فيها خدمات مغرية وخاصة في المناطق القريبة من مدينة الكويت وليس داخل المناطق التجارية أو قرب الأبراج الادارية وبالتصميم والتخطيط الذي تم في مجمع الصوابر الفاشل.
تملك الأجانب
* هل تعتقد انه حان الوقت للسماح للمستثمر الأجنبي ان يتملك العقار في الكويت؟
كلا.. فالكويت بلد صغير جدا والمساحات المتوفرة لاسكان المواطنين محدودة لكن يمكن اعطاء الأجنبي حق الانتفاع في العقار وليس استملاك العقار مثل ماهو موجود في بعض الدول العربية الغربية بنظام الاجارة فهذا النظام مناسب.
