مفتش تجاري
عضو نشط
طرق تقييم العقار في الكويت
ان السوق العقاري الحالي يشهد عددا من طرق التقييم المتنوعة والمختلفة ويمكننا هنا ان نقوم بحصرها على النحو التالي:
طرق تحديد قيمة العقار
المقارنة مع عقارات متشابهة بيعت حديثا
احتساب أكلاف إنشاء مبنى بديل للمبنى القائم
حساب المداخيل الناتجة عن التأجير وما يصفى منها
وهي بالتفصيل:
طريقة مقارنة المبيعات
هي عبارة عن مجموعة من الاجراءات يتم استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على اسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة. وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار واهمها: موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، فضلا عن تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب) كما يمكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والاراضي الخالية او التي يمكن اعتبارها اراضي فضاء وتعتبر هذه الطريقة من اكثر الطرق شيوعا في الكويت.
طريقة حساب التكلفة
هي عبارة عن مجموعة من الإجراءات التي يتم بموجبها استخلاص مؤشر قيمة العقار من خلال تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.
وتعتمد هذه الطريقة على النقاط التالية التي يجب أن يتم وضعها بعين الاعتبار عن تقييم العقار:
1) تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.
2) تقييم كلفة البناء الحالية.
3) تقييم الهلاك (كلفة الصيانة)
4) قيمة البناء الحالية = كلفة الصيانة - كلفة البناء الحالية.
5) يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية
طريقة التقييم باعتماد المدخول
تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل الناتجة عن تأجير العقارات التي تدر مدخولا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ولاتكون مقبولة لدى مستثمر آخر وفي ضوء هذة النسبة تحدد قيمة العقار.
وتعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية :
1) تقييم مجموع المدخول الكلي
2) تحديد نسبة الشواغر
3) تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.
4) تحديد قيمة المدخول الصافية
5) حساب نسبة المدخول على سعر العقار.
إلا أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المدخول الصافي، وأكثر ماتستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية - التجارية - الأسواق - المحال أي التي تدر مدخولا ماديا.
تقرير التقييم العقاري
بعد دراسة الطرق الثلاثة لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري بدمج المعلومات الناتجة عنه بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات بينها بحسب المعلومات السوقية المتوفرة له ليضع تقريرا مستقلا يقدم رأيا نزيها عن قيمة العقار.
وبالنتيجة فإن دور المقيم ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره ألبيعي إطلاقا، الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى لاتتعلق بالتقرير بحد ذاته، اهمها العرض والطلب والندرة والرغبة.
وتكمن أهمية تقرير التخمين العقاري بتحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك - المؤسسة المالية - في حالة الإقراض، وبناء عليه تقرر المؤسسة المالية تقديم القرض للمقترض أو رفضه.
وتعتبر شركات التقييم العقاري المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي محدودة حيث يلزم بنك الكويت المركزي جميع الشركات أن تقوم بالتقييم من خلال البنك العقاري الكويتي وبيت التمويل الكويتي. إلا أن هناك العديد من الشركات التي تتمتع بالخبرة والدراية الواسعة في مجال التقييم كشركة الجال للتقييم العقاري والشركة الأولية للتقييم العقاري وغيرهما من الشركات التي تملك الخبرة في هذا المجال وتقوم هذه الشركات بتقييم الأصول العقارية للشركات المساهمة وغيرها لتحديد أرباحها أو خسائرها الناشئة من استثماراتها العقارية.
للامانه منقول
ان السوق العقاري الحالي يشهد عددا من طرق التقييم المتنوعة والمختلفة ويمكننا هنا ان نقوم بحصرها على النحو التالي:
طرق تحديد قيمة العقار
المقارنة مع عقارات متشابهة بيعت حديثا
احتساب أكلاف إنشاء مبنى بديل للمبنى القائم
حساب المداخيل الناتجة عن التأجير وما يصفى منها
وهي بالتفصيل:
طريقة مقارنة المبيعات
هي عبارة عن مجموعة من الاجراءات يتم استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على اسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة. وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار واهمها: موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، فضلا عن تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب) كما يمكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والاراضي الخالية او التي يمكن اعتبارها اراضي فضاء وتعتبر هذه الطريقة من اكثر الطرق شيوعا في الكويت.
طريقة حساب التكلفة
هي عبارة عن مجموعة من الإجراءات التي يتم بموجبها استخلاص مؤشر قيمة العقار من خلال تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.
وتعتمد هذه الطريقة على النقاط التالية التي يجب أن يتم وضعها بعين الاعتبار عن تقييم العقار:
1) تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.
2) تقييم كلفة البناء الحالية.
3) تقييم الهلاك (كلفة الصيانة)
4) قيمة البناء الحالية = كلفة الصيانة - كلفة البناء الحالية.
5) يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية
طريقة التقييم باعتماد المدخول
تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل الناتجة عن تأجير العقارات التي تدر مدخولا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ولاتكون مقبولة لدى مستثمر آخر وفي ضوء هذة النسبة تحدد قيمة العقار.
وتعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية :
1) تقييم مجموع المدخول الكلي
2) تحديد نسبة الشواغر
3) تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.
4) تحديد قيمة المدخول الصافية
5) حساب نسبة المدخول على سعر العقار.
إلا أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المدخول الصافي، وأكثر ماتستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية - التجارية - الأسواق - المحال أي التي تدر مدخولا ماديا.
تقرير التقييم العقاري
بعد دراسة الطرق الثلاثة لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري بدمج المعلومات الناتجة عنه بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات بينها بحسب المعلومات السوقية المتوفرة له ليضع تقريرا مستقلا يقدم رأيا نزيها عن قيمة العقار.
وبالنتيجة فإن دور المقيم ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره ألبيعي إطلاقا، الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى لاتتعلق بالتقرير بحد ذاته، اهمها العرض والطلب والندرة والرغبة.
وتكمن أهمية تقرير التخمين العقاري بتحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك - المؤسسة المالية - في حالة الإقراض، وبناء عليه تقرر المؤسسة المالية تقديم القرض للمقترض أو رفضه.
وتعتبر شركات التقييم العقاري المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي محدودة حيث يلزم بنك الكويت المركزي جميع الشركات أن تقوم بالتقييم من خلال البنك العقاري الكويتي وبيت التمويل الكويتي. إلا أن هناك العديد من الشركات التي تتمتع بالخبرة والدراية الواسعة في مجال التقييم كشركة الجال للتقييم العقاري والشركة الأولية للتقييم العقاري وغيرهما من الشركات التي تملك الخبرة في هذا المجال وتقوم هذه الشركات بتقييم الأصول العقارية للشركات المساهمة وغيرها لتحديد أرباحها أو خسائرها الناشئة من استثماراتها العقارية.
للامانه منقول