تمسك الملاك بأراضيهم يساهم في رفع الأسعار بنسبة كبيرة!

الموضوع في 'السوق الكويتي للأوراق الماليه' بواسطة المهذب جداً, بتاريخ ‏19 أكتوبر 2005.

  1. المهذب جداً

    المهذب جداً عضو مميز

    التسجيل:
    ‏28 مارس 2004
    المشاركات:
    3,017
    عدد الإعجابات:
    48
    مكان الإقامة:
    مانشستر يونايتد
    .

    50 طلبا لتحويل عقارات «دسمان» من استثماري الى عقاري
    إعداد: نهى فتحي
    في ضوء ما تردد في أروقة السوق العقاري حول وجود قرار منتظر صدوره لتحويل العقارات الاستثمارية الواقعة في منطقة الشرق، لاسيما منطقة دسمان والمطلة منها على البحر وما خلفها الى تجاري، سعت «القبس» إلى التعمق في مدى استجابة تلك المنطقة لمثل هذا القرار الذي مازال افتراضيا، كما حاولنا الاطلاع على كل ما يخص المنطقة من نسب بناء ومعدل اسعار وما مدى اقبال الشركات عليها.

    في البداية تبين لـ«القبس» ان هناك اكثر من 50 طلبا لتحويل الاراضي إلى تجاري، قدمها ملاك العقارات في تلك المنطقة الى الجهات المعنية في بلدية الكويت.

    ولأن هناك موافقات تمت بالفعل في هذه المنطقة لتحويل العقارات من استثماري الى تجاري فقد ازدادت رغبة ملاك المنطقة في تطبيق مبدأ المساواة عليهم.

    خبراء في العقار اكدوا لـ«القبس» ان تلك المنطقة تملك جملة مواصفات تؤهلها لكي تصبح امتدادا لمنطقة سوق الكويت، ولاسيما ان عددا كبيرا من عقاراتها تتمتع بواجهة بحرية متميزة وانه لا مفر من تحويلها الى تجاري.

    واعرب الخبراء عن استغرابهم لموقف الحكومة ازاء تحويل «ارض المرقاب» التابعة للرعاية السكنية من سكني الى تجاري، فيما هي تسوف في تحويل اراضي القطاع الخاص من استثماري الى تجاري، بما يفترض ان القطاع الخاص هو الاولى بمثل هذه الخطوة.

    عاصمة مهملة

    واشار الى ان مدينة الكويت، على الرغم من كونها من اغنى المدن على مستوى العالم الا انها غير جميلة ومهملة، نتيجة التخطيط السيىء والقرارات العشوائية التي تصدر، حيث تعتبر الكويت مختلفة جزئيا عن الثورة العمرانية التي تشهدها اغلب دول الخليج.

    واكد خبراء العقار الذين التقتهم «القبس» ان الاهتمام بشمال المدينة ولاسيما الواجهة البحرية يعد امرا ضروريا وبخاصة ان مناظر البنايات العالية المتقاربة باضوائها الليلية تظهر المدينة بشكل حضاري لكن ما نشهده في الكويت من وجود ابراج في اماكن متفرقة لا يمنحها المظهر الجمالي الذي نراه سواء في دبي او المدن الكبرى في دول العالم المتقدمة.

    وفي ما يخص مسألة المحافظة على الطابع السكني سواء الخاص او الاستثماري في هذه المنطقة، لفت الخبراء الى ان ذلك يعد امرا مكلفا للغاية، ولاسيما مع ارتفاع قيمة الاراضي التي تتراوح فيها الاسعار ما بين 2500 الى 3 آلاف دينار للمتر المربع الواحد في الاراضي الداخلية و6 آلاف دينار للمتر في الاراضي المطلة على البحر.

    صعود الأسعار

    واشاروا الى الارتفاع الملحوظ الذي شهدته تلك المنطقة في الاسعار مؤخرا اذ ان الاسعار كانت قبل عام في حدود ما بين 5.1 الف والفي دينار للمتر في الاراضي الداخلية، ونحو 3500 دينار كويتي للمتر في الاراضي المطلة على البحر، حيث ان الاسعار ارتفعت بمعدل يبلغ 71%.

    نتائج إيجابية

    وأوضحوا أن تحويل هذه المنطقة من استثماري الى تجاري اولا سيخدم حاجة العمل المتزايدة في الكويت، وسيؤكد جدية الحكومة في تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري، وسيخفض من ارتفاع مستوى الايجارات للمكاتب في المناطق المميزة التي وصلت الى حد 16 دينارا للمتر الواحد.

    وعدَّد خبراء العقار المناطق الاستثمارية داخل العاصمة ومنطقة المقوع الشرقي، باعتبارها من اكثر المناطق في العاصمة التي تضم عقارات استثمارية تليها المنطقة الواقعة خلف مجمع دسمان والمنطقة خلف شارع عبدالله الاحمد والمنطقة خلف السفارة البريطانية.

    واشاروا الى ان منطقة المقوع الشرقي بمفردها تضم ما بين 200 و230 قسيمة استثمارية، فيما تضم باقي المناطق نحو 50 قسيمة استثمارية.

    وعن نسب البناء في تلك المناطق اوضح خبراء العقار انها تبلغ 400 في المائة كحد ادنى، وهناك حد اقصى مفتوح في حال شراء الامتار من الدولة وقد حدد مداه بنهاية ديسمبر 2005.

    وأكدوا ان هناك اقبالا شديدا من الشركات على العقارات الاستثمارية الواقعة داخل العاصمة ولاسيما مع انخفاض اسعارها مقارنة مع العقارات التجارية، الا ان العروض شحيحة مع انتظار الملاك صدور قرار يقضي بتحويل العقارات الى تجارية، بحيث تساهم الاقاويل والاشاعات حول هذا الامر في تمسك الملاك بأراضيهم وعقاراتهم لسنوات طويلة املا في تغيير الوضع.
    _____________________________________________________________________

    الصالات تقطع إلى غرف والبلكونات «تذوب» داخل الشقة
    المساحات الداخلية في بنايات الاستثماري.. تلاعب «على عينك يا تاجر»!

    قال عضو الهيئة الادارية في جمعية المهندسين نبيل بورسلي ان المعايير الكويتية الموضوعة لتحديد مساحات الغرف والصالات والمنافع في الوحدات السكنية الاستثمارية «الشقق» لا تستند الى النموذج العالمي المعتمد لدى معظم دول العالم.

    واضاف بورسلي في لقائه مع «القبس» ان تلك المعايير مجرد ارقام وضعت بدون أية مرجعية سواء من خلال البحث الميداني او النماذج المتبعة عالميا.

    واوضح ان الابعاد التي يتم اعتمادها في البنايات داخل الكويت غير متوافقة مع المتطلبات البيئية والصحية التي يفترض ان تؤخذ بعين الاعتبار مؤكدا ان المقاولين يلجأون الى تصغير مساحات الغرف والصالات وغيرها الى الحد الادنى للمعايير الموضوعة، بل يلجأون الى مخالفات عدة بعد ايصال التيار الكهربائي، منها تقطيع الصالات لايجاد غرفة اضافية، او ادخال البلكونات او جزء منها داخل الغرف.

    واشار بورسلي الى ثلاثة اطراف يتحملون مسؤولية ما نشهده الان من مخالفات جسيمة في البناء الاستثماري الاول هو المالك الذي يطلب اجراء تعديلات على التصميم الداخلي للوحدة عقب ايصال الكهرباء، والثاني المكتب الهندسي الذي يبحث عن الطرق البديلة لايجاد اكبرمساحة مخالفة ويرشد المالك الى امكان المخالفة، موضحا ان هناك عددا من المكاتب تضع تصميمين للوحدة السكنية الاستثمارية او تصميما قابلا للتعديل، وذلك فقط لارضاء المالك حتى ولو كانت مطالبه تتعارض مع قانون البناء.

    واضاف ان البلدية تعتبر الطرف الثالث المشارك في تلك المخالفات، ولاسيما ان دورها لا بد وان يكون اساسيا في حال البيع ونقل الملكية، حيث لا توجد رقابة او تدقيق على تلك المخالفات.

    وتطرق الى المخالفة التي يعتمدها اغلب المقاولين وهي عدم تناسب مواقف السيارات مع الشقق، حيث تتفاقم تلك المخالفة في البنايات الجديدة، مؤكدا ان المقصر الأول هنا هي البلدية التي لا تدقق في هذا الشأن.

    واشار بورسلي الى ان نسب البناء الموجودة حاليا في البناء الاستثماري والتي تبلغ 250%، لا بد ان تقل في حال عدم توفير مواقف سيارات بحيث تتناسب عدد الوحدات مع عدد المواقف.

    ولفت الى ان البلدية لم تأخذ بعين الاعتبار البنية التحتية الموجودة في المناطق المختلفة، سواء الطرق او الكهرباء والمجاري وعممت نسبة بناء على جميع المناطق بغض النظر عما تعانيه هذه المنطقة او تلك من نقص في الخدمات او مشكلات سواء مرورية او ازدحام.

    ودعا بورسلي الى اعادة النظر في هذا الامر بحيث تتوافق نسب البناء مع ظروف كل منطقة على حدة، حيث ان هذا التعميم يظلم المناطق المزدحمة مثل حولي والفروانية.

    الايجارات

    وحول ارتفاع الايجارات في البناء الاستثماري قال بورسلي ان ارتفاع الايجارات ما هو الا مسألة عرض وطلب، في حين ان كثرة الطلب تؤدي الى تشجيع المستثمرين على البناء، ومن الملاحظ خلال الفترة الحالية ان هناك زيادة في المعروض مقابل انخفاض في الطلب، الامر الذي سيجعل المستأجر يفاضل بين الافضل خلال الفترة المقبلة، سواء من حيث القيمة الايجارية او المساحات والمواصفات الافضل للشقة.

    وتوقع ان يساهم ذلك في ثبات وضع الايجارات ان لم يكن سيشهد انخفاضا.

    أسباب الركود

    وحول أسباب ما يمر به القطاع الاستثماري من ركود حاليا قال بورسلي ان هناك موجة تشد المستثمرين للاستثمار في سوق الاسهم نظرا لارتفاع العوائد، الامر الذي جعل كثيرا من المستثمرين في قطاع العقار يتجهون الى تحويل استثماراتهم الى سوق الاسهم المحلية والخليجية، هذا بالاضافة الى ارتفاع اسعار الفائدة الذي رفع من كلفة شراء العقار.

    وتوقع ان يساهم قانون البناء الذي سيتم اصداره قريبا في تشجيع الاستثمار العقاري مرة اخرى، لاسيما ما سيعتمده من زيادة في نسب البناء.

    واكد بورسلي ان هناك توجها كبيرا لعدد من الشركات الاستثمارية نحو الاستثمار في المجال العقاري كونه اولا يمرض ولا يموت وهي المقولة المعروفة لدى العاملين بالسوق، وثانيا لانه يعد الملجأ الامن والضمان لتلك الشركات من اية هزات اقتصادية قد تطرأ في السوق وتأثر فيها.

    مقاييس توزيع المساحات الداخلية للشقة السكنية

    > الحد الادنى لمساحة الغرفة 16 مترا مربعا.
    > الحد الادنى لمساحات صالة المعيشة 30 مترا مربعا.
    > الحد الادنى لمساحة المطبخ 9 امتار مربعة.
    > الحد الادنى لمساحة الحمام 6 أمتارمربعة.
    > عرض الغرفة 5 .3م
    > عرض المطبخ 5 .2م.
    > عرض الحمام 2م.
    > عرض الممرات (حد أدنى) 20 .1 م.

    الارتفاعات المسموحة لبنايات الاستثمار

    الحد الاقصى المسموح به لارتفاع البناء الاستثماري خارج العاصمة هو 60 مترا لعدد 15 طابقاً ابتداء من الطابق الارضي وذلك للقسائم التي مساحتها تقل عن الف متر مربع، بينما يصل الحد الاقصى للارتفاع للقسائم التي تزيد مساحتها عن الف متر مربع الى 80 مترا بعدد 20 طابقا اما داخل العاصمة فان الحد الاقصى لارتفاع البناء الاستثماري هو 120 مترا بعدد 30 طابقا وذلك للقسائم التي تقل مساحتها عن الف متر مربع و160 مترا بعدد 40 طابقا للقسائم التي تزيد مساحتها عن الف متر مربع.

    .
     
  2. المهذب جداً

    المهذب جداً عضو مميز

    التسجيل:
    ‏28 مارس 2004
    المشاركات:
    3,017
    عدد الإعجابات:
    48
    مكان الإقامة:
    مانشستر يونايتد
    .


    مدن العمال.. ضرورة

    دعا نبيل بورسلي الحكومة الى ضرورة تخصيص اراضٍ يتم عليها بناء مدن للعمالة (العزاب) حتى ولو بنظام Bot مشيرا الى ان مشروعا واحدا (بالاشارة الى مشروع مدينة العمال في امغرة) الذي تمت الموافقة عليه أخيرا لا تكفي حيث تحتاج البلاد لعدة مشاريع.

    وقال بورسلي ان هذه المشاريع ستقضي على الخلط الموجود حاليا بين العوائل و«العزابية» في مناطق مثل جليب الشيوخ والفروانية وخيطان وبخاصة ان كل عمالة لها عاداتها وتقاليدها الامر الذيد سيشكل خطورة على المجتمع.

    واضاف ان مثل هذه المدن باتت ضرورة، لا سيما مع عمليات هدم البناء القديم ذي الايجار المتدني وبناء البنايات الحديثة التي ترتفع ايجاراتها بما لا يتناسب مع رواتب هذه العمالة.
    _____________________________________________________________________

    هل الدلال تاجر.. أم التاجر دلال؟

    اذا كنا ننشد اصلاح مهنة سمسرة العقار وانتقاد الظواهر السيئة فعلينا ذكر هذه الظواهر ومعالجة اسبابها.

    نتكلم اليوم عن ظاهرتين سلبيتين اضحتا شبه دائمتين في سوق العقار، فلا يعجب احد ان يعرض دلال عقارا معيناً على مشتر ثم يشتريه لنفسه (بعد ان يتأكد من رغبة المشتري)، وذلك باسم شخص آخر ثم يبيعه على المشتري نفسه فيصبح الدلال تاجرا في الوقت نفسه.

    هذه الظاهرة السلبية اذا لم يتم حلها فسيكون هناك دائما تضارب في المصالح وستنعدم الثقة مع الدلال وبالتالي ينعكس ذلك على سمعة الدلالين بشكل عام، فليس من المعقول ان يكون الدلال دلالاً وتاجراً في وقت واحد وفي الجانب الآخر، وهنا الظاهرة السلبية الثانية، نجد ان التاجر سواء البائع او المشتري (وفي الغالب البائع) يكون دلالا في الوقت نفسه، فيشارك الدلال في عمولته عند اتمام صفقة ما وبالتالي يكون الدلال بين الحانة والمانة، كما يقال، فإن رفض اتمام الصفقة سيخسر عمولته وان قبل فسيحصل على نصف إن لم يكن على جزء من عمولته.

    لا اعلم شخصيا كيف تكون الرقابة على هذين النوعين من اطراف التداول في السوق العقاري؟ هل بتعيين لجنة اخلاقيات المهنة (ولتكن في شركة المقاصة العقارية) ويكون عملها تلقي شكاوى عن الدلالين التجار؟ ام باصدار قوانين مع رقابة من قبل وزارة التجارة على التجار الدلالين؟

    طرحت هذا الموضوع نظرا لشكاوى كثير من المشترين حول الدلال التاجر، وكذلك شكاوى الدلالين حول التاجر الدلال، ولي بالضرورة ان يكون التاجر الدلال فردا بل قد يكون شركة او مؤسسة تتعامل في السوق العقاري.

    اعلم ان قطاعا لا بأس به من الدلالين يرفض وجود هذه الانواع، كما آمل حل هذه الاشكالات وان كنت شخصيا غير متفائل وذلك لانتشار هذه الظاهرة بشكل قد يكون من الصعب حلها.

    سليمان الدليجان
    _____________________________________________________________________

    أبرز الصفقات المعقودة حديثا

    > تمت صفقة بيع عقار معارض« تجاري» في منطقة الفروانية مساحته 5000 متر مربع بقيمة 3 ملايين دينار.
    > بيعت أرض «استثماري» في منطقة الفروانية مساحتها 791م2 بسعر 400 .2 مليون دينار.
    > في خيطان بيعت ارض «استثماري» مساحتها 4500 متر مربع بـ 250 .2 مليون دينار.
    > في السالمية بيعت بناية «استثماري» مساحتها 1666 مترا مربعا بقيمة 150 .1 مليون دينار.
    > في مدينة الكويت تم بيع بناية «سكن خاص» مساحتها 337 مترا مربعا بقيمة 705 آلاف دينار.
    < بيعت بناية استثماري في السالمية مساحتها ألف متر مربع بقيمة 675 ألف دينار.
    > في ضاحية عبدالله السالم تم بيع بناية (سكن خاص) مساحتها ألف متر مربع بسعر 450 ألف دينار
    > في الفنطاس تم بيع بيت سكن خاص مساحته 1400 متر مربع بـ500 ألف دينار.
    > في بنيد القار بيعت بناية «استثماري» مساحتها الف متر مربع بسعر 707 آلاف دينار.
    > في حولي تم بيع بناية «استثماري» مساحتها 602 متر مربع بسعر 670 الف دينار.

    .
     
  3. Cha3bar

    Cha3bar عضو متميز

    التسجيل:
    ‏2 يوليو 2005
    المشاركات:
    3,477
    عدد الإعجابات:
    337
    مكان الإقامة:
    Pangea Ultima
    ذكرتني بإعلان اللؤلؤة العقارية عن بيع عمارة من 14 طابق في الشعب مقابل ما أدري كم قسيمة في الفنيطيس وحققت مربح فوق 500 ألف من هذه الصفقة .. للآن ماني قادر أعرف إشهل عمارة إلي تسوالها 3.5 مليون دينار كويتي كم مدخولها الشهري

    يخوفي لا تكون أرقام على الورق بين ملاك الشركة، أهم شى السهم صاعد بس الله يستر