سوق العقار يعود خلال مارس... إلى ما قبل الأزمة

الموضوع في 'اعلانات العقار' بواسطة المنظور الشامل, بتاريخ ‏25 ابريل 2010.

  1. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    أشار بنك الكويت الوطني في موجزه الاقتصادي الأخير إلى أن تطورات شهر مارس تظهر عودة الحياة إلى سوق العقار، حيث يبدو أن أولى مؤشرات انتعاش القطاع العقاري قد بدأت بالظهور. فقد تضاعف إجمالي عدد الصفقات العقارية خلال شهر مارس في جميع القطاعات (السكني والتجاري والاستثماري) ليصل إلى 760 صفقة، مقابل 383 صفقة للشهر الأسبق، ومتجاوزا مستواه لشهر مارس من العام الماضي بنحو 97 في المئة. وهذا الأداء يعتبر الأقوى لسوق العقار منذ عامين، ما يشير إلى عودة النشاط العقاري إلى مستوياته التي سادت قبل الأزمة.
    لكن «الوطني» رأى أنه لا بد من توخي الحذر هنا لأن بيانات الصفقات الشهرية تتذبذب بشكل ملحوظ من شهر إلى آخر. ومع ذلك، فإن بيانات شهر مارس تبين أن هناك إمكانية لأن يتسارع نشاط السوق في هذه المرحلة مستفيداً من بعض العوامل المساندة، كتحسن الثقة والطلب على الأراضي، لاسيما وأن الحكومة تسعى بزخم واضح لتنفيذ خطط التنمية الاقتصادية. ولاحظ «الوطني» أن مبيعات جميع القطاعات العقارية قد سجلت مكاسب في شهر مارس، أكبرها كان في القطاع السكني، في ضوء كبر حجمه.
    أما من حيث قيمة الصفقات، فقد سجلت المبيعات خلال شهر مارس أعلى مستوى لها منذ عامين، لتبلغ 206 ملايين دينار، مرتفعة بواقع 107 في المئة عن شهر فبراير، و130 في المئة على أساس سنوي بعد ان كانت في الجانب السلبي، والذي قد يعزى إلى ضعف حجم المبيعات خلال العام السابق.

    العقار السكني
    وعلى مستوى القطاعات، أشار «الوطني» إلى تضاعف عدد الصفقات العقارية ضمن القطاع السكني خلال شهر مارس إلى 598 صفقة مقابل 255 صفقة خلال شهر فبراير، لتصل بذلك إلى أعلى مستوياتها منذ عامين، ومتجاوزة متوسطها الشهري للسنوات الخمس الماضية والبالغ 464 صفقة. وإلى جانب الأداء القوي في حجم المبيعات، اشار «الوطني» أن متوسط قيمة الصفقة بلغ 237 ألف دينار، وهو ثاني أعلى مستوى له على الإطلاق، ما يمثل انتعاشا مقبولا عقب التراجع الحاد خلال العام 2009. وتشير البيانات الأسبوعية إلى أن عددا كبيرا من الصفقات ذات القيمة العالية نسبياً التي تم تداولها على شكل أراض في منطقة لؤلؤة الخيران جنوب الكويت قد أسهمت في ارتفاع معدلات شهر مارس.

    الاستثماري
    وكان للقطاع الاستثماري أيضاً نصيب من الانتعاش خلال شهر مارس، وإن جاء هذا التحسن أقل مما تحقق في القطاعات الأخرى. فقد ارتفع عدد صفقات البيع في القطاع الاستثماري (الشقق) إلى 154 صفقة، مقابل 124 في الشهر الأسبق، متجاوزاً بذلك المتوسط الشهري والبالغ 100 صفقة خلال العام 2009.

    التجاري
    وأشار «الوطني» إلى أنه تم تداول ثمانية عقارات ضمن القطاع التجاري خلال شهر مارس، مقابل أربعة عقارات في شهر فبراير. وعلى الرغم من هذا الارتفاع، فإنه من الصعب تلمس درجة التحسن في المقومات الرئيسية لهذا القطاع. ومع أن عدد الصفقات قد ارتفع في شهر مارس، إلا أن تلك الصفقات لم تكن ذات قيمة مرتفعة، حيث بلغ معدلها 1.8 مليون دينار، منخفضة عن متوسط عام 2009 البالغ 3.1 مليون دينار للصفقة الواحدة. ويعزى ضعف النشاط في هذا القطاع إلى صعوبة الحصول على التمويل، إلى جانب الغموض الذي يكتنف المسار المستقبلي لأسعار العقار التجاري.

    قروض بنك التسليف والادخار
    وبالنسبة للقروض المقررة من بنك التسليف والادخار، أشار «الوطني» إلى أنها سجلت ارتفاعاً خلال مارس عن مستواها في الشهر الأسبق بواقع 13 في المئة لتبلغ 309 قروض. ولكن لا تزال منخفضة عن متوسط العام 2009 البالغ 371 قرضاً.
    وقال «الوطني» ان عدد القروض المقررة للبناء الجديد لا يزال عند مستوياته المتدنية، حيث بلغ 60 قرضاً، متراجعا 76 في المئة على أساس سنوي. وجاء هذا التطور رغم الأمل بأن يساهم تسريع توزيع القسائم بدوره في تحفيز النشاط الإقراضي. وفي المقابل، لا يزال عدد القروض المقررة للترميم والإضافة عند مستوياته التاريخية القوية، بالرغم من ثباته عند 157 قرضاً في شهر مارس.
    وذكر «الوطني» أن حجم القروض المنصرفة خلال الشهرين الماضيين كان ما بين 11 مليون دينار و13 مليون دينار، دفعت على مراحل وفقاً لخطوات البناء. وقد جاء أعلى بمعدل 3 ملايين دينار إلى 4 ملايين دينار في الشهر من مستوى القروض المقررة. ولحظ أن القروض المنصرفة فعلياً أكثر ثباتاً من القروض المقررة التي تظهر تذبذباً واضحاً.

    http://www.alraimedia.com/Alrai/Article.aspx?id=199181&date=25042010
     
  2. مفتش تجاري

    مفتش تجاري عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 يناير 2010
    المشاركات:
    367
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    الكويت
    معلش اسمح لي اخي المنظور الشامل كلام فاضي من الجرايد مدفوع الاجر وشكرا على النقل
     
  3. القصاص 2

    القصاص 2 عضو جديد

    التسجيل:
    ‏20 أكتوبر 2009
    المشاركات:
    1,704
    عدد الإعجابات:
    0
    السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة

    الاسعار ارتفعت كثير القسايم في شرق القرين ارتفعت خلال سنه من 65 الف الى 115 الف للقسيمة المردوفه الارتفاع خلال سنه 50 الف دينار الله المستعان وين راح نوصل وين راح نسكن ننتظر بيت الحكومة ونسلم امرنا لله عز وجل
    احبكم بالله
     
  4. figo_2776

    figo_2776 عضو جديد

    التسجيل:
    ‏11 يناير 2010
    المشاركات:
    17
    عدد الإعجابات:
    0
    اتوقع تزززييد تزييدد يوصل البيت 250 مليون دينار
     
  5. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    يعني لو قايل أن العقار بينخسف جان قلت كلامك حلو يعني الحقيقه تزعل ;)

    ملينا من كلمة اعلان مدفوع الأجر ( سمعونا غيرها ) .

    وأذا الكلام فاضي عطني أنت المفيد :cool:

    والله العيش بهلدنيا يما يشوووووووووووف
     
  6. المنظور الشامل

    المنظور الشامل عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 مايو 2009
    المشاركات:
    1,161
    عدد الإعجابات:
    0
    لا تستبعد كل شئ جايز :confused:
     
  7. مفتش تجاري

    مفتش تجاري عضو نشط

    التسجيل:
    ‏30 يناير 2010
    المشاركات:
    367
    عدد الإعجابات:
    0
    مكان الإقامة:
    الكويت
    هاك الكلام المفيد

    ما طلبت شي يالمنظور الشامل واقرأ الكلام المفيد بتمعن
    مازالت أزمة التمويل العقاري تزداد تعقيدا في ظل احجام البنوك على الاقراض بسبب التعليمات المشددة التي جاءت بعد الازمة المالية، ورغم اهمية هذا القطاع في تحريك البنية الاقتصادية محليا الا انه ظل معلقا دون تدخل مباشر وحاسم لكسر هذا الجمود. ويؤكد هنا مسؤولون في قطاع التمويل العقاري في تصريحات للنهار على أن البيئة الاستثمارية للمشاريع العقارية باتت غير واضحة المعالم في السوق المحلي، ومازالت السوق تحت تأثير المستجدات القانونية، والتشريعية التي صدرت في العام 2008 وقيّدت هذه التغييرات التسهيلات المالية، المفترض توجيهها نحو خدمة السكن الخاص.

    وتبيّن هذه النتيجة من خلال تصريحات لمسؤولين في شركات يقوم نشاطها الأساسي على تقديم قروض للأفراد والمؤسسات لصالح مشاريع عقارية متنوعة وذلك مع استمرار تشدد البنوك في تطبيق تعليمات البنك المركزي، والخاصة بعمليات التمويل والرهن العقاري خاصة ان بعض الجهات التمويلية تطلب ضمانات تقدر بما يقارب من 200 في المائة تفاديا لحدوث مشاكل مستقبلية في حال تراجع القيم العقارية للأصول المرهونة وتفاديا لاستبدال هذه الديون بالمخصصات، الأمر الذي يؤدي الى عدد من الاشكاليات المستقبلية من خلال اعلانات النتائج المالية للجهات التمويلية.

    وفي بحث النهار حول واقع السوق العقاري التمويلي تبين ان العديد من الجهات التمويلية (الشركات) بدأت تتجه الى البحث عن فرص مناسبة في أسواق أخرى، تمتلك مقومات تشريعية «أكثر مرونة»، تدعم وتخدم خططهم الاستثمارية على المدين القريب والمتوسط على الأقل، بل العمل في الاستثمار في مجالات عمل لا ترتبط بمجال التمويل مثل الدخول في مشاريع للتطوير العقاري، وذلك انتظارا لتعديل القانونين رقم 8 و9 لسنة 2008 اللذين يحظران على البنوك بيع وشراء، ورهن عقارات السكن الخاص، وتتحسن الشروط ذات الصلة بتمويل القطاع العقاري والتي فقدت ما يقارب من 50 في المائة من مدخولاتها من التمويل السكنى والعقاري.

    المعوقات الكبيرة

    على مدار اكثر من 26 شهراً شهد سوق التمويل العقاري العديد من المعوقات الكبيرة غير المتوقعة بالنسبة للشركات، وذلك على خلفية منع الرهن للوحدات السكنية لصالح المؤسسات المالية في الكويت، بالاضافة الى الأزمة المالية العالمية والبصمات التي تركتها على واقع الاستثمار في شتى المجالات بما فيها العقار محليا واقليميا.

    وقد عقدت الكثير من الآمال على لجنة تنظيم السوق العقاري بوزارة التجارة حيث انتظر الجميع بشغف الى قرارات اصلاح أوضاع السوق العقاري الذي يئن تحت الاشكاليات السلبية التي باتت تخيم على انشط سوق عقاري في المنطقة، ولكن جاءت الرياح بما لا تشتهي السفن حيث مرّ ما يقارب العام دون حدوث اي تغيير، ما اضطر السيولة العقارية الى المشاركة في عملية الانتظار، مع عدم اغفال عملية البحث عن الفرص الأفضل في الدول الخليجية والعربية، وفق استراتيجيات معظمها تحفظية، تراعي حقوق المساهمين بعد أن أصبح المساهم شغوفا بالتوزيعات، وبات يلعب دورا رقابيا أكبر من السابق، خصوصا بعد أن كشفت الأزمة المالية الكثير من السلبيات.

    ويؤكد أحد رؤساء شركات التمويل العقاري الكبيرة أن شركته تفضل اقامة شراكات لتمويل مشاريع للتطوير العقاري في سلطنة عمان والبحرين والسعودية، مفضلة البقاء بعيدا عن سوق الكويت الى أن يتم تغيير الشروط والضوابط المصرفية التي تسهّل عمليات تدفّق السيولة للقطاع المتعطش لها.

    إرهاصات المالية

    فمعظم قطاعات العقار تأثر بشكل أو بآخر بالارهاصات المالية الأممية الا ان ازمته بدأت مع عام 2007 وما قبله فورة في منح القروض الميسرة للعقاريين من أفراد وشركات، حتى وصلت قيمة المحفظة الخاصة بالعقار والأسهم، وفق تقارير العام 2009 الى حوالي 15 بليون دينار، نصفها او اقل بقليل عقارية (سكني واستثماري وتجاري)، ومن جهة اخرى فان السوق عاش مرحلة من التسابق نحو امتلاك وبناء العقارات التجارية، وشراء البلوكات السكنية.

    ومع الضربة المالية، اضطرت البنوك الى تقليص أو تقنين القروض والتشدد في منحها ومراقبتها، وتراجعت أسعار الأصول، وفقدت العقارات المرهونة عند قطاع المصارف من قيمتها الكثير، وزاد الطين بلة أن توقفت المشاريع التجارية، وخصوصا تشييد الأبراج من قبل الشركات التي اعتمدت الى حد كبير في تمويلها على السيولة القادمة من المصارف، وساهم من اشتداد اعصار الازمة زيادة المعروض وندرة الطلب، وبالتالي تراكم الأصول غير المدرة في الكويت وحتى في دبي المملوكة للشركات الوطنية.

    معضلة الرهونات

    وكان العقار السكني احد عناصر الازمة لأنه تعرّض ايضا لمعضلة الرهونات لأفراد وملاك ومحافظ، دخلوا الى ساحة المتاجرة العقارية من ابواب الرهن والاجارة، ومع ندرة الأموال في يد المواطن، وغياب البدائل من عقارات سكنية، وارتفاع أسعار العقارات المعروضة، والضغوطات التي فرضتها القانونان 8و9/2008، تكدست العقارات لدى البنوك وفي أيدي بعض التجار، فبعد المضاربات فتح المجال واسعا لتأرجح الأسعار بين ارتفاعات غير مبررة وانخفاضات غير منطقية، وصحيح أن العقار الاستثماري طرح نفسه بديلا وملاذا ومخرجا لبعض المتاجرين والمتعاملين في القطاع، الا ان شبح الرهونات طال بنايات في مناطق منها حولي والسالمية، وتحوّل الى مصدر للتخوف من غول اسمه التسييل، والتساؤلات عن الى متى سيدوم صبر البنوك على ما بين يديها من عقارات متنوعة.

    انكشاف البنوك

    وقال رئيس مجلس الادارة لشركة الراية العقارية انور الغيث ان الشروط الخاصة للتمويل تغيرت مع الازمة المالية التي تسببت في انكشاف البنوك المحلية على القروض التي منحتها خلال فترة ما قبل الازمة وبالتالي تم تغيير الشروط والضمانات مقابل اي عملية تمويل واصبح الباب مفتوحا فقط للشركات الجيدة التي لديها اصول ان تتقدم وتحصل على التمويل اللازم.

    وزاد ان الفترة السابقة كانت الشركات تتقدم بالميزانية تحصل على السيولة التي تريدها ولكن هذا الامر اصبح في زمن اخر مع قرارات البنك بالتشدد في منح القروض والتمويل وبالتالي اصبح الفيصل في ذلك رهن الاصول، لافتا الى ان تراجع الاصول اثر سلبا على القروض وذلك لان الاصل الذي كانت قيمته مليون دينار اصبح الان سعره النصف والبنوك لن تعطي تمويل الا في حدود قيمته الجديدة.

    سيولة تشغيلية

    ويقول أمين صندوق جمعية المهندسين المهندس. حمود الزعبي ان الازمة المالية ارجعت لنا الاشتراكية بوجه آخر، لأن الحكومات هي التي باتت تدير الدولة بأموالها، فيما تنتظر البنوك الضوء الاخضر منها لتبدأ الاقراض، واصبحت مهمة الحكومة الدعم المادي وتأمين قطاع البنوك.

    وأشار الزعبي الى لدينا 26 بليون دينار في البنوك من خلال ودائع تبحث عن انكشاف البنوك وهذا ليس من صالح البنوك ان يكون لديها اموال نائمة في خزائنها، ولابد ان تحرك تلك الاموال وتتمكن من تحقيق عوائد تغطي من خلالها احتياجات المودعين، لاسيما ان الفائدة مازالت عالية.

    وأكد الزعبي ان دعم «المركزي» للشركات العقارية المدرجة التي تعاني الآن من اضطرابات مالية واضحة اصبح ضرورة، لاسيما للشركات التي لديها مشاريع قيد التنفيذ، موضحا ان تلك الشركات تظهر ان لديها ملاءة، لكن تلك الملاءة تكمن في الاصول التي تمتلكها، وهي تحتاج الآن الى سيولة تشغيلية لاستكمال ما لديها من مراحل لم تنفذ في مشاريعها قيد التنفيذ.

    قيم الأصول انخفضت

    وأضاف الزعبي ان المشاكل التي تعانيها تلك الشركات تكمن في ان البنوك متوقفة عن التمويل من جهة، في حين ان قيم الاصول التي تمتلكها انخفضت، لذلك اصبحت في وضع حرج، حيث تتساءل البنوك التي ترفض التمويل هل هذه المشاريع ستعطي القيمة نفسها مستقبلا، لاسيما في ظل الازمة المالية الحالية التي تخفض من اسعار مختلف الاصول، وقال انه لا بد من الاستعانة بمكاتب استشارية عالمية لتقييم اصول تلك الشركات وفقا لوضع السوق الحالي، ومن ثم يتم تطبيق قانون الاستقرار المالي الذي اعده فريق عمل محافظ بنك الكويت المركزي.

    وأشار الرئيس التنفيذى لشركة الراية احمد المرشد ان ازمة التمويل اثرت سلبا على جميع الشركات وهو مثل الوقود فلا يمكن ان تسير السيارات دونه وهو امر مهم بالنسبة للشركات التي لا توجد سيولة ولذا لابد من ايجاد اليات لتوفير التمويل للشركات وفقا للقانون ولكن دون التشدد الحالي من الجهات المصرفية.

    سلة واحدة

    وقال المرشد لابد ان تنتج ولابد تعمل واذا كان لديها مشروع فلا يمكن ان تضع كل الكاش الذي تملكه فيه بل لابد ان تتجه الى البنوك للحصول على جزء من الكلفة عبر التمويل، وذلك حتى لا نضع البيض في سلة واحدة ولكن اذا صار الامر كما هو حاليا دون تمويل فلن يكون هناك سوى حلان لا ثالث لهما هما اما نجلس في البيت او نضع الكاش في سلة واحدة باحد المشاريع دون الاهتمام بالمخاطر الناتجة عن ذلك، وبالتالي فالتمويل يفتح افاق كبيرة امام الشركات. وعن امكانية اصدار سندات او فتح صناديق لتوفير سيولة كبديل للحصول على تمويل مصرفي قال ان هذه الصناديق والسندات تحتاج الى اجراءات وسيولة ثابته ايضا لان قنوات السيولة شحيحة في السوق خلال الفترة الماضية.



    أسباب أزمة التمويل العقاري

    بعض العقاريين يرون ان ازمة التمويل العقاري الحالية تعود الى سببين هما:

    السبب الأول: يعود الى قرارات الاستثمار غير الموفقة والعشوائي لبعض مجالس الادارات، والرغبة في ملاحقة تلك الطفرة للاستفادة منها، مع عدم اعطاء ادارة المخاطر أولوية في غمرة التوسعات الجغرافية لكن لأصحاب الشأن من العقاريين أنفسهم وجهة نظر مغايرة يدافعون من خلالها عن مواقفهم، ويصدون عن قطاعهم. السبب الثاني: هوعدم مسارعة الدولة لمواجهة اثار الازمة العقارية والاعتراف بوجود مأزق عقاري خاصة ان قانون الاستقرار المالي جاء متأخرا دون ان تستفيد منه العديد من الشركات بسبب اصراره على انكشاف الشركات، خاصة ان وضع الشركات العقارية كان مميزا بادائها التشغيلي وباصولها المملوكة ويرى بعض العقاريين ان الحكومة عليها دور حاسم وسريع لانقاذ الوضع وانتشال القطاع من عثرته.
     
  8. yasalam

    yasalam عضو نشط

    التسجيل:
    ‏25 أكتوبر 2007
    المشاركات:
    477
    عدد الإعجابات:
    45
    اللي شرا على 115 وبنا ارضه اب 100
    بيت النازل 215 بتصير قيمة ابيوت شرق القرين
     
  9. خالد العليان

    خالد العليان عضو جديد

    التسجيل:
    ‏23 مارس 2010
    المشاركات:
    530
    عدد الإعجابات:
    0
    المنظور الشامل يعطيك العافية
    التقرير اللي ناقله انشالله يكون سليم مية بالمية وراح نعتمد حسن النية بمحرر الموضوع ولن نعتمد سوء النية حتى لوكان صادر جهة محترمة مثل البنك الوطني او غيره...
    التقرير موضح بشكل واضح وصريح ان زيادة اسعار القطاع السكني يعود سببه الرئيسي لاراضي وعقارات لؤلؤة الخيران ومثل ماتدري ويدري رواد المنتدى ان لؤلؤة الخيران للطبقة المخملية الارستقراطية...يعني المواطن اللي على قد حاله ماله بلؤلؤة الخيران نصيب...وكثرة البيع في هذه المنطقة هي السبب الرئيسي بانتعاش القطاع السكني..عشان جذي حجة انتعاش هذا العقار غير صحيحة...
    ثانيا الان اصحاب العقارات لديهم الفرصة الاخيرة لتصريف عقاراتهم قبل دخول فصل الصيف...والجميع يعلم ان الكويتيين في الصيف خارج الكويت وبالتالي يتوقف حال القطاع السكني لاشاري ولابايع...وبعد الصيف لن يكون لدى اصحاب العقارات وقت طويل للتصريف كون ان قانون الضريبة الخاص بالاراضي اكثر من5الاف متر سيطبق مع بداية العام المقبل...لذلك سيستخدم اصحاب العقارات كل الوسائل الممكنة لرفع الاسعار بالفترة الحالية للخروج باكثر الارباح..
    ثالثا...البنوك الان بين حيص وبيص...اغلب الشركات العقارية تعاني من شح بالسيولة والتهديد بالافلاس والاقفال ولديها رهون عقارية اي انها مستحوذة على العقارات المملوكة للشركات العقارية وامامها حلين لاثالث لهما اما ان تغطي الشركات العقارية التزاماتها المالية من خلال تصريف الاراضي التي لديها وبيعها للمواطنين...وهذا غير متوفر نظرا لشح السيولة لدى المواطنين وارتفاع سعر الاراضي بشكل مبالغ فيه..
    والحل الثاني ان تقوم البنوك ببيع الرهون العقارية المتوفرة لديها...الا ان البنوك لاتفضل هذا الحل نظرا للضغوط التي تمارس عليها من قبل التجار..
    لذلك تحاول البنوك وبعض القطاعات بتجميل حال القطاع العقاري عل وعسى يتحرك المواطنين المساكين بالشراء لكي يزيد التجار اموالهم..
    شكرا