essa_ibokhald
عضو نشط
- التسجيل
- 25 يناير 2012
- المشاركات
- 220
"بيتك": سوق العقار المحلي شهد طفرة في قيمة التداولات العقارية خلال الربع الأول 2012
قال بيت التمويل الكويتي "بيتك" في تقريره الصادر اليوم عن سوق العقار المحلي بالكويت للربع الأول من العام الجاري، أن السوق العقاري شهد طفرة في قيمة التداولات العقارية ليتخطى حاجز المليار دينار، بعد فترة تداول أقل خلال الربعين السابقين، عائداً لتكرار التداولات التي شهدها خلال الربع الثاني من عام 2011، و كذلك تداولات ما قبل الأزمة المالية العالمية ولاسيما في عام 2007.
وتعود زيادة النمو في أجمالي التداولات العقارية بنسبة 92 % إلى طفرة كبيرة في التداولات الإستثمارية والتي تضاعفت أكثر من ثلاث مرات مستحوذة على أكثر من نصف التداولات خلال الربع الأول من العام الحالي.
وهو مايؤشر الى نزوح سيولة كبيرة الى السوق العقاري في ظل استمرار تنافسية العائد الاستثماري للعقار المحلي مقارنة بالأسواق الأخرى، مثل سوق الكويت للأوراق المالية وسوق الودائع المصرفية في ظل إقبال كبير على المعروض من العقارات ذات الطبيعة الإستثمارية من المحافظ العقارية الإستثمارية والتجار بحثاً عن عائد مجز بالإضافة إلى أن الإستثمارالعقاري يعد بمثابة ملاذ آمن يتصف بمحدودية المخاطر والمحافظة على الثروات المالية فضلاً عن ضيق فرص الإستثمار المتاحة لدى المستثمرين في ظل ضعف النمو العالمي، واقتراب معدلات العائد من الصفر في البلدان الأوربية والتي ما زالت تحوم حول دائرة الركود الاقتصادي على الرغم من الجهود الدولية المبذولة لإنقاذ بعض الإقتصاديات الأوربية مثل ايطاليا واسباليا وهو ما أدى إلى توطين الأموال في الاقتصاد المحلي، في ظل استمرار التوقعات باستمرار ضعف النمو العالمي وخاصة في اوروبا .
وعلى الرغم من المخاطر الناتجة عن احتمال تباطؤ النمو العالمي أثر التطورات في منطقة اليورو، مما يحدث انكماشا في الطلب العالمي على النفط، إلا أن أساسيات الاقتصاد المحلي ما زالت قوية، حيث ما زال النمو الاقتصادي المحلي مرتفعا، وطبقاً لتقديرات صندوق النقد الدولي يتوقع أن ينمو الإقتصاد المحلي ليصل إلى 4.8 % عام 2012 في ظل ارتفاع الكميات المنتجة من النفط لتصل إلى نحو 2.9 مليون برميل يوميا وكذلك استمرار أسعار النفط بمعدل متوسط يصل إلى 115 دولار للبرميل ليبلغ الناتج 200 مليار دولار وهو ما يجعل الإقتصاد الكويتي قادراً على النمو في ظل زيادة الفوائض المالية التي يتوقع أن تصل إلى 10 مليارات دينار" حوالي 36 مليار دولار"، وهو ما يعني وجود مساحة كافية لتنفيذ السياسات الكفيلة بالمحافظة على قوة النمو و زيادة الإنفاق الحكومي والدفع قدما نحو تنفيذ خطة التنمية، وتحسين متوسط دخل الفرد والذي بات قريبا من حاجز 60 ألف دولار سنويا.
ولا شك أن زيادة دخول الأفراد وارتفاع معدلات النمو السكاني وزيادة عدد حالات الإنتظار للسكن الخاص، وندرة المعروض من العقارات السكنية وزيادة الإنفاق الحكومي على الرواتب والقروض الإجتماعية من بنك التسليف والإدخار وبروز شرائح جديدة وخصوصاً من شريحة العملاء من الأرامل والمطلقات الراغبين في تملك شقق سكنية استثمارية للحاصلين على قرض بنك التسليف والإدخار قد أسهمت في زيادة الطلب على العقارات السكنية حيث احتلت التداولات العقارية السكنية المرتبة الثانية من إجمالي التداولات العقارية ليصل إلى نصف مليار دينار، وهو ما يعكس زيادة كبيرة في الطلب على الرغم من إزاحة التداولات العقارية الاستثمارية للتداولات السكنية حيث انخفض الوزن النسبي للعقار السكني ليصل إلى ما نسبته 43 % في الربع الأول مقارنة ب 57 % في الربع الرابع من عام 2011.
وما زال العقار التجاري يعاني من أزمته والمتمثلة في انخفاض الطلب عليه و تدني أسعاره وارتفاع نسب الشاغر منه خصوصاً في منطقة العاصمة، في ظل ضعف الطلب على العقارات التجارية من قبل قطاع الشركات والتي تسعى إلى تقليص انفاقها بالإضافة غلى زيادة المعروض من العقارات التجارية الجديدة.
وفي جانب الأسعار سجلت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً خلال الربع الاول من عام 2012، بنسبة 5.5 % لمتوسط محافظات الكويت، أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد سجلت ارتفاعاً ملموسا بنسبة 6.7% لمتوسط محافظات الكويت.
كما استقرت مؤشرات أسعار العقارات التجارية في محافظات العاصمة بينما ارتفعت حولي والفروانية والجهراء والاحمدي مقارنة بالربع الرابع حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 5,083 دينار كويتي ، بينما ارتف متوسط سعر المتر في حولي 704, 2 دينار وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر1,720 دينار بينما ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل إلى 1,643 دينار، والأحمدي 444, 2 دينار لمتوسط سعر المتر بارتفاع ملموس قددره 5.7 % و 1.7 % على الترتيب.
اتجاهات السوق
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقارعلى حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن10 % من الناتج المحلى الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني ، و قد وضعت المؤسسة العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 – 2014 والتي أقرت من خلال مجلس الأمة و ذلك لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهراً، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم (7) لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة (1,015,000 متر مربع ) بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2012 ارتفاعا قيمته 558,890 مليون دينار ، بنسبة ارتفاع قدرها 92.7 % مقارنة بالربع الرابع من عام 2011 والبالغ قيمته 602,937 مليون دينار.
اتجاهات السكن الخاص
انخفض الـوزن النسبي للصفقـات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلــى ما نسبته 43.4 % من إجمالي التداولات العقارية البالغة 162, 1 مليار دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 333, 504 مليون دينار في الربع الأول من عام 2012 ، مرتفعة عن الربع الرابع من عام 2011 بنسبة 43.7 %، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 210, 2 صفقة للربع الأول من عام 2012 مقارنة بـ 1,694 عن الربع الرابع من عام 2012، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول 2012 ليصل إلى 228,205 مليون دينار مقارنة بـ 207,137 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2011.
وقد سجل شهر يناير أعلى معدل للتداول في الربع الأول حيث استحوذ على ما نسبته 37 % بقيمة 186,415 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة في هذا الربع والبالغة 333, 504 مليون دينار خلال الربع الاول من عام 2012 في حين جاء شهر مارس في المرتبة الثانية بقيمة 160,307 مليون دينار وبحصة قدرها 31.7 % وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 157,611 مليون دينار وبحصة قدرها 31 % بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
اتجاهات العقارات الاستثمارية
ارتفعت إجمالــي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل كبير خلال الربع الأول من عــام 2012 متفوقا عن آدائه طوال العام الماضي ليصل إلى 639, 588 مليون دينار مقارنة بـ 181,832 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2012 محققة قفزة في قيمة التداولات قدرها 403,807 مليون دينار ، وقد جاء شهر مارس في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام مسجلا ما قيمته 375,325 مليون دينار، وجاء شهـر يناير في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 132,259 مليون دينار بينما جاء شهر فبراير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 99,055 مليون دينار.
اتجاهات العقارات التجارية
انخفضت إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2012 ، في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار، واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، فضلا عن تأثر قطاع المكاتب سلباً بتداعيات الأزمة المالية العالمية و تأثيرها على الشركات الخاصة المحلية، وقد شهدت العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير انخفاضاً في الطلب عليها وخصوصا في منطقة العاصمة مما اضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير.
وقد انخفضت قيمة التداولات بنسبة 23.6 % مسجلة ما قيمته 47,116 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2011 والبالغ 61,663 مليون دينار،مما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5 %، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي وصل نصيبها إلى 43 % والصفقات الاستثمارية البالغة 51%، وقد احتل شهر يناير الأولى حيـث وصـل حجم التداول فيه إلى 20,486 مليون دينار، بينما سجل شهر مارس المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 16,280 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبرايرالمرتبة الثالثة بحجم تداولات بلغت إلى10,350 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2012 ما قيمته 2,495 مليون دينار مقارنة بـ3,853 مليون دينار للربع الرابع من عام 2011.
مؤشرات الأسعار
* أولا: أسعار أراضي السكن الخاص:
تهدف الدولة إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 96 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى 7917 طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية؛ حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة، حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2012 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الاول 731 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 721 للربع الرابع من عام 2011 حيث شهدت مناطق محافظة العاصمة ارتفاعـاً يصل إلى 1.4%.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعاً في الأسعار في مناطق المحافظة ( الشعب – الجابرية – الرميثية – سلوى– بيان - مشرف - غرب مشرف – السلام – حطين – الشهداء - الزهراء – الصديق – البدع ) بنسبة تراوحت من 1.4 % إلى 12.1 % وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها بيتك في المحافظة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 396 دينار للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي ، فقد شهدت مناطق (الأندلس – الرابية – اشبيلية – الفروانية – العارضية – صباح الناصر – الفردوس – العمرية - الرحاب) ارتفاعاً فى الأسعار بمتوسط يصل إلى 3.9 %.
بينما شهدت الأسعار ارتفاعاً في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 403 دينار من المتر المربع مقارنة بـ 379 دينار من المتر المربع في الربع الرابع لعام 2011 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق المحافظة من 2% إلى 5%.
وسجلت محافظة الجهراء ارتفاعا في الأسعار في مناطق ( الجهراء – العيون – النعيم – الواحة ) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 397 دينار للمتر المربع مقارنة 369 دينار بالربع الرابع من عام 2012.
وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعاً في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 572 دينار مقارنة بـ 533 دينار للمتر المربع للربع الرابع 2011 بنسبة ارتفاع 7.3%.
* ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية:
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفاعاً بنسبة 7% في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 2,095 دينار، حيث سجل متوسط سعر المتر مقارنة بـ 1,959 دينار للربع الرابع 2012.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعاً بالأسعار ليتراوح متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الأول 1,260 دينار مقارنة بـ 1,149 دينار للربع الرابع من عام 2011 حيث شهدت المناطق (حولي - السالمية – الشعب – الجابرية) ارتفاعاً يتراوح من 2% إلى 4.9%.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً بنسبة 5.6 % للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 947 دينار مقارنة بـ 922 دينار للربع الرابع من عام 2011، حيث شهدت مناطق (الفروانية – خيطان – الرقعي) ارتفاعاً من 2 إلى 6 %.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعاً بنسبة 6.5 % لمتوسط الأسعار خلال الربع الاول لعام 2012 حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 940 دينار للمتر المربع مقارنة 882 دينار للربع الرابع لعام 2011.
بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 6.7% للمتوسط مقارنة بالربع الرابع لعام 2011 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها 817 دينار مقارنة بـ 872 دينار للمتر المربع من الأرض في الربع الأول من 2012.
* ثالثا: أسعار العقارات التجارية:
ارتفعت أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة بنسبة طفيفة بمتوسط سعر083, 5 دينار للمتر للربع الاول لعام 2012 نتيجة للإرتفاع في أسعارمناطق ( المباركية – شارع أحمد الجابر – شارع خالد بن الوليد – شارع عبدالله المبارك - شارع السور– فهد السالم – على السالم – شارع الغربلي ).
وكذلك استقرت الأسعار في مناطق محافظة حولي بمتوسط سعر2,704 دينار للمتر للربع الأول لعام 2012 بنسبة ارتفاع بلغت 2 % في المتوسط عن الربع الرابع من عام 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً ملحوظ لمتوسط سعر المتر بنسبة 5.7% حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1,643 دينار مقارنة بـ 1,555 دينار للربع الرابع لعام 2011، بينما استقرت الأسعارفي مناطق محافظة الجهراء بمتوسط سعر 1,720 دينار للمتر المربع للربع الأول لعام 2012 .
وقد سجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعاً بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 444, 2 ديناراً خلال الربع الاول مقارنة بـ 2,403 ديناراً للربع الأول من عام 2012 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها " بيتك" بالمحافظة فإن منطقة الفنطاس المركز الإداري والتجاري قد ارتفعت بنسب قدره 4.4 % و 5.9 % على التوالي مقارنة بالربع الرابع 2011.
* رابعا :أسعار القسائم الصناعية ( عقود المنفعة العامة) والمخازن:
شهدت القسائم الصناعية في محافظة العاصمة ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية بنسبة 3.8 % حيث بلغ متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 059, 1 دينار للربع الأول لعام 2012 مقارنة بـ 020, 1 دينار للربع الرابع 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظاً بالأسعار وصلت نسبته إلى 10.7 % نظراً لصدور حكم الاستئناف بعدم تجديد التراخيص التجارية بمنطقة أبو فطيرة الحرفية ونزوح المستثمرين نحو منطقة العارضية الحرفية التي انخفض متوسط سعر المتر المربع بنسبة 18.7% ، بينما ارتفعت الأسعار في منطقة الري ارتفاعاً طفيفاً مسجلة ما نسبتة 2 الي 3 % للمتوسط بمناطق الري و قد سجل متوسط سعر المتر المربع في المحافظة 0971, دينارمقارنة بـ 1,228 دينار للربع الرابع لعام 2011.
وشهدت كذلك محافظة الأحمدي ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار نسبته 18% نتيجة ارتفاع الأسعار في منطقة الفحيحيل وخصوصا قي الشارع الرئيسي لبذى يتواجد فيه مبنى مركز السلطان، ولم تشهد مناطق شرق الاحمدي الصناعية الصناعي والمخازن والمعارض الصناعية تغيرا في الأسعار.
* خامسا: أسعار المزارع والجواخير:
استقرت أسعار المتر المربع للجواخير والاسطبلات في منطقة كبد والوفرة ارتفاعا بينما ارتفعت أسعار المتر المربع في مزارع الأحمدي والجهراء ارتفاعا ًطفيفا بنسبة 2% و5 %على التوالي
* سادساً: أسعار الشاليهات:
ترتبط أسعار الشاليهات بفصل الصيف حيث سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة والجهراء استقراراً بالأسعار مقارنة مع الربع الرابع من 2011.
* سابعا :نسب الإشغال والإيجارات:
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 ـ 95 %، وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 145 إلى 240 دينارً لغرفة وصالة وحمام، و170- 280 دينار لغرفتين وصالة، و 200– 350 دينار لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 إلى 550 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14 إلى 30 دينار للمتر المربع و يصل إلى 35 دينار في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5.5 إلى 8 دينار لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دينار لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، فقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من8 دينار للمتر.
وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي – معارض - ما بين 10 إلى 30 دينار في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت فــي المرتبة الثانية و بلغت من 12 إلى 20 دينار للمتر المربع في منطقة الري بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل من10 إلى16 دينار للمتر المربع.
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية ( بدل استغلال ) استقرارا في الأسعار.
وهنا ينبغي الإشارة إلى أن هذا التقرير يرصد الاتجاهات العامة لتداول أسعار سوق العقار في الكويت إلا أن الأسلوب المتبع لدى قسم التقييم والدراسات في " بيتك " يعتمد على دراسة كل عقار على حدة، ودراسة خصائصه وتحديد قيمته الإيجارية وعوائده من أجل اعتماد توصية خاصة وتقييم عادل لكل عقار.
المصدر
http://www.mubasher.info/portal/KSE/getDetailsStory.html?goToHomePageParam=true&storyId=2069211
قال بيت التمويل الكويتي "بيتك" في تقريره الصادر اليوم عن سوق العقار المحلي بالكويت للربع الأول من العام الجاري، أن السوق العقاري شهد طفرة في قيمة التداولات العقارية ليتخطى حاجز المليار دينار، بعد فترة تداول أقل خلال الربعين السابقين، عائداً لتكرار التداولات التي شهدها خلال الربع الثاني من عام 2011، و كذلك تداولات ما قبل الأزمة المالية العالمية ولاسيما في عام 2007.
وتعود زيادة النمو في أجمالي التداولات العقارية بنسبة 92 % إلى طفرة كبيرة في التداولات الإستثمارية والتي تضاعفت أكثر من ثلاث مرات مستحوذة على أكثر من نصف التداولات خلال الربع الأول من العام الحالي.
وهو مايؤشر الى نزوح سيولة كبيرة الى السوق العقاري في ظل استمرار تنافسية العائد الاستثماري للعقار المحلي مقارنة بالأسواق الأخرى، مثل سوق الكويت للأوراق المالية وسوق الودائع المصرفية في ظل إقبال كبير على المعروض من العقارات ذات الطبيعة الإستثمارية من المحافظ العقارية الإستثمارية والتجار بحثاً عن عائد مجز بالإضافة إلى أن الإستثمارالعقاري يعد بمثابة ملاذ آمن يتصف بمحدودية المخاطر والمحافظة على الثروات المالية فضلاً عن ضيق فرص الإستثمار المتاحة لدى المستثمرين في ظل ضعف النمو العالمي، واقتراب معدلات العائد من الصفر في البلدان الأوربية والتي ما زالت تحوم حول دائرة الركود الاقتصادي على الرغم من الجهود الدولية المبذولة لإنقاذ بعض الإقتصاديات الأوربية مثل ايطاليا واسباليا وهو ما أدى إلى توطين الأموال في الاقتصاد المحلي، في ظل استمرار التوقعات باستمرار ضعف النمو العالمي وخاصة في اوروبا .
وعلى الرغم من المخاطر الناتجة عن احتمال تباطؤ النمو العالمي أثر التطورات في منطقة اليورو، مما يحدث انكماشا في الطلب العالمي على النفط، إلا أن أساسيات الاقتصاد المحلي ما زالت قوية، حيث ما زال النمو الاقتصادي المحلي مرتفعا، وطبقاً لتقديرات صندوق النقد الدولي يتوقع أن ينمو الإقتصاد المحلي ليصل إلى 4.8 % عام 2012 في ظل ارتفاع الكميات المنتجة من النفط لتصل إلى نحو 2.9 مليون برميل يوميا وكذلك استمرار أسعار النفط بمعدل متوسط يصل إلى 115 دولار للبرميل ليبلغ الناتج 200 مليار دولار وهو ما يجعل الإقتصاد الكويتي قادراً على النمو في ظل زيادة الفوائض المالية التي يتوقع أن تصل إلى 10 مليارات دينار" حوالي 36 مليار دولار"، وهو ما يعني وجود مساحة كافية لتنفيذ السياسات الكفيلة بالمحافظة على قوة النمو و زيادة الإنفاق الحكومي والدفع قدما نحو تنفيذ خطة التنمية، وتحسين متوسط دخل الفرد والذي بات قريبا من حاجز 60 ألف دولار سنويا.
ولا شك أن زيادة دخول الأفراد وارتفاع معدلات النمو السكاني وزيادة عدد حالات الإنتظار للسكن الخاص، وندرة المعروض من العقارات السكنية وزيادة الإنفاق الحكومي على الرواتب والقروض الإجتماعية من بنك التسليف والإدخار وبروز شرائح جديدة وخصوصاً من شريحة العملاء من الأرامل والمطلقات الراغبين في تملك شقق سكنية استثمارية للحاصلين على قرض بنك التسليف والإدخار قد أسهمت في زيادة الطلب على العقارات السكنية حيث احتلت التداولات العقارية السكنية المرتبة الثانية من إجمالي التداولات العقارية ليصل إلى نصف مليار دينار، وهو ما يعكس زيادة كبيرة في الطلب على الرغم من إزاحة التداولات العقارية الاستثمارية للتداولات السكنية حيث انخفض الوزن النسبي للعقار السكني ليصل إلى ما نسبته 43 % في الربع الأول مقارنة ب 57 % في الربع الرابع من عام 2011.
وما زال العقار التجاري يعاني من أزمته والمتمثلة في انخفاض الطلب عليه و تدني أسعاره وارتفاع نسب الشاغر منه خصوصاً في منطقة العاصمة، في ظل ضعف الطلب على العقارات التجارية من قبل قطاع الشركات والتي تسعى إلى تقليص انفاقها بالإضافة غلى زيادة المعروض من العقارات التجارية الجديدة.
وفي جانب الأسعار سجلت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً خلال الربع الاول من عام 2012، بنسبة 5.5 % لمتوسط محافظات الكويت، أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد سجلت ارتفاعاً ملموسا بنسبة 6.7% لمتوسط محافظات الكويت.
كما استقرت مؤشرات أسعار العقارات التجارية في محافظات العاصمة بينما ارتفعت حولي والفروانية والجهراء والاحمدي مقارنة بالربع الرابع حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 5,083 دينار كويتي ، بينما ارتف متوسط سعر المتر في حولي 704, 2 دينار وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر1,720 دينار بينما ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل إلى 1,643 دينار، والأحمدي 444, 2 دينار لمتوسط سعر المتر بارتفاع ملموس قددره 5.7 % و 1.7 % على الترتيب.
اتجاهات السوق
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقارعلى حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن10 % من الناتج المحلى الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني ، و قد وضعت المؤسسة العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 – 2014 والتي أقرت من خلال مجلس الأمة و ذلك لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهراً، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم (7) لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة (1,015,000 متر مربع ) بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2012 ارتفاعا قيمته 558,890 مليون دينار ، بنسبة ارتفاع قدرها 92.7 % مقارنة بالربع الرابع من عام 2011 والبالغ قيمته 602,937 مليون دينار.
اتجاهات السكن الخاص
انخفض الـوزن النسبي للصفقـات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلــى ما نسبته 43.4 % من إجمالي التداولات العقارية البالغة 162, 1 مليار دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 333, 504 مليون دينار في الربع الأول من عام 2012 ، مرتفعة عن الربع الرابع من عام 2011 بنسبة 43.7 %، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 210, 2 صفقة للربع الأول من عام 2012 مقارنة بـ 1,694 عن الربع الرابع من عام 2012، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول 2012 ليصل إلى 228,205 مليون دينار مقارنة بـ 207,137 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2011.
وقد سجل شهر يناير أعلى معدل للتداول في الربع الأول حيث استحوذ على ما نسبته 37 % بقيمة 186,415 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة في هذا الربع والبالغة 333, 504 مليون دينار خلال الربع الاول من عام 2012 في حين جاء شهر مارس في المرتبة الثانية بقيمة 160,307 مليون دينار وبحصة قدرها 31.7 % وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 157,611 مليون دينار وبحصة قدرها 31 % بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
اتجاهات العقارات الاستثمارية
ارتفعت إجمالــي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل كبير خلال الربع الأول من عــام 2012 متفوقا عن آدائه طوال العام الماضي ليصل إلى 639, 588 مليون دينار مقارنة بـ 181,832 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2012 محققة قفزة في قيمة التداولات قدرها 403,807 مليون دينار ، وقد جاء شهر مارس في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام مسجلا ما قيمته 375,325 مليون دينار، وجاء شهـر يناير في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 132,259 مليون دينار بينما جاء شهر فبراير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 99,055 مليون دينار.
اتجاهات العقارات التجارية
انخفضت إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2012 ، في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار، واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، فضلا عن تأثر قطاع المكاتب سلباً بتداعيات الأزمة المالية العالمية و تأثيرها على الشركات الخاصة المحلية، وقد شهدت العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير انخفاضاً في الطلب عليها وخصوصا في منطقة العاصمة مما اضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير.
وقد انخفضت قيمة التداولات بنسبة 23.6 % مسجلة ما قيمته 47,116 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2011 والبالغ 61,663 مليون دينار،مما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5 %، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي وصل نصيبها إلى 43 % والصفقات الاستثمارية البالغة 51%، وقد احتل شهر يناير الأولى حيـث وصـل حجم التداول فيه إلى 20,486 مليون دينار، بينما سجل شهر مارس المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 16,280 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبرايرالمرتبة الثالثة بحجم تداولات بلغت إلى10,350 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2012 ما قيمته 2,495 مليون دينار مقارنة بـ3,853 مليون دينار للربع الرابع من عام 2011.
مؤشرات الأسعار
* أولا: أسعار أراضي السكن الخاص:
تهدف الدولة إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 96 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى 7917 طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية؛ حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة، حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2012 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الاول 731 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 721 للربع الرابع من عام 2011 حيث شهدت مناطق محافظة العاصمة ارتفاعـاً يصل إلى 1.4%.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعاً في الأسعار في مناطق المحافظة ( الشعب – الجابرية – الرميثية – سلوى– بيان - مشرف - غرب مشرف – السلام – حطين – الشهداء - الزهراء – الصديق – البدع ) بنسبة تراوحت من 1.4 % إلى 12.1 % وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها بيتك في المحافظة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 396 دينار للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي ، فقد شهدت مناطق (الأندلس – الرابية – اشبيلية – الفروانية – العارضية – صباح الناصر – الفردوس – العمرية - الرحاب) ارتفاعاً فى الأسعار بمتوسط يصل إلى 3.9 %.
بينما شهدت الأسعار ارتفاعاً في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 403 دينار من المتر المربع مقارنة بـ 379 دينار من المتر المربع في الربع الرابع لعام 2011 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق المحافظة من 2% إلى 5%.
وسجلت محافظة الجهراء ارتفاعا في الأسعار في مناطق ( الجهراء – العيون – النعيم – الواحة ) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 397 دينار للمتر المربع مقارنة 369 دينار بالربع الرابع من عام 2012.
وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعاً في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 572 دينار مقارنة بـ 533 دينار للمتر المربع للربع الرابع 2011 بنسبة ارتفاع 7.3%.
* ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية:
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفاعاً بنسبة 7% في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 2,095 دينار، حيث سجل متوسط سعر المتر مقارنة بـ 1,959 دينار للربع الرابع 2012.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعاً بالأسعار ليتراوح متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الأول 1,260 دينار مقارنة بـ 1,149 دينار للربع الرابع من عام 2011 حيث شهدت المناطق (حولي - السالمية – الشعب – الجابرية) ارتفاعاً يتراوح من 2% إلى 4.9%.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً بنسبة 5.6 % للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 947 دينار مقارنة بـ 922 دينار للربع الرابع من عام 2011، حيث شهدت مناطق (الفروانية – خيطان – الرقعي) ارتفاعاً من 2 إلى 6 %.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعاً بنسبة 6.5 % لمتوسط الأسعار خلال الربع الاول لعام 2012 حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 940 دينار للمتر المربع مقارنة 882 دينار للربع الرابع لعام 2011.
بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 6.7% للمتوسط مقارنة بالربع الرابع لعام 2011 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها 817 دينار مقارنة بـ 872 دينار للمتر المربع من الأرض في الربع الأول من 2012.
* ثالثا: أسعار العقارات التجارية:
ارتفعت أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة بنسبة طفيفة بمتوسط سعر083, 5 دينار للمتر للربع الاول لعام 2012 نتيجة للإرتفاع في أسعارمناطق ( المباركية – شارع أحمد الجابر – شارع خالد بن الوليد – شارع عبدالله المبارك - شارع السور– فهد السالم – على السالم – شارع الغربلي ).
وكذلك استقرت الأسعار في مناطق محافظة حولي بمتوسط سعر2,704 دينار للمتر للربع الأول لعام 2012 بنسبة ارتفاع بلغت 2 % في المتوسط عن الربع الرابع من عام 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً ملحوظ لمتوسط سعر المتر بنسبة 5.7% حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1,643 دينار مقارنة بـ 1,555 دينار للربع الرابع لعام 2011، بينما استقرت الأسعارفي مناطق محافظة الجهراء بمتوسط سعر 1,720 دينار للمتر المربع للربع الأول لعام 2012 .
وقد سجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعاً بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 444, 2 ديناراً خلال الربع الاول مقارنة بـ 2,403 ديناراً للربع الأول من عام 2012 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها " بيتك" بالمحافظة فإن منطقة الفنطاس المركز الإداري والتجاري قد ارتفعت بنسب قدره 4.4 % و 5.9 % على التوالي مقارنة بالربع الرابع 2011.
* رابعا :أسعار القسائم الصناعية ( عقود المنفعة العامة) والمخازن:
شهدت القسائم الصناعية في محافظة العاصمة ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية بنسبة 3.8 % حيث بلغ متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 059, 1 دينار للربع الأول لعام 2012 مقارنة بـ 020, 1 دينار للربع الرابع 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظاً بالأسعار وصلت نسبته إلى 10.7 % نظراً لصدور حكم الاستئناف بعدم تجديد التراخيص التجارية بمنطقة أبو فطيرة الحرفية ونزوح المستثمرين نحو منطقة العارضية الحرفية التي انخفض متوسط سعر المتر المربع بنسبة 18.7% ، بينما ارتفعت الأسعار في منطقة الري ارتفاعاً طفيفاً مسجلة ما نسبتة 2 الي 3 % للمتوسط بمناطق الري و قد سجل متوسط سعر المتر المربع في المحافظة 0971, دينارمقارنة بـ 1,228 دينار للربع الرابع لعام 2011.
وشهدت كذلك محافظة الأحمدي ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار نسبته 18% نتيجة ارتفاع الأسعار في منطقة الفحيحيل وخصوصا قي الشارع الرئيسي لبذى يتواجد فيه مبنى مركز السلطان، ولم تشهد مناطق شرق الاحمدي الصناعية الصناعي والمخازن والمعارض الصناعية تغيرا في الأسعار.
* خامسا: أسعار المزارع والجواخير:
استقرت أسعار المتر المربع للجواخير والاسطبلات في منطقة كبد والوفرة ارتفاعا بينما ارتفعت أسعار المتر المربع في مزارع الأحمدي والجهراء ارتفاعا ًطفيفا بنسبة 2% و5 %على التوالي
* سادساً: أسعار الشاليهات:
ترتبط أسعار الشاليهات بفصل الصيف حيث سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة والجهراء استقراراً بالأسعار مقارنة مع الربع الرابع من 2011.
* سابعا :نسب الإشغال والإيجارات:
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 ـ 95 %، وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 145 إلى 240 دينارً لغرفة وصالة وحمام، و170- 280 دينار لغرفتين وصالة، و 200– 350 دينار لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 إلى 550 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14 إلى 30 دينار للمتر المربع و يصل إلى 35 دينار في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5.5 إلى 8 دينار لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دينار لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، فقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من8 دينار للمتر.
وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي – معارض - ما بين 10 إلى 30 دينار في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت فــي المرتبة الثانية و بلغت من 12 إلى 20 دينار للمتر المربع في منطقة الري بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل من10 إلى16 دينار للمتر المربع.
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية ( بدل استغلال ) استقرارا في الأسعار.
وهنا ينبغي الإشارة إلى أن هذا التقرير يرصد الاتجاهات العامة لتداول أسعار سوق العقار في الكويت إلا أن الأسلوب المتبع لدى قسم التقييم والدراسات في " بيتك " يعتمد على دراسة كل عقار على حدة، ودراسة خصائصه وتحديد قيمته الإيجارية وعوائده من أجل اعتماد توصية خاصة وتقييم عادل لكل عقار.
المصدر
http://www.mubasher.info/portal/KSE/getDetailsStory.html?goToHomePageParam=true&storyId=2069211