هده خله يتحدي
عضو نشط
لا أحد من تجار العقار «الطموحين» يريد ان يلتفت الآن إلى معاناة الطرف الآخر من المعادلة وهو هنا «المستأجرون» الذين يتقلبون على جمر النار نظرا للارتفاع المتواصل في إيجارات القطاع الاستثماري، التي باتت تأكل في أحيان كثيرة نصف الدخل، أو أكثر من النصف في أحيان أخرى، فهم منشغلون الآن بالفورة العقارية ومفرداتها من الاقتراض والبناء والتأجير والتفنن في رفع الأسعار وزيادة عدد الأدوار والتلاعب بالمخططات والمواصفات والمطالبة بزيادة نسب البناء، وفتح البلاد أمام مزيد من الوافدين لملء الوحدات الشاغرة وضبط مؤشر الأرباح على الحد الأقصى.
تضخم يلتهم الرواتب
والحقيقة ان ارتفاع الإيجارات في القطاع الاستثماري أصبح يمثل مأساة للوافدين الذين يشكلون عصب هذا القطاع، وهم من باتوا يعانون من آثار التضخم الذي بدأ يستشري في الكويت بشكل عام، حيث تشير الاحصاءات إلى ارتفاع معدله إلى 5.1% في مارس الماضي، وهو ما يعني تآكل المكاسب التي يحققها هؤلاء من جراء التحسن النسبي في الرواتب، والمثير هنا ان معدلات الغلاء قد فاقت كثيرا الارتفاع في الرواتب، فبينما بلغت الأولى نحو 27% فإن الزيادة في الرواتب لم تتجاوز الـ 17% في أحسن الأحوال. وللتدليل على تفاقم الأزمة داخل القطاع الاستثماري، نذكر على سبيل المثال ان الشقة في العمارات القديمة كانت تؤجر بنحو 90 دينارا، ارتفعت الآن لـ 190 دينارا، بزيادة بلغت 111%، فيما ارتفع الملحق في نفس العمارات الذي كان يؤجر بـ 60 دينارا، ليصل إلى130 دينارا، بزيادة بلغت 180%، والوضع في العمارات الحديثة لا يختلف كثيرا عن العمارات القديمة، فالشقة التي كانت تؤجر منذ عامين بـ 135 دينارا، ارتفعت الآن لتصل إلى 180 دينارا بزيادة نحو 33.3%، فيما ارتفع إيجار الوحدة ذات الغرفتين من 160 إلى250 دينارا بزيادة تصل لـ 56.3%.
سبعة أسباب
ويرجع أحد الخبراء أسباب الارتفاع في العقار الاستثماري إلى سبعة عوامل هي: حجم السيولة العالية الموجود في السوق المحلي ومحدودية فرص الاستثمار وزيادة عدد الصناديق العقارية وتعديل نسب البناء وزيادة عدد السكان في الكويت في الفترة الأخيرة، علاوة على العلاقة التاريخية بين الاستثمار والعقار ومحدودية الأراضي.
تطبيق قانون
والحقيقة ان أزمة ارتفاع الإيجارات في القطاع الاستثماري لها اكثر من وجه، فهناك أزمة في تطبيق القانون حيث يلجأ كثير من الملاك إلى تغيير الهياكل الأصلية بالمخطط عقب معاينة البلدية وهو ما تنتج عنه زيادة في عدد الوحدات في العمارة، كما ان القوانين التي شرعت في الفترة الأخيرة وسمحت بزيادة نسب البناء، اشترطت على الملاك في المقابل تطوير المناطق المحيطة وبناء مواقف للسيارات بعدد الشقق الموجودة في العمارات لكن شيئا من هذا لم يحدث، وهو ما مثل ضغطا على مناطق السكن الاستثماري التي تئن من قلة المواقف.
وبالرغم من وجود قانون يفصل سكن العزاب عن العائلات في المناطق الاستثمارية، إلا ان ذلك القانون بدوره لايطبق، مما أدى إلى مزاحمة هؤلاء العزاب للعائلات في تلك المناطق وزاد أيضا من ارتفاع الايجارات، وزاد تسكين العزاب عقب تفريغ منطقة خيطان الجديدة من سكانها العزاب، بينما كان من المقرر ان يتم بناء مدينتي عمال إحداهما في صبحان، إلا ان المشروع كغيره من المشاريع طواه النسيان.
ومن الجوانب القانونية التي يجب الإشارة إليها في هذا الصدد هو عقود الإيجار التي يمكن للمالك ان يغيرها ويرفع قيمتها عند انتهاء المدة، وهذا الأمر غالبا ما يصبح عنصر قلق وعدم استقرار للمستأجر، الذي يقع بين أمرين أحلاهما مر، فإما ان يقبل بالارتفاع الجديد أو ان يغادر المكان دون ان يكون للمستأجر الحق القانوني في خفض الإيجارات اذا تغيرت الظروف الموضوعية.
قلة المبادرات
وهناك وجه آخر لأزمة ارتفاع الإيجارات في العقار الاستثماري يتمثل في قلة المبادرات وعدم التوسع في بناء مدن استثمارية جديدة ومتكاملة، كما هو الحال في بناء مدن سكنية جديدة للمواطنين، إذ لابد من ان يتواكب الاثنان معا، كما لابد من ان يفسح المجال للقطاع الخاص لتطوير الأراضي للبناء عليها.
وتأتي عملية التمويل لتضيف بعدا آخر للأزمة، فبالرغم مما قيل من ان القطاع العقاري حظي بنسبة 22% من مجموع الائتمان المقدم من البنوك في عام 2006، إلا ان البنوك وشركات التسهيلات الأخرى تشترط على المقترض الا يقل سقف الإيجارات عن مستوى معين وغالبا ما يكون هذا المستوى مرتفعا، كما ان المالك ذاته يفضل ان يترك الشقة شاغرة لعدد غير معلوم من الشهور على ان يؤجرها بسعر متدن، لأن ذلك يؤثر في النهاية على سعر بيع العمارة.