zaid__77
عضو نشط
- التسجيل
- 18 يونيو 2009
- المشاركات
- 316
الموضوع منقول للإستفادة
تتجه الحكومة الكويتية إلى تحرير الاقتصاد وفتح المجال أمام الاستثمارات والأموال الأجنبية بالتدفق داخل البلاد للمساعدة في تنمية الدولة، وجعل الكويت مركزاً مالياً عالمياً، وإلى العودة بالكويت لمكانتها الريادية في الوطن العربي والعالمي بشكل العام والخليجي بشكل خاص كما كانت في نهايات القرن العشرين.
كانت الكويت منذ فترة الستينات وحتى بداية التسعينيات من القرن العشرين أكثر الدول تطوراً في منطقة الخليج العربي وأسرعها نمواً، ويعتبر التوجه الحكومي بأجندتها الموضوعة على الطاولتها بجعل الكويت مركزاً مالياً وإعادة دور الكويت الريادي في المنطقة. ويعتبر القانون رقم (8) لسنة 2008 الخاص بتعديل عنوان وبعض أحكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء، وهي إحدى القوانين التي سنتها الحكومة في العام 2008 والتي تعتبر من أكبر التحديات لها في الفترة القادمة، ولن تتضح ملامح التعديل إلا بعد معرفة نتائجها خلال السنوات الخمس القادمة.
ومن خلال هذا التقرير، سيتم مناقشة علاقة القطاع الخاص بالاقتصاد الكويتي في فترة ماقبل القرار المشار إليه أعلاه، إيجابيات و سلبيات هذا القرار.
2 اللإقتصاد الكويتي .
شهد الاقتصاد الكويتي في الفترة مابين 2001 – 2006 معدلات نمو عالية وصلت إلى 9% سنويا، مع إرتفاع معدل دخل الدولة إلى 29.57 مليار دينار كويتي (103.5 دولار أمريكي) في العام 2006 بنسبة قدرها 20.8% عن 2005.
كان للأسعار النفط الدور الأساسي في رفع الاقتصاد الكويتي دون القطاعات الاخرى (الصناعية، العقارية، الخدمات الخ) حيث ساهم القطاع بنسبة 57% في 2006. وكان لزيادة أسعار النفط وزيادة الطلب عليه الدور الأكبر في معدلات زيادة نسبة أرباح الدولة بنسبة غير متوقعة وصلت إلى 176% خلال الفترة مابين 2001 – 2006، أي بمعدل 26% عن السنة الواحدة، وذلك حسب التقرير السنوي لأكسفورد بزنس غروب. وتوقع المحللون أن اسعار النفط ذلك الوقت بأن أسعار النفط قد وصلت لأعلى مستوياتها وأنها لن تزيد أكثر خلال العام 2007، وهو مالم يحدث حيث زادت الأسعار بشكل فاق التوقعات.
ذكرت وزارة المالية في تقريرها عن نهاية المالية 2007/2006 أن أصول دولة الكويت (معظمها خارج الدولة) قد وصلت إلى مستوى قياسي 250 مليار دولار وصافي أرباح مقداره 29 مليار دولار.
كما زاد الإنفاق الحكومي في العام 2006 ليصل إلى 10.3 مليار دينار كويتي بزيادة قدرها 50% عن 2005، وقد تم إنفاق 30% على السلع الاستهلاكية المدعومة من قبل الحكومة وخدمات ومرافق الدولة، كما انفق 15% على رواتب القطاع الحكومي.
ذكر التقرير الخاص لأكسفورد بزنس غروب حصول دولة الكويت على أقل الدرجات في استقطاب رؤوس الأموال الأجنبية مقارنة بدول الخليج العربي. كما ذكر التقرير أن الحكومة الكويتية لم تنتهي بعد من سن قوانين الخصخصة، وتأخر قانون الاستثمار الأجنبي المباشر نتيجة للمشاكل السياسية والبيروقراطية. وعليه، وكلما زاد تأخر الحكومة في إصدار القوانين قلت فرصة الدولة في جذب الاستثمارات الأجنبية وزادت مخاطر طرد أموال المستثمرين المواطنين والوافدين.
3 القطاع العقاري الكويتي .
يشكل قطاع العقار في دولة الكويت محوراً مهماً و حيويا في دفع عجلة الإقتصاد، وقد تأثر هذا القطاع في فترة السبعينيات من القرن العشرين بالظروف التي شهدتها منطقة الخليج العربي و الإزدهار بعد تحرير الكويت عام 1991 و مرحلة مابعد 2003، والتي اعتبرت من المراحل المهمة لهذا القطاع من خلال التوسعات المعمارية وتنفيذ الكثير من المشروعات التنموية.
ويمثل القطاع السكني معظم أنشطة سوق العقارات المحلي، حيث يغطي مانسبته 70% من مجموع قيمة المبيعات خلال الأعوام الممتدة من 1998 إلى 2004، مع ذلك تشهد ديناميكية العرض والطلب نقصاً في العرض على العقارات السكنية، وتشير التقديرات أن حجم الطلب على العقارات السكن الخاص يصل إلى 8 مليارات دينار بالنظر إلى وجود 80 ألف طلب إسكاني وبفرض متوسط تكلفة للبيت الواحد تبلغ 100 ألف دينار.
شهد سوق العقار في الكويت حركة نشطة للغاية خلال الأعوام القليلة الماضية. حيث حقق سوق العقار بأقسامه الثلاثة ما نسبته 6% من إجمالي الناتج المحلي للكويت. وفي ظل الظروف الاقتصادية الحالية من إرتفاع أسعار البترول و زيادة الطلب عليه، حقق سوق العقار الكويتي أداء ممتازا وبرز ذلك بتحقيق مالكي العقارات أرباحا كبيرة وعوائد مرتفعة على استثماراتهم في هذا القطاع نتيجة لارتفاع أسعار المساكن. ومع استمرار الخطة الحكومية في عملية التوسع الاقتصادي والتي تخطو بخطى متسارعة، توقع تقرير بيت الإستثمار العالمي إستمرارية الطلب على شراء العقار المحلي ولكن بوتيرة أبطأ.
إرتفاع الأسعار
ازدهر سوق العقار في العام 2004 وواصل اتجاهه التصاعدي حتى نهاية العام 2007. نتيجة لذلك، ارتفع متوسط سعر الوحدة إلى أكثر من 300,000 دينار كويتي بنهاية العام 2007. وتفيد التقارير بأن متوسط سعر الوحدة ارتفع بنسبة 22.5% خلال العام 2007 ليصل إلى 302,000 دينار كويتي بالمقارنة مع 247,000 دينار كويتي للعام 2006. وقد كان الارتفاع في أسعار الشقق والوحدات التجارية أكبر من ارتفاع الوحدات السكنية، إلا أن كليهما سجلا معدلات نمو ثنائية الرقم. بينما شهدت أسعار الشقق والوحدات التجارية ارتفاعا بلغت نسبته 23.9 في المائة بالمقارنة مع 15 في المائة للعقار السكني، حيث بلغ متوسط الوحدة 837,000 و198,000 دينار كويتي على التوالي بنهاية العام 2007.
[/url][/IMG]
التحديات التي تواجه قطاع العقارات في الكويت ومنها:
• خلل التركيبة السكانية ودخول أعداد كبيرة سنويا في سن الزواج والرغبة في تكوين أسرة جديدة في مسكن مستقل عن العائلة، فعدد الكويتيين في الفئة العمرية من 20-40 سنة يصل إلى 116 ألف و 502 من الذكور و 120 ألفا و 309 من الأناث في حين يبلغ عدد الكويتيين في الفئة العمرية من 10-19 سنة نحو 185 ألفا من الذكور والإناث وبالنظر إلى الرعاية السكنية وما ينتج عن هذه الأعداد من طلب على الوحدات السكنية يتضح أن المشكلة سوف تزداد تفاقما وبالتالي يزداد العجز.
• رغبة العائلة الكويتية في العيش في المناطق النموذجية حيث أصبحت لا تحبذ السكن في العمارات السكنية فظهرت شقق للإيجار في المناطق النموذجية وأصبح الملاك يهتمون ببناء منازلهم بنظام يسمح لهم بتأجير جزء منها وبذلك بدأت منافسة السكن الخاص للمباني الاستثمارية وهو ما أثر على عوائد تلك المباني الاستثمارية.
• إيقاف وزارة المالية لنظامها السابق بشأن تأجير المباني والشقق لكبار موظفيها وتبني نظام يتمثل في إعطاء المقيم بدل سكن مما يعطيه حرية الاختيار في الاستفادة من تلك المبالغ حيث يقوم الكثير منهم باستثمارها في قنوات أخرى أو إرسالها إلى بلدانهم وبالتالي حرمان المستثمر الكويتي من الاستفادة من تبلك المبالغ.
• تصل طلبات السكن إلى أكثر من 60 ألف طلب سنويا في حين أن المشروعات الإسكانية التي تتخذها الدولة لا تتعدى 10 آلاف وحدة سكنية ومع ملاحظة أن الأراضي الخالية واسعة في حين أن ما هو مستغل من إجمالي رقعة البلاد لا يتعدي 5%.
• عشوائية القطاع العقاري وعدم وجود قواعد واضحة تحكم أداءه وتنظمه وعدم وجود إطار تشريعي ينظمه حيث لا يوجد مصدر تمويل دائم له من خلال مؤسسات خاصة تقوم بتقديم قروض طويلة الأجل للمتعاملين فيه من تجار ومستثمرين.
• أغلب ما يتوافر من أراض لا يتمتع بخدمات أساسية أو بنية تحتية وهو ما يحتم فرض تخصيصات جديدة من الدولة.
• غياب قاعدة البيانات وهو الأمر الذي لا يمكن أي شركة من الاتصال بنظرائها بشكل مباشر قبل تنفيذ أي مشروع جديد. فالقطاع العقاري بهذا الشكل تغيب عنه المعلومات السريعة والدقيقة التي تخدم المستهلك قبل التاجر والمحاولات الفردية لبعض الشركات العقارية لتحقيق ذلك لا تكفي فأغلب المحاولات متواضعة وتهدف إلى الربح وليس إلى خدمة السوق.
• عدم استقرار السياسة المتعلقة بالإسكان وخاصة فيما يتعلق بقروض بنك التسليف والادخار وهو ما يؤدي إلى تردد القطاع الخاص بشكل كبير في المساهمة في حل المشكلة الإسكانية رغم ما يملكه من قدرات مالية كبيرة
4. قطاع السكن الخاص
يعتبر قطاع السكن الخاص من أبرز القطاعات العقارية، حيث استخوذ هذا القطاع على 85% من إجمالي تداولات العقود البالغة في مجملها 7365 عقد بقيمة 1815.9 مليون دينار كويتي في 2006 والتي كان نصيب السكن الخاص نسبة 59% من إجمالي قيمة تلك العقود. وفيما يتعلق بالوكالات كان للسكن الخاص نصيب الأسد بنسبة 78% من إجمالي عدد الوكالات المتداولة والبالغة 3005 وكالة.
تشير البيانات أن مجمل تداولات السوق المحلي الكويتي تذهب إلى قطاع السكن الخاص الذي يمتلك خاصيتان، الأولى شحة الأراضي المعروضة والتي أدت إلى إرتفاع أسعارها بشكل جنوني، وتعتبر الأعلى في منطقة الخليج، والثاني دور الدعم الحكومي في نشاط السوق أو قروض بنك التسليف والإدخار. ومع ذلك شهدت الكويت نقصاً في العرض مقابل الطلب وذلك لإحتكار الدولة لهذه الأراضي. ولذلك تولي الحكومة الكويتية إهتماما كبيراً لهذا الموضوع حيث تشير التقديرات أن حجم الطلب على العقارات السكن الخاص يصل إلى 8 مليارات دينار بالنظر إلى وجود 80 ألف طلب إسكاني.
شهد هذا القطاع منذ عام 1996 تداولا نشطا ملحوظا وشكل تصاعدي في أسعار الأراضي خصوصا. لقد لوحظ أن مؤشرات أسعار العقارات السكنية حافظت على معدلات أسعارها المرتفعة مع زيادة تراوحت بين 4% و 7% في المناطق المحيطة بمدينة الكويت (سلوى، السرة، الجابرية، مشرف، قرطبة، اليرموك). وكذلك في منطقة جنوب السرة فقد تراوحت بين 4 % و 8 %، أما المناطق القريبة جدا من مدينة الكويت (النزهة، والفيحاء، والقادسية والخالدية) فقد ارتفعت فيها الأسعار بنسبة كبيرة تراوحت بين 9 % و 12 %. ومن خلال إحصاءاتنا لحجم التداول لوحظ أن القطاع السكني حاز على ما نسبته 92 % من مجمل التداول .
شهد هذا القطاع منذ عام 1996 تداولا نشطا ملحوظا وشكل تصاعدي في أسعار الأراضي خصوصا. لقد لوحظ أن مؤشرات أسعار العقارات السكنية حافظت على معدلات أسعارها المرتفعة مع زيادة تراوحت بين 4% و 7% في المناطق المحيطة بمدينة الكويت (سلوى، السرة، الجابرية، مشرف، قرطبة، اليرموك). وكذلك في منطقة جنوب السرة فقد تراوحت بين 4 % و 8 %، أما المناطق القريبة جدا من مدينة الكويت (النزهة، والفيحاء، والقادسية والخالدية) فقد ارتفعت فيها الأسعار بنسبة كبيرة تراوحت بين 9 % و 12 %. ومن خلال إحصاءاتنا لحجم التداول لوحظ أن القطاع السكني حاز على ما نسبته 92 % من مجمل التداول
لقد حظى هذا القطاع باهتمام نشط من المستثمرين والملاك والشركات بفضل استمرار قروض بنك التسليف التي تمثل السيولة الأساسية لنشاطه مدعومة بما تقدمه الشركات الممولة والبنوك من تسهيلات تمويلية كان لها دور واضح في دعم ارتفاعات الأسعار. ويلاحظ أن المزادات العلنية التي نظمت في بعض المناطق السكنية مثل اشبيلية لصالح ملاكها قد كان لها دور كبير في تأسيس أسعار جديدة رفعت قيمة القطع المجاورة لها في المنطقة مثل قيام كبيريات الشركات بشراء مساحات شاسعة من الأراضي بأسعار أعلى من السوق مما جعله عاملا رئيسيا في زيادة الزخم في اتجاه تصاعد أسعار الأراضي السكنية ومثال ذلك قطعة 5 في الشهداء ويصب في هذا الاتجاه ندرة الأراضي المعروضة في المناطق الداخلية مدعوما بالشعور بالاطمئنان والأمان لدى المواطنين متبلورا في توجه نحو التعمير وبناء السكن وذلك في ظل أزمة السكن وعدم قدرة الدولة على مجاراة الطلب المتزايد على السكن الحكومي مما يدفع قطاعا واسعا للاتجاه لتوفير حاجاته من السوق.
ودليل ذلك بأن أسعار منطقة جنوب السرة إبتدأت بأسعار 8 ألف دينار كويتي للقسيمة الـ 400م2 عام 1982 وإرتفعت إلى 220 ألف د.ك. في بداية عام 1982، أي إستغرقت 25 عام للترتفع بهذه الأسعار الخيالية بسبب عدم وجود أي منطقة أخرى تم تطويرها بمساحة جنوب السرة خلال الـ 25 العام الفائت. أي أن المشكلة نجمت في العرض ليس بالطلب.
تتلخص العوامل المؤثرة في زيادة النشاط في القطاع السكني في:
1- خفض بنسبة الفائدة على العوائد البنكية الأمر الذي ساهم في التوجه ناحية العقار كخيار آخر أكثر ربحية من استمرار بقائها على هيئة ودائع.
2- قلة العروض المتوافرة في السوق العقاري بالمقارنة مع الطلب المتزايد .
3- دخول رساميل جديدة على هيئة محافظ وصناديق عقارية تم تأسيسها خلال الأعوام الماضية ساهم بشكل كبير في زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة قيام مدراء تلك المحافظ بالبحث عن عقارات مدرة لهذه العقارات.
4- ثبات معدلات الايجار في معظم العقارات وجنوحها الى الارتفاع بالرغم من استمرار زيادة معدلات البناء والتشييد فيها.
5- زيادة نسبة مساحة البناء مما خفض قيمة المتر المبني بالنسبة للأراضي.
أ. الهيكل السكاني
منذ عام 1957 انتظمت تقديرات السكان فى الكويت، حيث قامت وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل وهى الجهة المعنية بالتعددات السكانية فى حينه بأول تعداد لسكان الكويت وقدرتهم بنحو 206.5 ألف نسمة، وقد بلغت نسبة الكويتيين إلى إجمالى السكان وقتها نحو 55% أي ما يعادل 113.6 ألف نسمة. واستمر تعداد السكان في تزايد حتى وصل إلى إجمالي وكما يتضح من الجدول رقم (2) إلى 2.6 مليون نسمة يمثل الكويتيين نحو 50.3% أي ما يعادل 1.3 مليون فى 31/7/2008.
[/url][/IMG]
ب إحصائيات
تمثل الفئة العمرية مابين (15 – 34) سنة الأعلى نسبة بين تعداد الكويتيين بنسبة 57.3% وهي الفئة الأكثر حاجة وطلباً للسكن الخاص حاضراً و مستقبلاً. وتبين إحصائيات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، أن المعدل السنوي للطلبات الجديدة سيكون في حدود من 5 إلى 7 ألف طلب، مما يؤكد حاجة الأسرة الكويتية للسكن والاستقرار، وبزيادة هذا الكم الهائل من الطلبات سنوياً يشكل قضية كبرى وتحدياً أمام الحكومة الكويتية بتوفير السكن الذي يعتبر عاملا أساسيا لاستقرار الأسرة والإستفادة من طاقة طاقة أبنائها المحركة لمشاريع التطوير والتنمية
ج جغرافية المدن الجديدة
المدن الجديدة الواقعة جغرافياً ضمن الجزء الشمالي و الجزء الجنوبي لدولة الكويت كما يلي
[/url][/IMG]
المشاريع الجديدة المطروحة من قبل المؤسسة العامة للرعاية السكنية:-
[/url][/IMG]
5 أسباب ظهور قانون السكن الخاص
بعد أن تمت مراقبة السوق العقاري بشكل عام وقطاع السكن الخاص بشكل خاص ومنفرد لوحظ ارتفاع اسعار قسائم أو بيوت السكن الخاص بسب (وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 9 لسنة 2008) الاتجار فيها بل وحجبها احيانا عن التعامل في انتظار المزيد من زيادة الأسعار وكلاهما ضرر بحق المواطن وقد أرجع المشرع ظهور هذه النتائج السلبية في جانب كبير منها إلى الشركات التجارية، ولمعالجة هذه السلبيات عمد المشرع إلى اصدار القانون رقم9 لسنة 2008 بتعديل بعض احكام قانون الشركات يشتمل بموجبها على الشركات والمؤسسات الفردية وقف التعامل قسائم أو بيوت السكن الخاص سواء كان ذلك بصورة مباشرة أو غير مباشرة بالبيع أو الشراء أو الرهن...إلخ وتخفيض اسعار هذه المساكن على أن تكون في متناول يد المواطنين و أن يجدوا سبيلا لشراء المسكن الملائم بالحصول على تمويل يدعم عملية الشراء.
6. إيجابيات و سلبيات القانون
اهم ايجابيات قانون السكن الخاص رقم2008/8 ، هي خفض الاسعار، بينما تتمثل اكبر سلبياته في حرمان شريحة كبيرة من المجتمع من شراء العقار حيث تم إغلاق باب التمويل العقاري.
نعم، نجح القانون في كبح جماح إرتفاع أسعار الأراضي و لكن لم يشهد إرتفاعا في البيع، حيث شهد القطاع السكني تراجعا ملحوظا في عمليات البيع و الشراء حيث بلغ في شهر يونيو 2008 وفقا لتقرير نشره بيت التمويل العقاري نحو 55 في المئة، فيما أظهرت بيانات رسمية أن المبيعات العقارية في الكويت انخفضت بنحو 28 في المئة على مدى 12 شهرا حتى نهاية يونيو الماضي بعد أن قيدت الدولة صفقات بيع العقارات السكنية، من خلال قانوني 8 و9 اللذين يمنعان المؤسسات من مزاولة ما يعرف بالرهن العقاري.
كما أن الأزمة المالية و الإقتصادية التي القت بظلالها على الدولة الكويت، و إنخفاض أسعار النفط أدت إلى خفض ميزانية الدولة بشكل كبير وغير متوقع و الذي بدوره سيضع الحكومة في موقف حرج من إتمام مشاريع الإسكان الخاصة بالمؤسسة العامة للرعاية السكنية و التي يفوق عددها الـ 80 ألف طلب، كما ستؤجل مشاريع البنية التحتية لها.
ساهم قانونا 8 و9 في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل في:
1. اغلاق جميع منافذ التمويل التي كانت تعمل وفقاً لأساليب وصيغ التمويل التي تتفق مع احكام الشريعة الاسلامية، والتي كانت تساهم في توفير السكن الخاص للمواطنين، وتقوم بها شركـات أو بنـوك اسلاميـة، حيث ان القـرض الذي يمنح من بنك التسليف والادخار وقدره 70 الف دينار لا يكفي بذاته لشراء بيت أو شراء أرض وبنائها، وحتى يستفيد المواطن من استخدام قرض بنك التسليف والادخار لشراء العقار كان لزاماً عليه أن يلجأ اما الى نظام المرابحة أو الاقتراض وكلاهما يحتاج لرهن العقار، كما أن المرابحة تحتاج لافراغها في شكل بيع بالأجل الذي أبطله القانون، وقد زاد كل ذلك من الصعوبات الملقاة على كاهل المواطن الراغب في شراء عقار سكن خاص.
2. زيادة نسبة غير القادرين على توفير الرعاية السكنية لأنفسهم بسبب عدم وجود التمويل للحرمان من التمويل والرهن العقاري.
3. الاخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، اذ أن هذا القانون قد وضع الصعوبات والعراقيل أمام راغبي التمويل.
4. النص على بطلان رهن عقار السكن الخاص حرم شريحة كبيرة من استخدام العقار كضمان لسداد باقي ثمنه، من ثم قلل من ضماناتهم، وزاد من صعوبة شرائهم لعقار سكني، فضلاً عن أن اخراج العقار من الضمان سوف يساعد على تشجيع المدينين على عدم السداد ومن ثم زيادة نسبة المتعثرين، الأمر الذي زاد من الصعوبات الملقاة على هذه الشريحة وجعل المخرج الوحيد لها هو الانتظار طويلاً حتى تتوافر لهم الرعاية السكنية عن طريق الدولة، حيث ان كثير من المؤسسات المالية التمويلية قد أحجمت عن منح التسهيلات او القروض لشراء السكن الخاص لعدم وجود ضمان. علماً بأن الرهن لم يكن له أي تأثير سلبي على زيادة أسعار عقارات السكن الخاص ولا دخل له بأعمال المضاربة من عدمه، فما الرهن الا ضمان يحمي حق الدائن المرتهن من ناحية ومن ناحية أخرى رادع لضعاف النفوس الذين يستمرئون عدم سداد ديونهم.
5. الاضرار بالشركات القائمة والتي حددت نشاطها في أعمال المقاولات وبناء المساكن... الخ والمساهمة في عجز هذه الشركات عن سداد الأعباء المالية المستحقة عليها ومن ثم خروجها من دائرة التعامل وزيادة نسبة المتعثرين، علماً بأن هذه الشركات كانت تباشر نشاطها وفقاً لنظم البيع بالمرابحة أو الايجار مع الوعد بالشراء.
6. الاضرار بالافراد الذين امتهنوا أعمال المتاجرة في شراء الأراضي وبنائها بتكاليف معقولة أو بهامش ربح معقول والتي كانت تساهم جدياً في توفير سكن خاص بسعر معقول ومعظم هؤلاء يباشرون نشاطهم وفقاً لنظم الايجار مع الوعد بالشراء، اذ يشترون الأرض بنظام الايجار ويستخدمون مدخراتهم في البناء ثم يبيعون العقار كبيت غالباً للمقترضين من بنك التسليف والادخار، وهو ما كان يساعد كثيرا في تنشيط الدورة الاقتصادية في البلاد.
7. سيؤدي وقف التعامل وصعوبته، واجبار الملاك على التخلص مما يملكون في خلال مدة ثلاث سنوات على كثرة العرض وانهيار السوق، وسوف يشجع ذلك بعض المحتكرين في شراء هذه العقارات بثمن بخس ولهم وسائلهم الكثيرة لتحقيق ذلك، ثم حجبها عن التداول ما يؤدي الى تعطش السوق وندرة في العرض وارتفاع جنوني في الأسعار بعد أن تخرج الشريحة التي كانت تعمل حالياً في توفير العقار السكني بأسعار معقولة من دائرة العمل واتجاهها الى أنشطة أخرى.
8. أجمعت مصادر قانونية عديدة على أن القانون أخذ صفة الاستعجال دون مبرر ولم يأخذ حقه في الدراسة المتأنية ولم تستشر الجهات العاملة في مجاله، وأسرف الى حد كبير في وصم التصرفات بالبطلان المطلق وأظهر رغبة جامحة لدى معديه في حظر التداول الى الحد الذي جعل من صاغه يردد مادة الحظر بنفس النص تقريباً في القانون رقم 8 والقانون رقم 9 لسنة 2008م دون مقتضى وعلى خلاف المعمول به في الصياغة التشريعية.
9. إن تطبيق القانون بشكله الحالي سوف يساهم الى حد كبير في كثرة المنازعات بشأن معاملات بيع وشراء عقارات السكن الخاص، الأمر الذي سوف ينعكـس سلباً على استقرار الملكية العقارية، اذ يفتح الباب على مصراعيه أمام من يرغب في التخلص من العقار بادعاء البطلان لأي سبب مستفيداً من اسراف القانون في النص على البطلان المطلق.
10. . ساوى القانون في منع التصرف بين المؤسسات والشركات ذات السمعة الحسنة والتي ساهمت في توفير الرعاية السكنية للمواطنين، وبين راغبي المضاربة على الأسعار ولو أنصف لوضع لكل منهما أحكام خاصة به.
12. كان من الأجدى بواضعي القانون أن يطلبوا الى بنك التسليف والادخار وهو بنك حكومي بياناً وافياً بالشركات والمؤسسات والبنوك التي ساهمت في توفير السكن الخاص للمواطنين ومعلوم بأن هذه المعاملات معاملات فردية وتحقق مصلحة شخصية للمواطنين.
13. أعطى القانون مهلة للحكومة في توفير 100 الف قسيمة خلال الفترة المقبلة ولم يعط الشركات المساهمة فرصة لتعديل أوضاعها، وقد عودتنا الحكومة على وعود بلا تنفيذ والسؤال الذي يطرح الآن هو ماذا لو لم تلتزم الحكومة هذه المرة أيضا بما وعدت به في القانون ؟ سؤال ستجيب عنه الايام المقبلة.
14. من المعروف عالمياً أن العرض والطلب هو ما يدفع الى ارتفاع أو انخفاض الأسعار وأن المعالجة الصحيحة له تكون بزيادة أيهما أو تخفيضه استقراراً للأسعار، أما أسلوب اللجوء للتشريعات لمنع التصرف أو الحد من حرية الأفراد في التصرف، أو الغاء ارادة المتعاقدين، والتي أخذت به تشريعات أخرى ونظم أخرى لم تؤد الا مزيداً من تفاقم الأزمة وعدم الاستقرار في السوق بعد ان كان الاستثمار العقاري هو الاستثمار الآمن للمواطنين.
15. في السابق كان التداول من قبل المواطنين والمطورين بغرض بناء القسائم حوالي 400 قسيمة وكانت هذه تساهم في حل المشكلة الإسكانية مع وجود القوانين صار العبء الأكبر على الدولة مما زاد عدد الطلبات من 800 ألف طلب سنوياً إلى 12,000 طلب سنوياً.
وبررت الجهات الرسمية اقرارها للقانون بان منع المؤسسات من مزاولة الرهن العقاري يأتي لمنع ما سمته بعض الجهات الرسمية بالمضاربة على حساب مصلحة المواطن. وحسب التقرير الصادر عن صحيفة الجريدة في عددها 243، يوم الأربعاء 12 مارس 2008، مقارنة بين ما وصلت إليه أسعار السكن الخاص في بعض مناطق الكويت.
ر
[/url][/IMG]
الذي غير جانب من معادلة العرض والطلب، فالطلب سواء كان من جانب الأفراد بهدف تلبية حاجة السكن الخاص أو من جانب المستثمرين أفراد أو شركات للاتجار و الاستثمار في القسائم الخاصة، انخفض في ظل تجفيف بعض وسائل التمويل، وثمة شركات ستواجه عمليات إعادة تقييم نزولاً، والتي سببت خسائر كبيرة للشركات العقارية في ظل هذه المعطيات الناتجة عن هذه القرارات.
أما الشركات العقارية التي تعتمد على الاستثمار في التطوير العقاري والبيع النقدي أو التخارج من أصولها العقارية ولا تعتمد على المضاربات وإعادة التقييم في الوقت الذي تعتمد فيه سياسة محاسبية متحفظة لا تعتمد على البالغة في تقييم أصولها العقارية. وستجد نفسها في مأزق نتيجة تشدد البنوك في تمويل مشاريعها الحالية، والذي سيؤدي إلى تجميد تلك المشاريع لمدة أطول بالرغم من التكاليف التي تكبدتها تلك الشركات في إعداد الدراسات و التصاميم الهندسية و بيع عدد من الوحدات في المراحل الأولى لطرح المشروع. وبالتالي تأثر أصول الشركات نتيجة الجمود و إنخفاض الأسعار.
كما أن هناك مجاميع استثمارية انفتحت بشكل كبير على الاستثمارات العقارية من خلال شركات تابعة و زميلة تركز جانب من استثمارات محفظتها على السكن الخاص و وجدت هذه الشركات نفسها في ورطة مع خروج القانون الذي يمنع الشركات من المتاجرة في قسائم السكن الخاص بالإضافة إلى تراجع قيم هذه القسائم وهو الأمر الذي سيظهر في ميزانيات الشركة عند إعادة التقييم.
وسيحد القرار من قدرة شركات الاستثمار على الإقتراض لتمويل خططها وأنشطتها التوسعية، أو الإقتراض لتمويل المتاجرة في الأسهم سواء بشكل مباشر أو من خلال رهن الأسهم.
7 سلبيات منع الرهن العقاري
وان كان الهدف من قانون السكن الخاص حماية السوق العقارية قإنه لم يراع نقطة الرهن العقاري وماله من تأثير على المواطن المشتري، فالقانون حسب المصادر لم يركز على المستفيد من اداة الرهن العقاري اذا كان مؤسسة ام فرد. وهنا تؤكد المصادر على أهمية الفصل بين مفهوم المضاربة باعتبارها وسيلة استثمارية في الفقه الاسلامى وبين مفهوم المضاربة في الاقتصاد والتجارة في الفكر الاقتصادي الوضعي الحديث.
في المنظور الأول تعنى المضاربة اشتراك المال والعمل بهدف تحقيق الربح، وفي التصور الثاني تحقيق الربح عن طريق استثمار المال وحدة والمضاربة على الفرق بين أسعار البيع وأسعار الشراء مع الترقب والترصد لانتهاز كل فرصة للشراء بأبخس الاثمان أو البيع بأعلاها وهذا المفهوم لايقبله الاسلام لأنه من قبيل المقامرة التي اوجب الابتعاد عنها بينما يقبل المضاربة كشكل من اشكال الاستثمار ويشجع عليها أما توفير التمويل للعملاء بغرض المساندة والمساعدة للأفراد والأسر لتحقيق أحلامهم والمحافظة على الروابط الأسرية وتوفير مسكن ملائم كحاجة أساسية رئيسية، فهو مطلب شعبي وشرعي وقانوني ومتاح في كل الأنظمة المالية التي تعطى عملية تمويل الاسكان أهمية كبرى لاسيما التمويل من خلال صيغ شرعية تراعى الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية للعملاء.
واذا كانت الرغبة ملحة لتأطير عمل الشركات التي تساهم في المضاربات فينبغي العمل على خلق فرص استثمارات جديدة للمساهمة الحقيقية في تطوير السوق العقاري عبر توفير نوافذ واستثمارات تتيح للشركات المساهمة فيها للعمل على تطوير ونقل القطاع العقاري من حالة الشح والندرة الي توفير مدى واسع للمساكن والمباني بحيث توسع الخيارات أمام العملاء والمواطنين وتقدم أدوات مبتكرة للخروج من أزمة الاسكان التي طال مداها.
وأمام بروز طبقة من المضاربين غير المصرفيين في السوق السكني، كانت هناك توجهات بدأ بها القطاع الاسلامي مرفقة بتعليمات واضحة من بنك الكويت المركزي بعدم الدخول في مضاربات والاقتصار على التمويل فقط، واقترن ذلك بصدور قانون رقم 30 لسنة 2003 والذي استحدث أدوات وسياسات رقابية مسايرة للعمل المصرفي الاسلامي.
و لما كان الإقتصاد الكويتي اقتصاداً صغيراً مفتوحاً يتأثر بالمعطيات الخارجية بإرتفاع و إنخفاض أسعار النفط العالمية و التي إرتفعت في فترة من فترات هذا العام لتصل إلى أعلى سعر لها وهو 120 دولار و كان من المتوقع أن تصل إلى 140 و 150 دولار للبرميل، على أثرها قامت البنوك بمنح تمويلات واستخدام المساكن الخاصة كضمانات عقارية ولم يتم احتساب المخاطر الإقتصادية القادمة و التي يمر بها العالم و الكويت خاصة بشكل يتصف بالكفاءة والجودة.
مشرع القانون يواجه جملة من التحديات في ضوء التطورات غير المتوقعة في قطاع الاسكان والسوق العقاري، وهو ماأكده تصريح محافظ بنك الكويت المركزي حول زيادة نسب الاراضي المطروحة من قبل الدولة حلا لمشكلة التضخم في اسعار الاراضي السكنية والمساكن.
8 تراجع مبيعات العقار
منذ صدور قانون 8 و9 لعام 2008، تراجعت مبيعات العقارات في الكويت:
1. بنسبة 65% في يوليو 2008،
2. وبنسبة 45.2% في أغسطس 2008،
3. وانخفضت في سبتمبر 2008 بنسبة 40.95%،
4. ونسبة 56% في أكتوبر 2008،
وأظهرت البيانات الحكومية أن مبيعات العقارات السكنية صاحبة أكبر نسبة بين إجمالي المبيعات إنخفضت بنسبة 74.44% في أكتوبر مقارنةً مع الفترة نفسها من العام 2007 إلى 32.08 مليون دينار من 36.13 مليون دينار في سبتمبر2008 و42.22 مليون دينار في أغسطس 2008، وتراجعت 49% إلى 88 مليون دينار في يوليو 2008 مقارنة مع الشهر نفسه من العام الماضي.
9 الخلاصة
من وجه نظرنا نتفق و نعتقد أن علاج منع احتكار الاراضي من قبل الشركات التي ساهمت بشكل كبير في ارتفاع اسعار سوق السكن الخاص في الفترة الماضية يتمثل في النقاط التالية:
1. السماح للبنوك بالتعامل بمبدأ الرهن.
2. فرض الضرائب على المستثمرين (شركات و مؤسسات و أفراد).
3. التفرقة ما بين المطورين والمضاربين من الشركات والأفراد وفرض الضرائب أو الغرامات على الأفراد أو الشركات التي تقوم بالمضاربة وعدم التطوير المباشر.
ستجني الدولة ثمار هذا الامر (فرض الضرائب على المستثمرين) من جانبين، احدهما يتمثل في إيجاد نافذة دخل على الاقتصاد الوطني، ثم المحافظة على مستويات سعرية لاسعار العقار تتيح الفرصة للمواطن لاقتناء بيت العمر دون الخوف من إرتفاع الأسعار بشكل مفاجئ كما كان يحدث في السابق
تحياتي وأتمنى من الجميع القراءة
قانون السكن الخاص الصادر في دولة الكويت رقم 8 و 9 لسنة 2008
تأثيرات و تحديات
رابط لتحميل ملف الموضوع
أضغط هنا
1 المقدمة .تأثيرات و تحديات
رابط لتحميل ملف الموضوع
أضغط هنا
تتجه الحكومة الكويتية إلى تحرير الاقتصاد وفتح المجال أمام الاستثمارات والأموال الأجنبية بالتدفق داخل البلاد للمساعدة في تنمية الدولة، وجعل الكويت مركزاً مالياً عالمياً، وإلى العودة بالكويت لمكانتها الريادية في الوطن العربي والعالمي بشكل العام والخليجي بشكل خاص كما كانت في نهايات القرن العشرين.
كانت الكويت منذ فترة الستينات وحتى بداية التسعينيات من القرن العشرين أكثر الدول تطوراً في منطقة الخليج العربي وأسرعها نمواً، ويعتبر التوجه الحكومي بأجندتها الموضوعة على الطاولتها بجعل الكويت مركزاً مالياً وإعادة دور الكويت الريادي في المنطقة. ويعتبر القانون رقم (8) لسنة 2008 الخاص بتعديل عنوان وبعض أحكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء، وهي إحدى القوانين التي سنتها الحكومة في العام 2008 والتي تعتبر من أكبر التحديات لها في الفترة القادمة، ولن تتضح ملامح التعديل إلا بعد معرفة نتائجها خلال السنوات الخمس القادمة.
ومن خلال هذا التقرير، سيتم مناقشة علاقة القطاع الخاص بالاقتصاد الكويتي في فترة ماقبل القرار المشار إليه أعلاه، إيجابيات و سلبيات هذا القرار.
2 اللإقتصاد الكويتي .
شهد الاقتصاد الكويتي في الفترة مابين 2001 – 2006 معدلات نمو عالية وصلت إلى 9% سنويا، مع إرتفاع معدل دخل الدولة إلى 29.57 مليار دينار كويتي (103.5 دولار أمريكي) في العام 2006 بنسبة قدرها 20.8% عن 2005.
كان للأسعار النفط الدور الأساسي في رفع الاقتصاد الكويتي دون القطاعات الاخرى (الصناعية، العقارية، الخدمات الخ) حيث ساهم القطاع بنسبة 57% في 2006. وكان لزيادة أسعار النفط وزيادة الطلب عليه الدور الأكبر في معدلات زيادة نسبة أرباح الدولة بنسبة غير متوقعة وصلت إلى 176% خلال الفترة مابين 2001 – 2006، أي بمعدل 26% عن السنة الواحدة، وذلك حسب التقرير السنوي لأكسفورد بزنس غروب. وتوقع المحللون أن اسعار النفط ذلك الوقت بأن أسعار النفط قد وصلت لأعلى مستوياتها وأنها لن تزيد أكثر خلال العام 2007، وهو مالم يحدث حيث زادت الأسعار بشكل فاق التوقعات.
ذكرت وزارة المالية في تقريرها عن نهاية المالية 2007/2006 أن أصول دولة الكويت (معظمها خارج الدولة) قد وصلت إلى مستوى قياسي 250 مليار دولار وصافي أرباح مقداره 29 مليار دولار.
كما زاد الإنفاق الحكومي في العام 2006 ليصل إلى 10.3 مليار دينار كويتي بزيادة قدرها 50% عن 2005، وقد تم إنفاق 30% على السلع الاستهلاكية المدعومة من قبل الحكومة وخدمات ومرافق الدولة، كما انفق 15% على رواتب القطاع الحكومي.
ذكر التقرير الخاص لأكسفورد بزنس غروب حصول دولة الكويت على أقل الدرجات في استقطاب رؤوس الأموال الأجنبية مقارنة بدول الخليج العربي. كما ذكر التقرير أن الحكومة الكويتية لم تنتهي بعد من سن قوانين الخصخصة، وتأخر قانون الاستثمار الأجنبي المباشر نتيجة للمشاكل السياسية والبيروقراطية. وعليه، وكلما زاد تأخر الحكومة في إصدار القوانين قلت فرصة الدولة في جذب الاستثمارات الأجنبية وزادت مخاطر طرد أموال المستثمرين المواطنين والوافدين.
3 القطاع العقاري الكويتي .
يشكل قطاع العقار في دولة الكويت محوراً مهماً و حيويا في دفع عجلة الإقتصاد، وقد تأثر هذا القطاع في فترة السبعينيات من القرن العشرين بالظروف التي شهدتها منطقة الخليج العربي و الإزدهار بعد تحرير الكويت عام 1991 و مرحلة مابعد 2003، والتي اعتبرت من المراحل المهمة لهذا القطاع من خلال التوسعات المعمارية وتنفيذ الكثير من المشروعات التنموية.
ويمثل القطاع السكني معظم أنشطة سوق العقارات المحلي، حيث يغطي مانسبته 70% من مجموع قيمة المبيعات خلال الأعوام الممتدة من 1998 إلى 2004، مع ذلك تشهد ديناميكية العرض والطلب نقصاً في العرض على العقارات السكنية، وتشير التقديرات أن حجم الطلب على العقارات السكن الخاص يصل إلى 8 مليارات دينار بالنظر إلى وجود 80 ألف طلب إسكاني وبفرض متوسط تكلفة للبيت الواحد تبلغ 100 ألف دينار.
شهد سوق العقار في الكويت حركة نشطة للغاية خلال الأعوام القليلة الماضية. حيث حقق سوق العقار بأقسامه الثلاثة ما نسبته 6% من إجمالي الناتج المحلي للكويت. وفي ظل الظروف الاقتصادية الحالية من إرتفاع أسعار البترول و زيادة الطلب عليه، حقق سوق العقار الكويتي أداء ممتازا وبرز ذلك بتحقيق مالكي العقارات أرباحا كبيرة وعوائد مرتفعة على استثماراتهم في هذا القطاع نتيجة لارتفاع أسعار المساكن. ومع استمرار الخطة الحكومية في عملية التوسع الاقتصادي والتي تخطو بخطى متسارعة، توقع تقرير بيت الإستثمار العالمي إستمرارية الطلب على شراء العقار المحلي ولكن بوتيرة أبطأ.
إرتفاع الأسعار
ازدهر سوق العقار في العام 2004 وواصل اتجاهه التصاعدي حتى نهاية العام 2007. نتيجة لذلك، ارتفع متوسط سعر الوحدة إلى أكثر من 300,000 دينار كويتي بنهاية العام 2007. وتفيد التقارير بأن متوسط سعر الوحدة ارتفع بنسبة 22.5% خلال العام 2007 ليصل إلى 302,000 دينار كويتي بالمقارنة مع 247,000 دينار كويتي للعام 2006. وقد كان الارتفاع في أسعار الشقق والوحدات التجارية أكبر من ارتفاع الوحدات السكنية، إلا أن كليهما سجلا معدلات نمو ثنائية الرقم. بينما شهدت أسعار الشقق والوحدات التجارية ارتفاعا بلغت نسبته 23.9 في المائة بالمقارنة مع 15 في المائة للعقار السكني، حيث بلغ متوسط الوحدة 837,000 و198,000 دينار كويتي على التوالي بنهاية العام 2007.
التحديات التي تواجه قطاع العقارات في الكويت ومنها:
• خلل التركيبة السكانية ودخول أعداد كبيرة سنويا في سن الزواج والرغبة في تكوين أسرة جديدة في مسكن مستقل عن العائلة، فعدد الكويتيين في الفئة العمرية من 20-40 سنة يصل إلى 116 ألف و 502 من الذكور و 120 ألفا و 309 من الأناث في حين يبلغ عدد الكويتيين في الفئة العمرية من 10-19 سنة نحو 185 ألفا من الذكور والإناث وبالنظر إلى الرعاية السكنية وما ينتج عن هذه الأعداد من طلب على الوحدات السكنية يتضح أن المشكلة سوف تزداد تفاقما وبالتالي يزداد العجز.
• رغبة العائلة الكويتية في العيش في المناطق النموذجية حيث أصبحت لا تحبذ السكن في العمارات السكنية فظهرت شقق للإيجار في المناطق النموذجية وأصبح الملاك يهتمون ببناء منازلهم بنظام يسمح لهم بتأجير جزء منها وبذلك بدأت منافسة السكن الخاص للمباني الاستثمارية وهو ما أثر على عوائد تلك المباني الاستثمارية.
• إيقاف وزارة المالية لنظامها السابق بشأن تأجير المباني والشقق لكبار موظفيها وتبني نظام يتمثل في إعطاء المقيم بدل سكن مما يعطيه حرية الاختيار في الاستفادة من تلك المبالغ حيث يقوم الكثير منهم باستثمارها في قنوات أخرى أو إرسالها إلى بلدانهم وبالتالي حرمان المستثمر الكويتي من الاستفادة من تبلك المبالغ.
• تصل طلبات السكن إلى أكثر من 60 ألف طلب سنويا في حين أن المشروعات الإسكانية التي تتخذها الدولة لا تتعدى 10 آلاف وحدة سكنية ومع ملاحظة أن الأراضي الخالية واسعة في حين أن ما هو مستغل من إجمالي رقعة البلاد لا يتعدي 5%.
• عشوائية القطاع العقاري وعدم وجود قواعد واضحة تحكم أداءه وتنظمه وعدم وجود إطار تشريعي ينظمه حيث لا يوجد مصدر تمويل دائم له من خلال مؤسسات خاصة تقوم بتقديم قروض طويلة الأجل للمتعاملين فيه من تجار ومستثمرين.
• أغلب ما يتوافر من أراض لا يتمتع بخدمات أساسية أو بنية تحتية وهو ما يحتم فرض تخصيصات جديدة من الدولة.
• غياب قاعدة البيانات وهو الأمر الذي لا يمكن أي شركة من الاتصال بنظرائها بشكل مباشر قبل تنفيذ أي مشروع جديد. فالقطاع العقاري بهذا الشكل تغيب عنه المعلومات السريعة والدقيقة التي تخدم المستهلك قبل التاجر والمحاولات الفردية لبعض الشركات العقارية لتحقيق ذلك لا تكفي فأغلب المحاولات متواضعة وتهدف إلى الربح وليس إلى خدمة السوق.
• عدم استقرار السياسة المتعلقة بالإسكان وخاصة فيما يتعلق بقروض بنك التسليف والادخار وهو ما يؤدي إلى تردد القطاع الخاص بشكل كبير في المساهمة في حل المشكلة الإسكانية رغم ما يملكه من قدرات مالية كبيرة
4. قطاع السكن الخاص
يعتبر قطاع السكن الخاص من أبرز القطاعات العقارية، حيث استخوذ هذا القطاع على 85% من إجمالي تداولات العقود البالغة في مجملها 7365 عقد بقيمة 1815.9 مليون دينار كويتي في 2006 والتي كان نصيب السكن الخاص نسبة 59% من إجمالي قيمة تلك العقود. وفيما يتعلق بالوكالات كان للسكن الخاص نصيب الأسد بنسبة 78% من إجمالي عدد الوكالات المتداولة والبالغة 3005 وكالة.
تشير البيانات أن مجمل تداولات السوق المحلي الكويتي تذهب إلى قطاع السكن الخاص الذي يمتلك خاصيتان، الأولى شحة الأراضي المعروضة والتي أدت إلى إرتفاع أسعارها بشكل جنوني، وتعتبر الأعلى في منطقة الخليج، والثاني دور الدعم الحكومي في نشاط السوق أو قروض بنك التسليف والإدخار. ومع ذلك شهدت الكويت نقصاً في العرض مقابل الطلب وذلك لإحتكار الدولة لهذه الأراضي. ولذلك تولي الحكومة الكويتية إهتماما كبيراً لهذا الموضوع حيث تشير التقديرات أن حجم الطلب على العقارات السكن الخاص يصل إلى 8 مليارات دينار بالنظر إلى وجود 80 ألف طلب إسكاني.
شهد هذا القطاع منذ عام 1996 تداولا نشطا ملحوظا وشكل تصاعدي في أسعار الأراضي خصوصا. لقد لوحظ أن مؤشرات أسعار العقارات السكنية حافظت على معدلات أسعارها المرتفعة مع زيادة تراوحت بين 4% و 7% في المناطق المحيطة بمدينة الكويت (سلوى، السرة، الجابرية، مشرف، قرطبة، اليرموك). وكذلك في منطقة جنوب السرة فقد تراوحت بين 4 % و 8 %، أما المناطق القريبة جدا من مدينة الكويت (النزهة، والفيحاء، والقادسية والخالدية) فقد ارتفعت فيها الأسعار بنسبة كبيرة تراوحت بين 9 % و 12 %. ومن خلال إحصاءاتنا لحجم التداول لوحظ أن القطاع السكني حاز على ما نسبته 92 % من مجمل التداول .
شهد هذا القطاع منذ عام 1996 تداولا نشطا ملحوظا وشكل تصاعدي في أسعار الأراضي خصوصا. لقد لوحظ أن مؤشرات أسعار العقارات السكنية حافظت على معدلات أسعارها المرتفعة مع زيادة تراوحت بين 4% و 7% في المناطق المحيطة بمدينة الكويت (سلوى، السرة، الجابرية، مشرف، قرطبة، اليرموك). وكذلك في منطقة جنوب السرة فقد تراوحت بين 4 % و 8 %، أما المناطق القريبة جدا من مدينة الكويت (النزهة، والفيحاء، والقادسية والخالدية) فقد ارتفعت فيها الأسعار بنسبة كبيرة تراوحت بين 9 % و 12 %. ومن خلال إحصاءاتنا لحجم التداول لوحظ أن القطاع السكني حاز على ما نسبته 92 % من مجمل التداول
لقد حظى هذا القطاع باهتمام نشط من المستثمرين والملاك والشركات بفضل استمرار قروض بنك التسليف التي تمثل السيولة الأساسية لنشاطه مدعومة بما تقدمه الشركات الممولة والبنوك من تسهيلات تمويلية كان لها دور واضح في دعم ارتفاعات الأسعار. ويلاحظ أن المزادات العلنية التي نظمت في بعض المناطق السكنية مثل اشبيلية لصالح ملاكها قد كان لها دور كبير في تأسيس أسعار جديدة رفعت قيمة القطع المجاورة لها في المنطقة مثل قيام كبيريات الشركات بشراء مساحات شاسعة من الأراضي بأسعار أعلى من السوق مما جعله عاملا رئيسيا في زيادة الزخم في اتجاه تصاعد أسعار الأراضي السكنية ومثال ذلك قطعة 5 في الشهداء ويصب في هذا الاتجاه ندرة الأراضي المعروضة في المناطق الداخلية مدعوما بالشعور بالاطمئنان والأمان لدى المواطنين متبلورا في توجه نحو التعمير وبناء السكن وذلك في ظل أزمة السكن وعدم قدرة الدولة على مجاراة الطلب المتزايد على السكن الحكومي مما يدفع قطاعا واسعا للاتجاه لتوفير حاجاته من السوق.
ودليل ذلك بأن أسعار منطقة جنوب السرة إبتدأت بأسعار 8 ألف دينار كويتي للقسيمة الـ 400م2 عام 1982 وإرتفعت إلى 220 ألف د.ك. في بداية عام 1982، أي إستغرقت 25 عام للترتفع بهذه الأسعار الخيالية بسبب عدم وجود أي منطقة أخرى تم تطويرها بمساحة جنوب السرة خلال الـ 25 العام الفائت. أي أن المشكلة نجمت في العرض ليس بالطلب.
تتلخص العوامل المؤثرة في زيادة النشاط في القطاع السكني في:
1- خفض بنسبة الفائدة على العوائد البنكية الأمر الذي ساهم في التوجه ناحية العقار كخيار آخر أكثر ربحية من استمرار بقائها على هيئة ودائع.
2- قلة العروض المتوافرة في السوق العقاري بالمقارنة مع الطلب المتزايد .
3- دخول رساميل جديدة على هيئة محافظ وصناديق عقارية تم تأسيسها خلال الأعوام الماضية ساهم بشكل كبير في زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة قيام مدراء تلك المحافظ بالبحث عن عقارات مدرة لهذه العقارات.
4- ثبات معدلات الايجار في معظم العقارات وجنوحها الى الارتفاع بالرغم من استمرار زيادة معدلات البناء والتشييد فيها.
5- زيادة نسبة مساحة البناء مما خفض قيمة المتر المبني بالنسبة للأراضي.
أ. الهيكل السكاني
منذ عام 1957 انتظمت تقديرات السكان فى الكويت، حيث قامت وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل وهى الجهة المعنية بالتعددات السكانية فى حينه بأول تعداد لسكان الكويت وقدرتهم بنحو 206.5 ألف نسمة، وقد بلغت نسبة الكويتيين إلى إجمالى السكان وقتها نحو 55% أي ما يعادل 113.6 ألف نسمة. واستمر تعداد السكان في تزايد حتى وصل إلى إجمالي وكما يتضح من الجدول رقم (2) إلى 2.6 مليون نسمة يمثل الكويتيين نحو 50.3% أي ما يعادل 1.3 مليون فى 31/7/2008.
ب إحصائيات
تمثل الفئة العمرية مابين (15 – 34) سنة الأعلى نسبة بين تعداد الكويتيين بنسبة 57.3% وهي الفئة الأكثر حاجة وطلباً للسكن الخاص حاضراً و مستقبلاً. وتبين إحصائيات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، أن المعدل السنوي للطلبات الجديدة سيكون في حدود من 5 إلى 7 ألف طلب، مما يؤكد حاجة الأسرة الكويتية للسكن والاستقرار، وبزيادة هذا الكم الهائل من الطلبات سنوياً يشكل قضية كبرى وتحدياً أمام الحكومة الكويتية بتوفير السكن الذي يعتبر عاملا أساسيا لاستقرار الأسرة والإستفادة من طاقة طاقة أبنائها المحركة لمشاريع التطوير والتنمية
ج جغرافية المدن الجديدة
المدن الجديدة الواقعة جغرافياً ضمن الجزء الشمالي و الجزء الجنوبي لدولة الكويت كما يلي
المشاريع الجديدة المطروحة من قبل المؤسسة العامة للرعاية السكنية:-
5 أسباب ظهور قانون السكن الخاص
بعد أن تمت مراقبة السوق العقاري بشكل عام وقطاع السكن الخاص بشكل خاص ومنفرد لوحظ ارتفاع اسعار قسائم أو بيوت السكن الخاص بسب (وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 9 لسنة 2008) الاتجار فيها بل وحجبها احيانا عن التعامل في انتظار المزيد من زيادة الأسعار وكلاهما ضرر بحق المواطن وقد أرجع المشرع ظهور هذه النتائج السلبية في جانب كبير منها إلى الشركات التجارية، ولمعالجة هذه السلبيات عمد المشرع إلى اصدار القانون رقم9 لسنة 2008 بتعديل بعض احكام قانون الشركات يشتمل بموجبها على الشركات والمؤسسات الفردية وقف التعامل قسائم أو بيوت السكن الخاص سواء كان ذلك بصورة مباشرة أو غير مباشرة بالبيع أو الشراء أو الرهن...إلخ وتخفيض اسعار هذه المساكن على أن تكون في متناول يد المواطنين و أن يجدوا سبيلا لشراء المسكن الملائم بالحصول على تمويل يدعم عملية الشراء.
6. إيجابيات و سلبيات القانون
اهم ايجابيات قانون السكن الخاص رقم2008/8 ، هي خفض الاسعار، بينما تتمثل اكبر سلبياته في حرمان شريحة كبيرة من المجتمع من شراء العقار حيث تم إغلاق باب التمويل العقاري.
نعم، نجح القانون في كبح جماح إرتفاع أسعار الأراضي و لكن لم يشهد إرتفاعا في البيع، حيث شهد القطاع السكني تراجعا ملحوظا في عمليات البيع و الشراء حيث بلغ في شهر يونيو 2008 وفقا لتقرير نشره بيت التمويل العقاري نحو 55 في المئة، فيما أظهرت بيانات رسمية أن المبيعات العقارية في الكويت انخفضت بنحو 28 في المئة على مدى 12 شهرا حتى نهاية يونيو الماضي بعد أن قيدت الدولة صفقات بيع العقارات السكنية، من خلال قانوني 8 و9 اللذين يمنعان المؤسسات من مزاولة ما يعرف بالرهن العقاري.
كما أن الأزمة المالية و الإقتصادية التي القت بظلالها على الدولة الكويت، و إنخفاض أسعار النفط أدت إلى خفض ميزانية الدولة بشكل كبير وغير متوقع و الذي بدوره سيضع الحكومة في موقف حرج من إتمام مشاريع الإسكان الخاصة بالمؤسسة العامة للرعاية السكنية و التي يفوق عددها الـ 80 ألف طلب، كما ستؤجل مشاريع البنية التحتية لها.
ساهم قانونا 8 و9 في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل في:
1. اغلاق جميع منافذ التمويل التي كانت تعمل وفقاً لأساليب وصيغ التمويل التي تتفق مع احكام الشريعة الاسلامية، والتي كانت تساهم في توفير السكن الخاص للمواطنين، وتقوم بها شركـات أو بنـوك اسلاميـة، حيث ان القـرض الذي يمنح من بنك التسليف والادخار وقدره 70 الف دينار لا يكفي بذاته لشراء بيت أو شراء أرض وبنائها، وحتى يستفيد المواطن من استخدام قرض بنك التسليف والادخار لشراء العقار كان لزاماً عليه أن يلجأ اما الى نظام المرابحة أو الاقتراض وكلاهما يحتاج لرهن العقار، كما أن المرابحة تحتاج لافراغها في شكل بيع بالأجل الذي أبطله القانون، وقد زاد كل ذلك من الصعوبات الملقاة على كاهل المواطن الراغب في شراء عقار سكن خاص.
2. زيادة نسبة غير القادرين على توفير الرعاية السكنية لأنفسهم بسبب عدم وجود التمويل للحرمان من التمويل والرهن العقاري.
3. الاخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، اذ أن هذا القانون قد وضع الصعوبات والعراقيل أمام راغبي التمويل.
4. النص على بطلان رهن عقار السكن الخاص حرم شريحة كبيرة من استخدام العقار كضمان لسداد باقي ثمنه، من ثم قلل من ضماناتهم، وزاد من صعوبة شرائهم لعقار سكني، فضلاً عن أن اخراج العقار من الضمان سوف يساعد على تشجيع المدينين على عدم السداد ومن ثم زيادة نسبة المتعثرين، الأمر الذي زاد من الصعوبات الملقاة على هذه الشريحة وجعل المخرج الوحيد لها هو الانتظار طويلاً حتى تتوافر لهم الرعاية السكنية عن طريق الدولة، حيث ان كثير من المؤسسات المالية التمويلية قد أحجمت عن منح التسهيلات او القروض لشراء السكن الخاص لعدم وجود ضمان. علماً بأن الرهن لم يكن له أي تأثير سلبي على زيادة أسعار عقارات السكن الخاص ولا دخل له بأعمال المضاربة من عدمه، فما الرهن الا ضمان يحمي حق الدائن المرتهن من ناحية ومن ناحية أخرى رادع لضعاف النفوس الذين يستمرئون عدم سداد ديونهم.
5. الاضرار بالشركات القائمة والتي حددت نشاطها في أعمال المقاولات وبناء المساكن... الخ والمساهمة في عجز هذه الشركات عن سداد الأعباء المالية المستحقة عليها ومن ثم خروجها من دائرة التعامل وزيادة نسبة المتعثرين، علماً بأن هذه الشركات كانت تباشر نشاطها وفقاً لنظم البيع بالمرابحة أو الايجار مع الوعد بالشراء.
6. الاضرار بالافراد الذين امتهنوا أعمال المتاجرة في شراء الأراضي وبنائها بتكاليف معقولة أو بهامش ربح معقول والتي كانت تساهم جدياً في توفير سكن خاص بسعر معقول ومعظم هؤلاء يباشرون نشاطهم وفقاً لنظم الايجار مع الوعد بالشراء، اذ يشترون الأرض بنظام الايجار ويستخدمون مدخراتهم في البناء ثم يبيعون العقار كبيت غالباً للمقترضين من بنك التسليف والادخار، وهو ما كان يساعد كثيرا في تنشيط الدورة الاقتصادية في البلاد.
7. سيؤدي وقف التعامل وصعوبته، واجبار الملاك على التخلص مما يملكون في خلال مدة ثلاث سنوات على كثرة العرض وانهيار السوق، وسوف يشجع ذلك بعض المحتكرين في شراء هذه العقارات بثمن بخس ولهم وسائلهم الكثيرة لتحقيق ذلك، ثم حجبها عن التداول ما يؤدي الى تعطش السوق وندرة في العرض وارتفاع جنوني في الأسعار بعد أن تخرج الشريحة التي كانت تعمل حالياً في توفير العقار السكني بأسعار معقولة من دائرة العمل واتجاهها الى أنشطة أخرى.
8. أجمعت مصادر قانونية عديدة على أن القانون أخذ صفة الاستعجال دون مبرر ولم يأخذ حقه في الدراسة المتأنية ولم تستشر الجهات العاملة في مجاله، وأسرف الى حد كبير في وصم التصرفات بالبطلان المطلق وأظهر رغبة جامحة لدى معديه في حظر التداول الى الحد الذي جعل من صاغه يردد مادة الحظر بنفس النص تقريباً في القانون رقم 8 والقانون رقم 9 لسنة 2008م دون مقتضى وعلى خلاف المعمول به في الصياغة التشريعية.
9. إن تطبيق القانون بشكله الحالي سوف يساهم الى حد كبير في كثرة المنازعات بشأن معاملات بيع وشراء عقارات السكن الخاص، الأمر الذي سوف ينعكـس سلباً على استقرار الملكية العقارية، اذ يفتح الباب على مصراعيه أمام من يرغب في التخلص من العقار بادعاء البطلان لأي سبب مستفيداً من اسراف القانون في النص على البطلان المطلق.
10. . ساوى القانون في منع التصرف بين المؤسسات والشركات ذات السمعة الحسنة والتي ساهمت في توفير الرعاية السكنية للمواطنين، وبين راغبي المضاربة على الأسعار ولو أنصف لوضع لكل منهما أحكام خاصة به.
12. كان من الأجدى بواضعي القانون أن يطلبوا الى بنك التسليف والادخار وهو بنك حكومي بياناً وافياً بالشركات والمؤسسات والبنوك التي ساهمت في توفير السكن الخاص للمواطنين ومعلوم بأن هذه المعاملات معاملات فردية وتحقق مصلحة شخصية للمواطنين.
13. أعطى القانون مهلة للحكومة في توفير 100 الف قسيمة خلال الفترة المقبلة ولم يعط الشركات المساهمة فرصة لتعديل أوضاعها، وقد عودتنا الحكومة على وعود بلا تنفيذ والسؤال الذي يطرح الآن هو ماذا لو لم تلتزم الحكومة هذه المرة أيضا بما وعدت به في القانون ؟ سؤال ستجيب عنه الايام المقبلة.
14. من المعروف عالمياً أن العرض والطلب هو ما يدفع الى ارتفاع أو انخفاض الأسعار وأن المعالجة الصحيحة له تكون بزيادة أيهما أو تخفيضه استقراراً للأسعار، أما أسلوب اللجوء للتشريعات لمنع التصرف أو الحد من حرية الأفراد في التصرف، أو الغاء ارادة المتعاقدين، والتي أخذت به تشريعات أخرى ونظم أخرى لم تؤد الا مزيداً من تفاقم الأزمة وعدم الاستقرار في السوق بعد ان كان الاستثمار العقاري هو الاستثمار الآمن للمواطنين.
15. في السابق كان التداول من قبل المواطنين والمطورين بغرض بناء القسائم حوالي 400 قسيمة وكانت هذه تساهم في حل المشكلة الإسكانية مع وجود القوانين صار العبء الأكبر على الدولة مما زاد عدد الطلبات من 800 ألف طلب سنوياً إلى 12,000 طلب سنوياً.
وبررت الجهات الرسمية اقرارها للقانون بان منع المؤسسات من مزاولة الرهن العقاري يأتي لمنع ما سمته بعض الجهات الرسمية بالمضاربة على حساب مصلحة المواطن. وحسب التقرير الصادر عن صحيفة الجريدة في عددها 243، يوم الأربعاء 12 مارس 2008، مقارنة بين ما وصلت إليه أسعار السكن الخاص في بعض مناطق الكويت.
ر
الذي غير جانب من معادلة العرض والطلب، فالطلب سواء كان من جانب الأفراد بهدف تلبية حاجة السكن الخاص أو من جانب المستثمرين أفراد أو شركات للاتجار و الاستثمار في القسائم الخاصة، انخفض في ظل تجفيف بعض وسائل التمويل، وثمة شركات ستواجه عمليات إعادة تقييم نزولاً، والتي سببت خسائر كبيرة للشركات العقارية في ظل هذه المعطيات الناتجة عن هذه القرارات.
أما الشركات العقارية التي تعتمد على الاستثمار في التطوير العقاري والبيع النقدي أو التخارج من أصولها العقارية ولا تعتمد على المضاربات وإعادة التقييم في الوقت الذي تعتمد فيه سياسة محاسبية متحفظة لا تعتمد على البالغة في تقييم أصولها العقارية. وستجد نفسها في مأزق نتيجة تشدد البنوك في تمويل مشاريعها الحالية، والذي سيؤدي إلى تجميد تلك المشاريع لمدة أطول بالرغم من التكاليف التي تكبدتها تلك الشركات في إعداد الدراسات و التصاميم الهندسية و بيع عدد من الوحدات في المراحل الأولى لطرح المشروع. وبالتالي تأثر أصول الشركات نتيجة الجمود و إنخفاض الأسعار.
كما أن هناك مجاميع استثمارية انفتحت بشكل كبير على الاستثمارات العقارية من خلال شركات تابعة و زميلة تركز جانب من استثمارات محفظتها على السكن الخاص و وجدت هذه الشركات نفسها في ورطة مع خروج القانون الذي يمنع الشركات من المتاجرة في قسائم السكن الخاص بالإضافة إلى تراجع قيم هذه القسائم وهو الأمر الذي سيظهر في ميزانيات الشركة عند إعادة التقييم.
وسيحد القرار من قدرة شركات الاستثمار على الإقتراض لتمويل خططها وأنشطتها التوسعية، أو الإقتراض لتمويل المتاجرة في الأسهم سواء بشكل مباشر أو من خلال رهن الأسهم.
7 سلبيات منع الرهن العقاري
وان كان الهدف من قانون السكن الخاص حماية السوق العقارية قإنه لم يراع نقطة الرهن العقاري وماله من تأثير على المواطن المشتري، فالقانون حسب المصادر لم يركز على المستفيد من اداة الرهن العقاري اذا كان مؤسسة ام فرد. وهنا تؤكد المصادر على أهمية الفصل بين مفهوم المضاربة باعتبارها وسيلة استثمارية في الفقه الاسلامى وبين مفهوم المضاربة في الاقتصاد والتجارة في الفكر الاقتصادي الوضعي الحديث.
في المنظور الأول تعنى المضاربة اشتراك المال والعمل بهدف تحقيق الربح، وفي التصور الثاني تحقيق الربح عن طريق استثمار المال وحدة والمضاربة على الفرق بين أسعار البيع وأسعار الشراء مع الترقب والترصد لانتهاز كل فرصة للشراء بأبخس الاثمان أو البيع بأعلاها وهذا المفهوم لايقبله الاسلام لأنه من قبيل المقامرة التي اوجب الابتعاد عنها بينما يقبل المضاربة كشكل من اشكال الاستثمار ويشجع عليها أما توفير التمويل للعملاء بغرض المساندة والمساعدة للأفراد والأسر لتحقيق أحلامهم والمحافظة على الروابط الأسرية وتوفير مسكن ملائم كحاجة أساسية رئيسية، فهو مطلب شعبي وشرعي وقانوني ومتاح في كل الأنظمة المالية التي تعطى عملية تمويل الاسكان أهمية كبرى لاسيما التمويل من خلال صيغ شرعية تراعى الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية للعملاء.
واذا كانت الرغبة ملحة لتأطير عمل الشركات التي تساهم في المضاربات فينبغي العمل على خلق فرص استثمارات جديدة للمساهمة الحقيقية في تطوير السوق العقاري عبر توفير نوافذ واستثمارات تتيح للشركات المساهمة فيها للعمل على تطوير ونقل القطاع العقاري من حالة الشح والندرة الي توفير مدى واسع للمساكن والمباني بحيث توسع الخيارات أمام العملاء والمواطنين وتقدم أدوات مبتكرة للخروج من أزمة الاسكان التي طال مداها.
وأمام بروز طبقة من المضاربين غير المصرفيين في السوق السكني، كانت هناك توجهات بدأ بها القطاع الاسلامي مرفقة بتعليمات واضحة من بنك الكويت المركزي بعدم الدخول في مضاربات والاقتصار على التمويل فقط، واقترن ذلك بصدور قانون رقم 30 لسنة 2003 والذي استحدث أدوات وسياسات رقابية مسايرة للعمل المصرفي الاسلامي.
و لما كان الإقتصاد الكويتي اقتصاداً صغيراً مفتوحاً يتأثر بالمعطيات الخارجية بإرتفاع و إنخفاض أسعار النفط العالمية و التي إرتفعت في فترة من فترات هذا العام لتصل إلى أعلى سعر لها وهو 120 دولار و كان من المتوقع أن تصل إلى 140 و 150 دولار للبرميل، على أثرها قامت البنوك بمنح تمويلات واستخدام المساكن الخاصة كضمانات عقارية ولم يتم احتساب المخاطر الإقتصادية القادمة و التي يمر بها العالم و الكويت خاصة بشكل يتصف بالكفاءة والجودة.
مشرع القانون يواجه جملة من التحديات في ضوء التطورات غير المتوقعة في قطاع الاسكان والسوق العقاري، وهو ماأكده تصريح محافظ بنك الكويت المركزي حول زيادة نسب الاراضي المطروحة من قبل الدولة حلا لمشكلة التضخم في اسعار الاراضي السكنية والمساكن.
8 تراجع مبيعات العقار
منذ صدور قانون 8 و9 لعام 2008، تراجعت مبيعات العقارات في الكويت:
1. بنسبة 65% في يوليو 2008،
2. وبنسبة 45.2% في أغسطس 2008،
3. وانخفضت في سبتمبر 2008 بنسبة 40.95%،
4. ونسبة 56% في أكتوبر 2008،
وأظهرت البيانات الحكومية أن مبيعات العقارات السكنية صاحبة أكبر نسبة بين إجمالي المبيعات إنخفضت بنسبة 74.44% في أكتوبر مقارنةً مع الفترة نفسها من العام 2007 إلى 32.08 مليون دينار من 36.13 مليون دينار في سبتمبر2008 و42.22 مليون دينار في أغسطس 2008، وتراجعت 49% إلى 88 مليون دينار في يوليو 2008 مقارنة مع الشهر نفسه من العام الماضي.
9 الخلاصة
من وجه نظرنا نتفق و نعتقد أن علاج منع احتكار الاراضي من قبل الشركات التي ساهمت بشكل كبير في ارتفاع اسعار سوق السكن الخاص في الفترة الماضية يتمثل في النقاط التالية:
1. السماح للبنوك بالتعامل بمبدأ الرهن.
2. فرض الضرائب على المستثمرين (شركات و مؤسسات و أفراد).
3. التفرقة ما بين المطورين والمضاربين من الشركات والأفراد وفرض الضرائب أو الغرامات على الأفراد أو الشركات التي تقوم بالمضاربة وعدم التطوير المباشر.
ستجني الدولة ثمار هذا الامر (فرض الضرائب على المستثمرين) من جانبين، احدهما يتمثل في إيجاد نافذة دخل على الاقتصاد الوطني، ثم المحافظة على مستويات سعرية لاسعار العقار تتيح الفرصة للمواطن لاقتناء بيت العمر دون الخوف من إرتفاع الأسعار بشكل مفاجئ كما كان يحدث في السابق
تحياتي وأتمنى من الجميع القراءة
