عطني البون
عضو نشط
- التسجيل
- 12 أغسطس 2006
- المشاركات
- 65
بعد التداول ,العقار بين العدالة والسوق
بدر العنزي
فكرت أكثر من مرة كيف أبدأ مقالي هذا ، وعلى أية أسس أبني نقاطه .. رؤيته .. نتائجه .. لا سيما أن الأوضاع المحلية والإقليمية غير مستقرة ، خصوصا إذا ما علمنا أن السياسة والإقتصاد مفهومين متلازمين ومكملان لبعضهما البعض على أرض الواقع بعيدا عن ما هو موجود في الكتب الدراسية التي معظمها قديم ولم يتطور ولم يواكب المتغيرات الحديثة التي غيرت العالم بأكمله .
الكثير يسأل عن القطاع العقاري وأسعاره التي تضخمت بشكل كبير في السوق المحلي جدا حيث أصبح الشاب المتزوج حديثاً لا يستطيع شراء شقة فضلا عن منزلا عاديا أو ڤيلا !!
والكثير أيضاً متحفظ على تلك الأسعار " الجنونية " إن صح التعبير .
وحاولت أن أجعل هذا المقال مختصرا وبسيطا تجنبا للملل ، وليستطيع القارىء الكريم أن يستفيد منه .
بداية لا بد أن نعرف والقراء الكرام بعض المفاهيم حتى نستطيع فهم الواقع في القطاع العقاري .
ما هي القيم الثلاثة للعقار ؟!
ما هي القيمة الحقيقية للعقار ؟!
من هنا أبدأ معكم بإختصار تُعَرَّف القيمة الحقيقية للعقار أنها التكلفة الفعلية لعقار قائم أو تكلفة تطوير أرض مضاف إليها قيمة الأرض نفسها .
ونأتي الآن إلى القيمة الثانية وهي القيمة العادلة التي تُعَرَّفْ أنها القيمة التي يمكن بموجبها تبادل موجودات أو تأدية مطلوبات بين طرفين لديهم رغبة فى التبادل ويتوفر لهما كافة المعلومات والحقائق .
والقيمة الثالثة هي القيمة السوقية وهي التي يحددها السوق كما هو حاصل الآن في أسعار العقار .
الآن أصبح لدينا ثلاثة قيم هي ( الحقيقية ) أي التكلفة والعادلة والسوقية .
وبعد تلك المقدمة البسيطة ، عندما نقرأ في أسعار العقار المحلي في الكويت ، نرى أن الأسعار مرتفعة بشكل كبير جدا وبنسبة تتجاوز الـ 30 % وفي بعض الأحيان 40 % عن القيمة العادلة للعقار .
ولا يوجد مبرر منطقي لهذا الإرتفاع الجنوني .. نعم صحيح لدينا بعض العوامل ولكنها عوامل مزمنة ومنذ عرفناها كانت الأسعار معقولة ولم تتغير تلك العوامل حتى تتغير الأسعار ، ومنها أن الأراضي المستغلة لا تتجاوز 7% من إجمالي مساحة الدولة أي أن 93 % أراضٍ فضاء ، وثانيا تأخر طلبات الإسكان ، ثالثاً تضخم أعداد العمالة الوافدة التي وصلت إلى 2.600 مليون نسمة أي ضعف عدد المواطنين .
والجدير بالذكر هنا أن العوامل السابقة سبب رئيسي في مشكلة الإزدحام المروري الذي أصبح واقعاً لا مفر منه .
عموماً ... رغم ما ذكرناه أعلاه من عومل سلبية إلا أنها لا تعتبر مبرراً منطقياً وراء تضخم أسعار العقار بهذا الشكل الذي إنعكست سلباً على التداول العقاري والذي بدوره إنخفض بشكل ملحوظ .
نعم نحن بحاجة لحلول حكومية جادة للمشكلة الإسكانية ولفتح أراضٍ جديدة ولتقليص العمالة الوافدة لتسهم بنسبة لا بأس بها في عودة أسعار العقار كما كانت عليه منذ سنوات قليلة ماضية أي ( أسعار عادلة ) ، ولتخفيف الإزدحام المروري أيضاً .
من هنا نعرف أن القيمة العادلة للعقار أقل من القيمة السوقية ، ولذلك يجب أن يلتفت المرء عند رغبته بشراء عقار إلى عدة معلومات
( وهي شرط رئيسي لمعرفة القيمة العادلة للعقار ) وأهم تلك المعلومات والحقائق هي موقع العقار ومساحته وحالته إن كان بناءاً حديثاً أو بحاجة إلى ترميم ، وأيضا الخدمات المحيطة به ، والدخل الشهري أو السنوي للعقار إذا كان عقاراً إستثمارياً أو تجارياً ، إضافة إلى مجريات السوق العقاري ومعطياته المنطقية .
هذا كله في حال إستقرار الأوضاع السياسية والإقتصادية في المنطقة ، وإلا في حالة عدم إستقرارهما سيختلف التقييم حسب الوضع في حينه .
نستنتج مما سبق أنه يجب علينا الخروج من حالة التخبط التي رفعت الأسعار السوقية للعقار بشكل جنوني حيث أصبحت معظم أسعار الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود تفوق أسعارها العادلة بنسبة 40 % .
وأخيرا وليس آخراً لن نذخر ومن خلال صحيفة خلف الكواليس وهذه الزاوية أي جهد في تقديم النصيحة والإستشارة في الشأن العقاري أو الاقتصادي .
بقلم بدر العنزي
صحفي متخصص في الشؤون الإقتصادية
Bader_press@hotmail.com
twitter.com/baderkwi
بدر العنزي
فكرت أكثر من مرة كيف أبدأ مقالي هذا ، وعلى أية أسس أبني نقاطه .. رؤيته .. نتائجه .. لا سيما أن الأوضاع المحلية والإقليمية غير مستقرة ، خصوصا إذا ما علمنا أن السياسة والإقتصاد مفهومين متلازمين ومكملان لبعضهما البعض على أرض الواقع بعيدا عن ما هو موجود في الكتب الدراسية التي معظمها قديم ولم يتطور ولم يواكب المتغيرات الحديثة التي غيرت العالم بأكمله .
الكثير يسأل عن القطاع العقاري وأسعاره التي تضخمت بشكل كبير في السوق المحلي جدا حيث أصبح الشاب المتزوج حديثاً لا يستطيع شراء شقة فضلا عن منزلا عاديا أو ڤيلا !!
والكثير أيضاً متحفظ على تلك الأسعار " الجنونية " إن صح التعبير .
وحاولت أن أجعل هذا المقال مختصرا وبسيطا تجنبا للملل ، وليستطيع القارىء الكريم أن يستفيد منه .
بداية لا بد أن نعرف والقراء الكرام بعض المفاهيم حتى نستطيع فهم الواقع في القطاع العقاري .
ما هي القيم الثلاثة للعقار ؟!
ما هي القيمة الحقيقية للعقار ؟!
من هنا أبدأ معكم بإختصار تُعَرَّف القيمة الحقيقية للعقار أنها التكلفة الفعلية لعقار قائم أو تكلفة تطوير أرض مضاف إليها قيمة الأرض نفسها .
ونأتي الآن إلى القيمة الثانية وهي القيمة العادلة التي تُعَرَّفْ أنها القيمة التي يمكن بموجبها تبادل موجودات أو تأدية مطلوبات بين طرفين لديهم رغبة فى التبادل ويتوفر لهما كافة المعلومات والحقائق .
والقيمة الثالثة هي القيمة السوقية وهي التي يحددها السوق كما هو حاصل الآن في أسعار العقار .
الآن أصبح لدينا ثلاثة قيم هي ( الحقيقية ) أي التكلفة والعادلة والسوقية .
وبعد تلك المقدمة البسيطة ، عندما نقرأ في أسعار العقار المحلي في الكويت ، نرى أن الأسعار مرتفعة بشكل كبير جدا وبنسبة تتجاوز الـ 30 % وفي بعض الأحيان 40 % عن القيمة العادلة للعقار .
ولا يوجد مبرر منطقي لهذا الإرتفاع الجنوني .. نعم صحيح لدينا بعض العوامل ولكنها عوامل مزمنة ومنذ عرفناها كانت الأسعار معقولة ولم تتغير تلك العوامل حتى تتغير الأسعار ، ومنها أن الأراضي المستغلة لا تتجاوز 7% من إجمالي مساحة الدولة أي أن 93 % أراضٍ فضاء ، وثانيا تأخر طلبات الإسكان ، ثالثاً تضخم أعداد العمالة الوافدة التي وصلت إلى 2.600 مليون نسمة أي ضعف عدد المواطنين .
والجدير بالذكر هنا أن العوامل السابقة سبب رئيسي في مشكلة الإزدحام المروري الذي أصبح واقعاً لا مفر منه .
عموماً ... رغم ما ذكرناه أعلاه من عومل سلبية إلا أنها لا تعتبر مبرراً منطقياً وراء تضخم أسعار العقار بهذا الشكل الذي إنعكست سلباً على التداول العقاري والذي بدوره إنخفض بشكل ملحوظ .
نعم نحن بحاجة لحلول حكومية جادة للمشكلة الإسكانية ولفتح أراضٍ جديدة ولتقليص العمالة الوافدة لتسهم بنسبة لا بأس بها في عودة أسعار العقار كما كانت عليه منذ سنوات قليلة ماضية أي ( أسعار عادلة ) ، ولتخفيف الإزدحام المروري أيضاً .
من هنا نعرف أن القيمة العادلة للعقار أقل من القيمة السوقية ، ولذلك يجب أن يلتفت المرء عند رغبته بشراء عقار إلى عدة معلومات
( وهي شرط رئيسي لمعرفة القيمة العادلة للعقار ) وأهم تلك المعلومات والحقائق هي موقع العقار ومساحته وحالته إن كان بناءاً حديثاً أو بحاجة إلى ترميم ، وأيضا الخدمات المحيطة به ، والدخل الشهري أو السنوي للعقار إذا كان عقاراً إستثمارياً أو تجارياً ، إضافة إلى مجريات السوق العقاري ومعطياته المنطقية .
هذا كله في حال إستقرار الأوضاع السياسية والإقتصادية في المنطقة ، وإلا في حالة عدم إستقرارهما سيختلف التقييم حسب الوضع في حينه .
نستنتج مما سبق أنه يجب علينا الخروج من حالة التخبط التي رفعت الأسعار السوقية للعقار بشكل جنوني حيث أصبحت معظم أسعار الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود تفوق أسعارها العادلة بنسبة 40 % .
وأخيرا وليس آخراً لن نذخر ومن خلال صحيفة خلف الكواليس وهذه الزاوية أي جهد في تقديم النصيحة والإستشارة في الشأن العقاري أو الاقتصادي .
بقلم بدر العنزي
صحفي متخصص في الشؤون الإقتصادية
Bader_press@hotmail.com
twitter.com/baderkwi
